CHAPITRE Il

tuel serait une idée sauvage, et peu compatible avec les idées communes (1) ». [ls commettaient en cela une erreur de fait, et se mettaient en opposition avec la doctrine de Boutaric et de Fonmaur, ainsi qu'avec la jurisprudence constante du Parlement de Toulouse 2); Tronchet signale cette doctrine et cette jurisprudence, qu'il se contente d'écarter en faisant observer que la jurisprudence du Parlement d’Aix était contraire à celle de Toulouse (3). En voulant justifier son opinion, il commettait même une véritable erreur de droit : il invoquait, en effet, comme argument décisif à l’appui de sa thèse, la faculté donnée au preneur d’'hypothéquer le fonds baillé à locatairie perpétuelle, « circonstance, dit-il, qui seule décide la question, et prouve que ce contrat emporte une véritable aliénation de la propriété (4; » or, il est constant que l’usufruitier peut hypothéquer son droit aussi bien que le propriétaire.

En vertu de cette idée que tout bail perpétuel était translatif de propriété, il fallait traiter comme la locatairie perpétuelle toutes les autres tenures d’une durée supérieure à quatre-vingt-dix-neuf ans non visées par la loi. Le bail à complant, par exemple, qui transférait la propriété au preneur d’après la coutume de La Rochelle (5), et qui lui transférait un simple droit de jouissance dans la coutume du pays nantais(6), devait être déclaré rachetable ; la même solution devait être donnée pour le bail héréditaire d'Alsace, pour l’albergement du Bugey, qui transféraient au preneur un simple droit réel (1). C'est ainsi encore qu'un décret de la Convention du 2 prairial an IT (8) déclara soumis au rachat les baux à culture perpétuelle du Lyonnais, en s'appuyant sur les dispositions de la loi du 48 décembre 1790, bien que le preneur fût seulement investi d’un droit réel de jouissance (9). C’est aiosi enfin que la Cour de cassation, trompée sans doute par la ressemblance des expressions, déclara propriétaires les métayers

(1) Rapport, loc. cit., p. 158.

(2) Voy. Garsonnet, 0p. laud., p. 393, note 5. (3) Rapport, loc. cit., p. 157 et 158.

(4) Ibid., p. 158.

(5) Garsonnet, op. laud., p. 423.

(6) Ibid., p. 394.

(7) Ibid., p. 392 et 393.

(8) Voy. Dalloz, Répertoire, tome XXXIX, p. 125. (9)

9) Garsonnet, op. laud., p. 393.

perpétuels de la Marche et du Limousin (!), qui n’étaient cependant que colons partiaires (2). La théorie de Merlin et de Tronchet conduisait, on le voit, à modifier profondément dans l'application les principes posés dans le décret du 41 août 1789; car, après avoir admis le rachat dans les seuls baux translatifs de domaine utile ou de propriété, on en venait à l’admettre dans tous les baux perpétuels, en déclarant que tous ces baux étaient translatifs de propriété.

La seconde règle posée par la loi du 18 décembre 1790, dans son titre [, n’est que le complément et comme le corollaire de la précédente. Après avoir déclaré rachetables toutes les redevances foncières perpétuelles, l’article 1° ajoute : «Il est défendu de ne plus créer à l'avenir aucune redevance foncière non remboursable, sans préjudice des baux à rente ou emphytéose, et non perpétuels, qui seront exécutés pour toute leur durée, et pourront être faits à l’avenir pour quatre-vingt-dix-neuf ans et au-dessous, ainsi que les baux à vie, même sur plusieurs têtes, à la charge qu’elles n’excèderont pas le nombre trois ». Ainsi, tous les baux à longues années sont maintenus dans le passé comme dans l'avenir: ils sont maintenus dans le passé, puisque les redevances dues en vertu de ces baux ne sont pas rachetables, ils sont maintenus dans l'avenir, puisqu'il reste permis de conclure des baux conférant au preneur, pour une durée maxima de quatre-vingt-dix-neuf ans, soit la propriété, soit le domaine utile, soit un simple droit réel de jouissance. Les baux perpétuels, au contraire, sont abolis dans le passé comme dans l'avenir : pour le passé, tous les preneurs à bail perpétuel sont déclarés propriétaires incommutables, comme les vassaux ou censitaires, et admis au rachat de leur redevance; pour l'avenir, si quelque propriétaire prétend donner son fonds à bail perpétuel, la propriété sera transférée au preneur, et la redevance considérée comme essentiellement rachetable. Le tout, sans distinguer si le contrat qu'ont voulu faire les parties avait jadis pour effet de transférer au preneur la propriété proprement dite, le domaine utile, ou un simple droit réel de jouissance; tous les baux perpétuels sont en effet assimilés au bail à rente perpétuelle, qui transférait au preneur la propriété.

La troisième règle enfin est celle que contiennent les six articles du cinquième titre de la loi, et qu'on peut résumer ainsi : la loi,

(1) Arrêt du 2 mars 1835 (Sirey, 1835, I, 394). (2) Garsonnet, op. laud., p. 393.