ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS DU BAIL A FERME

Le bail à ferme est un contrat par lequel une des parties s'engage, moyennant un prix que l'autre partie s^oblige à lui payer, à procurer à celle-ci pendant un certain temps la jouissance d'un fonds rural.

Comme nous Tavons fait observer en étudiant le bail en droit romain, il y a une grande analogie entre ce contrat et la vente. Les jurisconsultes romains exprimaient cette idée en disant : Locatio et conductio proxima est emptioni et venditioni, iisdemque juris TêguHs consistit (Gaïus), et ils se servaient quelquefois des termes de vente et achat pour désigner le contrat de louage, ainsi que nous le fait remarquer Cujas.

Aussi Pothier se laissait il entraîner par cette affinité, lorsqu'il écrivait que « le bail à ferme s'analyse en une sorte de vente que le bailleur fait au fermier des fruits qui seront à recueillir pendant le temps du bail. » [Louage, n° 4.) Mais il allait trop loin, et on a fait observer avec raison qu'il y avait 1^ une confusion entre deux contrats distincts. Pothier avait bien remarqué que l'objet de la vente est un corps certain, tandis que celui du bail est un droit incorporel, celui de jouir de la chose, et signalé cette difi'érence ; mais la vente transmet, en outre, immédiatement la propriété à l'acheteur, tandis que le bail ne produit en faveur du preneur qu'im droit qui s'acquiert jour par jour. Aussi, dans la vente, les risques sont-ils à la charge de l'acquéreur, et, dans le bail à ferme, c'est le bailleur qui les supporte.

Il s'agit donc de distinguer nettement le bail de la

vente malgré leurs caractères communs, qui sont d'être des contrats consensuels, synallagmatiques et à titre onéreux ; mais la difficulté est surtout grande lorsqu'il s'agit précisément d'une vente de fruits. Il faudra pour cela rechercher Tintention des parties en étudiant les clauses du contrat. Dans l'ancien droit, les auteurs étaient partagés sur l'importance que l'on devait attribuer à certaines clauses pour en induire la volonté des contractants. Caroccius se basait sur ce fait : les parties ont-elles stipulé que le prix serait payé en une fois ou périodiquement *^ Dans le premier cas, il déclarait qu'il y avait vente des fruits ; dans le second, bail à ferme. C'était aussi l'avis des feudistes, et Fonmaur avait dit : « A l'égard de la vente des fruits, c'est l'unité du prix pour toute sa durée qui la distingue du louage. Si donc le prix est annuel, c'est un vrai louage, au lieu que le bail de plusieurs années pour une somme unique n'est pas un louage, mais une vente de fruits. » (Lods et ventes, ch. 18.)

Pothier, au contraire, disait qu'il n'y avait pas à s'occuper de la périodicité du prix et qu'il fallait seulement exan)iner la durée de la jouissance, et selon qu'elle était supérieure ou inférieure à neuf années, il pensait qu'il y avait vente ou qu'il y avait bail. Nous n'hésitons pas à adopter l'avis de Caroccius ; il y a souvent des baux déplus de neuf années, et la présomption résultant du paiement du prix par fractions périodiques est infiniment plus forte, parce qu'elle est conforme à la pratique. Dans le bail à ferme, en outre, les frais de culture sont à la charge du preneur, et dans la vente de fruits, ils restent à la charge du vendeur : on pourra trouver dans les clauses relatives à ce fait un autre élément d'appréciation de la volonté des parties.

Il est un autre contrat avec lequel le bail à ferme

présente des analogies : c'est l'usufruit ; mais quoique le fermier ait la jouissance du fonds et en perçoive les fruits comme Tusufruitier, leurs droits sont essentiellement diflFérents, puisque le premier n'a qu'un droit de créance, celui d'obliger le propriétaire à le faire jouir, tandis que le second a sur le fonds un droit réel qui lui permet de suivre l'héritage en quelques mains qu'il passe. Le constituant de l'usufruitier, lorsqu'il a délivré la chose et conféré ainsi à l'usufruitier un jus utendi et fruendiy n'est pas obligé de le faire jouir, mais seulement de le laisser jouir.

