DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

L'art. 1719 énumère les obligations du bailleur, en nous disant qu'il est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

P De délivrer au preneur la chose louée ;

2*" D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3** D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces trois obligations en renferment un grand nombre d'autres qui en sont les accessoires ; aussi allons-nous les étudi(».r successivement et examiner quelle est l'étendue de chacune d'elles.

SECTION PREMIERE

OBLIGATION DE DlÊLlVRBR.

On a fait observer avec raison que l'obligation de délivrer la chose est de l'essence même du bail, et qu'on ne pourrait convenir d'en dispenser le bailleur ; on peut convenir, au contraire, qu'il sera dispensé de fournir certains accessoires ou de les livrer en bon état, ces obligations n'étant que de la nature de la vente.

Nous voyons dans les travaux préparatoires du Code que si le bailleur s© trouve hors d'état de faire la déli-

vrance du fonds, il est sujet à des dommages et intérêts env.ers le preneur, à moins que la chose n'ait péri par un accident de force majeure. Si la délivrance est possible, elle doit se faire aux frais du bailleur ; en conséquence, si la chose n'est pas libre, c'est à ce dernier qu'il appartient de prendre les mesures nécessaires pour lever les obstacles qui s'opposeraient à l'entrée en jouissance du fermier.

Pour que la délivrance soit complète, il faut que le fonds soit livré avec tous ses accessoires; — ces accessoires comprennent nécessairement les bâtiments d'exploitation et les servitudes qui augmentent la valeur du fonds. Comprennent-ils également « les fumiers, pailles et fourrages, et autres choses qu'il est d'usage dans la province de laisser au fermier pour l'exploitation »? (Pothier, n° 54.) Nous croyons qu'en présence du silence du Code, on ne peut donner une solution absolue, et que ce point est laissé à l'appréciation des tribunaux; ils auront à examiner les circonstances et l'intention probable des contractants.

Les auteurs sont divisés sur le point de savoir si l'alluvion doit être comprise dans les accessoires de la chose, et profiter au fermier lorsqu'elle survient dans le cours du bail. M. Troplong veut, ainsi que le décidait jadis Caroccius, que l'alluvion profile toujours au fermier. (Troplong, I, 190). M. Duranton (XVII, ;81) établit une distinction ; le fermier profitera de l'alluvion si le prix du fermage n'est pas 'fixé à tant la mesure ; dans le cas contraire, il devra une augmentation de fermage. La plupart des auteurs admettent enfin que, dans tous les cas, le fermier devra payer une augmentation de loyer. Nous ferons pourtant observer qu'il n'en serait pas ainsi si l'alluvion était insignifiante.

Cette solution, qui était celle de Pothier, nous paraît juste, car le fermier qui a le droit de demander une diminution de loyer si la chose est détruite en partie (article 1722), doit également être tenu de payer une augmentation si la chose vient à être augmentée. 11 demeurera seulement libre, comme dans le cas de la destruction partielle, de demander la résiliation s il ne peut ou ne veut payer un loyer plus fort. (Marcadé, art. 1722; Duvergier, I, 356; Taulier, VI, p. 235.)

Nous avons examiné plus haut si le fermier avait le droit de chasser et de pêcher sur le terrain affermé : nous n'y reviendrons pas, et rappellerons seulement que nous avons décidé que c'était au propriétaire qu'appartenait ce droit.

L'obligation de délivrance impose encore au bailleur le devoir de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (art. 1720). Sans cela, l'obligation serait illusoire, pusque le preneur ne pourrait tirer du fonds le service sur lequel il a droit de compter. Ainsi celui qui loue un moulin doit mettre les meules en état de marcher, le canal et les écluses en état de fonctionner.

De Tobligation de délivrer en bon état découle celle de garantir les vices ou défauts qui pourraient empêcher l'usage du fonds (art. 1721.) Nous allons examiner rétendue de cette garantie.

