CHAPITRE Ye

rier : que les terres possédées en franc-alleu roturier dans le Languedoc, ns les autres pays où le franc-alleu naturel n’est pas contesté, ne laissent as de payer les tailles et autres impositions réelles, sans que l'alleu ait souffert aucune atteinte, parce que le prince a le droit de les exiger à raison de souverai- neté, et non à raison de quelque propriété qu'il ait sur les biens qui y sont : sujets ; et quoique les possessions qui furent laissées aux anciens Gaulois après la conquête fussent assujetties aux tributs, selon l'opinion de certains auteurs , toutefois elles étaient franches de droits féodaux, qui étaient alors inconnus, et ils les possédaient en pleine propriété, comme nous l’avons montré; ce qui prouve manifestement que l’assujettissement aux tributs ne peut rien conclure contre le franc-alleu ». Furgole, La seigneurie féodale universelle et le francalleu naturel, — Paris, 1767, in-12, p. 94 et 95.

—Ct—

I. L'histoire de la propriété foncière pendant la Révolution comprend deux parties bien distinctes, qu’on peut aisément séparer; l’une intéresse le droit public, l’autre le droit privé.

Au point de vue du droit public, la Révolution a opéré partout des mutations de propriété de la plus grande importance. Elle a, d’abord, transformé le domaine royal en domaine national ; elle a, en second lieu, considérablement accru ce domaine national en confisquant les biens des émigrés, des condamnés et déportés pour cause de suspicion politique, surtout en supprimant les établissements de tout genre, clergé, fondations, maîtrises et jurandes, dont les richesses longuement accumulées firent retour à l'État; elle a, enfin, morcelé dans une très- large mesure les immenses domaines dont l'État se trouvait ainsi devenu propriétaire, non seulement par des ventes, mais encore par le moyen des assignats et des mandats territoriaux.

Les plus récents historiens de la Révolution française ont trèsbien mis en lumière la longue série de ces faits; peut-être même ont-ils prêté plus d'importance qu'il ne convenait à ces réformes

. agraires, oubliant quelque peu, et ne paraissant pas priser à leur juste valeur tant de réformes accomplies, non seulement en matière administrative et constitutionnelle, mais en matière aussi de droit privé, et, tout spécialement, en ce qui concerne le caractère juridique du droit de propriété foncière. M. Taine a écrit sur ce point quelques lignes célèbres, frappantes par leur laconisme, mais tout à fait excessives, souvent citées et souvent critiquées, qui ressemblent bien plus au paradoxe habile d’un polémiste qu’au jugement impartial d’un historien : « Quels que soient «les grands noms, dit-il, liberté, égalité, fraternité, dont la Ré- « volution se décore, elle est par essence une translation de pro- « priété; en cela consiste son support intime, sa force permanente, « son moteur premier, et son sens historique!) ». Léon Faucher avait déjà dit antérieurement : « Qu'est-ce, je vous prie, que la « Révolution française, sinon une transformation de la propriété « territoriale » (2)? Jugement incomplet, lui aussi, qui méconnaît les progrès politiques réalisés par la Révolution, mais dont l’expression moins étroite embrasse, avec les mutations de propriété, la transformation juridique du droit même de propriété foncière.

Cette transformation constitue la seconde des deux parties que nous avons distinguées dans l’histoire de la propriété foncière pendant la Révolution. Au point de vue du droit privé, deux réformes considérables doivent être signalées : la réforme hypothécaire, d’abord, que j'indique seulement d’un mot; et, en second lieu, la réforme du régime foncier proprement dit, qu’on appelle communément l’abolition des droits féodaux, et qui fera l'objet de la présente étude.

IT. Deux différences essentielles séparent le régime foncier moderne du régime antérieur à la Révolution.

Tout d’abord, la propriété foncière est conçue, de nos jours, comme normalement libre; et la propriété se distingue nettement de la souveraineté. Le propriétaire est maître de sa chose comme il est maître de lui-même et de son travail, en vertu du droit naturel; la propriété, c’est « la liberté faite visible » (3), Et, si l'État perçoit l’impôt sur les biens-fonds, s’il établit sur ces biens-fonds

(1) H. Taine, Les origines de la France contemporaine, La Révolution, tome I, p. 386.

(2) Cité dans une étude de M. Valbert sur Léon Faucher et sa correspondance, dans la Revue des deux mondes du 1° février 1888, p. 687.

