RÉSOLUTION DU BAIL ET TACITE RÉCONDUCTION

Nous ne trouvons pas moins de cinq ou six causes différentes de résolution ou d'extinction du bail à ferme : nous allons les examiner succes-^ivement.

l*" — Arrivée du terme fixé pour la durée. — Ce mode de résolution du bail est le plus fréquent A le plus naturel : le bail à ferme finit par l'expiration du temps pour lequel il est fait. On ne saurait retenir les fermiers ou leurs héritiers lorsque le temps du bail est achevé, et, de son côté, le preneur ne doit pas essayer d'empêcher qu'on ne loue à d'autres ^Zénon . Cependant on admettait, par exception, que les fermiers des impôts pouvaient être obligés de cojitinuer leur ferme, lorsqu'ils avaient beaucoup gagné et s'il ne se présentait personne pour prendre le fonds aux mêmes conditions. A l'inverse, les fermiers de-? terres des villes avaient un droit de préférence pour prendre de nouveau ces terres, à l'expiration du temps du bail.

Si le fermier continue à jouir du fonds, bien que le temps soit expiré, et si le bailleur ne s'y oppose pas, il se forme un nouveau contrat de bail, appelé tacite reconduction; le consentement tacite des deux parties suffit pour la formation de ce nouveau bail, que nous étudierons dans un instant.

2? — Perte de la chose. — Lorsque la chose louée a été détruite par cas fortuit, il est évident que le bail ne peut plus exister, faute d'une chose sur laquelle porte la jouissance. Le preneur est alors libéré de toute obligation, car, dans le bail, le fonds est aux risques du pro-

priétaire ; il en serait autrement si la perte provenait de la faute du preneur.

3° — Réunion sur la même ièie des qualités de bailleur et de fermier. — Nous savons que Ton ne peut être fermier de sa propre chose : si donc le preneur vient à succéder au bailleur, soit à la propriété, soit h l'usufruit du fonds, le bail est résolu. Il ne devra donc plus payer de fermages à partir du jour où il a réclamé son legs, et nous croyons même qu'il peut réclamer les impenses qu il a faites depuis cette demande, car il n'est tenu, en tant qu'usufruitier, de faire les impenses nécessaires, qu'à partir du moment où l'usufruit a commencé : Si colmio tuo usumfructum fandi leqmeris, usumfructum vindicabity et cum h^rede tuo aget ex conducto^ ntneque mercedes prcestet, eu impenses qvAhs in cuUuram fecerai^ recipiat, (L. 34, Dig., de Usufr.),

4" — Cessation du droit du bailleur. — Il est une règle de droit bien connue, c'est qu'on ne peut transmettre plus de droits que l'on n'en a : resoluto jure dantis^ resoloitur jus aecipientis. Nous appliquerons cette règle au cas où un usufruitier a donné à ferme l'immeuble sur lequel porte son usufruit : la mort du bailleur résoudra le bail de plein droit : Si fructuarius locaverit fundum^ in quinquennium, et decesserit, heredem ejus non teneri ut frui prœstet : non magisquam, insula exusta, tenerettcr locator conductori.

La raison en est bien juste : le preneur savait quel était le droit du bailleur ; il savait que ce droit devait cesser à la mort de cet homme • il est donc censé n'avoir voulu affermer que pour la durée de sa vie. Aussi lui lefuserons-nous le droit de réclamer une indemnité pour les dépenses qu'il a faites croyant rester fermier cinq années ; il a dû prévoir ce qui est arrivé, tant pis pour lui s'il en a couru le risque.

L'équité demande au contraire qu'il paie le loyer au prorata du temps qu'il a jouL

Si Tusufruit venait à cesser autrement que par cette cause naturelle de la mort de l'usufruitier, par exemple parce que l'usufruitier aurait fait abandon de sa jouissance au nu -propriétaire, le bail ne serait pas rompu, et le nu-propriétaire serait tenu de l'entretenir, si la remise lui a été faite à titre gratuit. Si rnsufruilier avait fait le bail, non comme usufruitier, mais comme propriétaire, le propriétaire ne serait pas tenu, il est vrai, d entretenir le bail, mais les héritiers du bailleur, succédant à ses obligations, seraient tenus de procurer au fermier la jouissance du fonds, ou alors d^ lui payer des dommages-intérêts.

A ce sujet, nous observerons qu'en principe la mort du bailleur ou du fermier ne roir.pt pas le bail, qu'il s'agisse d'un bail perpétuel ou d'un bail temporaire : Viam verilatis ignoras^ in conduclionilnanon succedere hœredes confluctoris existimans ; quum swe perpétua conductio est, etiam ad hœredeH transmittatui\ sive femporalis, inty^a tempora localionis hceredi quogueomis contractus iiicumbil. (L. 10, Code.) Nous ferons exception pour le cas où un bail a été consenti pour autant que le voudra le bailleur : la mort du bailleur dissout le bail.

Nous savons que le fermier a le droit de sous-louer (L. 7, au Digeste, loc. cond.) : mais dans quelles limites? Il ne pourra le faire que pour la durée de son propre bail, et le droit du sous-locataire disparaîtra en même temps que le sien, par application des principes que nous avons rappelés tout-à-l'heure.

