CHAPITRE PREMIER

CONDITIONS ESSENTIELLES DU BAIL A FEHME ET PACTES QUI PEUVENT Y ÊTRE AJOUTÉS.

Nous voyons dans les écrits des jurisconsultes romains que^ bien quïls eussent des notions assez claires de la nature même du contrat de bail, ils ne laissaient pas qufe d'être parfois embarrassés dans Tapplication qu'ils devaient faire à certaines conventions des caractères constitutifs du louage. Ce contrat présente, en particulier, une telle affinité avec la vente, que, selon Texpressîon de (jraïus, il est des cas où Ton doute si tel contrat forme une vente ou un louage.

Avant d'examiner quelques-uns de ces cas spéciaux, nous définirons ainsi le louage en général : « Locatiocondvxtio est contractus quo de re fruenda vel facienda pro ce^Hoprelio convenit».

A cette définition de Pothier, nous ajouterons celle de Domat : « Le louage est un contrat par lequel Tun donne à Tautre la jouissance ou l'usage d'une chose, ou de son travail, pendant quelque temps, pour un certain prix ».

Par cette définition, Domat mettait en lumière les deux caractères qui séparent le louage de Temphytéose: la durée temporaire et le droit de jouissance ; l'emphytéose, en effet, jouit d'un droit perpétuel et d'une espèce de propriété. {Lois civiles^ tit. IV, sect. I etX).

Le bail à ferme, qui doit seul faire l'objet de notre étude, est une des subdivisions du louage de choses, locatio rerum : c'est un contrat par lequel une personne s'engage à procurer à une autre la jouissance d'un

fonds rural pendant un temps convenu et moyennant un certain prix.

La personne qui sVblige ii faire jouir Tautre s'appelle locateur, bailleur; Tautre, conducteur, preneur, locataire, fermier. A Rome, quand il sagissait de baux à ferme, on employait surtout les expressions àedomim/s et colonus.

Le louage, avons-nous dit, avait de grandes affinités avec la vente: c'est ce que répètent souvent les jurisconsultes, en disant, par exemple, que le louage se rapproche beaucoup de la vente et se forme d'après les mêmes règles : locatio et conditio proxima est emptioni et venditioni^ iisdemqttejuris regulis consista ; nam ut emptio et venditio ita contrahilur^ si depretioconveîierity sic enim locatio et conductio ita contraki intelligituT^ simercesconstitutasit. (Gaïus, 1. 2. Dig. XIX, 2).

Cujas allait même plus loin, et convaincu que les Romains disaient quelquefois vente pour location et location pour vente, il en trouve une preuve dans un texte de Gaïus, au titre de la vente, lois 19 et 20: Veteres emptione venditioneque appellationibus promiscue utebantur. Idem est (et) in locatione et conduclione. Il remplace, en effet, l'expression idem est par id est^ et le texte ne signifie plus que les anciens confondaient l'achat et la vente dans leurs expressions, et qu'il en était de même dans la location active et passive, mais qu'ils donnaient indifféremment le nom de vente à la location, et réciproquement.

Sans rechercher si cette opinion, qui s'appuie aussi sur un texte de Festus, est fondée, nous dirons seulement, avec tous les auteurs, que le louage, étant un contrat naturel et du droit des gens, ne consiste pas en paroles, mais dans le consentement des parties, comme l'achat et la vente, et qu'il doit être maintenu

-^ 19 sans l'intervention d'aucuns titres. (Paul). Il est donc parfait par le seul consentement des contractants sur la chose et sur le prix : comment alors distinguer, dans les cas suivants, s'il s'agit d'une vente ou d'un louage ?

Si un orfèvre et moi convenons qu'il me fera, avec de l'or qui lui appartient, des bracelets de tel poids et de telle forme, moyennant un certain prix, est-ce un louage ou une vente ? Cassius enseignait qu'il y avait vente de la matière et louage d'ouvrage ; mais la plupart des jurisconsultes étaient d'avis qu'il y avait seulement vente, et c'est ce que décide Justinien. Il y aurait, au contraire, seulement louage d'ouvrage si j'avais fourni la matière.

Prenons une espèce qui se rapporte au bail à ferme. Pendant longtemps on s'était demandé à Rome, si les contrats relatifs aux fonds qui sont livrés à certaines personnes pour en jouir à perpétuité, quod evenit in prœdiis municipum^ en ce sens qu'aussi longtemps que la redevance sera payée au propriétaire, il ne pourra ôter le fonds ni au preneur, ni à son héritier, ni à son acquéreur à un titre quelconque, si ces contrats, dis- je, constituaient des ventes ou des baux. Ces contrats s'appelaient des emphytéoses, et ressemblaient à la vente par la perpétuité et par le caractère réel du droit que leur transférait la possession de la chose, mais ils se rapprochaient encore davantage du louage : ils ne transféraient pas, en effet, le droit de propriété et imposait à l'emphytéose l'obligation de payer une série de prestations comme dans le bail. On discuta longtemps, et la balance semblait pencher en faveur de ceux qui voyaient dans ce contrat un louage, lorsque l'empereur Zenon décida, par une loi célèbre au Code (IV, LXVI), que l'emphytéose n'était ni une vente ni

un louage, mais formait une espèce particulière de contrat, réglée surtout pnr les conventions des parties.

Nous pourrions citerd'autres cas où il est difficile de distinguer nettement la nature du contrat, mais cela nous éloignerait de notre su j^t, et ceux-ci suffisent comme exemples. Nous nous contenterons, après avoir ainsi signalé les ressemblances entre la vente et le louage, de faire remarquer la différence fondamentale qui les sépare. Elle consiste en ce que, dans la vente, il y a transfert de propriété si la chose appartient au vendeur, ou du moins transfert du droit de posséder comme propriétaire si la chose ne lui appartient pas ; tandis que dans le louage on donne seulement le droit de jouir de robjet.

Il est très rare, en effet, que le louage contienne translation de propriété : cela a lieu si on loue, par exemple, une maison à condition que le locataire la fasse reconstruire à ses dépens. 11 en transmet la propriété au locateur, et cependant il y a louage, carTouvrier loue son travail, c'est-à-dire l'obligation de travailler. Mais on peut dire, avec Ulpien, que « le louage ordinairement ne déplace pas la propriété ». Le droit du preneur, c'est incontestable, n'est qu'un droit de créance personnelle contre le bailleur, un jus ad rem et non wnjus in re : il n'y a même pas transfert de la possession. Aussi voyons-nous que le droit du fermier n'est pas opposable aux tiers acquéreurs, à moins de convention contraire : « Emptorem fundi necesse non est stare colono cui prior dominus locavit, nisi ea lege émit » (L. 9, Cod.), et qu'il en est de même du légataire (L. 32, Dig.) et de Tusufruitier auquel le bailleur a constitué un droit d'usufruit dans l'héritage. « Adexemplum venditionis potesl usufrucluarhcs condiiclorem expel- 1ère. » (L. 59, Dig. de 28 suf).

A présent que nous connaissons ces ressemblances et ces différences entre la vente et le louage quant à leur nature, et que nous savons qu'il faut appliquer au bail les règles de la vente, examinons successivement les trois caractères constitutifs de ce contrat : reSj prelium^ consensus. Nous verrons ensuite les pactes qui peuvent être ajoutés au bail à ferme.

SECTION PREMIERE