OBLIGATIONS DU PRENEUR

Les obligations du preneur sor.t au nombre de trois : Tobligalion de payer le prix cou vomi, vicrces ; celle de jouir de la chose louée en bon père de famille ; et enfin celle de restituer le fonds à Texpiration du bail.

SECTION PREMIERE

PAYER LA mer ce S.

Le paiement dos fermages ne peut être exigé d'avance ; il est, en elîot, le résultat et la conséquence de la jouissance ; il faut que le fermier ait pu recueillir sa récolle et en lirer parti. Potbier décide qu il ne suffit pas que la récolte soit faite, qu il faut encore que le fermier ait pu faire de Targent. Il faut appliquer ici les usages locaux à défaut de conventions expresses: In contractihtts veniunt ea quœ sunt moris et consuelldinis. Si donc, comme cela a lieu presque toujours, le prix consiste en plusieurs prestations périodiques à fournir et non en une somme déterminée une fois donnée, le bailleur agira par Faction locati aux époques convenues.

Le paiement des loyers ne peut être exigé lorsque le fermier a été privé de la jouissance du fonds. Nous avons vu, dans le chapitre précédent, un© application importante de ce principe, en étudiant le droit à la

remise que possède le fermier dans le cas de perte totale ou partielle de la récoite par suite d'un cas fortuit.

Une autre consi'quence de ce principe est que, si le fermier a joui, mais en vertu d'un titre autre que le bail, (lu fonds affermé, on ne peut exigjr la mer ces; cela arrive, par exemple, lorsqu'un propriétaire a légué à son fermier la chose louée, Théritier ne peut plus alors exiger le paiement des fermages.

Si encore des voleurs ont enlevé une récolte en présence du fermier^ sachant quelle appartenait à un autre, Labéon décide que le fermier, qui ne peut les poursuivre en son nom, pourra exiger que le bailleur demande la restitution des fruits volés, afin de les lui restituer quand il les aura recouvrés.

Il n'en est pas de même lorsque ia jouissance est devenue impossible par la faute du fermier, et la loi se montre sévère dans ce cas. Elle permet, en effet, d'exiger non seulement les fermages aux époques convenues, mais même d'en exiger la totalité à lavance. Si, par exemple, un fermier abandonne le fonds avant l'expiration du bail sans motifs plausibles, il sera condamné à payer en entier les jouissances qu'on lui avait louées, à concurrence de l'indemnité due au propriétaire (Paul). Si le bail a été fait pour cinq ans, ajoute le même jurisconsulte, moyennant une certaine somme pour chaque année, et que le fermier cesse de cultiver, le propriétaire peut l'actionner sur-le-champ pour le tout.

Les intérêts des fermages courent de plein droit du jour de la demande en justice ; nous sommes ici dans un contrat 4^ bonne foi. On pourrait même convenir qu'ils seraient dus avant qu'il y ait demeure et qu'ils courraient à compter du terme.

Quel retard faudra-t-il que le fermier apporte au

paiement de ses fermages, pour que le propriétaire ait le droit de le faire expulser?

La solution de cette question est discutée ; un certain nombre d'auteurs pensent que le bailleur peut faire résoudre le bail aussitôt que le fermier met du retard à payer. Sans doute, comme nous Tavons dit plus haut, il est nécessaire, à défaut de convention expresse, de s'en rapporter aux usages locaux pour décider le moment où la werces est exigible, mais lorsque ce moment sera arrivé., on doit payer de suite. Ilinc enim statim aUjue ccssavit, in solvendajtensione eipelli posse ex lege 5, C\ Zoc. co7pL (Prés. Favre, Ration.^ ad Pand,) On a prétendu, cependant, que le preneur ne pouvait pas être expulsé avant deux ans de retard; mais les partisans de la première opinion répondent que les deux textes de Paul, sur lesquels on s appuie pour le décider ainsi, ne doivent pas être pris comme rapportant une règle générale, et qu'ils ne s'appliquent qu'aux cas spéciaux auxquels ils font allusion. La loi 54 prévoit le cas d'un fermier ayant stipulé qu il ne pourrait être expulsé durant le bail, et la loi 56 s'occupe des locataires absents; on ne doit donc pas généraliser ces deux cas particuliers.

