CHAPITRE III

Sur les sept titres qui composent cette loi, deux seulement méritent de fixer l'attention : le titre L°*, qui détermine quelles sont les rentes assujetties au rachat, et le titre V, qui contient des déclarations importantes sur « l'effet de la faculté de rachat vis-à-vis du propriétaire de la rente et du débiteur ». Les titres II et III indiquent les conditions du rachat des rentes foncières et ne font guère que reproduire les dispositions déjà connues de la loi du 3 mai sur le rachat des droits féodaux (1); le titre IV, auquel il suffira de renvoyer, résout les difficultés que pouvait soulever le rachat des droits seigneuriaux grevant le fonds baillé à rente, lorsque ce fonds était un fief ou une censive (2); le titre VI contient certaines dispositions de détail, sans intérêt doctrinal, relativement à l'effet de la faculté de rachat vis-à-vis des créanciers du bailleur; le titre VII, enfin, comprend un seul article, purement fiscal, relatif au droit d'enregistrement sur les quittances de rachat.

Laissant de côté ces détails d’une importance secondaire, il faut insister seulement sur trois règles fondamentales, posées dans la loi du 18 décembre, et qu'on peut formuler de la façon suivante : 1° la faculté de rachat appartient à tous ceux qui détiennent un fonds en vertu d’un bail perpétuel; 2° aucune redevance perpétuelle non remboursable ne pourra être créée dans l’avenir; 3° les rentes foncières sont purement et simplement déclarées rachetables, sans qu'aucun changement soit apporté dans la nature de ces rentes.

Pour comprendre la portée de la première règle indiquée cidessus, il faut se rappeler tout d’abord que les redevances foncières, dans l’ancien droit, se divisaient en deux classes : les unes étaient dues en vertu de baux perpétuels, c’est-à-dire faits pour plus de quatre-vingt-dix-neuf ans, les autres en vertu de baux à longues années , c’est-à-dire faits pour quatre-vingt-dix-neuf ans et au-dessous. Tous les baux à long terme, qu'ils fussent perpétuels ou à longues années, se divisaient de plus en trois classes à un autre point de vue : les uns ne transféraient pas au preneur la propriété, mais seulement un droit réel de jouissance; les autres transféraient au preneur le domaine utile, sous la réserve

(4) Les articles 1, 2, 3-du titre IL, et 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 15 du titre III sont copiés littéralement sur les articles 2, 4, 6, 12, 20, 13, 14, 15, 16, 47, 19, 22, 23 de la loi du 3 mai.

(2) La loi des 15 septembre-9 octobre 1791 résout les mêmes difficultés pour le cas où le bail à rente est temporaire. Dalloz, Répertoire, tome XXX VIII, p. 345.

d’un domaine direct au profit du bailleur; d’autres enfin transféraient au preneur la propriété toute entière, sous la réserve d’un simple droit réel pour le bailleur (1).

Le décret du 14 août 1789, dans son article 6 déjà cité, déclarait rachetables les rentes foncières perpétuelles de toute espèce, sans parler des redevances dues en vertu de baux à longues années; Tronchet, rapporteur du comité féodal, proposa le maintien de cette distinction, qui fut en effet consacrée par la loi. La première raison qu'il donnait de sa proposition, c’est que les baux à rente avaient des avantages pour l’agriculture, pour les propriétaires de fonds et pour les cultivateurs : « Il existe encore en France, disait-il, un grand nombre de terres incultes. Les propriétaires qui n’ont pas le moyen de les mettre en valeur hésiteront à les aliéner à prix d'argent, ou moyennant une rente conversible en argent, dont l’emploi va désormais devenir plus difficile. Il est des pays de montagnes qui ne peuvent se cultiver qu’à bras, et qui exigent, pour cette raison, des propriétés très-divisées, le seul moyen de les mettre en valeur ou de les entretenir dans un meilleur état de culture est d’intéresser le cultivateur lui-même à l'amélioration ; il n'y a qu'une propriété, garantie au moins pour un certain temps, qui puisse exciter l’'émulation du cultivateur; la facullé de ne pas aliéner irrévocablement est un des moyens les plus sûrs pour engager le propriétaire à remettre son fonds entre les mains d’un cultivateur plus intéressé à l’amélioration, et plus en état de le faire (2) ». Sans doute, les redevances foncières présentaient de graves inconvénients au point de vue de la circulation des biens immobiliers, même quand elles étaient dues en vertu de baux non perpétuels; mais les inconvénients étaient moins graves quand la location ne devait pas excéder quatre-vingt-dix-neuf ans, puisque le fonds devait être débarrassé de toute entrave au bout dece temps relativement court, et ces inconvénients étaient largement compensés par les avantages que l’on connaît : « Ce sont ces avantages, disait Tronchet dans son rapport, qui nous ont amené un grand nombre de mémoires contenant des réclamations trèspressantes contre le décret du 4 août. Nous sommes bien éloignés de vous propôser de lerévoquer; mais nous pensons que les-réflexions que nous venons de vous présenter doivent vous conduire à main-

(4) Voy. Garsonnet, Histoire des locations perpétuelles et des baux à longues années, p. 387 à 427.

(2) Rapport de Tronchet, loc. cit., p. 157.