EXTINCTION ET RÉSILIATION DU BAIL

Les modes d'extinction et de résolution des baux sont nombreux, quoique le Code n'ait pas cru devoir en faire une section spéciale.

1** — Le premier et celui dont l'application est la plus fréquente est V expiration du terme fixé pour la durée du bail ; le bail est alors résolu de plein droit. Mais comment déterminer la durée pour laquelle le cou tract a été fait? Si une convention expresse est intervenue, il n'y a pas de difficulté, mais qu'arrive-t il dans le cas contraire ?

Le Code nous parle dans différents articles de baux faits sans écrit ou par écrit. On a critiqué avec raison ces expressions, qui, si on les prenait au pied de la lettre, signifieraient qu'il faut se préoccuper du point de savoir s'il a été dressé ou non un écrit. Cette rédaction est vicieuse, car il semblerait que les baux non écrits ne finiraient pas de plein droit par l'arrivée du terme, lors même qu'il serait prouvé qu'un terme a été convenu, et que dans les baux écrits on pourrait donner congé lors même qu'un terme n'aurait pas été fixé. Or, qu'importe que le bail soit écrit ou verbal si la durée a été fixée par les parties ou l'usage des lieux? L'écriture est absolument indifférente, dit avec raison M. Delvincourt ; et si le législateur s'est servi d'expressions aussi peu justes, cela tient à ce que la durée des baux faits verbalement est en général indéterminée, tandis que celle des baux faits par écrit est presque toujours

fixée. La loi a statué sur ce qui se fait le plus souvent ; et il faut entendre par baux écrits^ ceux qui ont été 4its pour un certain temps, à Texpiration duquel ils doivent cesser de plein droit, qu'ils aient été constatés ou non par écrit ; et par baux non écrits, ceux qui ont été faits sans terme déterminé.

Remarquons également que dans les baux à ferme le contrat cessera de plein droit dans tous les cas, la durée de ces baux étant toujours limitée (art. 1774 et 1775). L'article 1736 ne s'appliquera donc qu'aux baux à loyer et eux seuls nécessiteront la signification de congés donnés dans les délais en usage ; il a été dérogé à cet article, qui paraissait cependant général, par les articles placés dans la section spéciale des baux à ferme.

Nous venons de dire qu'à l'inverse des baux à loyer, les baux à ferme ont toujours un terme fixé ; à défaut de convention expresse, il y a en effet une convention légalement présumée. Le bail sans écrit , d'un fonds rural, est-il dit dans l'art. 1774, est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. Ainsi, le bail à ferme d'un pré , d'une vigne et de tous autres fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles.

Nous avons déjà parlé des assolements, et nous savons qu'une sole est une certaine quantité de terre de la masse de celle du domaine, que l'on destine à une culture particulière. Or, il est bien certain qu'en louant une ferme divisée en trois soles ou saisons, le preneur a eu l'intention de recueillir le même genre de récolte, par exemple du blé, sur chacune des trois soles. Cha-

cuno des divisions pouvant être inégales, sinon comme étendue, du moins comme qualité de terrain, et une portion restant en jachère, il n'aura J9ui pleinement des fruits de la chose qu'autant que le bail aura duré trois années.

Si dans le domaine affermé il se trouvait des terres labourables divisées en trois soles et des fonds qui se récoltent en un an, comme des prés ou des vignes, il faudrait rechercher quel est l'élément le plus important du domaine, et décider que l'accessoire suivra le principal. Il en serait de même si la propriété comprenait des bois taillis; que faut-il décider lorsqu'un bois taillis fait à lui seul l'objet d'un bail? Le projet du Code civil décidait que « le bail d'un bois taillis, lors même qu'il se partage en plusieurs coupes^ n'est censé fait que pour une coupe. » La Cour de Rennes présenta des observations, disant qu'on est présumé vouloir céder la jouissance intégrale de ce qu'on loue. « Si donc un bois taillis se divise en plusieurs coupes, le preneur doit les avoir toutes ; autrement, si on ne lui en donne qu'une, ce n'est plus le bois taillis qui lui est affermé, mais une partie : ce qui est contraire à l'hypothèse d'une ferme de bois taillis dans son intégralité. » (Fenet, v. 395, et XIV, 239).

