NATURE DU DROIT DU FERMIER, BT DROIT DE SOUS-LOUER

Nous allons examiner une question importante par les discussions auxquelles elle a donné lieu, mais sur laquelle la jurisprudence et lamajorité des auteurs semblent à peu près fixés. 11 s'agit de déterminer le caractère, la nature du droit du fermier, ou en général du preneur, et de décider si c'est un droit personnel ou un droit réel.

M. Troplong, le premier, a soutenu que le droit du preneur, qui avait toujours été considéré à Rome et dans notre ancien Jroit comme un droit personnel, avait revêtu sous Tempire du ('.ode un caractère de réalité ; et, mettant au service de cett^. opinion toute sa conviction et sa science juridique, il a fait les plus grands efforts pour la faire triompher. Un certain nombre d'auteurs l'ont suivi dans cette voie : nous citerons parmi eux M. Démangeât et M. Jozon.

Avant d'entrer dans la discussion même, examinons les précédents historiques.

A Rome, le droit du preneur était extrêmement fragile ; la loi jEde donnait au bailleur le droit d'expulser son locataire lorsqu'il voulait habiter lui-même la maison, et, d'après la fameuse loi Emptorem, le tiers acquéreur n'était pas tenu de respecter le bail. Si le propriétaire vendait une maison ou un autre héritage qu'il avait louée ou baillé à ferme, le contrat était rompu par ce changement de propriétaire, et l'acheteur pouvait user et disposer de la chose comme bon lui

semblait (Domat). 11 en était demêrae du légataire, et aussi de l'usufruitier auquel le bailleur avait constitué un droit d'usufruit dans l'héritage : ad exemplum venditionis potesl tcsu/ructuarius conductorem expellere. Pothier nous dit que la raison en est que le droit d'usufruit étant un droit dans l'héritage même, il ne peut être empêché dans l'exercice de ce droit par le locataire ou fermier, qui n'a de sa part aucun droit dans l'héritage, mais seulement un droit contre le locateur résultant de l'obligation personnelle que ce locateur a contractée envers lui par le bail,

La même doctrine régnait sans conteste dans notre ancienne jurisprudence, et Pothier nous déclare que le droit de preneur n'est qu'un droit de créance personnelle, que c'est un yiwarfrew, et qu'ainsi le conducteur n'a aucun droit dans la chose et pas même la possession de cette chose. (Louage^ n^ 285.) Et plus loin il ajoute : «Le fermier n'ayant aucun droit dans Théritage, l'acheteur de l'héritage donné à bail n'est pas tenu de l'entretenir. »

Exposons le premier système, celui de M, Troplong,

A Rome et dans notre ancien droit, disent ses partisans, le preneur n'avait qu'un droit de créance, La conséquence qui en découlait était que, ce droit n'affectant pas la propriété de la chose louée, cette propriété pouvait passer pleine et libre entre les mains du tiers acquéreur; ce dernier n'était pas non plus tenu de l'obligation de faire jouir le preneur, car les acquéreurs à titre particulier ne succèdent point aux obligations de leur auteur.

L'art. 1743 du Code civil rejette au contraire cette conséquence, en disant que le droit du preneur est opposable aux tiers : il faut évidemment dire que, puisque notre Code adopte des conséquences diamétrale-

ment opposées, il part d'un principe absolument contraire. 11 admet donc que le droit de conducteur est un droit réel, un droit dans la chose : tout droit absolu est un droit réel et celui conféré au preneur par Tart. 1743 a ce caractère, car le droit réel est défini par les docteurs : facultas hominis in re^n competevs sine respectu ad cerfam personam. (Huberus, sur les InstUules.)

L'art. 684 du Code de procédure civile vient encore, ajoute-ton, confirmer notre interprétation de l'art. 1743. Dans le cas d'une saisie du bien affermé opérée par les créanciers du bailleur, l'art. 684 décide que le bail est opposable aux créanciers saisissants et qu'ils doivent le respecter pour le tout s'il a acquis date cerlaine avant le commandement. Comment expliquer ce droit de préférence ? Ce n'est évidemment pas par une simple créance de jouissance.

L'art. 1743 a donc opéré une révolution complète dans la nature du droit de preneur ; tout en ayant conservé par mégarde sans doute, dans lart. 1709, la définition du louage que donnait Pothier et en y parlant de l'obligation de faire jjuir, le législateur a montré par l'art. 1 743 son véritable sentiment. Sans doute il eût été préférable qu'il s en expliquât plus clairement, mais il est bien d'autres matières aussi importantes où le Code présente de l'obscurité.