(3) Fouillée, L'idée moderne du droit en Allemagne, en Angleterre et en France, p. 191.

certaines charges réelles d'utilité publique, s’il reconnaît l’exis-

tence de servitudes naturelles, et organise des servitudes légales, c’est comme souverain qu'il le fait, sans pouvoir invoquer aucun domaine éminent(1). Dans l'ancien droit, au contraire, la propriété foncière, bien loin d’être conçue comme normalement libre, est organisée suivant les données du régime seigneurial, qui implique une confusion complète entre la propriété et la souveraineté. Nulle terre sans seigneur, voilà la règle coutumière, qu'il faut traduire ainsi : on tient pour censuelle, c’est-à-dire pour soumise au cens en vertu d’une concession primitive du seigneur, toute portion du sol qui n’a pas été inféodée, c’est-à-dire donnée en fief, ou dont on ne peut établir l’allodialité. Tout propriétaire a donc au-dessus de lui un propriétaire supérieur, pour le compte duquel il détient la terre, en vertu d’une concession précaire et révocable; ce propriétaire supérieur détient lui-même pour le compte d’un autre, et ainsi de suite jusqu’au roi, qui est propriétaire et seigneur fieffeux de toutes les terres du royaume, Ce n’est plus le droit naturel et la liberté humaine qui servent de fondement à la propriété, c’est la concession, le bon plaisir d’un seigneur, et, en dernière analyse, le bon plaisir du roi; la propriété n’est plus un droit, mais une tolérance(?). La couronne et l’alleu restent seuls en dehors de cette hiérarchie; encore s’y rattachentils au moins par les noms qu'ils reçoivent, tant la propriété dépendante était devenue le fait général, la propriété libre l’exception, tant était dominante la préoccupation des idées féodales. La couronne est une glèbe fictive, tenue de Dieu à charge de services, et que Dieu peut reprendre au monarque excommunié, comme tout suzerain peut exercer sa commise sur le fief d’un vassal félon. L’alleu est la terre tenue franchement de Dieu 6), un franc-fief, diton parfois(#), ou bien uñ fief du soleil), comme si toute possession immobilière devait nécessairement être un fief.

À cette première différence s’en ajoute une seconde. Maître

(4) Cass., 23 juin 1857 (Dalloz, 1857, I, 233). ;

(2) Vous devez être persuadé, écrivait Louis XIV au Dauphin, que les rois ont naturellement la disposition pleine et entière de tous les biens qui sont possédés aussi bien par les gens d’ Église que par les séculiers, pour en useren tout temps comme sages économes, c’est-à-dire suivant le bien général de l'État (Œuvres de Louis XIV, I, p. 57). : ,

(3) Bouteiller, Somme rurale, édit. Charondas, Paris (1621), in-4°, p. 490.

(4) Voy. Sécrétan, Essai sur la féodalité, Lausanne (1858), p. 407.

(5) En allemand : « Sonnenlehn ». Voy. Garsonnet, Histoire des locations perpétuelles, p. 314; et Sécrétan, op. laud., p. 423.

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absolu de son fonds, le propriétaire, de nos jours, ne peut pas cependant démembrer à son gré le droit dont il est investi, ni créer sur le fonds toute espèce de droits réels; la loi moderne, qui pousse au fractionnement matériel des héritages par le régime des successions, répugne au morcellement juridique du domaine. Un seul démembrement perpétuel de la propriété est admis par le Code civil, la servitude prédiale; on l’admet à raison des avantages particuliers qu’elle présente, la servitude prédiale ajoutant d'ordinaire plus de valeur au fonds dominant qu’elle n’en enlève au fonds servant (1). Les autres démembrements du droit de propriété sont seulement des charges temporaires, et le législateur indique limitativement ceux qu’il permet d'établir : les droits de jouissance et l'hypothèque. Bien plus, ces droits réels, restreints quant à leur nombre, sont encore restreints quant à leurs éléments constitutifs. La théorie des droits réels est construite, avec une solidité toute romaine, à côté et en dehors de Ja théorie des droits de créance; le titulaire d’un jus in re aliena ne peut rien exiger du propriétaire de la res, sinon le respect de son droit. Principe éssentiel, applicable à tous les droits réels, et dont le Code luimême fait une application notable en matière de servitude. L'article 686 permet aux propriétaires « d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telle servitude que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ». A ce principe fondamental une seule dérogation est apportée par l’article 698, qui permet aux parties de stipuler que les ouvrages nécessaires pour user de la servitude ou pour la conserver resteront à la charge du propriétaire du fonds assujetti. Disposition exceptionnelle, spéciale aux servitudes, et qui laisse subsister toute entière la règle indiquée tout à l’heure : le nombre et la nature des droits réels sont fixés par la loi, sans qu'on puisse, par convention, créer des droits nouveaux non prévus par la loi, ou attribuer aux droits qu’elle autorise des caractères nouveaux qu’elle ne reconnaît pas.

À l’inverse du droit moderne, l’ancien droit entrave de totile manière le fractionnement matériel des héritages, au lieu qu’il autorise, au contraire, dans la plus large mesure le morcellement juridique du domaine (@). On peut grouper en deux classes les droits réels si

(1) Cauwès, Précis du cours d'Economie politique, Il, p. 227. (2) Ce morcellement est cependant entravé, à un point de vue particulier, par les règles relatives au démembrement des fiefs.