Pothier nous dit, au Louage, 179, que les quittances de trois années consécutives établissent une présomption de paiement des années précédentes, cette jurisprudence était fondée sur la loi 3 au Code, de Apoch. publ. Cette loi avait établi cette règle pour les tributs publics et on Pavait étendue aux loyers et fermages. Il faut, pour que cette présomption ait lieu, que ce soit le même bailleur qui ait donné les quittances, et le même fermier qui ait payé les fermages ; il faut encore qu'il y ait trois quittances différentes ; une quittance de trois années consécutives payées par un seul paiement ne

suffirait pas. La raison de cette présomption est quil n'est guère probable qu'un propriétaire se soit fait payer pendant trois années consécutives des nouveaux arrérages, sans avoir été payé des anciens.

Nous venons de voir dans quels cas le fermier est tenu de payer le prix des fermages ; demandons-nous maintenant quels moyens a le bailleur pour se faire payer par le preneur récalcitrant.

P Nous avons déjà mentionné plusieurs fois l'action locati ; c'est l'action naissant du louage môme, qui est donnée au bailleur pour toutes les demandes qu'il a à formuler contre le fermier, de même que ce dernier jouit de l'action conducti^ pour agir contre le propriétaire. Mais cette action, qui est une action personnelle, n'offre aucune garantie au bailleur contre l'insolvabilité du preneur ; c'est un mode d'agir, mais un mode d'agir dont l'efficacité sera paralysée par cette insolvabilité. Aussi s'était-on depuis k-ngtemps préoccupé de la situation digne d'intérêt du locateur, et avait-on pensé qu'il était juste de lui accorder des sûretés particulières pour le paiement de sa créance, c'est-à-dire de la nierces et des autres obligations résultant du bail. On imagina successivement dans ce but l'interdit Salvien et l'action Servienne.

2® L'interdit Salvicn fut créé par le préteur Salvien, qui lui donna son nom, à une époque qu'il est difficile de préciser ; ce que l'on peut dire en toute certitude, c'est qu'il existait avant Cicéron, ainsi que l'action Servienne, créée également par le droit prétorien, et que nous étudierons dans un instant.

Est-il antérieur à l'action Servienne? On a soutenu que oui, et certains auteurs ont pensé qu'il n'avait été qu'un acheminement vers cette action qui le remplaça dans la pratique et le fit tomber en désuétude. Mais

nous n'en avons aucune preuve, et, quoique ayant le même but, créer un droit d'hypothèque, une garantie spéciale, ces deux voies de recours contre le fermier ont <les caractères et des applications suffisamment distinctes pour ne pas faire double emploi. L'interdît, en effet, iyA une voie possessoire, tandis quelaction est une voie pétitoire, et Tinterdit jouit de l'avantage de Tunité de lîi procédure ; le préteur, lorsqu'il donnait un interdit, faisait en même temps exécuter la sentence, et il n'était pas nécessaire, comme dans les actions, d'avoir successivement affaire au magistrat et au juge.

On a discuté sur le point de savoir si l'interdit conférait un droit réel, c'est-à-dire s'il pouvait être exercé contre les tiers détenteurs. Certains ont prétendu que non (Puchta, InsL 251), en s'appuyant sur un texte de Gordien, et ont décidé que le bailleur n'avait d'autre rtîcours contre les tiers que l'action servienne : Id enim tantummodo adoersus conductorem delictoremve conipetit. Nous pensons cependant que l'interdit était donné contre les tiers, car la première loi, au titre même de Tinterdit Salvien, suppose le cas où l'on accorde l'interdit Salvien utile contre le tiers acquéreur d'unee sclave, advtrsusextraneumSalcianoin(erdict) recte experien- /^^/'.Théophile, en outre, est formel à ce s\x]eX: Adversi^s quemlibelpossidentem rem colmi instituctur Salvianum interdiclum (Instit.) , et les Basiliques le disent également. Le texte de Gordien s'a];plique. croyons-nous, aune espèce particulière, et il ne faut pas généraliser sa décision.

