CHAPITRE III

tenir l'exception que présente votre décret, c’est-à-dire à excepter da rachat... les baux à longues années (1 nu Les plus importants parmi ces baux étaient (2) les locations proprement dites à longues années, qui continuèrent de transférer au preneur un droit réel de jouissance, l'emphytéose temporaire et le bail à vie, qui continuërent de lui transférer le domaine utile du Fonds le contrat de superficie, qui continua de lui donner le même droit quant aux édifices et superfices : le tout sans qu'aucun rachat pût être imposé au bailleur. |

Restaient les redevances perpétuelles, dues par des preneurs qui possédaient tantôt un simple droit réel de jouissance, tantôt le domaine utile du fonds, tantôt la propriété complète avec réserve d'un droit réel de rente au profit du bailleur. Ces deux dernières situations étaient presque confondues dans le dernier état de l’ancien droit, puisque le titulaire du domaine utile était considéré désormais comme le véritable propriétaire; la redevance constituait alors une charge grevant la propriété du preneur; et, accorder à ce preneur la faculté de rachat, c'était lui permettre de libérer son fonds, de compléter son droit de propriété en se portant acquéreur de la directe ou de la rente détachée de ce droit par un démembrement antérieur. La faculté de rachat, au contraire, ne pouvait pas servir au redevable qui n’avait sur le fonds qu’un droit réel de jouissance; ou, du moins, elle ne pouvait lui servir qu’à transformer en un capital une fois versé les redevances périodiques qu’il était tenu de payer comme prix du droit réel de jouissance par lui acquis; en aucun cas le rachat de ces redevances ne devait pouvoir changer son droit réel de jouissance eu un droit complet de propriété.

Ces principes élémentaires sur les redevances perpétuelles ont été complètement méconnus par l’Assemblée constituante dans les deux premiers articles de la loi du 18 décembre 1790. « Toutes les rentes foncières perpétuelles, dit l’article 1°, soit en nature, soit en argent, de quelque espèce qu’elles soient, quelle que soit leur origine, à quelque personne qu’elles soient dues, gens de mainmorte, domaine, apanagistes, ordre de Malte, même les rentes de dons et legs pour cause pie ou de fondation, seront rachetables; les champarts de toute espèce et sous toute dénomi-

(1) Rapport de Tronchet, loc. cit., p. 157.

(2) Voy. Chénon, op. laud., p. 54 à 57.

nation le seront également... ». L'article 2 ajoute : « Les rentes ou redevances foncières établies par les contrats connus en certains pays sous le nom de locatairie perpétuelle sont comprises dans les dispositions. de l’article précédent... ». L'Assemblée constituante, en un mot, déclarait rachetables quatre espèces de locations perpétuelles : 1° les baux à rente proprement dits, 2° les champarts, 3° les locatairies perpétuelles, 4° les emphytéoses perpétuelles. Sans doute les emphytléoses ne sont pas formellement indiquées dans les deux articles qui composent le titre premier de la lot, mais on trouve, dans la suite du texte, une disposition formelle où l’'emphytéose est assimilée au bail à rente (1); et si Tronchet n’a pas nommé les redevances emphytéotiques parmi celles qu’on soumettait au rachat, c’est qu'il comprenait ces redevances sous le terme générique de rentes foncières.

Or, des quatre espèces de locations perpétuelles visées par la loi, trois seulement avaient pour effet de transférer au preneur soit la propriété, soit le domaine utile; c’étaient le bail à rente, le champart et l’emphytéose 2), auxquels on conçoit aisément l’application du rachat. Au contraire la locatairie perpétuelle, qui transférait bien la propriété au preneur en Provence (), ne lui transférait en Languedoc qu'un simple droit de jouissance (4. Déclarer rachetables, sans distinction de provinces, les redevances dues en vertu des locatairies perpétuelles, c'était déclarer que le locataire perpétuel du Languedoc, titulaire d’un droit réel de jouissance, deviendrait, moyennant rachat, plein propriétaire du fonds; ce n’était plus par conséquent affranchir la propriété, réuair sur une seule tête le domaine direct et le domaine utile jusquelà séparés, c'était réellement transférer la propriété du bailleur au preneur, c'était commettre une véritable spoliation. Il y eut là, de la part de la Constituante, une erreur certaine, dont la responsabilité remonte à Merlin et à Tronchet. Les deux jurisconsultes croyaient, en effet, que tout bail perpétuel était nécessairement translalif de propriété : le premier affirme que la qualité de propriétaire et celle de fermier perpétuel se confondent absolument 6); le second va jusqu’à dire qu’ « un usufruit perpé-

Ibid, p. 423. | Ibid, p. 393.

5) Voy. Répertoire, au mot Vigne (conclusions données a la Cour de cassation le 10 octobre 1808).

) ) Garsonnet, op. laud., p. 420, 425, 43.