« Moi aussi, dit M. Troplong, je voudrais que le législateur montrât son infaillibilité autant dans la conception de la pensée légale que dans la formule qui la revêt. Combien cette perfection rendrait plus simple et plus coulante la tâche de l'interprète !! Mais qui ne sait que la prévoyance de la loi se trouve trop souvent en défaut, et sans sortir du Code civil, n'y a-t-il pas dans cette œuvre, si remarquable du reste, des lacunes sans nombre, des réticences pleines d'embarras, des inco-

hérences inexplicables? Mon contradicteur M. Duvergier a-t-il oublié que la théorie de la transcription, établie par la loi de Tan VII et si favorable à la stabilité des mutations d'immeubles, a été écartée par les rédacteurs du Code par une espèce d'escamotage qui laisse dans plusieurs de ses dispositions un défaut d unité dont tous les bons esprits sont frappés ? Est-ce que M. Duvergier lui-même n'a pas signalé la rédaction équivoque du Code civil dans les dispositions par lesquelles il a modifié ce système de la loi de brumaire an Vil ? Et plus lard, lorsque le législateur, revenant sur lui-même, eût été poussé à réformer une partie de ce qu'il avait fait, son langage et sa pensée ont-ils été bien nets et bien francs dans les art. 883 et 884 du Code de procédure civile? Et cependant il ne s'agissait rien moins dans tout ceci que d'une des bases fondementales de la propriété et du crédit!!!

» Mais j'arrive à la définition que le Code civil a donnée de la vente (art. 1582) : de la vente, disais-je, qui, chez nous, a des effets si diflférents de ceux que l'ancien droit lui attribuait. Et qu'y trouvé-je tout d'abord ? précisément une définition conforme à celle qu'en donnait Africain 11 Il est vrai que l'intention du législateur ne tarde pas à se révéler par d'autres textes qui démontrent que les expressions de l'art. 1582 ne correspondent pas à ridée qu'il voulait rendre et qu'il s'est laissé influencer dans son langage par le langage de ses prédécesseurs. Eh bien, c'est aussi ce que je dis de l'art. 1709 : sans doute il est copié dans i'othier comme l'art. 1582 était copié dans les lois romaines. Mais l'art. 1743 vient ensuite pour en modifier la portée et en expliquer la formule incomplète. »

M. Troplong ajoute encore que les mots ^'obligea faire jouir de l'art. 1709 ne lui paraissent en aucune

façon devoir nécessairement exclure la pensée de la transmission d'nn droit réel. La preuve en est que la c\à\i^% promettre de faire jouir se trouvait jadis dans tous les baux à rente, qui cependant transféraient la propriété.

Nous répondrons de la manière suivante à cette théorie, avec la jurisprudence et presque toute la doctrine :

Les précédents d'abord sont pour nous ; il est incontestable, et les partisans de Vopinion adverse l'avouent en essayant de s'en faire une arme en leur faveur, qu'on a toujours considéré le droit de preneur comme un droit personnel. lien a été ainsi même sous l'empire de la loi de 1792, ainsi que je le montrerai plus loin. Eh bien ! quelques reproches d'obscurité ou de contradictions partielles que Ton puisse adresser à l'œuvre du législateur de 1804, il faut au moins convenir qu'en présence d'une œuvre aussi magistrale et d'une aussi grande valeur, il ne faut pas supposer les incohérences, et qu'il ne faut les admettre que lorsqu'elles sont bien évidentes. —Pour qu'il en fût ainsi dans la question qui nous occupe, il faudrait que le raisonnement de nos adversaires fût absolument inattaquable et qu'on ne pût concilier les dispositions de l'article 1743 avec la personnalité du droit de preneur.

Or, en est-il ainsi ? Non certainement, et l'impossibilité d'expliquer les dispositions de la loi est purement imaginaire. En notre matière, la loi a dérogé au droit commun, aux principes ordinaires sur l'effet des conventions, et elle a voulu, par un motif d'équité et afin d'assurer dans des vues d'intérêt général la liberté et la sécurité du preneur, que l'acquéreur de la chose louée fût personnellement associé aux obligations du bailleur. — Dans la vente faite aux tiers acquéreurs,

on pouvait autrefois insérer cette obligation d'entretenir le bail : le Cbde a voulu que cette obligation s'y trouvât sotis entendue, à ihoins de convention contraire. C'est une disposition toute de faveur.

