PAYER LB PRIX CONVENU

Cette obligation est qualifiée également àe principale par le Code, et c'est avec raison, car elle n'est pas moins essentielle que celle de jouir en bon père de famille et d'user du fonds suivant sa destination.

Le paiement doit être fait au lieu indiqué par le contrat ; si le contrat est muet, au domicile du débiteur, selon les principes généraux. (Art. 1247.)

A défaut d'indication du bail, le fermier devra payer aux termes de paiement désignés par l'usage des lieux; dans l'Orléanais, les fermes se payaient à la Toussaint, tandis qu*en Normandie on paie généralement eu deux: termes égaux, à Pâques et à Noël ; dans le Bordelais, on convenait souvent que les fermages seraient payés en deux parties», à la Noël et à la St- Jean-Baptiste.

A défaut de paiement^ le bailleur peut demander la résiliation ; mais quel retard faut-il qu'il y ait dans le paiement? A Rome, on pouvait, d'après certains auteurs, expulser le preneur dès qu'il mettait du retard à payer ; et dans notre ancienne jurisprudence, on ne pouvait le faire que lorsque il était en retard de deux termes, sans compter le courant. Le Code n'a établi aucune règle, et c'est aux tribunaux qu'il appartient de décider si les retards sont assez longs pour motiver une résiliation.

Nous avons vu, à propo^5 des obligations du bailleur, que le fermier doit payer l'impôt foncier, sauf son recours contre le propriétaire, qui doit le supporter définitivement ; c'est le contraire qui a lieu pour l'impôt des portes et fenêtres. Fort sourent, cependant, on con-

vient que le fermier supportera définitivement l'impôt foncier.

Relativement aux personnes à qui le paiement peut être fait, il faut appliquer les règles générales de validité du paiement (art. 1239 et suiv.). Les paiements faits de bonne foi au propriétaire apparent sont valables ; il en est de même de ceux faits par les fermiers de droits royaux ou publics, à des pouvoirs de fait, vainqueurs du pouvoir légal, ou à des ennemis ayant envahi le pays. Bonchel, {Bibliotàèque de Droit français, V* Louage.) en cite plusieurs cas.

Si le bailleur laisse écouler cinq années sans exiger ses fermages, ils sont prescrits (art. 2277). Un arrêt a même décidé que lorsque les fermages comprennent des prestations en nature, comme des charrois, il suffit, pour qu'il y ait déchéance, que ces prestations n'aient pas été exigées en temps et lieu. (Bourges, 6 avril 1830.)

En un mot, et pour résumer ce que nous venons de dire sur le paiement, à défaut de conventions expresses, les difficultés qui peuvent s'élever à ce sujet doivent être résolues par les magistrats, conformément aux usages locaux.

Nous avons vu qu'en cas de non-paiement du prix, le bailleur pouvait exiger la résiliation du bail ; la loi lui a encore accordé d'autres sûretés contre les fermiers. L'art. 1255 décide que les fermages échus produisent intérêt du jour de la demande en justice, décision empruntée au droit romain et à notre ancienne jurisprudence; Pothier cite, en effet, un acte de notoriété du Châtelet de Paris, du 18 avril 1705. — Et l'art. 2102 a investi la créance du propriétaire d'un privilège que nous allons expliquer aussi rapidement que possible.

Rappelons auparavant une obligation du fermier

édictée par Tart. 1767 ; il est tenu d'engranger dans les lieux èl ce destinés d'après le bail. Cet article, qui est général et s'applique aussi au colon partiaire (voir les Travaux préparatoires)^ se rapporte au privilège de l'art. 2102, n** 1 ; il a pour but de donner une sûreté au bailleur, de lui conserver son gage naturel, les fruits du fonds, et de le mettre à portée d'en prévenir la soustraction. (Rapport du tribun Mouricault.) Il reste entendu qu'à défaut d'indication du bail sur les lieux d'engrangement, on doit se conformer à l'usage suivi dans la ferme.

PRIVniGK DU BAUXIUR.

L'explication de ce privilège exigeant certains développements, nous examinerons successivement l'étendue des créances qu'il garantit, les objets sur lesquels il porte, etc...