L'interdit Salvien n'avait été créé par le prêteur (|u'eu faveur du propriétaire d'un fonds rural, et il n'existe aucun texte nous disant qu'on eût étendu sa sphère d'application à tous les créanciers hypothécaires, comme on l'a fait relativement à Tac. ion servienne en iuventantractionquasi-servienue.il portait sur tous

les objets qui avaient été affectés spécialement au paiement des fermages ; il fallait que ces objets eussent été apportés dans la ferme et qu'on eût fait mention de leur affectation au paiement de la merces : illatio pignoris nomine.

Le texte de Tinterdit Salvien ne nous est pas parvenu, et nous ne le connaissons que par les textes peu nombreux que nous trouvons au Digeste ou au Code ; aussi a-t-il donné lieu à d'assez vives controverses.

3** — Ce fût un prêteur nommé Servius, mais qu'il ne faut pas confondre , comme on l'a fait, avec Servius Sulpicius, qui créa une action réelle destinée à garantir le prix du fermage. Cette action servienne était accordée aux propriétaires de biens ruraux et portait sur les objets engagés par le fermier. Elle garantissait donc la même dette et portait sur les mêmes objets que l'interdit Salvien, mais nous avons montré tout à l'heure les caractères qui les distinguaient.

Cette action prétorienne, dont nous ne connaissons pas la date d'origine, devait être contemporaine de l'interdit ; du reste, comme le fait remarquer M. Ortolan, il paraît que l'usage de faire engager par le fermier les choses par lui apportées pour l'exploitation du fonds, était ancien et général chez les Romains, puisque Caton, De re rusticâ^ 146, dit déjà : « Qiiœ in fundo illata erunt, pignori sunto, »

Elle offrait de grands avantages sur l'interdit, quoiqu'elle lui fût inférieure à certains points de vue, tels que la rapidité de procédure. L'interdit Salvien, en effet, qui était prohibitoire malgré l'opinion de quelques auteurs, était également un interdit donné adipiscendce possessionis causa : il était donc insuffisant, puisqu'il laissait le bailleur désarmé dans les autres cas.

Oa a dit (jue c'était une action fictice, parce que tou-

— Soles les actions prétoriennes reposent sur une fiction, sur la supposition de l'accomplissement d'un fait ou d'une condition qui n'existent pas. Nous pensons qu'il n'en Cot pas ainsi ; sans doute les principes qui ont présidé à la formation d'un grand nombre d'actions prétoriennes auraient pu également influer .^ur la naissance de Taction servienne : mais cela n'a pas été, car aucun texte n'en parle, tandis qu'il en existe pour toutes les autres actions prétoriennes fictices. Notre action est donc une action in factura.

Quatre caractères distinctifs constituent l'action servienne : une mention expresse de constitution d'hypothèque, une mention du droit de disposition du débiteur, une créance non payée, et le caractère arbitraire de Taction. Le caractère arbitraire est une des particularités de l'action hypothécaire ; le débiteur peut échapper à la condamnation en acquittant son obligation ; nid restituât^ condemna. Les principes généraux veulent que cette action soit arbitraire, et les textes le décident formellement. (L. 16, 3, Dig., (le Pv/n. et hyp.)

Nous avons parlé jusqu'ici des objets apportés par le fermier, illaia^ et spécialement affectés par lui au paiement des fermages. 11 est une autre catégorie de choses soumises aussi à l'hypothèque, ce sont les fruits du (onà^ : In prœdiù rus ticis fructtts quiibinascvntur^ tacite intelliguntuT pignori esse domino fundi locati , etiamsi nominattm id non convenerit (1, 7, Dig. In quibus caus. pign.) Ici il n'est pas nécessaire de convention expresse d'hypothèque : par le fait seul que des récoltes sont produites par un fonds rural, elles sont tacitement affectées d'une hypothèque au profit du propriétaire.

Nous ferons remarquer que l'hypothèque accordée par les lois romaines est parfaite, en ce qu'elle n'est pas

~ 57 détruite par renlèvement des objets des mains du bailleur. Dans notre ancienne jurisprudence, au contraire, on n'avait pas conservé au bailleur le droit de poursuivre son action contre les tiers détenteurs : il ne pouvait que faire saisir les objets dans un délai assez court qui variait suivant les provinces et était, dans certains endroits, de quarante jours. Nous verrons, dans la seconde partie de notre travail, le droit de revendication qu'a établi notre Code civil.

SECTION DEUXIEME