OBLIGATION D'ENTRETENIR

L'obligation d'entretenir la chose louée indique que le bailleur ne peut, dans le cours du bail, apporter aucun changement à la forme de la chose; c'est ce que décide rart. 1723.

On ne peut admettre aucune infraction à ce principe, si légère que soit la modification apportée à l'état du fonds : le fermier peut avoir en vue précisément cet état en louant l'objet, et il a le droit de s'opposer à tout acte qui le modifierait. Nous n'admettons donc pas, comme le faisait Pothier, que si ce changement de forme n'avait lieu que sur une partie peu considérable, et que le propriétaire eiit intérêt de le faire, il le pourrait faire en indemnisant le fermier. Les commentateurs et de nombreux arrêts ont décidé qu'il fallait appliquer strictement notre article.

Ainsi, le bailleur n'aurait pas le droit d'obliger le fermier à transformer en prairies des terres arables, ou visa versa.

La loi a également prévu le cas où, pendant la durée du bail, la chose louée subirait une destruction totale ou partielle par suite d'un cas fortuit.

Si la destruction est totale, le bail est résilié de plein droit (art. 1722), Toute obligation disparaît, en effet, entre les parties contractantes : le preneur ne peut pas demander le remplacement de la chose, et le bailleur ne peut l'obliger à continuer le bail sur un autre objet.

Il n'est dû aucune indemnité, nous dit encore l'art. 1722, pas plus que dans le cas de destruction partielle. Plusieurs arrêis, parmi lesquels deux de Bordeaux, ont

assimilé h la destruction par cas fortuit la démolition ordonnée par l'autorité admi ûstrative en vue d'un alignement. (Bordeaux, 24 déc. 1833 et 4 janvier 1854 )

Si la destruction est partielle, le preneur peut demander la résiliation ou continuer le bail en réclamant une diminution de prix : il n'y a lieu à aucune indemnité, dans Tun ou dans l'autre cas.

fiOrsque le preneur opte pour la continuation du bail, peut il exiger du bailleur les réparations nécessaires pour mettre en état convenable la partie du bien encore existante et qui doit être désormais Tobjet de ce bail ? Nous allons examiner rapidement cette question • elle mériterait d'assez longs développements ik cause des distinctions qu elle nécessite et des controverses qui se sont élevées à son sujet ; mais elle louche d'une façon secondaire à notre sujet, puisquelle n'a trait pour ainsi dire qu'aux bâtiments, et que les maisons ne sont que lacce^^^oire dans le bail h ferme.

M Duvergier et un arrêt de 1826 admettent la négative comme principe certain : M TropUmg, au contraire, prétend que cette solution est complètement erronée. Voici comment M. Maroadé (art. 1722) tranche la diffculté ens'appuyant sur des arrêts plus récents de Paris et de Douai. « Quand le feu du ciel ou toute autre cause de destruction vient frapper une maison, dit-il, trois choses sont possibles : la maison peut être entièrement détruite, elle peut ne Fêtre qu'en partie, elle peut enfin n'être qu'endommagée.. Si donc il faut distinguer la destruction totale et la destruction partielle, il faut distinguer aussi cette deslruction partielle et le simple endommagement, car les trois cas sont ré.^lé3 parla loi d'une façon fort différente, et cela devait être, Lii destruction totale fait cesser le bail ; la des-

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tructioa partielle donne au locataire le droit de le résilier ou de le continuer sur ce qui reste avec diminution du prix . Le simple endommagement ne permet la résiliation ni à Tune ni à Tautre des parties, et oblige seulement le bailleur, d'après le 2** de Tart. 1719 et l'alinéa 2 de Tart. 1720, à réparer le dégât pour remettre la chose en bon état... C'est par cette distinction que notre question se résout... Il est clair, en effet, que le bailleur étant toujours tenu, tant que le bail continue, de faire toutes les réparations autres que les locatives (art. 1720), le locataire dont la chose se trouve par cas fortuit détruite en partie, place ce bailleur, en optant pour la continuation du bail sur l'autre partie, dans Tobligation de la réparer et de la lui mettre et maintenir en état convenable. Mais s'il fallait y faire des travaux de reconstruction, ce ne serait plus le cas de l'art. 1720, mais celui de l'art. 1722, et le bailleur ne serait pas tenu d'accomplir ces travaux. Ainsi, des travaux de réparation seront toujours dus, un travail de reconstruction ne le sera jamais, tel est le principe ; et quant à l'application de ce principe, quant à savoir si, dans une espèce donnée, tel travail est ou n'est pas à considérer comme travail de reconstruction, il est clair que c'est un point de fait à décider par les circonstances. »

Notre article ne parle que de la suppression de la chose même ; il peut y avoir suppression de la jouissance, impossibilité momentanée de se servir de la chose, bien qu'elle continue à subsister matériellement ; on peut citer le cas où, en temps de peste, le preneur ne peut venir occuper la maison qu'il a louée dans une ville, parce que la police sanitaire l'empêche d'entrer, et encore le cas prévu déjà par Pothier et discuté par MM. Euvergier Troplong, Marcadé et d'autres auteurs,

où le locataire d'une auberge sur une route voit supprimer cette route, de sorte que le local ne peut plus :>crvir d auberge. 11 faudra, dans ces différentes hypothèses, permettre au preneur de demander, suivant les circonstances, la résiliation du bail, ou une diminution de loyer, on lu cessation momentanée du payeme itde ce loj-er. Inutile de répéier que nous raisonnons toujours dans rhypothèse de cas fortuits.

L'article 1722, qui vise principalement les bâtiments, trouve également un champ d'application sur les fonds de terre : une inondation, un débordement peuvent enlever à une propriété des portions souvent considérables de terrain ; le fermier jouira alors de la faculté que lui accorde la loi.

De l'obligation d'entretenir la chose louée, dérive encore une autre conséquence : c'est l'obligation pour le bailleur de faire les réparations nécessaires. Il est tenu de les faire, que ce soient de grosses réparations ou seulement des réparations locatives, si ces dernières ont été occasionnées par vétusté ou cas fortuit. Mais une difficulté se présentait ici : nous venons de voir que le preneur a droit à une diminution de loyer ou même aune résiliation dans le cas de privation partielle ou totale de jouissance ; or, la confection des travaux de réparation occasionne évidemment une privation de jouissance.

L'art. 1724 a, de même que notre ancien droit, concilié ces droits et ces obligations : il décide que, si les réparations sont urgentes et ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail, le preneur doit les subir, quelque incommodité qu'elles lui causent et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

.Mais si les réparations durent plus de quarante jours,

le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si enfin les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra résilier le bail.

On a prétendu que la diminution de loyer n'était due que pour ce qui excède les quarante jours : cette opinion doit être repoussée, en présence du texte de la loi, qui ne prête à aucune équivoque. Dans son rapport, le tribun Mouricault parle également d'une « diminution de loyer proportionnelle à la durée de la privation, » et, selon la remarque judicieuse de Marcadé, la jurisprudence du Châlelet, qui a été érigée en règle par notre article, déchargeait le locataire du loyer "pour le temps qv/il avait élé privé de la jouissance. Nous savons, en effet, que cette disposition du Code a été empruntée à l'ancienne jurisprudence : l'usage du Châtelet de Paris était que le preneur ne pût réclamer aucune diminution de loyer, lorsque le temps pour faire les réparations ne durait pas plus de six semaines (Denizart) ; notre législation a pris ce chiffre de six semaines et en a fait celui de quaranle jours, qui est plus en harmonie avec notre manière de compter.

SECTION TROISIEME