Nous avons déjà eu l'occasion de parler de la \o\Emptorem qui règle le rapport du fermier avec un tiers acquéreur. On n'a jamais discuté à Rome le point de savoir si le droit du preneur était un droit réel ou un

droit personnel, et on a toujours admis sans la moindre hésitation que ce n'était quun droit personnel, \xnjî/s acl rem. Il est dès lors facile d(3 remarquer les différences qui existent entre Tusufruit et le louage. L'usufruitier est investi dun droit réel, dun droit dans la chose qui la suit en quelque main qu'elle passe: le preneur au contraire n'a aucun droit opposable aux tiers, comme le décide la loi Eniptorem ; en revanche, le fermier a un droit de créance contre le bailleur afin qu'il le fasse jouir, tandis que l'usufruitier n'a aucun recours de ce genre et qu'il souffre seul des mauvaises récoltes. Le fermier ne possède pas : il n'a donc pas, pourfaire protéger sa jouissance, l'interdit uti possideUs (Bruneman, l. 15, Code, locat.) ; il aurait, il est vrai, nous dit Pothier, Taction injurlarum contre les tiers qui le troublent sans prétendre aucun droit sur l'héritage, mais il n'a en général que l'action conducti pour demander au propriétaire de faire cesser les troubles et de le faire jouir paisiblement.

Aussi la loi Emptorem^ au Code, décide-t-elle que le droit du preneur n'est pas apposable aux tiers acquéreurs : Emptorem fandi necesse non eststare colono cui prior dommtis locavit^ nisi ea lege émit; et il en est de même d'uu légataire, et aussi d'un usufruitier : Ad exemplum venditionis potes tusufructarim conductorem expellere. (L. 39, Dig. de Usufr.) Le preneur n'a toujours qu'une seule ressource : se retourner vers le bailleur ou ses héritiers et leur demander les dommages-intérêts dont ils sont tenus à raison de l'inexécution de l'obligation du propriétaire.

Il en est autrement lorsque le bailleur a imposé au tiers acquéreur d'entretenir le bail : mais il faut que cette obligation soit expresse, et elle ne résulterait pas du fait que le contrat aurait spécialement hypothéqué

l'héritage à Tobligation d'entretenir le bail. Le pacte de non alienando^ par lequel le bailleur s'engagerait dans le bail même à ne pas aliéner l'héritage, ne produit aucun effet vis-à-vis du tiers acquéreur. Ces conventions diverses sont toujours pour lui res inier alios acta^ et ce pacte ne peut faire prononcer la nullité de la vente ; le preneur aura seulement le droit de poursuivre hypothécairement le bailleur pour obtenir les dommages -intérêts auxquels il a le droit. S'il ne pouvait les obtenir, le nouveau propriétaire n'aurait le droit de l'expulser qu'après lui avoir payé le montant de ses dommages-intérêts. Les anciens auteurs étaient cependant très divisés sur cette question. Les uns voulaient que le fermier ne pût être dépossédé lorsque le bail avait été passé devant notaire, et cela à cause de l'hypothèque générale garantissant le droit de jouissance (Bartole). — D'autres ne donnaient ce pouvoir qu'à l'hypothèque spéciale consentie par le bailleur (Cujas, Godefroy, Coquille); — les autres, enfin, donnaient la solution que nous venons de faire connaître (Dumoulin, Pothier).

Il existe une autre exception à la loi Emptorem: les acquéreurs des biens du fisc sont tenus de respecter les baux existants, et la clause d'entretenir la location est sous-entendue dans leur contrat.

5^ Les autres causes de résiliation du bail sont l'abus de jouissance et le défaut de paiement du prix : ou plus généralement le fait du preneur ou du bailleur de manquer à leurs engagements et de ne pas remplir leurs obligations. Le locateur d'une maison avait aussi le droit d'expulser le locataire lorsqu'il voulait habiter lui-même la maison (1. 3, au Code), mais cette loi Œde n'était pas applicable aux baux à ferme.

Quant au défaut de paiement du prix, nous avons

déjà dit que la question était discutée relativement à la durée du retard nécessaire pour motiver la résiliation. Certains auteurs pensent que le temps nécessaire était de deux années, et ils appliquaient la loi 54 au Digeste^ tandis que d'autres interprètes du droit romain croient que la loi 56 au Code restreint cette règle au loyer des uiaisons.

TACITE RÉCONDUCTION.

Nous avons dit précédemment que, lorsqu'à Texpiration du temps d'un bail, le fermier a continué de jouir du fonds sans opposition de la part du propriétaire, on présume qu'il est intervenu entre eux tacitement un nouveau contrat. Il faut bien remarquer que ce n'est pas une prorogation de Tancien bail, comme semble le dire Domat, mais un contrat entièrement nouveau.

Ce contrat se forme tacitement : et hvjicsmodi con-. tractîisneque verba^ neqtce scripturam wiçae desideran/^ sed nudo consensu convalescufU (Ulpien, 1. 14). Mais si nous présumons qu'il y a un nouvel accord de volontés entre le bailleur et le preneur, nous devons dire aussi que cette présomption tomberait devant un acte quelconque impliquant chez Tune des parties le désir de ne pas entretenir ou continuer le bail : citons comme exemple un procès intenté au fermier par le bailleur pour le faire expulser.

