DROITS DES CRÉANCIERS DU COLON SUR LES DROITS CONVENANCIERS

204, Les droits réparatoires sont des immeubles à l’égard de toute autre personne que le foncier; ces biens sont dans le commerce, ils peuvent êlre vendus aux enchères, ils sont par conséquent susceptibles d’être hypothéqués (art. 2118 et suiv.), et cette hypothèque confé-

'rera aux créanciers les prérogatives attachées d'ordinaire à ce droit réel : droit de suite, droit de préférence, droit de poursuivre l’expropriation. Tout cela est parfaitement exact tant qu'il s’agit de régler les rapports entre les créanciers du colon et le colon ou des tiers acquéreurs des édifices. Mais des principes spéciaux à la matière du domaine congéablée résulte une pro-

fonde modification dans la portée de lhypothèque qui, de sa nature, est opposable à tous. Cette exception existe à l'égard du foncier. Pour le foncier, nous l'avons dit, les droits réparatoires ne sont pas des immeubles, ce sont des meubles, et les meubles n’ont pas de suite par hypothèque (art. 2219 C. c.). D'ailleurs, la règle qui domine la matière est que les colons ne peuvent pas nuire, par des conventions passées entre eux ou avec des tiers, aux droits qui résultent pour le foncier de son ütre; or, en vertu du contrat même d’acconvenancement, la propriété du colon est soumise à une condition résolutoire que le foncier pourra mettre en exercice quand il lui plaira; alors les hypothèques consenties par le colon s’évanouiront en vertu de la maxime «resoluto jure dantis resolvitur Jus accipientis », maxime consacrée par Part. 2125 du Code civil : « Ceux qui n’ont sur Pimmeuble qu'un droit suspendu par une condition, ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions et à la même rescision. »

205. Ces données sont certaines lorsque les droits réparatoires sont enlevés au colon en vertu d'un droit né de l’acconvenancement.

Ainsi, à la suite de la vente sur simples bannies, du congément, du remboursement, de l’exponse,

les hypothèques disparaissent. Mais 161 se pré< sente une question importante, qui déjà soulevait dans l’ancien droit de vives controverses et qui est encore débattue aujourd'hui. Il s'agit de savoir si l’aliénation volontaire des droits réparatoires faite par le colon au foncier aura l'effet de faire disparaître les hypothèques, comme le congément, la vente sur simples bannies, etc. ou bien si cette aliénation ne doit pas différer, quant à ses résultats, d’une vente consentie à un tiers. Deux systèmes existaient sur ce point; voici les principaux arguments exposés par Baudouin :

Premier système. — La vente volontaire consentie au foncier a le même effet que le congément, l’exponse, les hypothèques disparaissent ; arguments :

1° Le 8 2 de l’art. 14 de Rosmar, Usem. de Tréguier, est ainsi conçu : « Les propriétaires consolidant et réunissant les droits au fonds ne prennent aucune nouvelle possession et ne font aucun appropriement. » Cet article ne fat aucune distinction ; le foncier qui consolide réunit dans tous les cas des meubles à son fonds;

2 Considérât-on ces droits comme immeubles, le foncier est censé consolider en vertu du réméré perpétuel inhérent à sa propriété, réméré dont l’exercice, bien qu’extrajudiciaire, opère l'extinction de toutes les hypothèques.

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3 D'ailleurs, l’art. 2 de Cornouaille et l’art. 12 de Tréguier excluent le retrait lignager lorsque les droits convenanciers sont vendus au seigneur aussi bien qu'en cas de congément,exponse, etc. i’hypothèque doit subir le même sort.

Deuxième système, soutenu par Baud. (n°274, 319, 394, 395). Arguments :

4° Gatechair ne fait tomber l'hypothèque que si le congé est exercé judiciellement et publiquement ;

2 Si le retrait hgnager est exclu en cas de vente volontaire, ce n’#st pas une raison pour décider que l’hypothèque s'évanouira. Les créanciers seront mieux traités que les lignagers, mais ce n’est ni injuste, ni extraordinaire : « certant de damno vitando. » D'ailleurs, la preuve que le retrait lignager et les hypothèques ne marchent pas toujours de pair, c’est que le premier est exclu, et les autres subsistent dans le féage, la donation, la dation en remplacement de propres.

