DES DROITS FONCIERS ET CONVENANCIERS EN MATIÈRE D'ENREGISTREMENT

S 1. Droits de mutation dus sur la foncialité.

283.Jusqu'en 1823, on distinguait, en matière d'enregistrement, s’il s'agissait d’actes entrevifs à titre onéreux ou de mutations par successions, testaments ou donations. |

Au premier cas le droit se percevait sur Le prix indiqué au contrat, plus le capital des charges; c’est la disposition de l’art. 5, n° 6,1. 22 frim. an VIF. Si au lieu de vendre lafoncialité on aliénait seulement la rente, le droit qui était de 2 0/0 était perçu sur le capital au denier 20 dela rente (art. 14, n° 7, 1. 22 frim.). Cesrègles sont encore applicables aujourd’hui.

Au second cas, on évaluait le fonds au denier 25 de la redevance; on y ajoutait les charges annuelles dues par le colon. C'était violer la lot du 22 frim. an VII, d’après laquelle le droit à percevoir doit être liquidé pour tous les biens

sur le revenu annuel multiplié par 20. On motivait l'exception introduile sur ce que les bois et les commissions dont la régie ne pouvait souvent faire l'estimation augmentent lerevenu déterminé par la redevance. Cela était vrai autrefois, mais depuis que la loi du 6 aoûta supprimé les corvées d’usements, a attribué aux colons la propriété des noyers et châtaigniers et les a auto risés à demander le remboursement, la valeur des droits fonciers s’est considérablement amoindrie, et il serait peut-être plus juste de les estimer au-dessous du denier 20 que de lesestimer au denier 25. L'administration de l’enregistrement l’a compris, et un jugement du tribunal de Morlaix, du 14 mars 1823, ayant admis à cet égard les réclamations de quelques fonciers, elle décida que désormais on appliquerait aux droits fonciers la loi du 22 frimaire an VIT. Aujourd'hui donc, on calcule les droits de mutation en multipliant par 20 le revenu annuel; mais on ajoute à ce revenu le neuvième des commissions qui se paient tous les neuf ans, car ces commissions, comme nous l'avons vu, en font véritablement partie.

284. Si le foncier, au lieu d’effectuer le remboursement, abandonne la foncialité, la mutation s'opère par l'acceptation que le colon fait de l'abandon ; la perception doit se faire sur l’acte d'acceptation, en calculant l'augmentation de

valeur que reçoit la propriété du colon. C’est à ce dernier de faire la déclaration, sauf le droit pour la régie de réclamer l’expertise. Mais s’il n’y à pas d'acceptation écrite, ou si l’acte n’est pas présenté à l'enregistrement, l'administration ne peut réclamer qu'après l’acceptation tacite qui se manifeste par l'entrée en jouissance du colon à titre de propriétaire. Il est parfois alors très difficile de constater si le colon a accepté ou non l'abandon, c’est une question de fait; il s’agit de savoir s’il a fait sur la tenue des actes qui excèdent les pouvoirs d’un domanier; alors le droit doit être acquitté dans les trois mois à partir de l’acte qui constitue l'acceptation tacite.

$S 2. Droits de mutation dus sur les édifices et superfices.

285. La nature même des droits convenanciers qui sont tantôt meubles, tantôt immeubles, suivant qu’on les considère par rapport au foncier ou par rapport aux tiers, doit servir de base aux décisions que nous aurons à donner en cette matière.

I. Bail en premier détachement. — C'est une opération double; la propriété des édifices et superfices est transférée au preneur, la jouissance précaire du fonds lui est concédée. Il y a

donc lieu à deux droits différents. Le bail en V. 925

premier détachernent, constituant une véñte d'iñnmeubles, sera soumis aux droits de mutàtion imposés dans ce genre de ventes (Cass.

14 juin 1833; 5 mai 1851; Carré; Proudhon, Usufr., n°3723 ; Duvergier, Louage, L. 1, n°% 226, 278). Il en était ainsi dans l’ancien droit. « est juste, dit Baudouiti (n°209), que le premier bail à domaine congéable fasse ouverturé aux lods et ventes, au retrait lignager, et même, selon quel: ques-uns au féodal, à la réscision en cas dé vilité dé prix. » Le droil actuellement est de 5 1/2 0/0; il sé perçoit sur là valéür des édifices et superfices indiquée par les deniers d'entrée où 16 prix stipulé dans le contrat. Cé droit est immédiatement exigible, malgré la condition résoluloiré, car elle n’émpêéhe pas que la transmission dé là propriété ne soit actuelle.