Après une assez longue discussion, le Conseil d'Etat supprima les dispositions que contenait le projet, mais ne mit rien à la place, laissant aux magistrats à apprécier selon les circonstances. Nous pensons que, le cas échéant, il faut adopter la solution réclamée par la Cour de Rennes, solution appuyée sur des motifs parfaitement exacts.

Si nous supposons qu'il n'y ait pas de jachère dans un assolement, que, par exemple, un domaine soit divisé en deux soles, pour combien de temps le bail

sera-t-îl fait*^ Pour deux ans, répond M. Marcadé, et les raisons que nous avons exposées semblent le commander ainsi; il est cependant des pays où l'usage constant veut que le bail ne soit fait dans ce cas que pour nn an, la récolte étant entière dans ce laps de temps.

Des auteurs prévoient le cas de fonds qui donnent plusieurs récoltes par an, tels que les jardins potagers et les prairies, et ils décident que les baux de ces héritages sont censés faits pour une année. On ne saurait les réduire à six mois, les diverses récoltes ne suivant pas la division de semestre, et les regains ne se coupant pas six mois juste après les premières herbes ; Vannée entière est donc nécessaire pour que le fermier recueille tous les fruits.

Lorsqu'à Texpiration du bail, le fermier reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail appelé tacite réconduction. Nous en étudierons les règles après avoir parcouru les autres modes de résolution des baux.

Si nous supposons le bail expiré et qu'il n'y ait pas de tacite réconduction, le propriétaire peut obtenir l'expulsion du fermier récalcitrant par ordre du juge et par le ministère d'un huissier. Mais est-il permis d'employer un moyen plus expéditif et plus économique? — M. Troplong en rapporte un « qui n'est pas moins légal, » dit-il, et qui consiste à enlever les portes et les fenêtres de l'habitatienen présence d'un huissier requis. Ce procédé existe en Ecosse, ainsi que nous l'apprend Walter Scott : « On commence à enlever le toit des chaumières et à jeter par terre les portes et les fenêtres, mode d'expulsion très sommaire, très efficace, et qui est encore en usage dans quelque partie de l'Ecosse, quand un fermier se montre réfractaire. » (Gicy M annering, ch. Vni.) Cet usage, qui remontait à Tantiquité la plus reculée, de antiquâ consueiudine^ était admis par

plusieurs de nos anciennes coutumes, entre autres, par celles de Dauphiné et d'Auvergne. Un arrêt de la Cour de Nancy du 7 août 1834, a décidé, qu'un propriétaire en agissant ainsi, « n'avait fait qu'user du droit de propriété devenu plein et absolu, puisqu'il était maître de se servir de la chose de la manière qu'il entendait, aucun droit rival ne limitant plus le sien ; » et M Troplong approuve fort cette décision. Certains tribunaux, cependant, pensent qu'agir ainsi, c'est se faire justice à soi-même, contrairement à la loi, et M. Troplongnous dit lui-même, qu'on pourrait citer plus de cent jugements du tribunal de Bordeaux qui ont décidé que, même dans le cas de non-paiement très prolongé, le bailleur n'a pas le droit de troubler le locataire par enlèvement de contrevent, d'escalier, de toiture, etc.

2*» — La perte de la chose vésout également le bail, qu'elle arrive par cas fortuit ou par la faute de l'un des deux, sauf, dans ce dernier cas, paiement de dommagesintérêts. — Si la perte est totale, la résolution a lieu de plein droit : le bailleur, ne pouvant plus entretenir la chose et en procurer la jouissance au fermier, n'a plus droit au prix. Si la perte est partielle, les juges apprécieront selon les circonstances si le fermier, ayant intérêt à continuer le bail, pourra faire les réparations nécessaires et conduire le contrat jusqu'à sa fin ; le propriétaire ne saurait alors s'y opposer, à moins de fautes commises par le preneur. La crainte d'un danger que présenterait la chose pourrait même, dans certains cas, autoriser une demande en résiliation ; il en serait ainsi pour un locataire qui aurait un juste sujet d'appréhender la ruine de la maison.

3"* — Il en est de même de Yinexécution des engagements contractés par les parties. Le bail est un contrat synallagmatique ; par suite, la partie qui remplit ses

obligations peut demander la résolution avec dommagesintérêts, ou bien que lautre soit forcée d'exécuter les siennes (art. 1184). Cette demande aura lieu, par exemple, pour tout usage abusif de la chose ou son changement de destination, ou par défaut de paiement du prix. Il faudra appliquer les règles générales de la condition résolutoire, à moins de convention expresse : la résiliation n'aura jamais lieu de plein droit et les juges pourront accorder un délai.