Et nous en trouvons la preuve dans les travaux préparatoires. L3 conî^eiller d'Etat Galli, après avoir dit que l'art 1743 dérogé à la règle dft là loi Emptoremfundi, ajoute : « Cette loi Emptorem funài avait bien son motif, niais il n'était aprô^ totit qu'Urtè subtilité ; et par ctet article combien de contestations ne va ton pas écarter! >^ Le tribun Moiiricault était encore plus catégorique : ^ Mais qU'ifn portent ces considérations, disait-il, (celles sur lesquelles s'appuyait la loi Emptorem) ? N'estil donc pas de principe qu'on ne peut transmettre à autriii plus de drbits qu'on n'eti a soi-même? Le vendeur qiii, par un bail constaté, s'est dessaisi pour un temps convenu de là jouissance dé sa chose, et dont l'obligatidn jinhcipale est de faire jouir le preneur, peut il donc vendre ou léguer à un tieb sa propriété dégagée de cette obligation ? Odcr'oyait ainsi favoriser les ventes ; et l'on décourageait lés établissements d'agriculture, d'usines ôt de manufactures. » Et lé tribun Jaubert dit aussi <( quecétteiniiovation étali; iappelée par Tintérêt pub ic, surtout à l'égard des baux ruraux. Les baux à longues années sont léà plus favorables à l'agriculture : ce sont eux qui inviteilt le plUs lê> fermiers à faire à la terre des aVancbs dont ils seront certains d'être remboursés. Qu'est-ce qiii importe le plus àlEtat? sont-ce les mulatîons parmi les propri^^taires ? Non, sans doute : la bonne culture, l'entretien des canaux ; le perfectionnement des dessèchements, la création des prairies artificielles, etc.. »

Cette décision du Code est-elle donc si extraordinaire, même en regard des principes anciens? Mais l'ancienne

jurisprudence elle-même avait admis plusieurs exceptions au principe que le successeur à titre singulier n'était par obligé d'entretenir le bail fait sans auteur. Pothier en énumère au moins cinq, parmi lesquelles celle qui concerne Tacquéreur d'un fonds appartenant au fisc : la clause d'entretenir le bail, quoique non exprimée au contrat de vente, y était sous-entendue.

Le droit intermédiaire avait cherché également à appliquer cette décision, et une loi de l'Assemblée constituante avait admis une exception en faveur des biens ruraux. Si les baux n'excédaient pas six années, le nouvel acquéreur ne pouvait troubler le fermier ; si les baux excédaient six années, l'acquéreur était autorisé à faire cesser le bail, toutefois avec des tempéraments, et après avoir payé une préalable indemnité. Il fallait compléter la réforme, comme le dit M. Jaubert ; le principe ancien était que l'acquéreur pût déposséder le fermier : le principe nouveau est qu'il ne puisse le faire, sauf convention contraire, bien entendu.

C'est donc dans un but d'intérêt public, dans le but de favoriser surtout les locataires et les fermiers, que le législateur de 1804 a édicté l'art. 1743. Rien n'est changé dans la nature du droit du preneur : il reste personnel comme à l'origine, puisqu'il continue d'avoir pour fondement l'obligation dont il est né. Le tiers acquéreur est naturellement et justement obligé d'entretenir le bail comme le bailleur, puisqu'il est subrogé implicitement à tous les droits de ce dernier.

Passons à l'argument tiré de l'art. 684 du Code deproc. civ. Nous ne dirons pas que les créanciers saisissants sont associés aux obligations du bailleur, mais nous répondrons que déjà la règle de l'art. 684 existait dans l'ancien droit, où pourtant la personnalité du droit du preneur était incontestable et incontestée. En principe il

n'aurait pas dû en être ainsi, ainsi que Tavouait Pothier, « et il n'aurait dû rester au preneur d'autre ressource que de venir à l'ordre avec les autres créanciers, pour les dommaf^es que lui devrait le bailleur pour inexécution du bail; înais par un tempirament d'équité, la loi voulait qu'il pût conserver le bénéfice de son contrat. » {tout. (T Orléans, des criées, n** 52.)

