OBLIGATION DB GARANTIS

Le bailleur, ayant contracté l'obligation de faire ]oM\T prœstare fruilicere^ a par là même contracté celle d'entretenir le fonds dans un état qui permette d en jouir. Il doit, en conséquence, faire aux bâtiments toutes les réparations nécessaires, comme nous le disions en terminant la section précédente, sauf celles qui doivent être faites par le fermier, d'après le bail ou Tusage des lieux. Le fermier doit être tenu clos et couvert, et ses bestiaux et ses grains doivent être à l'abri. S'il y avait du retard apporté à faire ces réparations et qu'il en fût résulté un préjudice, le preneur pourrait obtenir des

dommages- intérêts ; il pourrait même demander la résolution du bail, si ces réparations empêchaient l'exploitation.

L'obligation d'entretenir impose également au bailleur celle de ne pas changer la forme du fonds et de ne pas imposer un genre de culture dififôrent de celui qui était convenu ou en usage.

Le bailleur est responsable des vices du fonds qu'il a loué. Mais quels sont les vices dont la responsabilité lui incombe? Ce sont ceux qui empêchent entièrement l'usage de la chose, et non ceux qui rendent seulement l'usage incommode.

La responsabilité existe pour les vices dont le bailleur avait connaissance et pour ceux qu'il ne connaissait pas ; elle existe pour ceux qui affectaient la chose au moment du contrat et pour ceux qui sont survenus depuis. La raison de cette différence avec la vente (le vendeur ne répond pas des vices survenus depuis le contrat) est que la chose vendue passe aux risques de l'acheteur aussitôt le contrat parfait, tandis que la chose louée reste aux risques du bailleur. Dans la vente, pourvu que la chose ait existé, le contrat s'est formé et a produit tous ses effets ; dans le bail, au contraire, l'obligation du bailleur est continue (Molitor, des Obligations) : il doit à chaque instant procurer la jouissance du fonds loué. Il est donc à chaque instant garant des vices qui peuvent empêcher cette jouissance.

Le fermier peut exiger la résolution du contrat dans les différents cas que nous avons examinés, et parfois il peut même demander des dommages-intérêts.

Si le vice existait lors du contrat et que le bailleur en eût connaissance, il est tenu de dommages-intérêts à cause de son dol, puisqu'il a dissimulé le vice au preneur.

Si le bailleur n'avait pas connaissance du vice, nous déciderons qu'il doit des dommages-intérêts, s'il devait par sa profe?sioa être informé du vice de la chose louée, car imper itiaculpœ annumeratur. Si ce vice n'a pas été connu et n*a pas pu être connu, le bailleur ne sera pas tenu de dommages-intérêts. C'est ainsi qu'il faut interpréter la loi 19 au Digeste, Loc. (jowâ?., dans laquelle Ulpien examine deux cas différents : « Si quis dolia vitiosa ignorans locaverit^ deinde vinum ef/luxerit^ tenebitur in id quod inlerest^ nec ignorantia ejtis eriû excusata! Et ita Cassius scrîpsit. Aliter atque si saltum pascuum locasti, in quo heràa mala nascebatur ; hic enim si pecora vel demortua sunt vel détériora facta^ quod interestprœstabitur^ si scisti; siignorâsti, pensionem non pelés; et ita Servio, Labeoni^ Sabinoplacuit. » Cette explication était celle qu'admettait Voet, Domat et Pothier,

Le preneur pourrait faire résilier la location, ou du moins exiger une diminution de loyers, si le fait d'un tiers apportait des modifications graves à l'objet loué ; tel serait le cas où un voisin ferait élever un mur privant les bâtiments affermés du jour dont ils ont besoin. Bien que ce soit un cas fortuit, le bailleur est responsable, parce que les bâtiments étaient loués pour un usage qui est maintenant impossible.

Le bailleur doit, en outre, garantie au fermier pour tout trouble ou éviction qu'il viendrait à subir. Examinons différentes hypothèses, afin de distinguer par quelles causes le fermier est troublé dans sa jouissance.

Supposons que le preneur est troublé par le propriétaire, ou par un autre, en vertu d'une cause d'éviction qui existait déjà au moment du contrat ; le preneur a l'action ex condtccto pour l'intérêt qu'il avait à jouir, disent les textes. Le cas que nous prévoyons ici est, par

exemple, celui où on a loué la chose d'autrui, et il faut appliquer cette règle, que le bailleur foit de bonne ou de mauvaise foi. On avait admis un tempérament en ce qui concerne les maisons, et Ulpien décidait que si le propriétaire empêche de jouir, mais que le principal locataire soit prêt à fournir une autre maison non moins commode, il est très juste de libérer ce dernier de l'action conducti. On ne peut étendre cette règle, exclusivement édictée pour les baux à loyer, aux baux à ferme.

