INDEMNITE POUR PERTE DE HECOLTE

L'obligation de procurer au fermier la jouissance de la chose entraîne, venons-nous de dire, celle de ne pas exiger le prix du bail dans le cas d'une perte totale ou partielle des fruits. Cette conséquence a été contestée et on a prétendu que les dispositions du Code que nous allons étudier avaient été inspirées à ses rédacteurs par un esprit d'humanité et non par -un esprit de justice. Le bailleur, a-t-on dit, est garant de tout le fonds et doit indemniser, dans le cas d'éviction, d'une partie de ce fonds, mais il n'est pas garant de la quotité des fruits. S'il Tétait, il devrait l'être de la privation d'une petite portion des récoltes aussi bien que de celle d'une grande, ce que le Code n'a pas admis. Il n'y a donc ici en jeu qu'une question d'humanité. (M. Duvergier, II, 151.)

Pour réfuter cette objection, nous ferons remarquer que les récoltes sont une partie intégrante de la chose louée, car il n'a pas été dans l'intention des parties de louer un terrain stérile et ne devant rien produire- La récolte ne fait donc, avant sa perception^ qu'un seul et même tout avec le fonds, et le bailleur doit, de par ses engagements, garantie pour la jouissance de la récolte

comme pour celle du fonds. Mais il n'est pas obligé de payer une indemnité au fermier pour une perte peu importante des fruits, parce que le fermier doit profiler du bénéfice des récoltes extraordinaires ; il y a réciprocité dans les chances de gain et de perte. 11 n'y a donc lieu à indemnité que dans le cas d'une perte considérable, dans le cas de privation totale ou partielle de récolte, et non dans celui de faiblesse des récoltes. Tels étaient les principes admis à Rome et dans notre ancien droit, et nous voyons, par les travaux préparatoires, que ce sont bien ceux qui ont guidé les auteurs du Code. « Le bail à ferme est un contrat commutatif, disait le tribun Jaubert : la chose pour le prix ; les fruits doivent donc être l'équivalent du prix de ferme. Ainsi, il est dans l'essence de ce contrat que le fermier soit dispensé de payer le prix, si un cas fortuit le prive de toute la récolte, ou de la majeure partie. C'est aussi rintérêt de l'agriculture. »

Nous allons examiner successivement quelle est la perte de fruits qui donne lieu à la remise du prix du loyer, comment il faut calculer cette quotité, et enfin quels sont les faits qui déchargent le bailleur de cette obligation.

— Quelle doil'être la perte de fruits 1 — Il y avait autrefois plusieurs systèmes ; à Rome, Gaïus disait qu'il fallait que la perte fût intolérable : que le fermier devait supporter «modicum damnum, » mais non « immodicîcm damnum. » Certains glossateurs pensaient qu'il fallait, pour apprécier ce dommage intolérable, s'en rapporter à l'opinion locale, tandis que d'autres prétendaient qu'il y avait lieu à remise lorsque la récolte ne donnait pas même la semence ou ne couvrait que les frais de culture. (Bartole). La plupart des canonistes admirent enfin une autre opinion qui voulait

-• 145 -^ que la perte fût de plus de la moitié de la récolte ordinaire. [F. de Clapiers, cause 44, quest. 1 ; — Decrétales grégoriennes, du Louage ; — Iinola, cité par Clapiers.)

C'est cette dernière doctrine qu'ont adoptée les rédacteurs du Code et qu ils ont inscrite dans les art. 1769 et 1770 : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes.

S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance.... (Art. 1769).

Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix. Il ne pourra prétendre aucune remise, si la perte est moindre de moitié. » (Art. 1770).

L'art. 1770 n'oflfre aucune difficulté, et le règlement de comptes est bien facile lorsqu'il ne s'agit que d'un bail d'une année. Il en est différemment dans l'application de l'art. 1769, et la question de savoir comment faire le calcul de l'indemnité a soulevé de nombreuses controverses.

Calcul de l'indemnité. — Demandons-nous d'abord comment nous allons établir l'excédent ou le déficit d'une récolte. Si la récolte est do moins de moitié d'une récolte ordinaire, il y a lieu à indemnité, nous venons de le voir : comment calculer cette récolte? Faut- il considérer la valeur vénale des fruits perçus ?

Une première opinion prétendait qu'il ne fallait s'oc-

cuper que de la valeur vénale des fruits (Bartole, sur la loi Licet) ; mais elle doit être repoussée, car elle entraînerait à admettre que, si le fermier ne vend sa récolte, par suite d'arrivages de mer plus considérables par exemple, qu'un prix inférieur à la moitié du prix d'une récolte moyenne, il aurait droit à indemnité lors même que la récolte obtenue serait presque ordinaire comme quantité. Cette solution est en contradiction avec les termes mêmes de notre article, et elle répugne de plus à la nature du contrat, car le bailleur ne saurait être responsable de la dépréciation du prix des récoltes.