De cette différence en découlent d'autres nombreuses, parmi lesquelles nous signalerons les suivantes : Dans l'usufruit, la chose périt pour l'usufruitier, qui est obligé de payer le prix s'il est acquéreur à titre onéreux ; dans le bail, elle périt pour le propriétaire : ce dernier devant, en effet, procurer la jouissance de la chose, singulis momentis, le preneur ne doit pas payer le fermage si la choso vient à périr. — L'usufruitier possède pour lui, tandis que le fermier n'a que la détention de l'objet, et possède pour le propriétaire; d'où, l'usufruitier peut prescrire, tandis que le fermier ne le peut. — Il faut être propriétaire pour consentir un usufruit, car c'est aliéner ; le bail ne constitue, au contraire, qu'un acte d'administration (au moins quand il ne dépasse pas neuf ans,) et peut être consenti par de simples administrateurs. — Enfin, l'usufruitier doit prendre la chose dans l'état où elle se trouve, et n'a droit à aucune diminution du prix lorsque les récoltes sont détruites par cas fortuits ; le fermier peut exiger la délivrance de la chose en bon état de réparations, et a droit à une diminution de fermage dans le cas de perte des récoltes par cas fortuit.

Nous signalerons encore les différences qui existent

entre le bail et l'usufruit quant aux modes d'établissement et d'extinction. Le bail ne peut être constitué que par contrat et à titre onéreux : l'usufruit peut l'être en outre par testament et à titre gratuit. Le droit du fermier passe à ses héritiers, tandis que l'usufruit s'éteint par la mort de Tusufruitier.

Le bail à ferme exige le concours de trois éléments essentiels : une chose, un prix et le consentement des parties. Il en est de même dans la vente ; mais tandis que dans ce dernier contrat, le consentement ne porte que sur la chose et le prix, dans le bail il doit encore porter sur la durée : sans cela, comme l'a déclaré un arrêt de la Cour de Douai, du 5 août 1852, il n'y aurait point formation du contrat.

Examinons successivement ces trois éléments constitutifs du bail à ferme

SECTION PREMIERE

UNE OHOSB.

L'art. 1711 nous indique que l'objet du bail à ferme, c'est le louage d'un héritage rural; et un héritage rural ou un fonds rural, c'est, comme le dit Mouricault dans son rapport au Tribunat, un fonds produisant des fruits naturels ou industriels. Le bail à loyer est, au contraire, le louage d'une maison ou d'un bâtiment qui ne produit que des fruits civils.

11 est des choses que 1 on ne peut vendre et que l'on peut louer: tels sont les biens dotaux, inaliénables et pourtant susceptibles d'être donnés à bail; tels sont encore les biens qui font partie d'un majorât; dans ce

cas, rinterdiction de la vente provient de la nécessité de conserver les biens à tel ou tel propriétaire, et cette interdiction n'entraîne pas celle de faire produire le fonds en le donnant à bail, le louage n'étant, nous le savons, qu'un acte d'administration et non d'aliénation.

Comme on ne peut louer que les choses qui sont dans le commerce, il s'ensuit qu'on ne peut affermer celles qui sont du domaine public, telles que les places, les grands chemins : on ne peut en faire passer la jouissance exclusive à un seul. Mais on peut, et ceci est subordonné aux nécessités locales, affermer certains démembrements de ces choses, par exemple les emplacements nécessaires à des marchands pour stationner provisoirement sur la voie publique. De même, bien qu'on ne puisse donner à bail une église ou un cimetière, on peut louer des bancs et des chaises dans les églises et la tonte de l'herbe des cimetières, parce que la destination principale du lieu ne s'en trouve pas affectée. C'est ce que décidaient déjà nos anciens auteurs.

On ne peut, à Tinverse, lou:r certaines choses qui sont susceptibles d'être vendues, comme celles qui se consomment par le premier usage, car le droit d'en jouir implique le droit d'en disposer. Cependant, le louage en serait possible s'il était fait ad ostentationem tantum^ c'est-à-dire afin de les montrer à quelqu'un pour s'en faire honneur et à charge de les rendre identiquement. (Duranton, Duvergier.) En dehors de ce cas, les choses fongibles ne peuvent former Tobjet direct et principal d'un bail : elles ne peuvent en faire partie qu'à titre d'accessoires. Ainsi les pailles et engrais placés dans la ferme pour l'amélioration des terres, rentrent dans le bail à ferme; ils sont immobilisés par destination du père de famille et le bail les atteint indireclement : accessorium sequitur principale.

— vs — U en est de même lorsqu'on convient, dans la location d'une fabrique, que le preneur pourra se servir de minerais, matières premières, etc., existant dans l'usine (arrôt de Paris, mars 1822.) Certains auteurs n'admet- ' tent pourtant pas qu'il y ait ici une vraie location ; ces objets ne sont pas un accessoire nécessaire de Tusine, ne sont pas immeubles par destination, et ne suivent pas la condition de la chose principale ; ils sont vendus ou prêtés à usage, selon le cas. (Troplong, — Proudfaon.

n est enfin des choses qui ne peuvent être ni vendues ni louées : il en est ainsi des servitudes, parce qu'elles sont inhérentes à un fonds et ne peuvent exister séparément ; elles suivent seulement comme accessoires la location du fonds auquel elles sont attachées. Dans cette catégorie rentrent encore les choses dont nous avions parlé plus haut en disant qu'elles n'étaient pas dans le commerce, telles que les places et les grands chemins; elles ne peuvent être ni vendues, ni aflTermées.