On s'était demandé si le preneur avait, dans notre hypothèse, VdLciioncoTiduction bien la condictioindebiti^ pour agir contre le bailleur. C'est évidemment la première qui lui compète, car la condictio indebiti ne se donne que lorsqu'on a payé par erreur, si on a payé un prix ; or, ce n'est pas ici le cas : ce qui a été payé l'a été sciemment et ?ans aucune erreur.

La cause d'éviction peut venir encore de ce que le bailleur a consenti deux locations successives : comment concilier alors les droits des deux preneurs ?

Si la chose n'a pas été livrée, le premier en date aura la préférence, selon l'opinion d'Ulpien : In operis duobns simul locatiSj convenit priori conductori ante satisfieri.

Si la chose a été livrée à l'un des preneurs, l'autre ne peut en exiger la délivrance. Comment pourrait-il le faire, puisque son action est personnelle ? Il en serait autrement, si le propriétaire s'était dessaisi d'autre chose que du droit personnel conféré au preneur et qu'il lui eût conféré quelque droit de possession de propriété ; ce serait alors le cas d'appliquer la maxime : Vente passe louage. (Molitor, des Obligations, II, 562.)

Supposons, au contraire, que la cause d'éviction soit postérieure au contrat. Si elle provient de la faute du bailleur, si, par, exemple, il a vendu la chose louée

sans charger l'acquéreur de maintenir le bail (cas de la loi emptoreni)^ le preneur jouit de Faction conducH pour demander le prix et des dommages-intérêts. Si, au contraire, tout en provenant du fait du propriétaire, la cause d'éviction repose sur de justes motifs, l'action n'a plus pour objet que la remise des loyers depuis que le preneur a été empêché de jouir. Ulpien nous rapporte un exemple de juste motif (Digeste, 1. 15, Loc. cond.) dans les termes suivants :

« J'ai loué un fonds à Titius, qui, ensuite, est décédé après avoir institué pour héritier un pupille. Le tuteur ayant fait abstenir de la succession le pupille, j'ai loué mon fonds plus cher à un autre. Ensuite, le pupille s'est fait réintégrer dans la succession de son père ; en ce cas, il ne peut obtenir que d'être libéré de la location, ayant eu moi-même un juste motif de louer à un autre, puisqu'alors on ne pouvait me donner aucune action contre le pupille. »

Aussi est-il admis par tous les jurisconsultes que, lorsqu'il n'y a pas faute du propriétaire, bien que ce soit par son fait que l'éviction et le trouble aient lieu, l'action condùcti n'est donnée au preneur que pour obtenir la remise des loyers non payés depuis qu'il est troublé dans sa jouissance, ou la restitution de ceux qu'il aurait payés.

Mais comment estime-ton les dommages-intérêts, lorsqa'ils sont dus par le bailleur au preneur ? Les lois 7, 8 et 24, au titre du Louage, dans le Digeste, donnent des règles d'interprétation qu'il faut suivre en cette matière.

Paul décide que si vous avez loué, moyennant cinquante écus, une maison qui ne vous appartient pas à Titius, qui l'a lui-même louée soixante à Celsus, Titius pourra obtenir de vous, par l'action conductiy les

soixante écus qu'il doit à Celsus, dans le cas où ce dernier est empêché de jouir par le véritable propriétaire.

Dans la loi 9, Tryphoninus déclare qu'il faut rechercher quel inté/êt a le dernier locataire à jouir de la chose louée, afin que le premier locataire obtienne autant que le second obtiendra de lui, parce que le bénéfice de la chose louée, estimé par le plus haut loyer, rend la condamnation plus forte. Cependant le premier qui a loué prendra cinquante écus qu'il aurait reçus si le dernier locataire n'eût pas été troublé par le propriétaire.

Enfin, il faut décider qu'un fermier, empêché de jouir, aura droit aux cinq années de son bail, quand même le propriétaire le laisserait jouir pendant les années qui restent à courir de ce bail, car le propriétaire ne sera pas toujours libéré parce qu'il aura laissé jouir le fermier la seconde ou la troisième année. Le fermier, en eflfët, qui, expulsé de la ferme, s'est retiré dans une autre, ne pouvant pas suffire à deux et ne devant plus en payer les loyers, obtiendra le bénéfice qu'il aurait fait chaque année. Il est trop tard de lui permettre de jouir, lorsqu'il est engagé avec un autre, ne pouvant plus alors profiter de la jouissance qu'on lui offre. Mais si le propriétaire ne l'a troublé que peudant peu de jours, et que, se le reprochant ensuite, il lui ait permis de jouir, les choses étant encore entières, ce trouble ne change rien à ses obligations (Paul).