— Etendue de la créance garantie. — C'est de Rome que vient ce privilège. Nous savons, en effet, que les auteurs anciens accordaient au bailleur une hypothèque tacite sur les fruits du fonds comme sûreté de ses fermages. Les coutumes allèrent plus loin encore, et celles d'Orléans et de Paris, notamment, étendirent ce droit de gage sur les meubles que les fermiers ont dans les lieux loués. Certaines allèrent même fort loin dans leur ardeur à favoriser le bailleur, et lui permirent d'employer des moyens bien rigoureux. La coutume d'Orléans, par exemple, permettait au bailleur d'employer la saisie-exécution, c'est-à-dire de faire faire, par le ministère d'un sergent, une saisie des meubles du fermier, par laquelle il les mettait sous la main de la justice, en la garde d'une ou plusieurs personnes.

pour les vendre ensuite à l'encan ; et cela, lors même que le bail aurait été fait sous signature privée ou par une simple convention verbale (art. 406).

Cette règle était absolument en dehors du droit commun, et la coutume de Paris ne permettait, en l'absence de titre exécutoire, de faire qu'une saisie-gagerie ; cette saisie consistait à établir un gardien auxdits meubles, mais ne donnait pas au saisissant le droit de les faire vendre, avant d'avoir obtenu sentence. La coutume de Bordeaux, moins sévère encore, ne permettait cette même saisie-gagerie que quand il y avait « man- » dément de juge ou instrument de notaire ayant pou- » voir de recevoir instruments. » (Art. XL, Coutumes du Parlement de Ouienne^ p. 284.)

Notre législateur a adopté les mêmes principes et réglementé la saisie-gagerie dans les art. 819 et suiv. du Code de procédure civile.

Les créances garanties par le privilège sont toutes celles qui dérivent de la nature même du contrat ou qui résultent des conditions spéciales réglées par les parties ; le privilège a donc lieu pour le paiement des fermages, pour l'obligation de réparer le dommage causé par sa faute, pour les réparations locatives, pour Tobligalion de faire des plantations d'arbres et autres améliorations ; en un mot, «pour tout ce qui concerne T exécution du bail^ » puisque ce sont les termes dont se sert Tart. 2102.

Dans quelle mesure ces créances seront-elles garanties ? Le Code a établi une distinction suivant que le bail avait reçu ou non date certaine avant Tévénement qui a donné lieu au concours des créanciers, c'est-àdire avant la faillite ou la saisie des meubles par les autres créanciers.

Le motif de cette distinction est d'écarter tout moyen

de fraude de la part du fermier qui pourrait s'entendre avec le bailleur pour exagérer le prix du bail et sa durée, et nuire ainsi aux autres créanciers. Dans la discussion au Conseil d'Etat, M. Begouen soutint que, les baux ruraux étant notoires, on devrait donner au propriétaire un privilège, même lorsqu'ils sont rédigés sous-seing privé ; que la fraude n'était pas à craindre entre un fermier et un propriétaire qui Texécute, et que la disposition proposée était désavantageuse pour le bailleur, qu'elle expose à perdre des fermages arriérés. Mais M. Béranger répondit que la collusion serait possible, si l'on accordait aux baux sous-seing privé un privilège qui primerait même les créances dont la date serait certaine. M. Treilhard ajouta que cette réflexion était décisive, et que la fraude serait d'autant plus facile que, si le fait du bail est notoire, les conditions ne le sont pas. {Discussions au Conseil âJEtat^ par Regnauld de Saint-Jean-d'Angély et Jouanneau, II, 783.)

Examinons les deux hypothèses et voyons les dispositions de la loi.

a. Si le bail est authentique, ou a reçu date certaine avant la faillite ou la saisie, le privilège existe pour tout ce qui est échu "fet tout ce qui est à échoir. Mais cette disposition, étant fondée sur une présomption de bonne foi, ne s'appliquerait pas s'il était prouvé que le bail a été frauduleusement fait en prévision de la saisie.