D'autres auteurs pensent qu'il faut tenir compte à la fois de la quotité des fruits et de leur valeur vénale. L'équité le veut ainsi, disent-ils, car on ne comprendrait pas un fermier qui viendrait se plaindre alors qu'il aurait vendu sa récolte au-dessus de la moyenne, .et qu'il n'aurait éprouvé aucun dommage. Si le bailleur doit remise d'une portion du prix, c'est parce que le fermier n'a pas eu, dans la mesure indiquée par la loi, une jouissance suffisante des fruits : mais peut-on dire qu'il n'y a pas eu jouissance suffisante, lorsqu'il a vendu sa récolte au prix moyen fixé par la loi ? Quel est le but poursuivi par le fermier ? La valeur de sa récolte^ et non pas évidemment sa récolte elle-même. Supposons donc une ferme produisant dix sacs de blé année moyenne, se vendant habituellement 20 fr. le sac : sa récolte moyenne vaut 200 francs. Arrive une année mauvaise, il ne récolte que quatre sacs, mais, par suite d'événements, le sac de blé se vend 30 francs. Sa récolte lui aura donc rapporté 120 francs, c'est-àdire plus de la moitié de celle d'une année moyenne, et l'art. 1769 ne sera pas applicable.

A l'objection tirée des textes et faisant remarquer que les expressions : récoltes enlevées, pertes de fruits,

— i« ^ ne peuvent s'appliquer qu'à la quantité et non à la valeur des fruits, on répond que ces articles font, en effet, mention d'un des éléments qui servent à calculer le dommage, mais que cet élément n'est pas le seul : il faut de plus que le fermier soit lésé par la perte des fruits. Pourrait-il demander à être déchargé (comme dit l'art. 1770), si la perte des fruits^ loin de le charger^ était compensée par de larges bénéfices ? La loi voudrait-elle que le fermier obtînt une diminution proportionnelle sur son prix, lorsque par les gains qu'il a faits, il n'a éprouvé aucune lésion dans ce même prix ? (F. de Clapiers ; — Brunehmann, sur la loi 15, Dig. Loc. Cond. — Troplong, du Louage, Arrêt du Parlement de Bordeaux, rapporté dansBrillon, v** Bail, n*'54). Le troisième système décide qu'il ne faut tenir aucun compte de la valeur des fruits et qu'il ne faut s'occuper que de leur quantité. Les termes du Code, disent les partisans de cette opinion, ne s'appliquent qu'à la quantité : elle est le seul élément de calcul auquel ils fassent allusion. En outre, le second système, qui paraît s'appuyer sur l'équité, y est en réalité contraire : si on l'adoptait, la justice commanderait qu'on l'appliquât également, par réciprocité, au cas où une récolte abondante se vendrait à un prix infime, à un prix qui ne serait pas équivalent à la moitié du prix ordinaire : or, nous savons que cette solution est impossible à admettre. La loi a donc voulu repousser toutes les distinctions et les difficultés qui existaient sur ce poin dans l'ancienne jurisprudence et n'a admis que la quantité comme élément de calcul : elle a aussi voulu qu'on ne s'occupât nullement des valeurs, parce que leur fréquente variation ferait naître trop de difficultés. (Duranton, Duvergier, Demante, Marcadé, Aubry et Eau).

Cette remise proportionnelle du loyer n'est due que si le fermier n'a pas été indemnisé par les profits des années qui ont précédé ou suivi la mauvaise année.

Ce principe, tiré de la loi Licet certis^ au Code, n'était pas admis universellement autrefois et notamment dans le ressort du Parlement de Bordeaux : on admettait, au contraire, que chaque année doit supporter son cas fortuit. (Attestations de 1693 et de 1723, rapportées dans Salviat, jurisprud. du Parlement de Bordeaux.) Actuellement la disposition du Code est formelle, mais faut-il considérer uniquement, pour faire cette compensation, les excédents des années abondantes, et mettre de côté les déficits de moins de moitié des années mauvaises?