On ne peat louer un droit d'usage ou d'habitation, tandis qu'on peut aflTermer un droit d'usufruit de même qu'on peut le céder.

Les mines peuvent faire l'objet d'un bail à ferme, mais leur condition est régie par une disposition spéciale de la loi du 21 avril 181 0. L'art. 7 de cette loi porte que a la mine ne pourra être vendue par lots ou partagée sans une autorisation préalable du gouvernement. » M. Troplong a soutenu, avec un arrêt de la chambre des requêtes de 1837, que la vente partielle seule était défendue et non la location partielle; l'opinion contraire est soutenue, avec raison, croyons-nous, par plusieurs auteurs, et la Cour de Cassation ellemême l'a consacrée par deux arrêts de 1844 et 1845.

- 9« - La loi a voulu surtout empêcher la division deTexploitation des mines, de cette exploitation qui, partagée, entraînerait souvent, comme le dit M. Marcadé, avec le plus grand danger d'éboulements et d'inondations, la perte d'une grande partie du minerai et le gaspillage du gîte par la multiplication des massifs de séparation et l'interruption des filons ; elle nuirait en même temps à l'agriculture par l'emploi d'une plus grande partie de la superficie pour les puits, chemins, rigoles, dépôts de matériaux, etc.; or, comme cette exploitation désastreuse résulterait aussi bien de louages partiels que de ventes partielles, ce serait méconnaîre la pensée manifeste de la loi que de prendre dans un sens restreint ces mots de mine partagée, qui sont évidemment employés ici pour la jouissance aussi bien et plus encore que pour la propriété.

Peut-on donner à ferme un droit de chasse? — Dans l'ancien droit on ne le pouvait pas, les seigneurs n'ayant CB droit que ob oblectamentum et non ad quœstum. (iMerlin, v* Bail.) Actuellement, on peut sans aucun doute affermer le droit de chasse indépendamment du fonds : c'est un démembrement du droit de propriété. Le droit de chasser dans les lieux communaux peut être loué par les maires, sous réserve de l'approbation préfectorale. (Décret du 25 prairial an XIIL)

Mais le fermier a-t-il le droit de chasser sur le fonds qui lui a été loué? La question est très controversée.

M. de Gasparin [Ouidê du propriétaire rural) lui accorde ce droit en le considérant comme un accessoire de la location du fonds; M. Duvergier fait de même {I, 73); M. Duranton veut que le propriétaire et le fermier en jouissent tous les deux; M. Troplong et la majorité des auteurs pensent qu'il appartient exclusive-

ment au propriétaire. Nous croyons que cette dernière opinion est la vraie.

La chasse n'est un fruit du fonds, nous dit le jurisconsulte Julien, qu'autant que le fonds est destiné à la chasse et que la chasse en est le revenu principal : sinon, c'est un simple droit voluptuairp. Dans les deux cas, Tusufruitier en jouira, puisqu'il profite de l'agrément comme le propriétaire lui-même ; mais il n'en est pas de même du fermier. Si l'objet du bail est une lande, une friche stérile dont on retire seulement en gibier un produit périodique, comme le remarque Cujas, le fermier aura le droit de chasse, puisque ce sera le moyen de se procurer l'unique émolument qu'il a voulu s'assurer. Mais s'il s'agit d'une ferme produisant des fruits et dont la chasse n'est pas mise en revenu ordinaire, le droit de chasse est une réserve voluptuaire conservée par le bailleur. Le fermier n'a droit qu'aux produits périodiques de la chose et aux accessoires utiles, tels que le droit déloger dans les bâtiments ; la chasse ne lui donne aucun secours pour l'exploitation du sol, et, sans prétendre avec les anciens que la chasse soit un privilège aristocratique, ou avec les canonistes qu'elle ne soit qu'un divertissement qui deviatab omni bono opère (de Perusio), on peut dire en tous cas qu'elle n'est qu'un passe-temps d'oisif.