Une autre conséquence de ce principe, c'est que la tacite réconduction ne peut avoir lieu, lorsqu'une des parties n'est pas capable de consentement : siftirerecœpit dominus^ vel decesserit; l'accord de volontés est

alors impossible, à moins qu'il n'y ait un curateur ou un héritier pour gérer les afifaires du bailleur ou de la succession .

Le temps pendant lequel le fermier doit jouir, après l'arrivée du terme du bail, pour que l'on puisse présumer la tacite réconduction, n'est pas fixé : les usages locaux fournissent les indications nécessaires pour reconnaître si le bailleur a connu la prolongation de jouissance du fermier. S'il a laissé passer ce délai, c'est qu'il a consenti au nouveau bail. Quant à la durée de la location nouvelle, on décide qu'elle sera d'une année seulement. Le droit romain n'avait pas admis les distinctions qui se sont fait jour plus tard et que nous étudierons lorsque nous nous occuperons de la tacite réconduction sous l'empire du Code civil; le bail est toujours censé consenti pour un an seulement, en ce qui concerne les baux à ferme.

Le nouveau bail est censé fait aux mêmes conditions que le premier, relativement aux conditions autres que la durée. Ce principe reçoit une exception pour les garantes fournies par des tiers dans le premier bail : on ne peut présumer leur consentement, et leur obligation était bornée au temps déjà écoulé. Ainsi les fidéjusseurs qui ont cautionné le fermier, ne sont point obligés à la réconduction , à moins qu'ils ne réitèrent leur consentement.

Il en est différemment des hypothèques consenties autrefois par le fermier. Qui impleto tempore reman- Set in conduclione^ non solum reconduxisse videtm\ sed etiam piffnora videntur durare obligala : sed hoc ita verum est^ si non alius pro eo in priore conductione res obliff avérât; hujus enim novus consensus eritnecessarius. vL. 13, Dig., loc. cond.) La raison en est claire; nous savons, en effet, que

l'hypothèque, par une anomalie particulière en droit romain, est un droit réel qui peut se constituer par la seule convention : conlrahilur hypothoca per pactum coffoentum, cum quis pasciscatur, ut res ejus propter allfjuam obligationem sint hypothecœnomineohligatœ. Vé\. on présume, dans la tacite réconduction, que le consentement des parties est iatervenu, non seulement pour faire contracter un nouveau bail, mais encore pour le munir des mêmes accessoires et des mêmes sûretés que le premier.

Nous avons vu dans notre introduction à Tétude du bail à ferme en droit romain que les latifundia B,\B.ient donné naissance au colonat, et que cette institution prit le plus grand développement au Bas-Empire, en présence du dépérissement de la classe des cultivateurs libres Au^i lorsque les Francs firent la conquête de la Gaule, trouvèrent-ils, ainsi que le remarque M. deSismondi, sur le sol des campagnes, les esclaves et les colons héréditaires qui l'habitaient presque exclusivement. Ils ne découvrirent point une grande différence de situation entre ces deux classes de cultivateurs attachés au sol, et dans les monuments de cette époque, les colons sont généralement opposés aux hommes libres et assimilés par le nom et le traitement aux esclaves.

La distinction disparut peu à peu presque complètement, et ce n'est guère qu'en Italie que nous trouvons existant encore la condition ancienne des colons, qui, selon Texpression de saint Grégoire-le-Grand, ex legum distinctione Sffut liberi. M. Guizot cite cependant quelques textes qui montrent que dans la Gaule il se trouvait aussi dans les domaines des églises des colons appelés coloni liberi. (Histoire de la civilisation en France^ ilV.l

Mais en ^'énéral rassimilation fut complète et les colons, les esclaves et les lites, c'est-à-dire les esclaves germains , ne formèrent plus qu'une seule classe d'hommes entièrement réduits en servitude. On pouvait les revendiquer en cas de fuite, les châtier, les flageller, les affranchir il est vrai, mais aussi les arracher du sol natal contrairement à toutes les lois ; c'est ce que nous rapporte Grégoire de Tours à l'occasion du mariage de Ragonthe, fille de Chilpéric ; et saint Rémy, dans son testament, affranchissait certains colons, tandis que les autres restaient en servitude.

La grande masse de la population était donc esclave et attachée à la glèbe et cultivait la terre moyennant une redevance payée au propriétaire : c'était ce que l'on appelait les manses servi les. Ducange nous apprend que cette redevance était quelquefois en argent, plus souvent en nature, et consistait dans la moitié des fruits. Aussi M Troplong voit-il là le berceau des baux à locatairerie, à culture, à métairie perpétuelle, dont les traces ?e sont conservées jusqu'à la révolution et ont même survécu à la régénération de la population agricole.

Malgré le nombre de ces enclaves, une grande partie des terres restait inculte faute de bras pour la travailler ; mais lorsque, vers le dixième siècle, la féodalité se fut définitivement établie , nous assistons à de grands changements dans l'organisation de la culture. Les seigneurs cherchèrent à acquérir le plus de revenus possibles afin d'être aussi puissants que leurs voisins et de les éclipser même par leurs richesses. « Les grands du royaume, poussés par une ardente cupidité, se disputaient le pouvoir, et, par tous les moyens, augmentaient leurs possessions » ; et ils entreprirent alors de faire cultiver les immenses étendues de terrains qui

restaient improductifs. Comme il est dans la nature des choses que les mêmes maux appellent les mêmes remèdes, nous voyons qu'ils essayèrent le même moyen dont s'étaient servis les grands propriétaires de Rome pour faire défricher leurs latifundia .* ils intéressèrent davantage les esclaves à la culture des domaine?, et firent même plus : les affranchissements commencèrent dès cette époque, et les serfs obtinrent leur liberté et des concessions de terres sous la condition de payer une somme d'argent et de rendre des devoirs en nature.

