L. 23 mars 18S

messe acceptée équivaut à un bail quand les deux contractants sont d'accord sur la chose et sur le prix du loyer ou fermage.

407. Gomment se fait le bail ou la promesse de bail ? Verbalement ou par écrit, à volonté, toujours aux frais du preneur, y compris l'enregistrement.

A Paris, le plus souvent pour un appartement ordinaire et pour un petit logement, la location se fait verbalement. Ce qui offre entre autres facilités celle de se congédier réciproquement. Pour un grand appartement ou bien pour bâtiments et lieux destinés au commerce ou à l'industrie, il est assez d'usage de faire un bail écrit, soit devant notaire ^ soit sous seing privé fait double et sur papier timbré.

Il est bon de faire enregistrer ce sous seing privé (assujetti au droit de 25 centimes par 100 francs de loyer pour chaque année) dans les trois mois de sa date, pour éviter une amende et lui donner une date certaine.

Du reste, le preneur doit supporter le droit d'enregistrement du bail verbal ou écrit ; excepté l'enregistrement du bail de 100 francs par an ou au-dessous qui reste à la charge du bailleur *.

1. Le bail devant notaire offre au baillear an double avantage : d'abord , en cas de retard de payement des loyers, le bailleur poursuivra le preneur par la voie de la saisie-exécution des meubles, au lieu de recourir à la saisie-gagerie, plus lente et plus coûteuse ; en outre, sur le prix des meu* bles vendus, le bailleur avec bail notarié (de môme que le bailleur avec sous seing privé enregistré) aura le privilège, c'est-à-dire la préférence pour tous les loyers échus et ceux à échoir, tandis que la location verbale ou avec bail non enregistré ne donne privilège que pour Tannée échue et Tannée courante (G. civ.» art. 2102).

2. L. 23 août 187i, — Un décret du 5 mai 1806 veut qu'un proprié-

Le plus prudent, surtout pour les locations à durée un peu longue, est de faire le bail devant notaire^ aujourd'hui que le droit d'eoregistrement de 25 centimes par 100 francs se perçoit même sur les locations verbales.

408. Tant qu'un bail sans écrit n'a reçu aucun commencement d'exécution, si l'une des parties le nie, aucun moyen de preuve n'est admissible, quelque modique qu'en soit le prix et quoiqu'on allègue qu'il a été donné des arrhes ou un denier à Dieu ; mais le serment peut, en certaines circonstances, être déféré à celui qui nie le bail*.

La remise des clefs par le propriétaire, jointe à Toccupation des lieux par le locataire, établit suffisamment qu'il y a location, à moins qu'il ne soit prouvé que l'habitant est là à un autre titre, par exemple à titre de tolérance.

409. A Paris, pour les locations verbales, presque toujours le preneur, au moment où il traite, remet au concierge une petite somme appelée denier à Dieu. Néanmoins, d'après l'usage, le locataire et le propriétaire ont la faculté réciproque de se dédire dans les vingt-quatre heures (jusqu'au lendemain toute la journée)', l'un en reprenant le denier à Dieu, l'autre en le rendant, pourvu que la promesse de bail n'ait pas encore reçu un commencement d'exécution. Alors pas de preuve admissible ; pas même de serment.

taire ne laisse entrer chez lui aucune boisson appartenant à un détaillant sans avoir fait avec ce détaillant un bail authentique des lieux destinés à ce dépôt de boissons.

Si vingt-quatre heures s'écoulent sans qu'il y ait eu dédit, que devient le denier à Dieu ? Il est acquis définitivement au concierge dès que le locataire prend possession des lieux loués. Mais si, avant cette possession, le propriétaire nie la location verbale, son concierge doit encore rendre le denier à Dieu au preneur, tandis que celui-ci ne peut le réclamer si c'est lui qui nie la location verbale. Alors le serment pourra être déféré •.

410. En outre, dans les locations verbales, le preneur remet quelquefois au propriétaire une somme d'argent à titre d'arrhes, qui ont de l'analogie avec le denier à Dieu. Suivant l'usage ordinaire, basé sur la convention tacite, tant que le bail n'a pas reçu un commencement d'exécution, les parties peuvent se dédire, l'une en perdant les arrhes, l'autre en les rendant au double, avec faculté de se déférer le serment sans autre moyen de preuve '.

Dans les locations écrites, les arrhes ont un autre but et un autre caractère ; elles consistent dans une somme plus ou moins importante que le preneur verse au bailleur et qui est imputable sur le prix du loyer : en un mot, c'est un acompte payé d'avance.

411. Quelquefois encore le bailleur reçoit un pot-devin, c'est-à-dire une somme d'argent qui n'est pas autre chose que des loyers supplémentaires capitalisés et payés par anticipation. Si donc le bail venait à être résilié, ce pot-de-vin devrait être restitué proportionnellement à la durée que la location avait encore à courir, lors même