Dans le cas de non-paiement du prix, après quel délai le bail pourra-t-il être résolu ? Nous avons vu ce qui en était en droit romain, et nous savons que notre ancienne jurisprudence exigeait deux termes de retard, sans compter le courant ; le débiteur pouvait, en outre, purger la demeure. Lors de la rédaction du Code, plusieurs cours d'appel demandèrent que l'on déterminât ces différentes conditions ; le législateur ne Ta pas fait: les magistrats ont donc un pouvoir souverain d'appréciation à ce sujet. Cette cause de résiliation comprend également les cas prévus dans les articles 1766 et 1767.

4** — L expropriation est une autre cause de résolution. Le jugement d'^expropriation emporte résiliation, et, nous disent MM. Aubry etRau, le droit à une indemnité est acquis au preneur par l'effet môme de ce jugement, nonobstant l'offre faite par l'expropriant de maintenir le bail jusqu'à son expiration. Cette solution est fondée sar les articles 17 et 18 de la loi de 1841 et un arrêt de cassation d'avril 1862 l'a décidé ainsi. — L'éviction du bailleur emporte aussi résiliation de contrat, qu'il possédait avec ou sans titre, excepté pour l'héritier apparent.

5*» — Lorsque le droit de propriété du bailleur est annulé ou rescindé^ le bail tombe, par application delà

règle quod nullumestnullum prodtccitefectum.Uen est ainsi, sauf lorsque le titre de propriété autorise à passpr des baux, ce qui arrive pour les donataires, les grevés de substitution, etc. Le mari peut, nous le savons, passer des baux de neuf années obligatoires pour la femme après la dissolution de la communauté, (voir les articles 1429 et 1430,) et l'article 1718 décide que ces dispositions sont applicables aux baux consentis par les tuteurs. Il en est de même des baux passés par un usufruitier.

Le vendeur qui 'use de la faculté de rachat est également tenu de respecter les baux faits par Tacquérear (article 1673) ; nous pensons aussi que ceux passés par un acquéreur dont l'achat est résolu pour défaut d'exécution des engagements sont valables. La résolution d'un bail principal, au contraire, emporte celle du sous-bail, le fermier principal n'ayant pu transmettre plus de droits qu'il n'en avait lui-même.

Le bail est encore résolu de plein droit lorsque le fermier a succédé au bailleur, soit à la propriété, soit seulement à l'usufruit de l'héritage qu'il tenait de lui à ferme, puisqu'on ne peut être fermier de sa propre chose ou d'un objet dont on a l'usufruit.

• — La mort du bailleur ou celle du fermier ne font pas cesser le bail (art. 1742). On le décidait ainsi dans notre ancien droit, excepté quelques coutumes peu nombreuses qui disaient que mo7^t rompt tout louage (Covt de Lorraine). Cette dernière solution a été consacrée par le droit germanique. Les obligations des parties passent donc à leurs héritiers. Il en serait différemment si le bail était fait pour une durée qui serait ainsi indiquée : tant qu'il plaira au bailleur^ ou tant qu'il plaira au fermier ; la mort enlève le concours de volonté nécessaire à l'existence du bail.

Certains anteurs ont pensé que les baux à colonage partiaire étaient résolus par la mort du métayer. Ils se sont basés pour le décider ainsisur ce que^ dans ce bail, bien plus que dans le bail à ferme, le colon est choisi h cause de ses qualités personnelles^ intuitu personœ. Cela est vrai, puisque Tart. 1763 défend au métayer de sous-louer sans le consentement du propriétaire, tandis que le fermier peut le feire, et cette raison qui fait admettre par des auteurs que le bail à colonage constitue une société plutôt qu'un louage, les porte à donner la solution que nous venons d'indiquer. (Bartole, — Delvincourt, — Troplong.) — Le plus grand nombre, au contraire, des commentateurs du Code, croient que le législateur qui a établi une différence entre le fermier et le colon partiaire, au point de vue du droit de souslouer, aurait expressément déclaré, si telle avait été son intention, qu'il voulait déroger également à la règle de l'art. 1742; d'autant plus que cette règle était l'opinion générale admise autrefois. (Coquille, — Duranton, — Duvergier, — Marcadé.)