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nombreux que la coutume consacrait avant 89. Ce sont d’abord

les anciens droits réels admis par les Romains, et qui gardent encore, avec leurs noms traditionnels, les mêmes caractères qu’au temps de Justinien. Ce sont, ensuite, de nouveaux droits, créés sous l'influence des idées féodales, et qui sont de trois sortes : droits féodaux proprement dits, droits purement fonciers, et droits seigneuriaux.

Les droits proprement féodaux sont le produit immédiat de la hiérarchie des terres, que j'indiquais tout à l'heure comme étant la caractéristique de l’ancien régime foncier : domaine direct féodal ou censuel, domaine utile du vassal ou du censitaire, tels sont les quatre droits réels, véritables démembrements du droit de propriété, qui découlent de cette idée.

À côté d'eux se placent les droits purement fonciers, qui procèdent aussi, mais moins directement, de l'esprit féodal, et qui durent leur origine à des causes multiples. Quand un propriétaire, de nos jours, ne se sert pas lui-même de son fonds, il a, pour en tirer parti, deux moyens à sa disposition : il peut le vendre ou le louer. S'il le vend, il se dépouille de toute sa propriété, et acquiert en échange un simple droit de créance; s’il le loue, il demeure propriétaire, il devient seulement débiteur de la jouissance, en échange de la créance de loyer qu’il acquiert. On pouvait autrefois vendre ou louer comme aujourd'hui; mais les idées féodales, comme aussi certaines raisons économiques , devaient souvent détourner de le faire. Vendre, en effet, n’était pas chose aisée, quand l'acquéreur courait le risque de se voir évincé par l’exercice de l’un des deux retraits, lignager ou féodal, quand il fallait payer des droits de mutation souvent considérables pour toute aliénation de fief ou de censive, quand enfin le vendeur ne trouvait pas sans peine à faire emploi du prix, faute d’effets publics et de pouvoir prêter à intérêt. Le louage, d'autre part, répondait assez mal aux exigences du temps. On a dit, avec grande justesse, que le régime féodal était un régime d’exaltation du sol, consistant avant tout « dans une hiérarchie corrélative des personnes et des terres, avec subordination de la condition de la personne à la condition de la terre; il constituait Comme une double chaîne, dont les anneaux correspondants seraient soudés l’un à l’autre (1). » Cette manière de voir devait détourner du louage, contrat purement créateur

(4) Chénon, Les démembrements de la propriété foncière avant et aprés la Révolution, Paris, 1881, p. 20.

d'obligations, et qui n’établissait aucun rapport direct entre le locataire et la chose louée, rompant ainsi cette corrélation qui devait exister entre la condition du sol et la condition personnelle de celui qui détenait le sol. On fut amené de la sorte à modifier la nature du louage, au moins dans les baux perpétuels et à longue durée, où on accorde au preneur un véritable droit réel. Puis on eut communément recours à de nouveaux contrats, dont le bail à rente est le type, contrats intermédiaires entre la vente et le louage, donnant, comme la vente, un droit réel au tenancier, laissant, comme le louage, un droit réel au bailleur; nouveaux démembrements de la propriété, domaine direct privé, domaine utile privé (), fort analogues aux droits proprement féodaux, et qui devaient encore s’en rapprocher davantage dans une nouvelle combinaison, le bail à rente seigneurial, ne différant du bail à cens que par des nuances de détail.

Restaient enfin les droits seigneuriaux, banalités, droits de justice, corvées, etc., qu’on regardait aussi comme des droits fonciers, susceptibles d’action en justice au pétitoire comme au possessoire (2), « La seigneurie, dit Loiseau dans un adage devenu classique, c’est de la puissance publique attachée à une terre, et tombée avec elle dans le domaine privé 6), »

Tous ces démembrements de la propriété, perpétuels et irrachetables comme la propriété elle-même, ne se distinguaient pas seulement par leur nombre des démembrements qu’admet le droit actuel; domaines directs et domaines utiles, sous leurs formes variées, sont bien des droits réels, mais ne le sont pas au sens que, suivant la tradition romaine, nous donnons à ces mots. Quelle qu'en soit, en effet, la qualification juridique, ce sont, en

(4) Les locations perpétuelles ou à longue durée, auxquelles il est fait iei allusion, n’opéraient pas toutes la division du domaine en domaine direct et domaine utile; il en était qui laissaient la propriété aux mains du bailleur, et transféraient au preneur un simple droit réel de jouissance; d’autres, au contraire, transféraient au preneur la propriété véritable, sous réserve seulement d’un droit réel de rente pour le bailleur. Telle était cependant l'influence des idées féodales, qu’on appelait directe privée le droit réel du bailleur à rente, bien que le droit du preneur fût un véritable droit de propriété, et non un domaine utile; d'autre part, on confondait parfois le droit réel de jouissance appartenant au preneur avec un domaine utile. Voy. énfrà, chapitre III, section IV.

