CHAPITRE IV

EFFETS DU CONGÉMENT

297. Le premier effet, nous l'avons vu, est l'expulsion du colon.

. Le second est de faire cesser les obligations dont sa jouissance était grevée : paiement de la redevance, corvées, rentes en l’acquit du foncer, et, par contre, d’affranchir les droits réparatoires de toutes les charges auxquelles le colon les avait assujettis. La propriété du foncier redevient pleine et libre à l'égard des tiers; elle rentre dans le droit commun : resoluto jure dantis.… L'application de cette maxime est même ici poussée plus loin qu’en toute autre matière, elle va jusqu’à rompre le bail des droits convenanciers qu'en avait consenti le colon, tandis qu’en matière de vente ordinaire d'immeubles, le bail subsiste : art. 1743 C. c. Tel était le principe dans l’ancien droit : « L’instant du remboursement, qui fait cesser la propriété du superficiaire, met également fin à sa jouissance. Il résout même les fermes qu'il avait consenties des droits convenanciers, suivant l’axiome : re- soluto jure. (Baud., n° 324). | . On s’est demandé si la solution ancienne de-

vail encore êlre admise aujourd'hui. Aulanier a varié sur la question ; dans sa première édition, il était d’avis que le congément ne devait pas avoir pour effet de rompre le bail ; il se fondait sur les considérations suivantes : l’ancien droit admettait la maxime resoluto jure... avec une rigueur que ne connaissent pas nos lois actuelles, le bail consenti par le bailleur, l’usufruitier, l'acheteur à réméré, était résolu par la vente, la cessation de l’usufruit, l'exercice du réméré. Le Code civil, art. 595, 1673, laisse subsister le bail dans ces cas divers. Ces articles ont pour motif l'intérêt de l’agriculture ; or, l’article 16 IL. 6 août a soin de soumettre le bail à convenant aux lois générales établies ou à établir dans l'intérêt de l’agriculture.

258. Malgré ces raisons, il nous paraît certain que l’ancienne règle, affirmée par Baudouin, doit encore être suivie. Aulanier lui-même, dans sa deuxième édition, revient sur l'opinion qu'il avait cru devoir émettre d’abord (Aul., n° 307). Et, en effet, les arguments d'analogie tirés des art. 595, 1673, ne sont en rien applicables au colon dont la situation est complètement différente de celle de l’usufruitier, du propriétaire, de l'acheteur à réméré. Ceux-ci ont un droit réel sur le fonds: propriété ou usufruit, ils sont en possession de tous les attributs de la propriété; le colon, au contraire, bien qu'il soit

propriétaire des édifices, n'a sur l'immeuble qu'un droit de jouissance, qui est son droit principal, le droit générateur, on peut le dire, de sa propriété sur les édifices. Ce droit de jouissance lui était concédé pour un temps limité, il n'a pu le céder à un tiers pour un temps plus long, pas plus qu’un locataire d’une maison ou le fermier d’une terre ne pourrait sous-louer pour un temps plus long que le bail principal : son bail expiré, il doit rendre au propriétaire la jouissance du fonds. Et cette dernière considération peut nous servir à repousser l'argument tiré de la loi de 4791 ; nous entendons respecter la disposition qui soumet le bail à convenant aux règles des baux à ferme : le sous-locataire du fermier voit son bail rompu lorsque celui du locataire principal se termine, de même le sous-locataire du colon; la situation est identique, les mêmes principes applicables.

259. Le sous-locataire ainsi expulsé n’aurat-il pas au moins droit à des dommages-intérêts? Baudouin {n° 325) résout la question par une distinction ; s’il a ignoré que l'immeuble fût a domaine congéable, s’il a cru que la pleine propriété appartenait au colon, celui-ci doit l’indemniser pour l’erreur dans laquelle il Pa laissé ; maiss’il est prouvéqu'ilaeu connaissance de la nature de la chose, le congément est un cas de forcé majeure dont le bailleur n’est pas res-

ponsable, et qu'on ne peut lui reprocher de n’avoir pas prévenu en prenant une baïllée d’assurance ; cette baillée lui eût peut-être coûté une somme considérable dont il n’aurait pu faire supporter au fermier aucune fraction, et, d’ailleurs, le foncier n'était pas tenu de l’accorder. Quant aux améliorations que le fermier aurait faites, le foncier doit les rembourser, et le colon ne pourra, dit Baudouin, en conserver le montant, y eût-il dans le contrat qu'il a passé avec le fermier une clause déclarant que ses améliorations ne seraient pas remboursables; cette clause serait présumée avoir eu en vue seulement un remboursement à faire par le colon à son fermier, mais du moment où c’est le foncier qui paie, le colon n’a aucun droit à s’approprier la somme représentative des frais el du travail du fermier.

260. Un des effets du congément est d’éteindre la rente. Si le foncier congédie séparément les portions divisées de la tenue, il éteint proporüonnellement la rente convenancière (Baud., n° 328). Quid des servitudes établies par les colons? Il faut distinguer : « Les servitudes actives et passives, nécessaires à la jouissance respective des cotenanciers. continuent de subsister. Mais les servitudes purement contractuelles, qui ne sont pas nécessitées par la nature des choses, telles, par exemple, que l'obligation d'entretenir

un fossé, de réparer seul un chemin commun.#., de puiser au puits situé dans la portion d'un autre domanier..…., etc.…., s’éteignent par le congément partiaire du convenant, parce qu'il dessout toutes les conventions particulières des colons » (Baud., n° 328).

Les servitudes acquises par le domanier sur un fonds voisin continucat d'exister après la cessation du bail, lorsqu'elles sont nécessaires à exploitation de la tenue {Aul., n° 314; arr.

28 avril 1826).

Baudouin nous dit que le congément dissout les conventions particulières des colons ; il en résulte que si, par des partages ou par des contrats de vente, les colons exemptent en tout ou en partie une ou plusieurs portions du paiement qui leur incombe dans la rente ou les contributions, ces conventions ne doivent ni profiler, ni nuire au foncier ou à son cessionnaire. Par conséquent, le congédiant doit toujours supporter une diminution de la rente proportionnelle à la partie de la tenue qu’il congédie, peu importe que la partie congédiée soit celle qui est exonérée du service de la rente ou celle qui, au contraire, est grevée d’une part double ou triple dans ce paiement.

Mais quels seront, dans ces cas, les effets du congément sur les rapports des colons entre eux ? x |