C'était donc, alors comme aujourd'hui, un tempérament d'intérêt général que la loi apportait à la rigueur des principes.

Nous dirons enfin que la loi de 1855, quia soumis à la formalité de la transcription les baux de plus de 18 ans, de même que les actes translatifs ou constitutifs de droits réels, loin de pouvoir être invoquée contre notre opinion , la confirme absolument, La discussion qui l'a précédée le P' ou ve d'une façon complète, et le rapporteur, M. de Belleyme, disait qu'il importait que le droit du preneur fût public, puisque, bien quil soit purement personnel, il est opposable aux tiers.

Signalons une conséquence qui prouve l'inexactitude de l'opinion qui admet la réalité au droit du preneur. ;lm le preneur a un droit réel sur la chose, l'acquéreur n'est tenu que de le laisser Jouir : il ne peut être obligé de le faire Jouir. M. Troplong, il est vrai, n'admet pas cett^ conclusion, qui nous paraît pourtant certaine : les droits réels établis sur la cho.^e d'autrui n'imposent au propriétaire qui les subit que des obligations négatives. — Le droit du preneur est donc personnel, car nous savons que l'acquéreur est tenu, de même que le bailleur, de faire Jouir le preneur ; c'est ce qui résulte de la loi, et le passage que nous avons cité plus haut du tribun Mouricaulti le dit expressément.

Certains auteurs cependant, tels que MM. Aubry et Rau, tout en admettant la personnalité du droit du

-12tpreneur, ne croient pas que Tacquérenr soit tenu de le faire Jouir y parce que l'ayant-cause à titre particulier n'est jamais tenu des dettes de son auteur. Nous pensons que là n'est pas la vérité, et que l'acquéreur qui succède aux droits personnels du bailleur, succède également à ses obligations^ ces droits et ces obligations étant, comme le dit M. Démangeât, indivisibles.

La doctrine qu'ont admise les art. 1725, 1726 et 1727 sur la garantie que le bailleur doit au preneur est absolument la même que celle exposée par Pothier, et qu'il regardait comme une conséquence du principe que le preneur n'a qu'un droit personnel. Or, il nous est impossible d'expliquer autrement les dispositions de la loi, qui sont formelles ; nous devons donc encore en conclure que cette théorie implique nécessairement le maintien du principe que le preneur n'a aucun droit dans la chose louée.

Nous ajouterons, pour termi ner Vexamen de cette question, que si Ion admet que le droit du preneur est réel, il faut admettre également qu'il est immobilier ; nous pensons au contraire que puisqu'il consiste dans une simple créance de jouissance, il est mobilier, car son objet est essentiellement mobilier, puisque c'est l'obligation où se trouve le bailUmr de faire jouir. <^ L'action du fermier, disait Pothier, n'a pour objet que d'être mis à même de percevoir les fruits, lesquels, devenant meubles par la perception, le forcent de se contenter d'un droit mobilier, c'est-à-dire d'un droit qui tend à acquérir des meubles. » M. Colmet de Santerre cependant, tout en admettant la personnalité du droit du preneur, prétend qu il est immobilier, en se fondant sur ce que la nature d'une créance dépend de la nature de l'objet dû, qu'il s'agisse de la propriété ou de la jouissance. Cela n'est pas exact, car l'obligation du bailleur est une

obligation de faire, et un fait est mobilier et non immobilier.

Parmi ceux qui ont suivi la doctrine de M, Troplong, il en est qui l'ont un peu modifiée, en déclarant que le droit du preneur était un droit mixte qui serait personnel dans son ensemble et contre le bailleur, mais réel dans des circonstances exceptionnelles et vis-à-vis destiers. (V. entre autres M. Jozon, Revtce pratique). Ces auteurs admettant comme nous, par exemple, que le droit du preneur tombe dans la communauté, expliquent cette conséquence en disant que le droit réel et immobilier tombe dans la communauté comme accessoire du droit personnel et mobilier, de même que l'hypothèque qui garantit une créance. Mais cette théorie doit être rejetée, la distinction entre les droits réels et les droits personnels résultant de la nature des choses : ces deux droits sont opposés par essence, et il répugne à la raison d'admettre cette combinaison. — Nous l'avons déjà dit, l'obligation du bailleur est une obligation de faire, et un fait étant mobilier, le droit du preneur est un droit de créance et un droit mobilier.