On s'est appuyé sur la loi du 28 avril 1790 sur la chasse dont l'art. 15 est ainsi conçu : « 11 est pareillement libre, en tous temps, aux propriétaires ou possesseurs et même aux fermiers,... ». — Cet article, relatif aux moyens de diminuer la trop grande abondance de gibier dans l'intérêt des récoltes, est exceptionnel, et cette même loi de 1790, dans les art. 1, 13, 14, où elle règle les époques où la chasse est permise, et où elle l'autorise en tous temps dans les propriétés closes, ne

parle jamais que des propriétaires ou possesseurs et de leurs terres closes ou non closes. Elle exclut ainsi évidemment les fermiers et ne parle d'eux que par exceptions dans le cas prévu par l'art. 15; ce cas, comme nous venons de l'indiquer, est absolument distinct de celui dont s'occupent les autres articles. L'art 15 n'a trait qu'au droit de détruire les animaux nuisibles pour les récoltes : le reste de la loi parle au contraire du droit de chasse, c'est-à-dire d'un droit dont l'exercice a lieu le plus souvent lorsqu'il ne reste plus de récoltes sur pied et sans qu'il y ait lieu de se demander s'il y a ou non trop de gibier dans tel pays. — Nous pensons donc, avec la jurisprudence et la grande majorité des auteurs, que le droit de chasse appartient au propriétaire à l'exclusion du fermier. (Arrêt de cassation du 12 juin 1828.)

Nous ajouterons cependant une autre exception à celle que nous avions indiquée plus haut ; lorsque, par exemple, une ferme est louée à une personne et que le propriétaire loue à une autre personne l'habitation avec les jardins, terrasses, parc qui en dépendent, il est bien certain que c'est l'agrément de l'objet qui est donné à bail, et que le preneur doit jouir de tous les agréments que comporte cet objet; le droit de chasse sera alors compris dans les accessoires du fonds loué.

Bien que nous ayons décidé que le fermier n'a pas le droit de chasse, nous ferons observer qu'il aura certainement le droit de se plaindre devant les tribunaux, en vertu de l'art. 8 de la loi de 1790, des délits de chasse que des tiers viendraient commettre sur son fonds. (Cassation, 9 avril 1836.)

Nous pensons qu'il faut appliquer au droit de pêche tout ce que nous avons dit du droit de chasse : admettre le même principe et les mêmes exceptions. On ne peut prendre à bail sa propre chose ; il en était

- 99 -^ ainsi k Rome, rei stuB conductio nulla est^ et dans notre ancien droit. Celui qui est propriétaire n'ajouterait r:en à son droit en prenant sa chose à loyer : cela ne pourrait s'expliquer et avoir de Tutilité que pour un nupropriétaire.

Le co -propriétaire d'un bien indivis ne peut louer, même pour la part qui lui appartient, sans le consentement de ses co-propriétaires ; le bail, passé sans leurs concours, pourrait être annulépourle tout.

Le louage de la chose d autrui est valable, croyonsnous ; il en était ainsi dans notre ancienne jurisprudence, où il engendrait des obligations. On se fonde pour admettre cette décision sur ce que le bail n'est qu'un acte d'administration, et qu'on ne peut en conséquence lui appliquer la décision concernant la vente : l'éQUÎté et la bonne foi le demandent ainsi, et sans cela les relations les plus ordinaires de la vie civile se trouveraient entravées. Nous pensons que ces raisons doivent l'emporter sur la règle mise en avant par les adversaires de notre opinion, qu'on ne peut transmettre plus de droits que l'on n'en a soi-même ; la rigueur du principe doit fléchir devant l'intérêt social. Doniat, Pothier, qui étaient bien moins favorables aux locataires et aux fermiers que les législateurs de 1804, admettaient que le vrai propriétaire était tenu de respecter les baux faits par le propriétaire apparent. Ce sont les mêmes raisons d'intérêt général qui font maintenir les baux faits par un acheteur à réméré et en général par toutes personnes qui ne sont propriétaires que sous condition résolutoire (art. 1773). C'est ainsi que le décident MM. Duranton, Duvergier, Troplong, etc.

Un arrêt de la Cour de Paris a décidé, en 1825, que le bail d'un chantier était un bail à ferme : tous les auteurs considèrent avec raison cette doctrine comme er-

ronée. Le bail à ferme est le louage d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, et il est certain que le bail d'un chantier ne peut rentrer dans les termes de cette définition.

Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établissements publics sont soumis à des règlements particuliers (art. 1712). Nous n'entrerons pas ici dans le détail de ces divers règlements et des conditions spéciales auxquelles ces baux sont assujettis ; cela nous entraînerait trop loin et ne rentre pas immédiatement dans notre sujet, qui est de traiter du bail à ferme au point de vue du droit civil.

SECTION DEUXIEME