Oui, a-t-on dit ; la loi met, en effet, à la charge du fermier les pertes partielles qui ne sont pas au moins de la moitié de la récolte ordinaire; or, si Ton fait entrer en ligne de compte ces déficits, on donnera au fermier une indemnité que la loi n'a pas voulu lui accorder. N'est-ce pas lui accorder une indemnité que vde neutraliser par un déficit (qui ne donne pas droit à indemnité d'après la loi) un excédent qui, sans cela, servirait à compenser la perte de Tannée stérile ? — Tout le monde admet, en outre, que quand le fermier se trouve indemnisé du désastre par les années antérieures, le règlement qui le déclare alors n'avoir droit à aucune remise est définitif et irrévocable, malgré les déficits de moins de moitié qui pourraient sourv^enir plus tard. Or, si le Code avait eu la pensée d'appliquer les excédents des bonnes années à compenser les déficits (de moins de moitié) des années mauvaises, il eût fait pour le fermier, à qui la remise ne serait pas due quant à présent^ ce qu'il fait pour le propriétaire qui, quant à présent, la doit ; il eût reporté le calcul défi-

nitif à la fin du bail. — Il est, enfin, incontestable que la pensée du législateur est de n'accorder de remise proportionnelle de prix que pour perte de moitié au moins ; c'est tellement incontestable que nous voyons l'art. 1770 n'accorder aucune remise pour perte de moins de moitié, quoiqu'il soit bien certain que ce déficit ne pourra être compensé par aucun excédent, puisque le bail n'est que d'une année. Or, dans ce système, le résultat le plus dur pour le fermier serait, en supposant réunies toutes les chances défavorables, d'être réduit à n'avoir, pour tout l'ensemble du bail, que peu de chose en sus de la moitié des fruits espérés.

Cette doctrine n'est donc pas en opposition avec l'intention du législateur ; elle n'est pas non plus injuste, car le législateur aurait pu se montrer plus sévère pour le fermier ; il aurait pu, en considérant que le propriétaire n'a jamais droit à aucune augmentation de prix, lui permettre d'appliquer à la compensation des pertes de 50 pour 100 tout ce qui, dans les autres années, excède ce chiffre de 50 pour 100, au lieu de ne lui laisser prendre que ce qui excède la récolte normale. (Duvergier, II, 175; — Marcadé, art. 1769.)

La majorité des auteurs pense, au contraire, qu'il faut défalquer de l'excédent des années abondantes le déficit, si petit qu'il soit, des années mauvaises, et ne porter en compensation que l'excédent diminué du déficit. Toute autre opinion est inconciliable avec les termes de l'art. 1769, qui ordonne de prendre, en cas de calcul immédiat, les récoltes précédentes^ c'est-à-dire toutes les récoltes précédentes et non pas telles ou telles, et de faire à la fin du bail, si le calcul est reporté à cette époque, compensation de toutes les années de jouissance. La volonté du législateur est donc fort claice ; il indique que l'on doit établir une balance

entre les bonnes et les mauvaises années, et ne pas choisir seulement celles qu'on peut opposer au fermier, en rejetant celles dont il peut tirer avantage. iDuranton ; — Troplong ; — Aubry et Rau, IV, 371.)

Lorsque le règlement de l'indemnité est rejeté à la fin du bail, le fermier est tenu de payer immédiatement le prix du bail, comme si la récolte ne donnait pas lieu à une remise proportionnelle. « Cependant, ajoute Tart. 1769, le juge peut dispenser provisoirement le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte. » Ce tempérament d'équité est emprunté à notre ancienne jurisprudence. Toutefois, le Parlement de Bordeaux ne l'admettait pas. Le fermier était tenu de payer par provision le prix du bail j^assé devant notaires, parce que le dédommagement demandé n'est pas liquidé. (Arrêt rendu en la Grand'Chambre, 1728; Salviat, Jurispr. du Parlem. de Bordeaux.)

Si nous supposons que le propriétaire ait fait remise au fermier d'une portion du prix et que plus tard une année d'abondance couvre la pftrte, le bailleur sera libre de retirer sa remise ; elle n'était sensée faite que conditionnellement ; c'est l'avis unanime des auteurs anciens et modernes. Il est bien entendu que nous ne donnons cette solution que pour le cas où il n'y a pas d'indication de volonté contraire ; indication expresse ou tacite, telle que serait le fait d'avoir accordé cette remise quoique les années précédentes eussent été assez abondantes pour rendre le fermier indemne. Les magistrats auront égard aux circonstances. (Troplong, Duvergier.)

Le fermier doit avoir soin, lorsqu'il doit y avoir à la fin du bail un règlement d'indemnité, de faire constater les pertes de récoltes au moment où il est possible de faire évaluer leur importance ; sans cela, il ne

serait pas recevable dans sa demande d'indemnité. Cette constatation doit se faire, de même que dans le cas de règlement immédiat, de préférence contradictoirement avec le bailleur ; cela n'est cependant pas nécessaire, et le fermier peut la faire faire séparément, de même que le propriétaire, par le juge de paix, le maire ou toutes autres personnes dont les affirmations pourront faire autorité.

