DB LA OBSSION DO BAIL BT DB LA SOUS-LOOATION

Le droit de jouissance conféré par le bail n'est pas attaché exclusivement à la personne du preneur ; il le transmet à ses héritiers et peut le céder à des tiers.

L'art. 1717 lui reconnaît expressément ce droit, en disant que le locataire ou le fermier peuvent sous-louer et même céder leur bail à un autre, si cette faculté ne leur a pas été interdite.

Certains auteurs n'ont vu que peu de différences entre la cession et la sous-location ; pour eux ces deux expressions sont presque synonymes, et la seule distinction qu'ils admettent, c'est que souf-louer^ c'est céder une

partie de la chose louée, tandis que céder son bail^ c'est louer la chose en totalité •

Il n'en est pas ainsi ; par la cession, le preneur met absolument en son lieu et place le cessionnaire, qui acquiert ainsi tous ses droits et est soumis à toutes ses obligations. Dans la sous-location, au contraire, c'est un nouveau contrai qui se forme, entièrement distinct du premier quant à ses clauses particulières et à ses effets. En l'absence de convention spéciale, ce nouveau contrat sera régi par les règles ordinaires du bail, alors môme que Irt sous-locateur serait astreint à des obligations particulières envers le locateur primitif, ou aurait des droits plus étendus que ceux conférés par la loi au preneur.

Ce qui prouve bien, du reste, l'inexactitude du système que nous repoussons, c'est que la sous-location peut être totale et la cession partielle : c'est incontestable.

Les conséquences de la différence qui existe entre la sous-location et la cession de bail sont nombreuses et importantes.

Le sous-fermier peut invoquer l'art. 1720 et demander que la chose lui soit livrée en bon état de réparation ; le cessionnaire est obligé de la recevoir dans l'état où elle se trouve.

Le sous- locataire jouit, pour le prix des fermages, du privilège établi par l'art. 2102, n** 1, tandis que le cédant ne peut évidemment pas l'invoquer.

Les clauses particlilières insérées dans le bail primitif peuvent être invoquées par le cessionnaire et lui être opposées, tandis que le sous -locataire n'a pas le droit d'en profiter et n'est pas obligé de les subir, s'il n'y a pas de conventions spéciales à ce sujet.

11 est enfin une autre difl^é^ence, mais qui n'est pas admise par tous les auteurs, La cession établit des liens

étroits entre le cessionnaîre et le bailleur, et ils peuvent agir directement l'un contre l'autre pour l'exécution des premières conventions. Il n'en est pas de même, prétend- on, dans les sous-locations. Nous pensons cependant que bien que le sous-bail constitue une location nouvelle, il n'en crée pas moins des rapports directs. Dans les limites du sous-bail, le bailleur originaire a une action directe contre le sous-fermier pour l'exécution de ses engagements, et il n'en est pas réduit à exercer seulement les actions du fermier en vertu de l'art. 1166. Les adversaires de cette opinion ont dit qu'on ne pouvait l'admettre, puisque le sousfermier n'avait pas traité avec le propriétaire; — nous répondons que cette action, créée par l'art, 1753 qui sans cela serait inutile, est conférée au bailleur comme conséquence du droit de jouissance que le sous-fermier a sur sa chose. C'est ce que décident MM. Aubry et Rau, IV, § 368, 3, et les nombreux auteurs qu'ils citent ; voir aussi un arrêt de Cassation du 24 janvier 1853.

De même le sous fermier peut agir directement contre le propriétaire dans les limites de sous-bail.

Il est inutile d'ajouter que le sous-locateur reste toujours, ainsi que le cédant, obligé envers le locateur, à moins de consentement exprès ou tacite de ce dernier ; le sous-bail ainsi que la cession sont vis-à-vis du propriétaire Tes inter alios acta^ et ne peuvent modifier ses droits ni restreindre ses obligations.

Il peut être interdit au preneur de céder son bail ou de sous-louer, ajoute l'art. 1717, et cela en totalité ou en partie ; cette clause est toujours de rigueur.