Alors la jouissance précaire se changea en usage permanent, le droit viager en droit héréditaire, alors apparurent les premières formes de ces concessions de terres qu'on appela baux à cens, baux à complant, champarts, bordelages, etc. ; et l'effet bienfaisant s'en fit bientôt sentir, car on vit, nous dirent les auteurs, les solitudes se peupler, les terres en friches se couvrir de moissons, des villages entiers s'élever, et la population s'accroître, par ces causes diverses,' d'une manière prodigieuse, dans l'espace de deux cents ans.

Ces concessions primitives n'étaient pas encore de vrais baux à ferme ; la population libre était trop peu nombreuse, et il fallut attendre, pour que ce mode d'exploitation reprît son ancienne splendeur, que la liberté s'étendît et que les serfs de la glèbe eussent disparu dans de plus grandes proportions. Au xn** siècle, les affranchissements se multiplièrent , et c'est aussi à cette époque que nous voyous les baux temporaires à ferme et à métairie commencer à faire leur apparition ; M. Troplong n'en a pas trouvé d'exemples avant 1089 et 1100 Peu à peu ils prirent de l'importance et se généralisèrent, et lorsque les coutumes se formulent, elles nous montrent une grande partie du territoire exploitée par les baux à ferme et les baux à colonage-

Avant d'entrer dans l'étude môme de notre sujet, disons quelques mots des différentes formes que revêtit successivement Texploitation agricole. Ce n'étaient presque, en réalité, que des variétés du louage, que des concessions de terres faites à des conditions se rapprochant plus ou moins de celles du bail à ferme, et tous ces modes de culture portaient du reste le nom générique de bail.

P — Nous en excepterons cependant les â^//^^. « On appelle alleu ce que Ton tient sans faire nulle redevance à nuUui. f> (Beaumanoir, Coutum. de Beauvoisis, ch. 4) ; c'est la terre libre et franche, sans autre seigneur que son propriétaire. Les alleus, très nombreux après la conquête, devinrent plus rares et disparurent presque complètement C'était la condition de la terre correspondant aux hommes libres : le nombre de ces derniers allant toujours en décroissant jusqu'à l'établissement de la féodalité par suite de la misère, les alleux devinrent de plus en plus rares. Un grand nombre tombèrent à l'état de précaire, et d'autres se confondirent avec les bénéfices.

Ils disparurent si bien qu'un adage se forma, dans les provinces féodales du nord, disant qu'il n'y avait en France aucune terre qui fût absolument libre : Nulle terre sans seigneur. S'il n'y avait pas de titre pour démontrer qu'une terre était un alleu, on la présumait de plein droit fief ou censive. Dans le midi au contraire on disait : Nul seigneur sans titre ^ et dans le doute ou l'absence de titres, on se prononçait pour la liberté de la terre. On y contestait la théorie de la sermtude universelle^ et Furgole a écrit un Traité du Franc- AlleUy dans lequel il s'attachait longuement à prouver qu'aucun des fondements que l'on attribuait à cette théorie n'était solide, et que l'alleu était la propriété de

droit naturel et rationnel. Ualleu était considéré comme une terre noble, et son propriétaire pouvait exercer des droits féodaux.

Dès le début nous trouvons comme modes d'exploitation le bénéfice, le précaire et les manses serviles.

2* — Le bénéfice est un domaine que Ton détient à charge du service militaire envers le seigneur qui Ta concédé. Il ne peut être retiré que si le bénéficiaire ne remplit pas son obligation ou commet un crime de haute trahison. Les bénéfices n'étaient pas héréditaires primitivement, et ce n'est que lorsqu'ils se furent singulièrement multipliés qu'ils le devinrent et se transformèrent alors en fiefs. (M. Vignaux, k son cours.)

3* — Le précaire était fort ancien et remontait à l'empire romain. Souvent les petits propriétaires avaient consenti à ne plus détenir qu'à titre de précaire le petit domaine qu'ils possédaient^ et s'étaient ainsi chargés de certains travaux ou de certaines rentes envers un propriétaire plus riche et plus puissant qu'eux. Le précaire était essentiellement révocable et cessait à la mort du précariste ; mais peu à peu cette concession à charge de services et de prestations devint héréditaire comme les bénéfices, et fut la source de la censive. La différence entre le bénéfice et le précaire consistait dans la nature des services dus au seigneur.

4*» — Les manses serviles étaient les parcelles du sol concédées aux serfs de la glèbe, aux colons et aux lites;ces derniers n'étaient en quelque sorte que les serfe d'origine germanique, et leur condition ne différait de celle des autres qu en ce qu'ils étaient astreints au service militaire. Vers le x* siècle, comme nous l'avons déjà fait remarquer, la condition des serfs s'améliora, et les seigneurs renoncèrent, entre autres choses.

au droit de mainmorte en faveur de ceux qui vivaient en communauté.

Le régime de la propriété change lorsque nous arrivons à la période féodale, et voici les différentes institutions qui prennent successivement naissance.