(2) Pothier, Traité de la possession, n°5 38 et 91.

(3) « La seigneurie, dit-il encore, c’est de La puissance en propriété ». (Traité des seigneuries, chap. I, $ 25.)

fait, de vrais droits de créance, puisqu'ils ont pour objet des prestations à effectuer ou des services à rendre de personne à personne. Si on en faisait des droits réels, c’est qu’on les percevait et qu'on les payait à raison de la terre : la terre en est créancière ou débitrice; celui qui les recouvrait ou les acquittait n’agissait pas en vertu d’un droit proprement personnel, mais comme détenteur et comme ministre de la terre (1) : la condition des personnes était toujours liée et subordonnée à la condition des terres. Nos vieux auteurs coutumiers ignorèrent longtemps la distinction si nette que nous établissons aujourd’hui entre les droits réels et les droits de créance (2); c’est seulement au Digeste qu'ils la retrouvèrent, lors de la renaissance des études de droit romain, et ils n'en firent l’application précise qu'aux droits réels d’origine romaine, les servitudes personnelles et prédiales. Quant aux démembrements de la propriété nés du régime féodal et du droit coutumier, l'élément réel et l'élément personnel y furent toujours très-mélangés. Le droit réel n’était plus seulement le droit portant directement sur un fonds, et permettant d’en user ou d’en jouir d’une certaine manière; tout droit qui s'appliquait à un héritage était un droit réel du moment qu'il s’attachait principalement à la terre, dût-il réagir sur la personne même qui détenait cette terre; une seule chose suffisait pour qu’un droit fût réel, c'était qu'il pût suivre partout l'immeuble entre toutes les mains. Sous l’empire de cette idée, on transformait sans peine en droits réels fonciers des redevances, des corvées et autres charges, qui se manifestaient pourtant sous la forme d’obligations personnelles (3).

(1) « Le vassal et censier, dit Loiseau, doivent quelques redevances personnelles à leur seigneur direct, mais ce n’est pas de leur chef, mais à cause de leur terre, qui, estant inanimée, ne peut rendre le devoir dont elle est chargée sans l'entremise du détenteur d’icelle, qui aûssi se peut exempter de ce devoir en quittant la terre; ce qui ne se ferait pas, s’il était deu directement par la personne » (Traité des seigneuries, chap. [, $ 84).

(2) Voy. sur ce point, Chénon, 9p. laud., p. 18. Beaumanoir, par exemple (Coutumes du comté de Clermont en Beauvoisis, VI, 32), qualifiait inexactement les actions immobiliéres, mobilières et mixtes de demandes réelles, personnelles et mélées. Cent ans plus tard, à la fin du xiv° siècle, Jacques d'Ableiges s'exprime de la même manière dans le Grand Coutumier (II, 10, édit. de MM. Laboulaye et Dareste, Paris, 1868, in-8°, p. 202). Il semble même ne pas connaitre le sens des expressions jus in re et jus ad rem. Le jus in re, pour lui, c’est la propriété seule; le jus ad rem, c’est l’'usufruit et tout autre droit réel portant sur la chose d’autrui, c’est-à-dire un jus in re aliena (Grand Cout., IX, 5, ibid., p. 195). nes

(3) Chénon, op. laud., p. 19. Ges droits réels fonciers constituaient en

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Telles sont, en résumé, les différences capitales qui séparent le régime foncier moderne du régime antérieur à la Révolution. Propriété libre, droits réels en nombre limité et nettement distincts des droits de créance : voilà le régime moderne; propriété féodale, droits réels nombreux et souvent mélangés d'éléments personnels : voilà le régime ancien. La transition de l’un à l’autre n’a pas été graduelle et lente, mais brusque et rapide. En dépit de nombreux changements, qui préparaient la réforme sans l’accomplir, la propriété foncière avait gardé jusqu’en 1789 les caractères essentiels dont nous parlions tout à l'heure, et dont nous devons étudier la transformation dans la période intermédiaire.

quelque sorte des obligations réelles. C’est l'expression dont se servent aujourd’hui certains auteurs pour désigner l'obligation d’entretenir mise à la charge du propriétaire du fonds assujetti, conformément à l’article 698.— Voy. Aubry et Rau, Droit civil français, tome IT, p. 90; Demolombe, Traité des servitudes, tome II, p. 383. Les articles 651 et 1370-30 du Code civil emploient des expressions absolument analogues à propos des servitudes légales de voisinage. 1

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