Dans notre ancien droit, on interprétait cette clause très largement, surtout en ce qui concernait les souslocations de maison ; le propriétaire à qui le preneur

présentait un sons-locataire œque idoneum était obligé de l'accepter, malgré la clause insérée au contrat : il n'avait pas d'intérêt, disait-on, à s'y refuser ; et Pothier, pour justifier cette opinion, ajoutait : « C'est une suite du grand précepte de l'amour du prochain, qui est le principe fondamental du droit naturel. 11 est évident qu'il nous oblige à consentir à toutes les choses qui, sans nous causer aucun préjudice, peuvent faire plaisir au prochain. » C'était la jurisprudence du Châtelet d'Orléans, et c'était aussi celle du Châtelet de Paris. (Denizart, v** Bail à loyer.)

La clause était exécutée un peu plus rigoureusement pour les baux à ferme, car on trouvait « qu'il n'était pas également indifférent d'avoir tel ou tel pour fermier » ; cependant, le propriétaire n'avait que le droit, selon les circonstances, de reprendre le bail s'il ne voulait accepter le bon fermier qu'on lui présentait.

Le Code civil, moins indulgent que le bon Pothier et moins porté à s'occuper du plaisir du prochainy a décidé que cette clause serait de rigueur; c'est, du reste, une conséquence du principe que les conventions font la loi des parties. Les juges n'ont donc pas un pouvoir d'appréciation en cette matière, et n'ont pas à s'occuper de l'intérêt plus ou moins considérable qu'aurait le preneur à faire accepter un sous-fermier à sa place.

La prohibition de sous-louer peut être faite pour la totalité — ou pour partie et en termes plus ou moins explicites ; voyons comment il faut l'interpréter.

On est d'accord pour admettre que l'interdiction de sous-louer emporte celle de céder le bail ; à plus forte raison celle de sous-louer en partie emporte-t-elle celle de sous-louer en totalité^ car, dans le premier cas, le preneur reste sur les lieux, ce qui est une garantie

pour le bailleur ; à Tin verse, la prohibition de souslouer en totalité ne comprend pas celle de sous-louer en partie.

Mais deux arrêts, un d'Angers et l'autre d'Amiens, ont refusé d'admettre que la défense de céder le bail renfermât celle de sous-louer. Cette décision doit être rejetée, car, s'il est vrai que la cession soit quelque chose de plus que la^ous-location, il est vrai aussi que la volonté du bailleur qui défend une cession est de repousser également une sous-location; par cette clause, il veut évidemment prohiber que sa chose passe à d'autres mains que celles du fermier, et sa volonté doit être respectée ; ainsi l'ont décidé plusieurs arrêts et de nombreux auteurs.

La même raison nous fait admettre que la défense générale de céder ou sous-louer interdit la cession de sous-location pour partie aussi bien que pour le tout ; cette clause, qui exprime une idée purement et simplement, absolument, a par suite une signification absolue.

M. Duvergier (I, 367) croit que la prohibition de sous-louer, si elle ne défend pas de faire occuper les lieux par un domestique, s'oppose à ce que le preneur prête son habitation à un ami.

Lorsque la défense de sous-louer n'est pas observée, le bailleur a le droit de demander la résiliation du bail pour inexécution des conditions (art. 1741) ; — cette résolution ne s'opère pas de plein droit : la clause prohibitive est obligatoire comme toute autre convention, et^ comme toute autre convention, est soumise à l'application de l'art. 1184. Le bailleur, il est bon de le remarquer, perdrait tout droit à demander la résiliation s'il avait consenti, expressément ou tacitement, à la sous-location ; il ne pourrait pas davantage s'opposer à

sa continuation. Ji6 fait de recevoir des mains du sousfermier le montant des loyers suffit pour impliquer une renonciation tacite, de la part du bailleur, à faire valoir sa prohibition. (Cass, 26 juin 1869.)