5^ — Les fiefs sont une transformation des anciens bénéfices de Tépoque barbare, et ce qui les en distingue surtout, c'est la perpétuité du droit concédé. Le fief était la concession libre, gratuite, perpétuelle d'une chose immobilière, avec translation du domaine utile et rétention du domaine direct à charge de fidélité et de secours. Nous dirons tout à Theure ce qu'étaient le domaine utile et le domaine direct. Les fiefs s'établissaient par concession, lorsque le seigneur suzerain détachait une partie de ses biens pour les donner au vassal ; par recommandation, lorsque certains hommes libres, après avoir donné leurs alleus au seigneur, les conservaient à titre de fiefs.

Les formalités étaient Y Hommage et YInvestilure; le Serinent était rapidement tombé en désuétude. L'Hommage était une cérémonie par laquelle le vassal se déclarait Thomme du suzerain : il était lige, lorsqu'on s'obligeait absolument pour le service militaire ; simple , lorsque ce n'était que pour certaines guerres et qu'on pouvait se faire remplacer. Par l'Investiture, le seigneur conférait solennellement la possession du fief. Primitivement les immeubles corporels seuls pouvaient être constitués en fiefs ; on étendit ensuite la règle aux droits corporels, aux offices, mais jamais aux meubles. De même, par extension, furent admis à posséder des fiefs les femmes, les mineurs et même les bourgeois : mais ces derniers n'étaient anoblis qu'à la troisième génération.

Les droits principaux du suzerain étaient le service

militaire (nous avons vu que c'était là Vorigine du contrat), le service des plaids (les gentilshommes rendaient la juNtice entre eux), et le service des aides. Les aides consistaient en secours en argent, et cette espèce de redevance est celle qui rapproche le plus Finféodation d'un contrat de bail. Les aides étaient dues lorsque le seigneur suzerain armait son fils chevalier, mariait sa fille ou partait pour la croisade ; en dehors de ces cas, elles étaient gracieuses et n'étaient accordées que par la réunion générale des vassaux, du clergé et des représentants des villes libres. On voit là l'origine des assemblées délibérantes et du vote de Timpôt. En échange de ces droits et de beaucoup d'autres, tels que le retrait féodal et les droits de quint et de requint^ le seigneur devait au vassal une loyale protection. S'il y manquait, le vassal pouvait le renier, mais au lieu de devenir libre, tombait alors sous la mouvance du seigneur supérieur. Il y en avait toujours un, puisque le roi était le seigneur fieffeux de tout le royaume. (M. Vigneaux, à son cours.)

6^ Le hail à cens était une convention par laquelle le maître d'un héritage noble en transportait le domaine uUile au preneur qui le tenait désormais à titre de propriétaire roturier, mais sous la réserve du domaine direct et féodal et d'une modique rente annuelle appelée cens et destinée à témoigner de la supériorité du seigneur. (Coquille, Inst, au dr. franc, des cens,)

C'est du précaire devenu héréditaire que venait la censive^ de même que le fief n'était qu'un bénéfice transformé ; elle différait du fief seulement quant à la nature des services dus, qui n'étaient pas nobles, sauf le service militaire, et qui consistaient en fruits, en prestations, en corvées. A part cette différence, les rapports entre le seigneur et le roturier étaient calqués

sur ceux qui réglaient les relations du seigneur et du vassal. Les censives étaient héréditaires et de plus il y avait, comme pour les fiefs, transfert du domaine utile et rétention du domaine direct.

Cette distinction entre ces deux espèces do domaines était inconnue à Rome (Dumoulin, Sur Paris, glose 4), et fut imaginée par les feudistes et les canonistes pour bien marquer les rapports créés par ces différents contrats. — Le domaine utile, c'était la propriété même de Tàéritage, de telle sorte que le seigneur ou maître utile était le vrai propriétaire de cet héritage. — Le domaine direct était le domaine ancien, originaire, qui, par le démembrement du domaine utile, n'était autre chose qu'un domaine de supériorité, qu'un droit particulier d'exiger certains droits récognitifs. (Pothier, de la Propriété, n^ 3.)

Les censives, avons-nous dit, créaient les mêmes rapports de droit que les fiefs, et comme eux s'établissaient par concession ou par recommandation. L'investiture nécessaire pour les fiefs s'appelait ensaisinement pour les censives ; l'héritier du censitaire payait un droit de rachat identique au droit de relief, et l'acheteur de la censive devait acquitter le droit de loch et ventes (un douzième du prix) comme l'acquéreur du fief le droit de qvAnt; le droit de lods et ventes était emprunté à l'emphytéose ; nous savons en effet que Justinien avait frappé d'une redevance l'aliénation du domaine emphytéosé. Le seigneur pouvait en outre exercer le retrait censuel^ c'est-à-dire prendre le marché pour lui en payant le prix offert, de même qu'il pouvait exercer le retrait féodal. Dans certaines provinces cependant, en Normandie par exemple, les droits de mutation n'existaient pas.