3° L'art. 14 de Rosmar est mal interprété ; par le contexte, on voit que cet auteur ne s’occupe que de la réunion faite 7wre dominü, par droit de congément.

Le foncier qui achète conventionnellement les superfices ne les réunit pas à la foncialité par la force du réméré domanial, mais par la convention seule; il contracte toutes les obligations

d’un acheteur ordinaire : « vices gerit extranéæ personæ » ; 1l en est ainsi en cas de retrait lignager, lorsque l'acquéreur retire le bien, non pas judiciellement, mais en vertu d’un nouveau contrat : la coutume l’assujettit aux lods et ventes et maintient les hypothèques.

Enfin les droits réparatoires ne sont meubles à l'égard du foncier que s'il agit en vertu du titre convenancier ; et ici c'est une vente volontaire.

206. Baudouin, complétant son système, soutent même qu’un jugement qui ordonnerait le congément n'empêcherait pas de considérer comme acquéreur le foncier qui traiterait ensuite avec le colon sans avoir fait procéder au prisage, et applique le même principe au cessionnaire d’une faculté de congédier relativement auquel le remboursement ne purge les hypothèques établies sur les droits réparatoires que s’il a été précédé d’un jugement et d’une estimation, car la forme du congément est que :

l’on convienne de priseurs pour l'estimation des droits (Rosmar, art. 11), et cela est prescrit par tous les usements de la province : sans un prisage préalable, le congément n’est point exercé judiciellement et publiquement, conditions auxquelles Gatechair attache l'extinction des hypothèques {Baud., n° 319). Le Guével s’exprimait dans le même sens (n° 86) et étendait même au

retrait lignager la distinction à faire. « Quoi-, que le congément forme un obstacle au retrait lignager, et opère l'extinction des hypothèques créées par le congédié sans le consentement du seigneur, il faut qu'il soit exécuté dans la forme qu'on vient d'établir, c'est-à-dire qu'il soit précédé d’un procès-verbal de prisage, car, s’il était destitué d’un prisage préalable des édifices et superfices el droits convenanciers, il dégénérerait dans un contrat de vente volontaire et il ne purgerait n1 le retrait, ni les hypothèques. »

La plupart des auteurs anciens s’élaient ralliés à l’opinion soutenue par Baudouin. Sous l'empire de la législation actuelle, quelle solution devons-nous donner à la question ?

207. Carré repousse l'application du système de Baudouin. Les anciens usements ne peuvent être invoqués qu'en ce qui tient intrinsèquement au domaine congéable et n’a pas été modifié par la loi de 1791. Les hypothèques, le mode de les purger, ne tiennent pas intrinsèquement au domaine congéable; on doit appliquer en cette matière le Code civil. Or, l’art. 2195 soumet l’hypothèque consentie sur une propriété résoluble à la condition résolutoire ; cette dispo: sition est évidemment applicable à la propriété des édifices et superfices. L'aliénation résoluble de ces objets participe essentiellement du réméré, et la loi ne distingue pas entre le cas

où le réméré s'exerce en Justice et le cas où il s'exerce par acte volontaire; le réméré doit, il est vrai, être exprimé, mais la clause résolutoire est inhérente à la nature du domaine congéable, cela tient lieu de clause expresse. Les créanciers seront lésés, mais c'était à eux de prendre leurs précautions, ils connaissaient ou devaient connaître la nature des droits sur lesquels on leur accordait l’hypothèque.

Carré, en soutenant cette opinion, nous semble être tombé dans l'erreur. C’est sur le Code civil que nous nous appuyons pour dire que les droits réparatoires sont susceptibles d’hypothèque en Lant que biens immobiliers pouvant être vendus aux enchères (art. 2204 C. c.). Les anciens usements n’ont pas à intervenir dans la matière ; 1l est donc inutile de discuter sur le point de savoir s'ils ont, quant aux hypothèques, été oui ou non abrogés. Or le Code civil nous indique les effets que produit l’hypothèque une fois établie sur immeuble : elle les suit en quelques mains qu’ils passent, art. 2114.