En résumé, le calcul des dommages-intérêts doit comprendre le damnum emergens et le lucrum cessans, c'est-à-dire non seulement la perte que subit le preneur, mais encore le gain dont il est privé par l'éviction ; et cette règle doit être appliquée toutes les fois que le trouble provient du fait du propriétaire ou du fait de personnes que le propriétaire aurait pu en empêcher.

Si le propriétaire n'a pas pu empêcher Téviction, le profit qu'aurait fait le fermier sans le trouble ne doit pas entrer en ligne de compte .

Il faut décider ainsi, par exemple, lorsque le trouble provient du prince ou d'une force majeure, car le bailleur ne répond pas des cas fortuits relativement à des dommages-intérêts.

Si un propriétaire avait légué à son fermier l'usufruit du fonds affermé, l'héritier serait tenu de le libérer des loyers, car le preneur ne jouit plus alors en vertu du bail.

Le bailleur est obligé à des dommages-intérêts envers le preneur lorsqu'il a vendu le fonds loué sans obliger l'acheteur à entretenir le bail ; l'héritier du bailleur serait de même tenu, si c'était par legs que le propriétaire avait disposé du fonds afifermé (L. 25 et 32 au Digeste). Si nous supposons que la chose d'autrui a été donnée h bail, et que plus tard le preneur l'acquière du véritable propriétaire, il pourra, comme le pourrait un acheteur dans cette situation, demander des dommages-intérêts, s'il a acquis l'objet à titre onéreux; il n'aura droit qu'à la résiliation, dans le cas d'acquisition gratuite.

De l'obligation de garantie dérive encore, dans le bail à ferme, une obligation très grave pour le bailleur, celle de faire remise de tout ou partie de la redevance lorsque tout ou partie de la récolte a été détruite. Cette obligation n'a pas pour base un sentiment de faveur pour le fermier, mais bien, comme nous venons de le dire, l'obligation de faire jouir : les fruits pour le prix, telle est la règle ; si les fruits viennent à manquer, le prix n'est pas exigible.

L'exercice de l'action conducti pour obtenir cette remise proportionnelle est soumis à certaines conditions.

A. — La perte totale ou partielle des fruits doit provenir d'un cas fortuit. On entend par cas fortuit tx)ute force majeure ou toute cause de non-jouissance extrinsèque^ comme le dit Pothier. Ulpien donne une énumération assez longue des cas de force majeure dans la Loi 15, au Digeste. Il y comprend les inondations d'un fleuve, les dégâts des geais ou des étoumeaux réunis en troupe et autres accidents semblables, une incursion des ennemis, les vers et les mauvaises herbes qui endommagent la récolte, et les vents et la pluie qui la détruisent entièrement ; il faut y ajouter les brouillards et les chaleurs excessives qui détruisent les olives ; les tremblements de terre et l'incendie de la récolte dans les champs ; en un mot, toutes les causes auxquelles le fermier ne pouvait pas résister, selon l'expression de Servius : vis cui resisti non potes t

Ne doivent pas être considérées à l'inverse, comme cas fortuits, les pertes résultant de vices inhérents à la chose, ou d'événements ordinaires, tels qu'une stérilité naturelle ou la vétusté des vignes.

B. — La perte de fruits doit être importante. — Il n'existe pas de règle fixe, en droit romain, pour évaluer l'importance de la perte donnant lieu à une remise. Nous savons seulement que Gaïus la qualifie de plus qitam tolerabile, et il complète cette explication un peu vague, en disant : Modicum damnum œquo animo ferre débet colonus^ cui immodicum lucrum non au fertur. (L. 25, au Digeste.)

Cette décision est fort juste, et l'on ne peut exiger, malgré l'obligation de garantie, que le bailleur soit tenu de faire remise d une portion du prix pour une perte peu considérable. Le fermier jouit, en eflfet, d'un aléa : il peut avoir une récolte extraordinaire et ne donnera pas, pour cela, un écu de plus de loyer au pro-

priétaire; il est juste qu'il soit soumis aux chances mauvaises dans une certaine mesure. Devant avoir le profit tout entier, quelque grand qu'il soit, il est équitable qu'il supporte au moins les pertes modique?.

C. — La perte doit arriver avant la perception des fruits. — Les fruits ne font partie du fonds, et, par suite, n'appartiennent au propriétaire que tant qu'ils n'ont pas été détachés de ce fonds ; on comprend alors que l'obligation de garantie s'étende jusqu'à eux.

Lorsque, au contraire, ils ont été séparés de la terre, le fermier les a faits sims par la perception, et ils sont alors à ses risques, res périt domino. Ainsi, lorsque le vin s'aigrit dans la cave du fermier, cette perte accidentelle est à sa charge, d'autant plus que le dommage provient de la chose même : Fructios p^rcepli^ a dit le président Favre, qiconiam percepti facti sunt, locatoris periculosunt.