Le cens comprenait le chef-cens qui représentait

Tautorité seigûeuriale ou le domaine direct de Tancien propriétaire, et les gros cens^ menu-cens^ représentant une portion des revenus du terrain concédé. Il constituait, nous dit M. Laferrière (Hist. du Droit français ^ t. 4), un droit essentiellement réel, auquel le censitaire pouvait se sottstraire en abandonnant Timmeuble. Cet abandon se aommait défftcerpissemmt^ avait lieu en justice et anéantissait tous les droits du seigneur ; comme dédommagement, nous disent les anciens auteurs, le déguerpissant devait payer les arrérages de Vannée courante et un terme en sus. '^ 7*>Une autre forme de concession de terre était le bail à domaine congéable, par lequel le propriétaire ou foncier cédait au preneur ou domanier une terre moyennant des deniers d'entrée et une certaine redevance, appelée la rente conven^ncière. Le domanier avait les droits les plus étendus et pouvait transformer la nature de son domaine ; il y avait vente de la superficie sous faculté perpétuelle de rachat, vente moyennant ce canon appelé rente convenancière, mais rétention du fonds. (Répertoire, v** Bail à domaine congéable; — M. Troplong, t. I.) Le propriétaire pouvait donner congé, quoique le droit du preneur fût héréditaire, mais à condition de rembourser au domanier toutes ses dépenses à dire d'experts.

Cette tenure à caractère spécial et ingénieux n'existait qu'en Bretagne ; on a voulu la faire remonter à une époque antérieure à la conquête des Gaules, mais il est plus probable qu'elle naquit au v* ou vi* siècle, à l'époque de l'invasion des Anglo-Saxons en Bretagne, (M. Vigneaux à son cours.) Elle avait de profondes racines et une organisation très complète, réglée quant aux détails par les usages ou iisements de Rohan, Cornouaille, Léon, BrouôrecetTréguier. Après une longue

discussion^ rAssemblée constituante maintint ces bau^ en les purgeant de tout ce qui s'y trouvait de droits féodaux (loi du € août 1791). Abolis par l'Assemblée législative^ ils furent rétablis par la loi du 9 brumaire an VI, qui remit en vigueur celle du 6 août 1791. Ils sont encore en usage.

8® Nous indiquerons encore, parmi les modes d'exploitation en usage autrefois, les batbx à rentes foncières. Ce contrat transférait au preneur à la fois le domaine direct et le domaine utile d'un héritage, moyennant une rente perpétuelle, et Taliénateur conservait cependant sur le fonds un droit réel. La rente était irrachetable et ne s'éteignait que par le déguerpissement et la perte de la chose. On apporta même des modifications à cette règle pour prévenir des abus ; trouvant que les immeubles cédés ne rapporteraient pas suffisamment, par exemple les maisons, on les laissait souvent tomber en ruine ; alors Charles VII déclara les rentes rachetables lorsqu'il s'agissait de maisons de ville. Le preneur avait un droit réel sur le fonds. Ce contrat prit une grande extension parce qu'il permettait aux serfs affranchis, mais ne possédant pas de capital, d'acquérir une propriété immobilière.

La loi du 29 décembre 1790, après la loi du 3 novembre 1789, déclara les rentes foncières essentiellement rachetables, et l'art. 530 du Code civil confirma ces dispositions. Aussi peut-on dire avec MM. Fœiix et Henrion [Dês rentes fancières)^ que le contrat de bail à rente perpétuelle ne serait plus aujourd'hui qu'une vente de la propriété, ayant pour prix le capital nécessaire pour racheter la rente^

9* Il en serait de même du bail à locatairerie perpétwelle qui était en usage dans le midi de la France, et

que la loi de 1790 a déclaré aussi essentiellement rachetable. Elle Ta ainsi assimilé au bail à rente, ce qui était admis par le parlement de Provence, mais formellement contesté par celui de Toulouse. Ce dernier prétendait que ce contrat ne transférait au preneur qu'à peu près un droit d'usufruit, ou la possession utile, (Merlin, v** Locatairerie,)

10** Nous donnerons une solution contraire pour les baux hérédilaires d'Alsace, ainsi que la reconnu un arrêt de la Cour de Cassation de 1837, et pour les baux à métairie perpétuelle encore usités dans le Limousin. Le preneur n'acquérait, en efifet, en Alsace, par ce genre de bail, que les droits d'un fermier ordinaire, sauf la transmission de ces droits à ses héritiers directs. En Limousin, le métayer n'avait, même sous l'ancien droit, qu'un droit annuel à la moitié des fruits, et le propriéfaire conservait toutes les actions concernant la propriété et même la possession. On x e comprend donc guère que la Cour de Cassation ait cm devoir décider que les baux à métairie perpétuelle tombaient sous l'empire des mesures édictées par les lois de la révolution, dans le but de dégrever la pro; riété foncière des prestations perpétuelles qui nuisaient à sa richesse et à la liberté des transactions.

La Cour de Cassation s'est basée pour le décider ainsi sur le décret du 2 prairial an II, qui déclare que les baux à culture perpétuelle sont soumis au rachat de la part de celui qui détient et possède réellement le bien grevé de la prestation. Mais il nous semble que les baux à métairie perpétuelle ont de trop grandes différences avec ceux à locatairerie perpétuelle pour les assimiler ainsi ; il suffit d'examiner l'espèce qui avait motivé l'arrêt de la Cour de Limoges, cassé le 2 mars 1835, pour y trouver les vrais caractères du colonage

partiaîre. D'ailleurs, pour que les lois que nous venons de citer puissent s appliquer aux baux à métairie perpétuelle, il faut faire rentrer ce^ derniers dans la catégorie des baux à culture perpétuelle prévus par le décret de Tan 11. « Or, comme le dit justement M. Trop • long, dans une matière où le législateur s'est montré si rigoureux pour les bailleurs, il ne fnut rien faire par analogie, car on courrait le risque de faire peser sur eux des mesures injustes de dépossession. L'empereur Napoléon appelait ces lois, quelquefois si sévères à force de vouloir être démocratiques, le jubilé de la Révolte* tion; mot piquant qui peint à merveille l'esprit qui les avait dictées. Tâchons donc de ne pas faire d'efifbrts pour les aggraver par une extension qui toucherait à la spoliation. »