J. Si le bail vHa jpas acquis date certaine avant la saisie ou la faillite, le privilège existe tout de même^ mais « seulement pour une année, à partir de l'expiration de l'année courante. »

Certains auteurs ont prétendu que les termes de la loi étant formels, le privilège n'existait, dans ce cas,

que pour Tannée qui suit Tannée courante, et non pour cette année courante elle-même. (Tarrible, Répertoire ; — Grenier, II, 309.)

D'autres, au contraire, pensent que Tannée courante jouit du privilège, car on ne comprendrait pas une loi présumant la sincérité du bail pour une année à venir et non pour Tannée courante, à Toccasion de laquelle il y a bieix moins de fraudes à redouter. (M. Valette, Privilèges et Hypothèques^ I, 72.)

Mais la majorité des auteurs et la jurisprudence admettent que les années sur lesquelles porte le privilège sont les années échues, Tannée courante et Tannée qui suit Tannée courante. La loi, dit-on dans ce système, n'est restrictive que pour Tavenir ; si eUe avait voulu Têtre aussi pour le passé, elle s'en serait expliquée clairement comme elle Ta fait pour les années à échoir. Et puis, on ne voit pas de bonnes raisons pour craindre les fraudes dans le passé : si, en effet, le bailleur et le fermier faisaient un nouveau bail afin d'exagérer le prix du bail et le nombre d'années échues, le fait du commencement du bail étant notoire et les prix ordinaires des baux étant connus, il serait facile de découvrir la fraude. Quant à la suppression possible des quittances de paiement des termes échus, elle est aussi à craindre quand il y a date certaine, et aucun remède ne peut prévenir cette fraude. (Duranton, XIX, 92; — Aubry et Rau, III, 261 ; — Cassation, 8 juillet 1824 et 6 mai 1835.)

Nous ferons remarquer, cependant, que la discussion au Conseil d'Etat, que nous avons résumée plus haut, semble indiquer que le législateur ne considérait pas comme imaginaires ou exagérés les dangers de fraudes auxquels cette dernière opinion n'attribue que peu d'importance.

Une fois que le propriétaire aura ainsi touché, suivant les cas, le montant de tout ce qui est à échoir ou seulement d'une année à partir de Tannée courante, les autres créanciers du fermier pourront jouir du fonds, c'est-à-dire pourront le sous-louer. Ils auront ce droit, que le bail eût ou non date certaine, car le bailleur ne peut équitablement jouir de Timmeuble, tout en ayant touché les fermages.

Nous admettons, avec MM. Aubry et Rau (III, 261), qu'ils oni ce droit, alors même que le bail contiendrait interdiction de sous-louer ; l'équité le demande, et, s'il n'en était pas ainsi, l'art. 2102 serait inutile et ne ferait, en leur accordant ce droit dans le cas où il n'y pas défense de sous-louer, qu'être une répétition de l'art. 1166, ce que nous ne devons pas supposer.

Toutes ces dispositions du Code ne sont plus en vigueur en ce qui concerne les faillites : elles ont été modifiées par la loi du 12 février 1872. Nous nous contenterons d'en reproduire ici les passages principaux:

« Article l*''. — Les articles 450 et 550 du Code de commerce sont modifiés et remplacés par les dispositions suivantes :

Art. 450. — Les syndics auront, pour les baux des immeubles affectés à l'industrie ou au commerce du failli, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à l'habitation du failli et de sa famille, huit jours, à partir de l'expiration du délai accordé par l'article 492 du Code de commerce...., pendant lesquels ils pourront notifier au propriétaire leur intention de continuer le bail, à la charge de satisfaire à toutes les obligations du locataire. — Cette notification ne pourra avoir lieu qu'avec l'autorisation du juge-commissaire et le failli entendu. — Jusqu'à l'expiration de ces huit

jours, toutes voies d'exécution sur les effets mobiliers servant à l'exploitation du commerce et de Tindustrie du failli et toutes actions en résiliation du bail sont suspendues, — sans préjudice de toutes mesures conservatoires, et du droit qui serait acquis au propriétaire de prendre possession des lieux loués. Dans ce cas, la suppression des voies d'exécution établie au présent article cessera de plein droit. — Le bailleur devra, dans les quinze jours qui suivront la notification qui lui serait faite par les syndics, former sa demande en résiliation. Faute par lui de l'avoir formée dans ledit délai, il sera réputé avoir renoncé à se prévaloir des causes de résiliation déjà existantes à son profit.