— Aliénation du fonds. — Nous savons déjà l'importance de la disposition de l'art. 1743 qui interdit à l'acquéreur d'un bien affermé d'expulser le fermier à moins de réserve «x presse dans le bail. — La loi Emptorem avait établi le principe contraire à Rome et notre ancien droit l'admettait également. — Le droit intermédiaire avait fait une tentative pour repousser cette solution, etlaloi du 28 septembre 1791 avait décidé que lorsque le bail d'un bien rural ne dépassait pas six années, l'acquéreur était tenu de l'entretenir ; s'il dépassait six années, l'exercice du droit d'expulsion était subordonné h des conditions nombreuses afin d'en détourner l'acheteur.

Nous avons vu, dans un chapitre spécial, que la nou-

Velie disposition du Code est la base an système de M • Troplong reconnaissant au preneur un droit réel. Nous n'y reviendrons pas et nous expliquerons seulement rétendue d'application de notre article. Son but est de favoriser les établissemeîiis agricoles ou industriels et leur développement; ce à quoi nuisaient beaucoup TinstabUité et là fragilité du droit qui était concédé aux preneursi et de donner à cesderniers la sécurité qui leur es^. nécessaire.

Bien que la Ibi se ^rve du mot vente et An mot acquéreur y on est d'accord pour étendre sa disposition aux échanges, donations ou legs. Elle s'est servie de l'expression qu'on employait le plus fréquemment dans ce cas, qu'etti ployait la loi Emptorem elle-même que Ton voulait détruire, mais il faut l'interpréter d'une manière générale. La discussion du Code ne laisse aucun doute à ce sujet, et du reste, déjà dans Tancien droit on n'appliquait plus la loi Emptorem aux donations et aux legs.

On a discuté plus sérieusement sur le mot expuUer^ et l'on s'est demandé si larr. 1743 ne s'appliquait qu'au cas où le fermier est déjà en possessmi au moment de l'aliénation de l'immeuble affermé. La majorité des auteurs admet que l'acquéreur est, dans tous les cas, tenu de respecter le bail et qu'il ne peut s'opposer à rentrée en jouissance du preneur. En effef, le but d'intérêt général que la loi a voulu atteindre, la sécurité qu'elle a entendu assurer à tout fermier qui a soin de donner date certaine à son bail, commandent de respecter aussi bien le bail non commencé que celui qui est en cours d'exécution. Et M. Jaubert prévoyait les deux hypothèses, lorsqu'il disait au Corps législatif : « Le bail pourra-t-il être rompu par la vente ? l'acheteur pourra- t^-il expulser le fermier ou le locataire? » —

En outre, la loi de 1791, que nous avons citée tout-àrheure, ne distinguait pas si le fennier était ou non entré en possession^ et Tart, 1743 a voulu compléter la réfonne commencée par l'Assemblée constituante. (M. Jaubert.) Enfln, l'art. 684 du Cîodede procédure civile montre bien l'intention du législateur en ne distinguant pas si le preneur est ou non en possession, lorsqu'il décide par a contrario que le bail est opposable aux créanciers saisissants et à l'adjudicataire, pourvu qu'il ait acquis date certaine avant le commandement. (Marcadé, Aubry et Rau.)

On s'est demandé lequel devait être préféré de deux fermiers, h, qui le propriétaire a successivement consenti un bail, celui qui est en possession ou celui qui est le premier en date. Nous pensons que c'est celui qui est le premier en date (en date certaine, bien entendu). En effet, le bailleur ne pourrait consentir une vente qui pût être opposée à ce fermier, comment pourrait-il consentir un simple bail qui lui fût préjudiciable ? Puisque le droit du fermier l'emporte sur celui d'un acquéreur postérieur, à plus forte raison l'emporterat-il sur celui d'un second fermier. Supposons, avec M. Blarcadé, que Pierre, propriétaire d'une ferme, signe en janvier avec Primus, qui fait enregistrer son bail qui doit commencer en septembre ; en avril, il fait un autre bail h, Secundus qu'il met de suite en possession, mais qui ne donne pas date certaine h son acte ; puis, en juin ou juillet, il vend la ferme à Tertius. L'acquéreur pourrait, puisque le bail de Secundus n'a pas date certaine, l'expulser de la ferme ; mais il ne pourra pas en septembre s'opposer à l'entrée en jouissance de Primus. Or, puisque Primus est ainsi plus fort que Tertius, qui lui-môme est plus fort que Secundus, comment donc ne serait-il pas plus

fort que ce dernier, si c'était à lui qu'il eût à s'adresser ?