11° Nous signalerons encore les baux à complants^ usités dans le midi et dans l'ouest de la France pour favoriser le développement de la culture de la vigne. Ces contrats qui, d'après le Cartulaire de Grenoble, étaient si anciens qu'ils étaient fondés sur les coutumes des Gaules, consistaient à donner un terrain à complanter en vignes, et à exploiter moyennant une certaine redevance^ appelée complanterie. Dans certaines provinces, ils transféraient la propriété lorsqu'ils étaient perpétuels, et étaient alors de véritables baux à rente ; dans d autres, au contraire, le bailleur restait propriétaire malgré l'irrévocabilité et la perpétuité de la concession. Aussi des avis du Conseil d'Etat de Tan Vil et de Tan X ont-ils décidé que les baux à complants conitituent de \éritables baux à ferme, sauf la durée, dans les provinces où les clauses des actes carac^ térisent la réserve de la propriété au bailleur.

Les baux à com plants sont encore en usage dans certaines provinces, par exemple enPérigord. Le preneur

plante une vigne et la prend à ferme, dans certains endroits, pour 29 années ou 28 récoltes. Pendant les deux premières années, il lui est permis, en effet, de faire venir sur le terrain complanté des récoltes de menus grains ou de tubercules sans payer de redevance, mais cela lui est défendu ensuite et il doit pendant la troisième année laisser reposer la terre.

12** Les champartSj appelés aussi agriers et terrages^ consistaient dans une certaine quantité de fruits que le propriétaire qui aliénait un fonds, se réservait de prendre sur la récolte de chaque année. Cette tenure, qui était soumise aux mêmes règles que les rentes foncières, a été abolie, comme elle, par les lois de la révolution.

Il ne nous reste plus, pour compléter ce coup d'œil général jeté sur les variétés de baux à ferme dans notre ancien droit, qu'à nous demander ce qu'était devenue l'emphytéose que nous avions laissée jflorissante au moment de la conquête des Gaules par les Francs.

13° L'emphytéose continua d'être employée dans les Gaules avec le bail à ferme, ainsi que le prouve, entre autres documents, une décision du Concile de Tours, défendant aux béritiers de prendre à emphytéose ou a ferme les biens des juifs et des païens. Elle est également mentionnée dans les Capitulaires, mais elle semble disparaître à l'époque féodale et se confondre avec les autres espèces de contrats, surtout avec le bail à cens. Verbum emphyteusis est (squivocum^ disait Dumoulin : « Il n'y a pas de véritables emphytéoses chez nous, ajoutait Fonmaur, mais seulement des baux à cens comme dans la France coutumière. » (Traité des lods et ventes.) Et d'autres auteurs disaient encore : « Quelques différences qu'il y ait entre le fief, l'em-

phytéose et le cens, Tusage les a confondus en communiquant les propriétées des uns aux autres. » (Salvaing.) « Ces deux contrats ne font qu'un (le bail à cens et lemphytéose) ; leurs différences doivent être attribuées h la diversité des baux à cens selon les lois territoriales. >? (Despeisses, des Droits seigneuriaux, )

il y avait cependant de notables différences entre ces deux contrats : le but de lemphytéose était d'améliorer des terres incultes, ce qui n'était qu'un but très secondaire dans le bail à cens ; Temphytéose ne transmettait qu'un quasi-domaine très différent du domaine utile, et tombait en commise par défaut de paiement du prix, ce qui n'avait pas lieu pour la censive. En outre, l'emphytéote ne pouvait aliéner malgré le propriétaire, tandis que le censitaire le pouvait, sauf le paiement des lods et ventes. (Dumoulin, sur PariSy 13, 22.)

Les points de rapprochement consistaient dans la prestation annuelle due par le preneur et dans l'obligation où se trouvait le censitaire comme l'emphytéote de supporter la perte partielle, mais non la perte totale. Le droit féodal avait, en outre, emprunté le droit de lods et ventes au /az^rfô/>im;?t de l'emphytéjse romaine. En réalité, il est donc à peu près certain que Ton confondait ces deux contrats dans la pratique et qu'il fallait une convention expresse des parties pour soumettre un domaine au régime de l'emphytéose Le nom ne suffisait pas dans le doute pour faire appliquer les principes du droit romain, et Dumoulin nous dit que l'on ne devait jamais présumer une vraie emphytéose : nisi expresse et clareprobefur.

L'emphytéose existait cependant par elle-même, bien qu'elle parût ainsi absorbée par le bail à cens ; elle existait, mais modifiée et très peu usitée. Elle n'avait

plus poup but direct la mise en culture de terrains nus et stériles, et Texiguité du canon devint un de ses caractères habituels ; cette exiguité était le résultat de Taltération des monnaies (M. Troplong), et le canon ainsi réduit n'était plus qu'une reconnaissance de la supériorité du propriétaire.