Art. 550. - L'article 2102 du Code civil est ainsi modifié, à Tégard de la faillite : Si le bail est résilié, le propriétaire d'immeubles affectés au commerce ou à l'industrie du failli aura privilège pour les deux dernières années de location échues avant le jugement déclaratif de faillite, pour l'année courante pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages-intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. — Au cas de non résiliation, le bailleur, une fois payé de tous les loyers échus, ne pourra pas exiger le paiement des loyers en cours ou à échoir, si les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou si celles qui lui ont été fournies depuis la faillite sont jugées suffisantes. — Lorsqu'il y aura vente et enlèvement des meubles garnissant les lieux loués, le bailleur pourra exercer son privilège comme au cas de résiliation ci-dessus et en outre pour une année à échoir à partir de l'expiration de l'année courante, que le bail ait ou non date certaine. — Les syndics pourront continuer ou céder le bail pour tout le temps restant à courir, à la charge par eux ou leurs cessionnaires de

maintenir dans Timmenble gage suffisant, et d'exécuter, au fur et à mesure des échéances, toutes les obligations résultant du droit et de la convention, mais sans que la destination des lieux puisse être changée. Dans le cas où le bail contiendrait interdiction de céder le bail ou de sous-louer, les créanciers ne pourront faire leur profit de la location que pour le temps h raison duquel le bailleur aurait touché ses loyers pai anticipation...»

— Objets sur lesqvsls porte le privilège. — Nous avons déjà vu qu'à Rome Thypothèque tacite du propriétaire ne portait que sur les fruits de la ferme, tandis que certaines coutumes étendirent ce droit de gage, à l'exemple de ce qui avait lieu pour les maisons de ville, sur les meubles garnissant le fonds loué. [Coiotumes de Paris et à* Orléans). Un grand nombre de coutumes résistèrent cependant, ainsi que de nombreux auteurs à cette intention, et les commentateurs de la coutume de Bordeaux disaient «que cette disposition des coutumes de Paris et d'Orléans devait être limitée dans retendue de leur ressort, quoi qu'en puissent dire Basnage et Pothier. » [Coutume du Parlement de Guienne^ 1. 288).

Le Code a suivi Topinioa des coutumes de Paris d'Orléans et de Pothier, et décidé que le privilège porte flur les fruits de la récolte de l'année, sur tout ce qui garnit la ferme, et sur tout ce qui sert à son exploitation.

a. Fruits de la récolte de Vannée. — Lorsque les fruits ont été perçus, ils sont devenus la propriété du fermier, et le législateur fait porter sur eux le privilège, parce que c'est la chose même dur bailleur qui les a mis dans le patrimoine du fermier. Au reste, le prix du fermage étant l'équivalent des fruits, puisque le fermier peut obtenir, comme nous la vous vu plus haut, une remise du prix lorsqu'il a été privé par cas fortuit de tout ou

partie de la récolte, il est fort juste que cette récolte soit le gage du bailleur pour le paiement du prix.

Les fruits de la récolte de Tannée sont compris dans le privilèg, qu'ils soient engrangés ou non dans les bâtiments appartenant à un tiers. C'est afin d'éviter ces complications que Tart. 1767 ordonne au fermier d'engranger dans les lieux à ce destinés.

Les fruits des années précédentes ne sont soumis au privilège que s'ils sont engrangés dans les bâtiments de la ferme, et alors à titre d'objets garnissants.

b. Objets garnissants. — Le privilège est fondé sur une constitution tacite de gage consentie par le fermier par le fait seul d'avoir apporté ces objets dans la ferme.

Que faut-il entendre par objets garnissants? — La plupart des auteurs entendent par là seulement les objets apparents, parce que le propriétaire n'a pas pu compter que sur ceux-là.