Nous aVons raisonné en général, afin de simplifier la discussion, comme si la ferme ne produisait qu'une espèce de récolte. Il est bien évident que, pour donner lieu à réduction, la perte doit porter sur l'ensemble de toutes les récoltes du fonds. Si la récolte en blé, par exemple, était mauvaise, mais que celle en vin dépassât les récoltes ordinaires et compensât largement la première, il n'y aurait pas lieu à indemnité ; à condition, bien entendu, qu'il ne s'agisse que du bail d'une seule ferme et non de plusieurs baux distincts.

Des faits qui déchargent le bailleur de l'obligation de la remise. — Le fermier n'a pas droit à la remise proportionnelle lorsqu'il connaissait au moment du bail la cause du dommage ; il a dû, en effet, traiter en vue de ce danger, et le prix du bail a dû être débattu et fixé en conséquence. (Art. 1771.)

Le même article décide que le fermier ne peut obtenir de remise, lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre. Nous avons vu, en effet, que le droit à la remise, qui est de la nature du bail, est une conséquence de l'obligation de faire jouir le fermier ; or, quand les fruits sont séparés de la terre, ils ne forment plus un tout avec le fonds qui est l'objet du bail : ils sont devenus, par la perception, la chose du fermier et sont à ses risques. « Il en est autrement, ajoute l'art. 1771, lorsque le bail donne au propriétaire

une quotité de la récolte en revenus, v II s'agit alors de colonage partiaire, et il n'y a pas, à proprement parler, application ici du principe de la remise ; les fruits récoltés ne sont pas devenus la propriété du colon ; il doit toujours les partager avec le propriétaire : si la quotité de ces fruits diminue par un fait non imputable au fermier, ia part de chacun, celle du propriétaire et celle du fermier, diminuera proportionnellement.

Enfin, il n'y ^ pas lieu k la remise, lorsque le fermier a été chargé par le bail ie^ cas fortuits. Mais ici, le Code établit une distinction entre les cas fortuits, distinction qui n'existe pas dans les articles 1769 et 1770.

Dans ces articles, en effet, les cas fortuits sont tous les événements ordinaires ou extraordinaires, indépendants de la volonté du fermier, qui ont causé une perte de plus de la moitié de la récolte. Le Code a adopté cet avis avec raison, pajrce que « quelque répétés que soient ces accidents sur le sol coupé et ombragé de la France, ils deviennent des fléaux redoutables lorsqu'ils détruisent la moitié de œ que le fermier aurait eu année commune. ^ (Troplong.) Pothier pensait, au contraire, que les événements ordinaires et fréquents auxquels un fermier doit s'attendre, tels que la gelée, la grêle, etc., ne donnaient pas droit à la remise, à moins que ce ne fassent des gelées ou grêles extraordinaires qui eussent causé la perte totale des fruits.

Dans les çirticles 1772 et 1773, disons-nous, le Code a établi unedi«tiactioa. Cette distinction avait été imaginée par Bartole, admise par tous les glossateurs, et elle répondait si bien aune nécessité ou utilité pratique qu'elle était devenue dominante dans tous les tribunaux : Il faut ne pas confondre les cas fortuits prévus et les cas fortuits imprévus. Vinnius [Quest. 2, 1) rejetait cette classification en disant qu'il ne saurait y avoir

de cas fortuits prévus. Si uu sinistre a été prévu, il cesse d'être cas fortuit ; il ne reste tel qu'autant qu'il vient confondre la prévoyance humaine. Ce raisonnement était subtil, mais inexact. Un cas fortuit ordinaire est imprévu, il est vrai, en ce qu'on ne sait pas s'il arrivera, ni comment il arrivera ; mais il peut être prévu comme possible et probable par un homme sensé. Un fermier, par exemple, ne peut pas ne pas prévoir qu'il sera exposé à la gelée, à la grêle, tandis qu'il ne peut prévoir, au contraire, qu'il subira une invasion ennemie ou un phénomène physique et météorologique extraordinaire.

C'est donc avec raison, répétons-nous, que le Code a admis cette distinction et a décidé que, lorsque le fermier prend à sa charge les cas fortuits, il faut interpréter cette clause limitativement et n'y faire entrer que les cas fortuits ordinaires ou prévus, tels que la grêle^ le feu du ciel, la gelée, la coulure. Il peut sans doute prendre également la charge des cas fortuits extraordinaires, mais il faut que la volonté des parties soit nettement exprimée ; la clause de se charger de tous les cas fortuits ne suffirait même pas : elle ne mettrait aux risques du fermier que les pertes résultant des cas fortuits prévus.

A plus forte raison, la volonté des parties doit-elle être évidente lorsque le fermier prend à sa charge les risques non seulement des pertes de récolle, mais encore ceux de la privation d'une partie du fonds lui-même et décharge ainsi le bailleur de la garantie de l'art. 1722 ; rien ne se présume en cette matière, toute clause doit être formellement exprimée.