Telle est la règle fondamentale. L'art. 2125 qu'invoque Carré, y apporte une exception que nous ne contestons pas, mais nous en restreignons l'application aux cas de congément, de vente sur simples bannies. d’exponse, parce qu'alors seulement on peut voir dans la dépossession du colon la conséquence d'une condition

résolutoire; la règle de l'art. 2125, qui existait aussi dans la Cout. de Bret., élait ainsiappliquée. Mais ici il s’agit d’une vente volontaire, d'une mutation qui ne s'opère pas ex nalura contraclus, et les arguments invoqués par Baudouin et consacrés par Pothier (Bail à rente, n°% 167 et 168), pour distinguer avec soin la vente volontaire de celle quiest la conséquence de la nature du domaine congéable, n’ont rien perdu de leur valeur. Cette distinction a été admise sous la législation actuelle par arrêt de cassation du 16 juin 1811 ét deux arr. de la cour de Rennes du 28 janv. 1826 et du 29 août 1844.

Les créanciers, dit Carré, devaient savoir la nature des biens sur lesquels on leur accordait l'hypothèque. Cela est vrai, mais on doit sauvegarder leurs intérêts contre la mauvaise foi du colon, contre la collusion de ce dernier avec le foncier; 1l lui suffirait toujours, en effet, de s'entendre avec celui-ci pour faire évanouir les : hypothèques. Le congément, le remboursement peuvent être provoqués avec l’arrière-pensée d’évincer les créanciers hypothécaires, mais ils ne se font pas comme une vente volontaire, en quelques minutes; ils sont d’ailleurs accompagnés d’une grande publicité ; les créanciers auront donc le temps de prendre leurs sûretés.: L'intérêt du colon exige lui-même un premier chef, que la vente volontaire consentie au fon-

cier ne fasse pas disparaître les hypothèques, car, si cette donnée devenait jamais certaine, il eu résulterait que les colons netrouveraient plus de créanciers qui voulussent accepter une hypothèque aussi peu solide, et ils verraient disparaître un de leurs plus puissants moyens de crédit (en ce sens, Aulan., n° 515).

208. Nous adoptons jusqu’au bout l'opinion de Baudouin, et nous croyons avec lui et Le Guével, dont nous avons rapporté le texte, que le congément, pour avoir l'effet de purger les hypothèques, ne doit pas être seulement constitué par un simple jugement, mais doit être suivi d'expertise. On décourage ainsi la collusion et la fraude, car ce n’est pas le jugement, mais le prisage qui, en donnant la publicité à l’expropriation du colon, permet au créancier de prendre des mesures pourla conservation deses droits. Rien dans la loi du 6 août ne vient contredire cette opinion. On a dit que l’art. 17, indiquant deux sortes de prisage, l’un à l’amiable, l’autre en justice, fournissait une objection contre nous, car dans les deux cas il y a congément, et, par suite, il devrait y avoir extinction des hypothèques. Nous répondons avec Aul. que l’art. 17 n’a pas pour but d'indiquer les formalités nécessaires pour purger; il indique deux modes de prisage ; le premier qui se fait à l’amiable, ne purge pas le second qui se fait judiciairement et constitue

proprement le congément, opère la purge des hypothèques. D'ailleurs, le premier n’exige ni citalion, ni jugement, en sorte que ce ne serait plus le prisage qui ferait défaut, mais le jugement lui-même ordonnant le congément.

209. Nous avons plusieurs fois parlé des mesures que les créanciers, averlis par la publicité inhérente au congément, au remboursement, etc., peuvent prendre pour la conservation de leurs droits. Il est certain que dans ces cas leur droit réel va disparaître, mais il leur reste une ressource, ils peuvent former une saisie-arrêt entre les mains du congédiant.