L'emphytéose était habituellement perpétuelle et quelquefois temporaire ; mais quelle était la nature du droit de l'emphytéote? — Dumoulin et d'autres auteurs pensaient que l'emphytéose conférait au preneur le domaine utile quand elle était perpétuelle, et un jus in re lorsqu'elle était temporaire. Cette doctrine n'est pas exacte, car le domaine utile était absolument inconnu à Rome, et les textes sur lesquels on cherchait à appuyer cette opinion ne doivent pas être interprétés de la sorte. L emphytéose était presque toujours perpé-. tuelle en droit romain, et la loi 1 au Digeste, qui n'accorde au preneur qu'un Jus in re^ s'occupe d'une concession perpétuelle ; il en est de même du texte dans lequel Gaïuâ déclare que l'emphytéose n'est qu'un louage. Aussi, Cujas, après avoir dit qu'à Rome nullum est domlnium utile^ décide-t-il que l'emphytéote Ti' ^(\}]L un quasi' domaine : Emphyteusis quasi-dominium tribuitseu sit perpetuaria^ seu temporaria ; ei il ajoute qu'à moins de changer le langage juridique, on ne saurait dire que parce qu'il a l'action utile pour obtenir certain avantage que donne le droit de propriété, il a le domaine utile. C'est comme si l'on prétendait que celui qui a l'action utile hypothécaire a l'hypothèque utile, (Cujas, Code, de jureemphyt.^ et Dig. De reivindic.^ 1. 74.)

Mais même en traitant la question au point de vue strict de notre ancien droit français, il est probable que l'emphytéote n'avait pas le vrai domaine utile, celui

dont nous avons donné la définition à propos du bail à cens. Malgré les droits fort étendus qu'il avait de profiter, indépendamment des fruits, de la chasse, de la pêche, de lalluvion, il n'avait pas le droit d'user et abuser, ne pouvait profi er des mines et des carrières, et son droit au trésor élait fort contesté. Certains auteurs prétendaient qu'il n'avait pas le droit d'aliéner sans prévenir le propriétaire, ainsi que le décidait la Constitution de Justinien ; mais d'autres lui en reconnaissaient, il est vrai, le droit, ainsi que celui d'hypothéquer : ces différentes concessions étaient une conséquence de la confusion qui s'était produite entre ce contrat et le cens. Par suite de cette même confusion, les livres des anciens auteurs nous présentent parfois de véritables contradictions sur l'étendue des droits de l'emphytéote.

L'emphytéose était toujours constituée pour un temps assez loiig ; le plus souvent, elle l'était pour 99 ans ou à perpétuité. Elle pouvait être créée par contrat, par testament, ou acquise par prescription (AI. Blondeau, Crest.^ p. 398 . M. Troplong nous dit qu'ele périssait par Texpiration du temps pour lequel elle avait été concédée, ou par l'extinction de la famille ou du de^^ré appelés à en profiter. La tacite reconduction n'avait jamais lieu. Nous savons que la perte totale éteignait aussi l'emphytéose, mais non la perte parfelle, sauf quand la partie restante ne produisait plus les fruits suffisants pour payer le canon, — Justinien décidait également que Temphytéose prenait fin lorsque le preneur restait trois ans sans payer la redevance (1. 2, Code, de Jure emphyt.) et qu'il pouvait être immédiatement expulsé. Notre ancien droit réduisit cette durée à deux ans, mais on permit à l'emphytéote de purger sa demeure, en satisfaisant le propriétaire, lors même

~ 89 que les clauses les plus expresses du contrat eussent semblé le lui interdire ; le juge pouvait même accorder un délai. (Domat, Lois civiles^ tit. 4, sect. 10.)

L'emphytéote devait restituer les choses en bon état, et n'avait droit à aucune indemnité pour les améliorations qull avait faites à Théritage, lorsqu'il s'était engagé par contrat à les faire ; il en était même ainsi, malgré Tavis contraire de quelques auteurs, pour les améliorations faites volontairement. C était la jurisprudence du Parlement de Paris, et elle était conforme à l'esprit du contrat d emphytéose, qui avait pour but l'amélioration de la chose. 11 eût été, du reste, à craindre, si on eût décidé autrement, que le propriétaire ne pût rentrer dans sa propriété, faute de pouvoir rembourser le preneur.

Tels sont les caractères que présente l'emphytéose dans l'ancien droit ; ses différences avec le bail à ferme sont réelles, comme il est facile de le remarquer, et nous croyons qu'il ne faut pas admettre le sentiment de Cujas, qui ne voyait aucune différence entre ces deux contrats, lorsque l'emphytéose était temporaire et que le bail était fait pour dix ans et plus. Le preneur n'est pas maître, pas même quasi-waïtre^ et son droit ne comprend jamais autant d'éléments du domaine utile (M. Troplong), même lorsque ce droit est \qjus in re^ que le droit de l'emphytéote. Cela est encore plus vrai depuis que le canon fut réduit et ne fut plus considéré comme un équivalent des fruits.

Nous ayons ainsi terminé l'historique rapide des différents régimes de la propriété et des modes d'exploitation en usage dans l'ancienne France et signalé leurs rapports et leurs différences avec le bail à ferme ; nous allons maintenant étudier les règles auxquelles le Code civil a soumis ce contrat.