M. Valette a procédé par énumération, et a rangé dans cette catégorie les meubles meublants, les choses apportées pour être consommées dans le bien loué, les objets placés en évidence, et les objets qui, quoique non apparents, sont destinés par leur nature à rester dans la maison, tels que le linge et la vaisselle. Le bailleur, au contraire, n'a pas de privilège sur les bijoux, l'argent, etc., parce qu'il n'a pu raisonnablement compter que ces objets resteraient dans sa maison.

Pothier admettait que tous les meubles étaient obligés, qu'ils fussent en évidence ou non, pourvu qu'ils fussent dans la maison pour y demeurer. M. Mourlon adopte cette opinion, et va peut-être même plus loin, car il ne semble pas exiger que les meubles y soient apportés pour y demeurer. Il s'appuie sur l'art. 819 du Code Procéd. civile, qui parle dune manière générale des « etfets et fruits étant dans lesdites maisons et bâti-

ments ruraux. » Il en excepte seulement, comme Pothier, les créances, qui, étant des choses incorporelles, n'ont et ne peuvent avoir aucune situation : nullo ciTCumscribuntvr loco, et l'argent comptant, qui n'est que le signe d'une valeur qui ne réside nulle part. [Crit. du Comm. de M. Troplong).

Nous avons supposé jusqu'ici qu'il s'agissait des objets appartenant au fermier; s'ils appartiennent à des tiers, ils sont soumis quand même au privilège, pourvu que le bailleur soit de bonne foi. Il appartiendra alors aux intéressés de prouver qu'il savait que les meubles appartenaient à des tiers ; on présumera même qu'il le savait lorsqu'il s'agit d'objets dont l'introduction dans la maison est une conséquence de la profession du locataire. Supposons, par exemple, que le fermier exerçât la profession de tailleur : le bailleur n'aurait pas de privilège sur les vêtements qu'on lui donnerait à arranger.

Les objets appartenant au sous-fermier sont soumis au privilège, mais seulement dans les limites du sousbail.

c. Objets servant à V exploitation. — L'énumération de tout ce qui sert à l'exploitation serait longue et n'offrirait aucun intérêt : il s'agit évidemment de tous les ustensiles aratoires, des machines agricoles, des bestiaux, etc.

Nous dirons, à ce sujet, que ces objets, de même que ceux qui garnissent la ferme, ne sont pas atteints par le droit du bailleur lorsqu'ils ont été perdus ou volés : ils peuvent être revendiqués parle propriétaire selon les rèlges ordinaires.

Du droit de revendication du bailleur. — Notre ancien droit n'avait pas admis la règle romaine que l'hypothèque suivît les meubles dans quelque main qu'ils

passent, et toutes les coutumes disaient que meubles n'ont pas de suiU par hypothèque. Certaines cependant, ajoutaient « si ce n'est pour louage de maisons » [Coul. d\iuyxeirre, 3, 129), et celles qui ne contenaient pas de dispositions expresses à ce sujet, admettaient quand môme ce droit de revendication. Le Code a fait de même et décidé que le privilège du bailleur survit au déplacement des meubles garnissant la ferme.

Cette revendication n'est point fondée sur le droit de propriété ; le détournement qui a été fait de ces objets est considéré comme une espèce de vol de droit de gage ; le bailleur a le droit de les revendiquer, mais cette revendication n'est point fondée sur le droit de propriété.

Cest un droit spécial qui tend seulement à faire réintégrer dans la ferme les objets qui la garnissaient, pour ensuite les faire saisir et vendre : c'est une saisie en revendication. (Boileux, Comm. sur le Code civil).

Observons que le droit de revendiquer n'existerait pas sur des objets qui, par leur nature, étaient destinés à être vendus : il en serait ainsi pour des marchandises vendues par un marchand, car elles ne servent de giige que dans leur universalité et ne sont pas des meubles garnissants.