Il n est pas nécessaire que ces vices empêchent absolument toute jouissance du fonds, il suffit qu'ils aient une certaine gravité. Mais si ces défauts ne faisaient que rendre la jouissance moins commode ou moins agréable, ils ne suffiraient pas pour permettre de demander la résiliation. Cette distinction est laissée à l'appréciation des tribunaux, qui variera évidemment selon les cas et les époques. Le Parlement de Bordeaux prononçait toujours, par exemple, la résiliation des baux pour appa*

rition de spectres et de fantômes sur le fonds loué, tandis que celui de Paris était plus favorable au maintien des contrats et ne voyait pas dans ces faits des motifs suffisants de résiliation ; nul doute qu'aujourd'hui ce motif ne fût, en général, considéré comme insuftî^ant pour justifier une demande en résiliation.

L'art. 1721, dans son dernier alinéa, ajoute que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perle pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Ces dommages-intérêts sont dus. croyons-nous, que le bailleur ait connu ou non ces défauts, pourvu qu'il y ait préjudice pour le preneur. Il y a une dérogation ici aux règles de la vente, quoi qu'en disent d'excellents auteurs : le texte de Ta t. 1721 est formel et ne prête pas à Téquivoque Oette solution, au surplus, est juste, car <^ celui qui loue une chose pour un usage convenu, doit savoir si elle y est propre, et se trouve ainsi responsable, non seulement de cet usage, mais encore des conséquences qui peuvent en résulter. » (Aubry el Rau, IV, p. 477.) Nous ajouterons, pourtant, qu'il faut appliquer cette règle avec un certain tempérament, lorsqu'il s'agit de défauts dont l'existence n'a pu être présumée par le bailleur.

Le bailleur doit même garantie pour les défauts survenus postérieurement au contrat : la chose reste, en effet, à ses risques : mais il a'est pas passible dans ce cas de dommages-intérêts.

Nous ferons remarquer qu'il n'est pas tenu des vices apparents : car le preneur, les ayant connus au moment du contrat, a tacitement avoué que la chose pouvait malgré cela suffire h l'usage auquel elle était destinée. On peut même supposer qu'il en a profité pour obtenir une diminution de prix.

Le bailleur, devant délivrer la chose toute entière,

comme nous l'avons dit, est garant de la mesure portée au contrat. L'art. 1765 renvoie pour déterminer cette responsabilité aux art. 1617-102^^, qui traitent de la même question pour la Vente. Nous dirons donc, avec le Code, que si les baux sont faits à tant la mesure, tout excédent en déficit de contenance donne lieu à une augmentation ou diminution proportionnelles des prix; si la dififérence est d'un vingtième en plus, le fermier peut, à son choix, faire résoudre le bail ou le conserver en observant les règles que nous venons de rappeler.

Si le bail est consenti pour un prix en bloc, et qu'il y ait un vingtième en plus, le fermier pourra faire résoudre le bail ou payer le supplément du prix ; si la différence est en moins, le bailleur subira une diminution proportionnelle du prix, mais le fermier ne pourra faire résilier le bail qu'en prouvant que ce déficit empêche le fonds de servir à l'usage auquel il le destinait, ou lui enlève une des qualités essentielles qui l'avaient décidé, lui preneur, à laffermer. Il en serait ainsi si un père de famille quittant une ferme de 15 hectares, comme la trouvant insuffisante pour nourrir et occuper sa nombreuse famille, en prenait une autre qu'on lui affirme avoir 20 hectares, et qu'il fût prouvé que cette ferme n'a que 1 4 hectares : il aurait droit à demander la résiliation.

De même que dans là vente, il est certain que l'action en supplément ou diminution de prix doit être intentée dans l'année, à compter du jour du contrat.

S'il y avait deux fonds donnés à bail par le même contrat, on devrait également, conformément à l'art. 1823, faire compensation jusqu'à due concurrence entre l'excédent et le déficit de contenance qu'il pourrait y avoir.

SECTION DEUXIÈME