DU REMBOURSEMENT DES IMPENSES

Le fondement de l'obligation du bailleur de rembourser les impenses faites par le fermier, consiste dans ce que personne ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui : Neminem œquum est cum alteritcs damno locupletari.

Le preneur a d'abord incontestablement le droit d'enlever les objets et les améliorations qu'il a apportés dans les lieux loués, pourvu néanmoins qu'il rende l'immeuble dans l'état où il l'a pris et que cet enlèvement n'occasionne pas de dégât.

Le locataire d'une maison jouissait même d'un interdit spécial, de Migrando^ par lequel il obtenait que le bailleur ne mît pas obstacle à ce qu'il enlevât ses objets; mais le fermier ne jouit pas de cet interdit, colononon competit (Maynz, Droit Romain). Il n'a que l'action conducli.

Nous avons dit plus haut que le bailleur devait rembourser les impenses faites par le fermier. Certains auteurs ne lui reconnaissent ce droit que pour les impenses nécessaires, et il y en a même qui le lui refusent entièrement, en ne lui accordant que le droit

d'emporter ce qui peut être enlevé sans dommage (Pothier, Pandectes^ Louage^ 60'. Nous pensons, au contraire, que la loi 55 est formelle, et que le preneur a droit au remboursement des dépenses nécessaires et utiles qu'il a faites sur le fonds (sic^ Domat, Lois civileS}.

Lorsque le fermier a fait des améliorations dont il n'était pas tenu et qui ont augmenté le revenu, il aura droit à indemnité de la façon suivante. On compensera Tauginentîition de revenu produit avec les dépenses, capital et intérêts ; si les dépenses sont plus considérables, le bailleur indemnisera le fermier jusqu'à concurrence de la différence ; si l'augmentation du revenu dépasse le chiffre total des dépenses, le fermier profitera de cette plus-value.

Si le fermier a fait certaines dépenses, espérant jouir du fonds pendant un certain temps, et si le bail vient à être interrompu par un événement qu'il devait prévoir, il ne pourra prétendre en rien recouvrer; tel serait le cas où le bail d'un usufruit vient à finir par la mort de l'usufruitier. Le fermier s'est exposé dans ce cas à perdre ses dépenses, et doit supporter les conséquences des risques qu'il a voulu courir.