OBLIGATION DE FAIRE JOUIR

Le bailleur est tenu de procurer au preneur la jouissance complète du fonds; il doit donc, après avoir fait la délivrance de la chose, l'entretenir en bon état, comme nous venons de le voir, et il doit de plus garantir le

preneur de tout trouble qui serait apporté à sa jouissance.

Il est d'abord garant de tout trouble provenant de son fait, et c'est ainsi que nous avons vu, dans la section précédente, qu'il ne peut apporter aucun changement à la forme du fonds loué, qu'il ne peut essayer d'en changer le mode de culture, etc.; il est, en effet, certain que, puisque le bailleur est garant du cas fortuit, il doit, à bien plus forte raison, l'être de son fait personnel.

Il est aussi garant des troubles émanant des tiers dans certains cas ; pour examiner l'étendue de éette garantie, nous distinguerons les troubles de fait et les troubles de droit.

Trotcbles de fait. — Il y a trouble de fait lorsque le tiers ne prétend aucun droit sur la chose. « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. » (Art. 1725.)

Dans le projet du Code, on ne s'était pas contenté de cette rédaction, et on avait mis : « Sauf au preneur à les poursuivre en son nom et à demander même, s'il y y a lieu, une diminution de prix, suivant ce qui est dit à l'art. 1726. »

Les rédacteurs du projet avaient ainsi adopté entièrement le système de notre ancien droit, qui était fondé sur un motif d'équité et que nous explique Pothier, au n** 81 du Louage. Mais plusieurs orateurs, entre autres MM. Lacuée et Kegnauld de Saint- Jeand'Angély, de\nandèrent la suppression de la disposition finale de l'article, comme étant en contradiction avec son principe même. Ils ajoutèrent qu'il y avait contra-

diction à décharger le bailleur de toute garantie et à autoriser le preneur à réclamer une diminution de prix (Fenet. t. 14, p. 222). Ces raisons prévalurent, et on retrancha la fin de l'article 1725.

Le preneur n'a donc pas de recours en garantie lorsqu'il est provoqué par des tiers n'invoquant pas un droit sur la chose : il doit alors se défendre en son nom. C'est lui seul qu'ils attaquent, c'est à sa jouissance perpersonnelle qu'ils attentent, c'est à lui seul à obtenir une répression. Cette décision est, au surplus, juste, car souvent ce sera à raison de la personne même du preneur qu'il y aura de pareilles voies de fait ; et, dans tous les cas, c'est au preneur, qui est sur les lieux, à exercer une grande surveillance, et il ne serait pas juste d'y obliger l.) bailleur souvent fort éloigné.

Nous remarquerons que si les troubles étaient fort graves et sérieux, la solution devrait être différente, parce qu'alors il s'agirait d'événements de force majeure ; on peut citer comme exemples les cas où il s'agirait de ravages de guerre, d'atta(|ues de voleurs attroupés, d'invasion de bandes armées, pour cause politique ou autre : « Prœdo^mm more, vel kostium, milites vastaverint lolum fundum (Cuja?, 1. 35, Dig., Loc. cond.). » Notre article ne s'appliquerait plus dans ces cas, et ce serait l'art. 1722 qui régirait la matière. Le bailleur serait alors responsable, en ce qu'il ne pourrait exiger le prix, et, selon les circonstances, il y aurait même lieu à résiliation .

Nous avons supposé que le preneur était en possession du fonds : s'il n'en était pas ainsi, le bailleur serait évidemment tenu de la garantie de tout trouble occasionné par des tiers, puisqu'il devrait procurer au preneur tous les effets du contrat.

Un arrêt de cassation (17 mai 1866) a décidé que si l'administration avait troublé la jouissance du preneur par un acte de sa compétence, il n'y avait lieu à aucun recours contre le bailleur.

Dans le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, on doit appliquer les articles 21 et 23 de la loi (lu 3 mai 1841.

Troubles de droit. — Il y a trouble de droit lorsque, avec ou sans voies de fait, un tiers porte atteinte à la jouissance du preneur en prétendant un droit de propriété ou de possession sur le fonds affermé. La responsabilité du bailleur est alors engagée, et c'est lui qui doit lutter contre le tiers ; il a promis une jouissance paisible de la chose; il doit prendre tous les moyens nécessaires pour la procurer.