Celui-ci sera obligé, sous sa responsabilité, d'en tenir compte : « Il doit en conséquence, dit Carré, p. 104, signifier au congédié les copies des arrêts avec interpellation d'en faire obtenir mainlevée, et offrir paiement sous cette condition. S'il ne fait pas donner mainlevée, il fera des offres réelles et en fera juger la validité, puis la consignation aura lieu et la quittance en sera signifiée aux arrêteurs; mais cela ne doit avoir lieu qu’au cas où l'on craindrait que l'instance en validité n’entraînât au delà de la Saint-Michel. »

210. Lorsque le congément survient, il importe de savoir si les rentes qui grèvent la tenue portent sur le fonds ou sur les droits réparatoires. Au premier cas, ces rentes, n'étant dues

par le colon qu’en acquit du foncier, survivent au congément; le colon n’a pas à en rembourser le capital. Au second cas, les rentes imposées sur les édifices sont une charge propre au colon; du moment où l’hypothèque qui garantissait celte rente disparaît, il en doit le remboursement au crédi-rentier; le montant de ce remboursement sera pris sur la somme à payer par le foncier.

211. Les rentes étant souvent fort anciennes. il est très difficile de prouver exactement leur origine et de dire si elles sont une charge du fonds ou une charge des droits réparatoires.

Baudouin nous indique (n° 491) qu'on avait admis la présomption légale que toutes les rentes avaient dû être établies par les colons et étaient à leur charge. Cette présomption pouvait être combattue, mais il fallait prouver que les rentes avaient été établies par le foncier ou de son consentement exprès ou tacite, et les seules preuves admises étaient un titre contradictoire avec le foncier, ou d'anciennes déclarations ron impunies. La preuve de l'existence immémoriale de ces rentes sur la tenue ne suffisait pas. |

Les créanciers hypothécaires peuvent faire opposition sur les sommes que le foncier devra rembourser au colon; cela ne fait pas de difficulté si leur créance est exigible. Mais quand

les créances nesont pas échues, quand il s’agit de rentes foncières, de rentes pour retour de lots assises sur les droits, que va-t-il se passer ? Le congément rendra les créances exigibles ainsi que le capital de ces rentes; les créanciers pourront donc se faire rembourser par voie d’opposition; des experts fixeront le prix qui leur sera dû. « Le terme accordé par le créancier au débiteur, dit Baudouin (n° 397), est censé avoir pour fondement la confiance en sa solvabilité ; lors donc que ce fondement vient à manquer, l'effet du terme cesse. » Pothier (Oblig., n° 234), Le Guével (p. 255), Aulanier (n° 520) donnent la même solution. Mais il est certain que le colon peut éviter le remboursement des créances non encore exigibles, s’il offre aux créanciers d’autres garanties aussi sérieuses que l’hypothèque sur les droits convenanciers, par exemple une caution ou une hypothèque sur d’autres immeubles. Le créancier n'aurait aucune bonne raison pour refuser; d’un autre côté, le colon n'est pas en faute, il subit un congément qu'il n’a peut-être pas désiré. Quant aux frais de la substitution de la nouvelle sûreté à l’ancienne. le congédié doit les supporter.

Baudouin (n° 397-2°) décidait déjà que, si un créancier avait hypothèque et sur les édifices et sur d’autres biens du congédié, il ne pourrait exiger un paiement immédiat, pourvu que les

hypothèques existant sur les biens non congédiés fussent suffisantes pour garantir ses créances. La même solution peut être donnée aujourd’hui. Mais ce cas se présentera bien plus rarement qu'autrefois. Tout acte notarié conférait alors hypothèque sur tous les biens du débiteur; le principe de la spécialité des hypothèques a été au contraire consacré par le Code

212. Nous venons de voir ce que deviennent les rentes foncières et les rentes établies pour retour de lots, quelle décision faudra-t-1l donner pour les rentes constituées? Le capital en deviendra-t-il exigible? « [1 faut considérer, dit Baudouin (n° 399), que le capital en est irrévocablement aliéné, qu’il n’est point forcément remboursable, à moins d’une diminution d'hypothèque opérée par la faute du débiteur. »

(V. Pothier, Contrat de constit., n° 48; Poull.- Dup., Principes, t. IT, p. 68.) Or, le congément est un cas fortuit que le domanier est obligé de subir ; d’ailleurs, connaissant la nature résoluble de la propriété sur laquelle son hypothèque était établie, c'était à lui de prendre originairement toutes ses sûretés. Baudouin en conclut que le constituant ne sera pas tenu au remboursement en cas de congément ; il va même plus loin et regarde comme vicieuse la clause qui,

dans le prêt à constitution fait au domanier,