Comment fera-t-on l'évaluation du dommage *? Par une constatation faite avant que le temps ait effacé les traces du cas fortuit ou plutôt de ses effets. Mais la remise sera due ou non dans certains cas, selon que le bail a été fait pour une année ou pour plusieurs.

Lorsque le bail n'est que d'une année, il est facile de faire l'évaluation du dommage et de la remise ; il suffit alors que les trois conditions que nous avons énumérées soient remplies, cas fortuit, perte considérable et perte arrivée avant la perception, pour qu'il y ait lieu à la remise.

Mais lorsque le bail est fait pour plusieurs années, la stérilité d'une année peut être compensée par l'abondance des autres ; la perte de la récolte ne s'évalue pas pour une année, mais pour toute la durée du bail, de manière que Texcédent des bonnes années compense la perte des mauvaises. (Maynz, Droit romain, Louage^ II, 202.)

Faudra-t il appliquer la même manière de procéder, si Tannée mauvaise^st dans le courant du bail ou si elle se trouve la dernière ? La compensation devant être faite, le maître pourra-t-il reprendre la remise qu'il a faite à la suite d'une année stérile, si des années abondantes arrivent ensuite ? Cela n'est pas douteux, lorsque l'année mauvaise n'est pas la dernière. Si on a fait remise des loyers à un fermier pour la stérilité d'une année et que les récoltes aient été abondantes ensuite, cette remise ne doit pas nuire au propriétaire, et il pourra demander les loyers de l'année de la stérilité ; et, quand même le maître aurait fait cette remise à titre de donation, cette donation ne devrait être considérée que comme une transaction. Mais que faut-il dire si c'est la dernière année qui a été stérile et pour laquelle on a fait la remise ? Vérins dicetur, etsi superiores uberes fuerunt, et scit locator, non debere eum ad cornputatimem vocari (Papinien et Ulpien, 1. 15, Dig., Zoc. cond.)

Il est en, effet, parfaitement juste que le propriétaire ne soit pas enchaîné par la générosité qu'il a montrée en faisant donation du prix au fermier malheureux, et que ce dernier le lui rende lorsque des années abondantes ont compensé ses pertes. Mais nous trouvons également qu'il n'est pas nécessaire d'accorder à ce môme propriétaire le droit de revenir sur sa donation lorsque l'année stérile est la dernière du bail. Il n'a pas dû agir à l'aveugle et a dû, avant de faire sa donation, s'assurer s'il était obligé ou non de faire une remise. Lors donc qu'il a fait donation de la remise, après avoir constaté que les années précédentes compensaient la perte, il a fait ce don par pure générosité, mais le voulant bien, et ne doit pas pouvoir revenir sur ce qu'il a librement consenti.

Telle est Tobligation imposée au bailleur de faire remise d'une portion du prix dans le cas de perte des fruits. Il peut être déchargé de cette obligation par une clause particulière de contrat, car il est permis de mettre tous les cas fortuits à la charge du fermier. On devra également s'en rapporter aux usages locaux, lorsque ces usages mettront certains cas de force majeure aux risques et périls du preneur, même en Tabsence de toute convention. Nous savons que dans le louage il faut se conformer à la coutume du pays.

Le preneur peut se charger du risque de tous les accidents par une clause expresse; quelle est alors l'étendue de cette clause ? Bartele prétendait qu'elle ne comprenait que les accidents qui arrivent ordinairement, parce que non videtur contineri pacto id de quo cogitatum non est. Cette opinion n'est pas exacte, car la loi même sur laquelle s'appuie Bartole prévoit le cas de neiges extraordinaires, si immoderatœ fuerint. Cependant, il ne faudrait peut-être pas comprendre dans cette clause les événements qui n'arrivent qu'à des intervalles de plusieurs siècles, ou, en tous cas, fort longs. (Vinnius; — Bruneman.)

Nous ferons remarquer que, dans tous les casque nous venons de signaler, le preneur n'a jamais droit qu'à la remise du prix et non à des dommages-intérêts; il supporte la perte des semences. Nous observerons aussi que celui qui cultive moyennant un partage de fruits, n'a pas droit à la remise, car il partage avec le maître, quasi societatis jure, les profits et les pertes.

Le bailleur doit enfin, comme dernière conséquence de son obligation de garantie, supporter toutes les charges publiques, impôts, etc.; si le preneur les avait acquittées, il pourrait les répéter. Que décider en ce qui concerne les logements militaires? Certains

pensent qu'il faut les considérer comme des cas fortuits, donnant lieu à une remise proportionnelle à la privation de jouissance produite (Molitor, des Obligations)'^ d'autres, au contraire, prétendent que c'est une charge résultant du fait de Thabitation, et que, par suite, le propriétaire n'est soumis îi aucune responsabilité.

SECTION TROISIEME