Voyons comment la prétention des tiers se manifestera. Si le tiers intente lui-même une action au fermier comme détenant sans droit sa chose, quelle sera l'attitude du preneur en face de ce trouble judiciaire^ comme l'appelle Pothier? — Il aura le droit d'appeler le bailleur en garantie et de rester en cause, ou, s'il le préfère, il demandera sa mise hors d'instance, en nommant celui pour lequel il possède (article 1727). Pothier ne reconnaissait pas au fermier le droit d'introduire une demande en garantie [Louage^ n** 91), lorsqu'il n'y avait qu'une simple demande dirigée contre lui ; il exigeait qu'il eût dépossession effective. Le Code a permis avec raison au preneur de rester dans l'instance : il peut y avoir intérêt, soit pour proposer tous les moyens bons à paralyser l'action du tiers, soit pour faire statuer immédiatement sur son recours en garantie contre le bailleur.

Nous ajouterons que, dans l'ancien droit, et il en est de même aujourd'hui, le demandeur ne pouvait obli-

gerle fermier à mettre son bailleur en cause avant de se retirer. Charondas rapporte un arrêt de 1563 qui le décide ainsi. (Réponses^ liv. 3 et 71.)

Si, au contraire, le tiers ne bouge pas. et, après avoir exercé une voie de fait, se tient sur la défensive, quelle doit être l'attitude du fennier ? 11 ne possède pas, nous le savons ; il n'a que la détention précaire de la chose vis-à-vis du tiers comme vis-à-vis du bailleur : il possède pour ce dernier. Il ne peut donc pas exercer les actions possessoires, pas plus qu'il ne peut agir au pétitoire. Il n*a donc qu'une ressource, c'est d'agir en garantie contre le bailleur afin de lui demander de le faire jouir paisiblement et de le dédommager du trouble qu'il a subi. (MM. Duvergier, Troplong, Marcadé.)

On a dit cependant qu'il fallait distinguer entre les deux actions possessoires et qu'il n'en était ainsi que pour la complainte, qui exige une possession proprement dite. Quant à la réintégrande, on a prétendu qu'elle peut être exercée par le simple détenteur et, par suite, par le fermier possesseur précaire, parce qu'elle ne se fonde que sur la règle : spoliatus a7ite ontnia restituendus. (Aubry et Rau, II, 187 et 189.^

Quelle sera l'indemnité due parle bailleur? Quoique l'art. 1726 ne parle pas de l'éviction totale, nous dirons que, dans ce cas, il y a résiliation du bail de plein droit. Dans le cas d'éviction partielle, « le fermier a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. » (Art. 1726).

Pour opérer le calcul de cette diminution, on se basera, comme on le faisait jadis, sur la valeur locative fixée au temps du bail. On ne prendra pas en considération l'abaissement que le prix du loyer aurait pu subir depuis cette époque et on ne s'occupera pas non

plus, évidemment, de Taugmentation qui aurait pu se produire. Mais cette augmentation entrera en ligne de compte pour évaluer le montant des dommages-intérêts, dans lesquels on fera également entrer les frais de déménagempnt, les impenses extraordinaires, la perte des profits que le locataire aurait retirés d'une sous-location, etc. (Pothier, — M. Troplong.)

Cette indemnité ne serait pas due si le fermier avait négligé de dénoncer au bailleur le trouble survenu dans sa jouissance; cependant, on admet généralement qu'il n'en serait pas ainsi si le fermier prouvait que le bailleur aurait succombé aussi bien que lui, ou que le bailleur a obtenu des dommages contre l'auteur du trouble. (Cass. 1825.)

Si le fermier avait connu, lors du contrat, le danger de l'éviction, il n'y aurait pas lieu à dommages-intérêts, à moins de stipulation formelle.

Disons, en terminant cette matière de la garantie de faire jouir, à qui incombe l'obligation de payer les impôts.

L'impôt est une chargî des fruits, comme l'admet la jurisprudence, c'est une portion du revenu requise par l'Etat dans un intérêt général. Malgré cela, on a considéré que le bailleur, qui s'est engagé à procurer toute la jouissance de la chose, doit payer l'impôt foncier. Les contributions des portes et fenêtres sont, au contraire, à la charge du fermier.

La loi de frimaire an VII et d'autres lois ont, toute fois, conservé une coutume de l'ancien droit, qui consiste à obliger le preneur h faire l'avance de l'impôt foncier ; à l'inverse, le propriétaire doit avancer celui de« portes et fenêtres. On modifie, au reste, fort souvent ces conditions, et généralement on convient que l'impôt foncier sera à la charge du fermier.

Enfin, de l'obligation de garantie dérive, pour le bailleur, celle de faire au fermier une remise proportionnelle du prix du loyer lorsque, par suite d'une événement fortuit, il aura été privé d'une portion des fruits delà chose. Nous allons examiner cette matière, qui n'est pas sans présenter quelques difficultés et qui exige certains développements.