Ce droit peut être exercé, non seulement contre le fermier qui aurait transporté les choses soumises au privilège dans une maison lui appartenant, mais même contre un acheteur de bonne foi. Son exercice est seulement soumis à deux conditions. Il faut d'abord que les meubles aient été déplacés sans le consentement exprès ou tacite du bailleur ; il faut ensuite que ce bailleur fasse la revendication dans les quarante jours qui suivent l'enlèvement s'il s'agit d'une ferme, et dans les quinze jours s'il s'agit de meubles garnissant une maison. Le délai ne serait plus le même si le tiers acqué-

reur avait employé des moyens détournés pour opérer le déplacement ; il ne courrait alors que du jour ou le bailleur a eu connaissance de ce déplacement. Certains auteurs pensent même que dans ce cas, c*est-à-dire lorsque le tiers acquéreur est de mauvaise foi, Taction durerait trente années.

Le bailleur ne pourrait pas revendiquer contre les tiers qui auraient acheté les meubles en foire ou marché, ou dans une vente publique, ou d'un marchand vendant des choses pareilles, sans leur rembourser le prix d'achat; il faut appliquer ici les dispositions de rart. 2280.

— Concours avec d'autres privilèffes. — En même temps qu'il est débiteur du propriétaire, le fermier peut avoir d'autres créanciers privilégiés. Quels seront les privilèges qui primeront les autres ?

Le privilège de locateur peut d'abord se trouver en concours avec le privilège d'un autre locateur, comme nous l'avons vu dans le cas où la récolte de Tannée a été engrangée dans des bâtiments appartenant à des tiers. On admet généralement que le privilèg3 du tiers locateur primera celui du propriétaire, si les bâtiments de la ferme ne pouvaient contenir la récolte, parce que, dans cette hypothèse, la conservation de la récolte est due au tiers locateur. S'il n'en est pas ainsi, le bailleur pourra revendiquer les fruits pendant quarante jours, et primera ensuite les autres créanciers, sauf lès exceptions suivantes.

L'art. 2102 énumère trois privilèges qui priment celui du bailleur : ce sont ceux du vendeur de semences et des moissonneurs sur la récolte elle-même, et celui du vendeur d'ustensiles aratoires sur le prix de ces ustensiles.

Les deux premiers sont fondés sur l'idée de frais

faits pour la conservation de la chose et sont commandés par rintérôt de Tagriculture. Us primeront donc tous deux celui du bailleur, et, entr'eux, les frais dus aux moissonneurs passeront avant le prix des semences, parce qu'il faut mettre au premier rang la créance dont la cause a créé ou conservé le plus acttcellement le gage commun. Sans semences pas de récolte, c'est vrai : mais aussi, sans frais de récolte, pas de gage.

Les vendeurs d'ustensiles aratoires priment également le bailleur, mais seulement sur le prix de ces ustensiles ; il n'est pas nécessaire de distinguer ici si le propriétaire savait ou non que ces instruments n'étaient pas payés. On justifie cette préférence en disant qu'il faut donner au cultivateur un crédit bien assuré pour l'acquisition et la réparation des instruments aratoires, et que ces ustensiles servent à produire la récolte, gage commun : mais alors pourquoi n'en a-t-on pas fait de même pour le vendeur de bestiaux 1 Aussi plusieurs orateurs réclamèrent-ils au conseil d'Etat que le vendeur de bestiaux primât le bailleur. M. Jollivet prétendit qu'il en devait être ainsi lorsque le fermier achète des bestiaux à crédit, et M. Defermon affirma que c'était l'usage actuellement en vigueur. Leur avis ne fut pas adopté.

En réalité, le privilège de vendeur d'ustensiles aratoires prime celui de bailleur, parce qu'il est d'usage dans les campagnes que les cultivateurs soient en compte-courant avec les fabricants de ces objets, ce qui n'a pas lieu pour les bestiaux qui, d'habitude, se paient comptant. Le bailleur a dû supposer en conséquence que tout ou partie de ces instruments était dû, et n'a pas dû compter sur ce gage. Cette disposition, qui semble si exceptionnelle, est donc, en réalité, conforme au principe de notre matière, ainsi formulé par le consul

Cambacérés : « Le privilège du locateur primera tout autre privilège, à moins qu'il ne résulte des circonstances que le locateur a été instruit que les meubles (ou objets) dont la maison (ou la ferme) a été garnie n'appartenaient pas au locataire ;>. [Discussion au Conseil d: Etat, II, 785).