Il peut arfiver que lé propriélairé n’exigé pas de deñiers d'entrée ; il n°ÿ én a pas moins mütalion, ét, par suite, lé droit ëst dû ; en effet, si l'on he veut pas süpposér une fraude cachée destinée à tromper le fisc, il faut admettre qu'il s'agit d'une donation, ou que le foncier trouve üne compensation au sàcrifice qu'il fait dans l'augmentation de la redevance. Dans cé cas, on calcule lé montant des droits à percevoir sur la valeur des édifices et superfices indiquée par le preneur; mais l'administration a le droit, si

elle a des doutes sur la justesse de cette évaluation, de réclamer l'expertise.

Ce ne Sont pas seulement les édifices et superfices qui doivent être évalués pour établir le droit de mutation; il est juste de tenir compte des sommes ou objets mobiliers que le foncier remet au preneur ; par exemple, il laisse au fermier qui devient colon la souche que celui-ci lui devait én vertu de son bail, 1l charge le preneur de rémbourser au fermier une certaine somme pour ses améliorations ou les objets attachés par lui à l'héritage, tels que tournants, moulants, qui, en Basse-Bretagne, appartiennent ordinairement aux simples fermiers de moulins. (Baud., n°214; Aul. ;:n° 525:)

Le second droit à percevoir est basé sur ce que le contral de domaine congéable renferme aussi un bail ; le montant en est déterminé comme pour les baux à ferme, le tarif est de 0 fr. 20 par 100 fr. (L. 16 juin 1824, art. 1) ou de 4 fr. 0/0 oem eaneViart. 15192 et art. 69,827; n° 2), selon que lé bail est à durée limitée où à duréeillimilée. Au premier cas, le droit de 0 fr. 20 pour 100 fr. est perçu sur le nombre d'années indiqué ; au second cas, le droit de 4 0/0 est perçu sur le capital de la redevance.

La plupart du temps, la durée de l'assurance ést limitée par le contrat; mais, ne le füt-elle pas, ce né serait pas une raison pour considérer

le bail comme illimité. Il faut se rappeler, en effet, que l'usage des lieux déterminait la durée de l'assurance; cette durée, de six ans dans l’usement de Rohan, était de neuf ans partout ailleurs; en vertu de cet usage, la situation de deux preneurs dont le bail fixait pour l'un la durée de l'assurance. et pour l’autre restait muet sur la question. était identiquement la même, car, en ce dernier cas, on a simplement omis une clause que l’on savait aller de soimême ; pourquoi voudrait-on les soumettre à des droits différents? Mais il en serait autrement, si le foncier renonçait expressément au pouvoir de congédier ou faisait dépendre l’exercice du congément d’un événement qu'il serait au pouvoir du colon d'empêcher ; le bail, alors illimité, donnerait lieu au droit de mutation de 4 0/0 perçu sur le capital de la rente. Au fond: la rente devient foncière et on doit appliquer le tarif établi pour la rente foncière.

286. IT. Consolidation. — Premier cas. — Les superfices se réunissent au fonds en vertu du titre convenancier, c’est-à-dire par suite de congément, remboursement, exponse, vente sur simples bannies ; dans tous ces cas, le foncier acquiert les droits réparatoires comme meubles, car, nous le savons, entre le colon et le foncier agissant en cette qualité, les droits ne sont pas

immeubles ; donc, l'enregistrement ne peut exiger que le droit de 2 0/0.

La transcription n'étant nécessaire, dans cette hypothèse, ni pour purger les hypothèques existantes, ni pour empêcher qu’on en inscrive de nouvelles, car cet effet est produit par la consolhidation opérée ex natura contractus, il en résulte que l’administration ne saurait exiger en susle droit d’acte de 1 1/2 0/0 que l’art. 84 1. 28 avril 1816 autorise à percevoir sur les actes sujets à transcription. On prend pour base de l'évaluation la quittance du colon ou le récépissé du receveur de la caisse des dépôts et consignations, en cas de congément et remboursement ; en cas de vente sur simples bannies, le procès-verbal d'adjudication ; en cas d’exponse, l’acte d’acceptation el la valeur vénale des droits abandonnés calculée au denier 20 du revenu de la tenue, déduction faite de la rente convenancière.

Deuxième cas. — Les superfices se réunissent au fonds par suite d’une vente volontaire consentie par le colon au foncier. Ici la solution à donner dépend de l'opinion qu'on adopte sur la nature de cette convention. Pour nous, qui y voyons une vente ordinaire, une cession qui ne purge pas les hypothèques existantes, nous considérons la transcription comme nécessaire. I y aura donc lieu au droit de 5 1/2 0/0 exigible dans les ventes d'immeubles et au droit

d'acte de 1 1/2 0/0 pour l'acte de transcription.

987. III. Mutation au profit d'un tiers. — Lorsque les édifices et superfices deviennent la propriété d’un tiers, ce tiers fût-il cessionnaire d’une faculté de congédier, ou adjudicataire à la suite d'une vente sur simples bannies, on doit voir dans l'opération un transport d'immeubles, par suite, le droit de mutation est de 5 1/2 0/0. Ÿ a-t-il lieu, en ce cas, de transcrire et d'exiger le droit spécial de 1 1/2 0/0? Aulanier prétend que non, « parce que, dit-il, le congément et la vente sur simples bannies purgent les hypothèques au profit d’un tiers comme au profit du propriétaire. » Nous croyons que cette décision ne saurait être admise aujourd'hui; elle pouvait avoir sa raison d'être à l’époque où écrivait Aulanier (1847); on était alors, au point de vue de la transcription, sous l'empire du Code civil; or, le Code faisait surtout de la transcription une formalité préliminaire de la purge, la propriété était transmise, erga omnes, par la vente même. On comprend que, dans le cas qui nous occupe, comme l'existence d'une faculté de congédier ou une vente sur simples bannies ont pour effet d’éteindre par elles-mêmes les hypothèques, on pûtl assurer qu'il n'y avait pas lieu de transcrire, puisqu'il n'y avait pas de purge à opérer. Mais, aujourd'hui, la

transcription a un autre but, un autreeffet beaucoup plus important que celui de faciliter la purge des hypothèques, elle consolide la propriété entre les mains de l'acquéreur au regard des tiers (L. 27 mafÿs 4855, sur la transcription en matière hypothécaire). H en résulte que, si la transcription est, comme par le passé, inutile au cessionnaire d’une faculté de congédier ou à l’adjudicataire d’une vente sur simples bannies, pour purger les hypothèques de l’immeuble qu'ils -acquièrent, elle leur est nécessaire pour consolider à l'égard des tiers leur nouveau droit de propriété. Donc elle ne doit pas être omise, et ladministration peut percevoir le droit de 11/2 0/0 auquel donnent lieu les actes sujets à transcriplion.

288: IV. Concession par le propriétaire d'une assurance ou d'une faculté de congédier, laquelle comporte assurance. — Ce n’est qu'un renouvellement de bail; par suite, on ne peut exiger les mêmes droits que pour un bail en premier détachement. Le droit proportionnel n’est perçu que sur ce renouvellement de bail. I s'établit, comme pour les baux ordinaires, sur le fermage du fonds, c'est-à-dire sur la redevance qui en est l'équivalent, sauf à y ajouter, en la répartissant sur les diverses années, la commission stipulée au profit du bailleur, car cette commission est

réellement une partie du fermage. Quant au

cessionnaire de la faculté de congédier, il devra en outre un droit de mutation, mais seulement après le congément, et on prendra pour base le montant de l'estimation.

289. V. Un colon cède ses droits à un tiers sous la seule condition que ce tiers sera substitué à son obligation de payer les charges convenancières. C’est à l'acquéreur d'indiquer l'évaluation des édifices et superfices sur lesquels on percevra le droit de 5 1/2 0/0 (Cass., ‘arr. 19 juin 1828). De plus, la transcription devra être accomplie. C’est un cas analogue à celui d’un bail en premier délachement sans deniers d’entrée. Il en est de même au cas où la mutation a lieu par succession ou par testament.

290. VI. Le colon cède ses droits à un tiers, mais à titre onéreux, vente, échange, le droit de 5 1/2 0/0 se perçoit sur le prix porté au contrat, sans égard à la rente convenancière, et, ici encore, on devra accomplir la formalité de la trans cription.. |

291. VII. Au lieu d'exercer lui-même le congément, le cessionnaire d’une faculté de congédier la cède à un tiers ; on peut comparer cette hypothèse à une sous-location dans un contrat de bail à ferme ordinaire. La cession est-elle à btre gratuit, il y a lieu à la perception des mêmes droits que pour la première location.

Est-elle à litre onéreux, on répartit la somme sur les années de l'assurance, en l’ajoutant à la. redevance annuelle, comme s’il s’agissait d’une commission, et on fixe le montant du droit sur le revenu ainsi établi.