Nous avons jusqu'ici laissé de côté les conditions auxquelles est subordonnée l'application de l'art. ] 743 ; c'est que le bail soit authentique ou ait acquis date certaine avant l'acte d'aliénation, et qu'il n'ait pas été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente, l'acquéreur aurait le droit de faire cesser le bail. Nous nous occuperons tout^ l'heure des modifications apportées par la loi de 1855.

Dans le cas de vente à réméré, l'acheteur n'a pas le droit d'expulser le preneur, même lorsque les deux conditions ci-dessus indiquées ne sont pas remplies. Comme il est fort possible, pour ne pas dire probable, que son titre ne tiendra point, la loi n'a pas voulu lui permettre de résoudre un bail qu'il faudrait peut-être rétablir bientôt. — On a même prétendu que cette décision de l'article 1751 devait être étendue à toute vente faite sous une condition résolutoire ; le réméré n'étant qu'une application de cette règle générale, les motifs étant les mêmes et notre ancienne jurisprudence le décidant ain4. On peut répondre cependant (M.Marcadé)quele cas de réméré ne peut être assimilé aux autres cas de vente sous condition résolutoire, la Résolution étant dans ce cas très probable, tandis qu'il n'en est pas ainsi dans toutes les autres hypothèses.

Si nous examinons maintenant le cas où l'acquéreur peut expulser le fermier, nous'voyons qu'il ne peut jamais le faire sans indemnité, lorsque le bail a acquis ,late certaine. Avant d'indiquer cette indemnité, nous ferons observer que la plupart des auteurs admettent qu'il suffit que la faculté d'expulsion soit réservée dans le bail et qu'il n'est pas nécessaire qu'il en soit fait mention dans l'acte de vente ; le fermier n'a aucune

objection à faire» puisque pour lui le bail est tout. Si cependant il résultait des circonstances que le bailleur n'a pas eu l'intention de transférer ce droit à l'acquéreur, les magistrats devraient juger d'après ces circonstances, afin de ne pas condamner le propriétaire à des dommages-intérêts qu'il a entendu éviter.

Le bailleur devra, dans le cas d'expulsion, payer au fermier une indemnité équivalente au tiers du prix du bail p9ur tout le temps qui reste à courir. (Art. 1746,) L'acquéreur est en outre tenu d'avertir le fermier au moins un an à l'avance (art. 1748) ; et les fermiers ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le tiers acquéreur, des dommages-intérêts ci-dessus expliqués. (Art. 1749.)

Si le bail n'a pas date certaine, l'acquéreur n'est jamais tenu de payer les dommages-intérêts (art. 1750) ; le bailleur seul en est tenu. Mais il est toujours obligé d'avertir le fermier à l'avance : « L'humanité ne permet pas de jeter dehors, du jour au lendemain, une famille qui se trouverait ainsi sans abri. » Nos anciens auteurs admettaient déjà cette solution, quoiqu'ils fussent bien moins favorables que nous aux locataires.

Si l'acquéreur savait qu'il existait un bail, sa durée, et qu'il n'ignorât pas que le bailleur ne s'était pas réservé le droit d'expulsion, il ne pourrait se prévaloir de ce que le bail n'a pas date certaine. — Dans le cas d'expropriation, le fermier a droit à indemnité de la part de l'expropriant, même si le bail n'a pas date certaine. (Art. 21 de la loi de 1841.)

TRANSCRIPTION DBS BAUX.

La loi du 23 mars 1855 est venue compléter et corriger heureusement le Code civil, en soumettant à la transcription, sur un registre spécial, les actes translatifs de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèques. Mais elle eût été imparfaite si, outre ces actes et ceux qui constatent leur existence, elle n'avait cherché à rendre également publics ceux qui, sans constituer des droits réels, imposent à la propriété des charges de nature à en diminuer la valeur. Il était presque aussi indispensable de porter è la connaissance des tiers, voulant contracter avec le propriétaire, ces derniers que les autres.

C'est pour cette raison qu'elle a étendu, dans certains cas, la nécessité de la transcription aux batAX et aux quittances ou cessions de fermages non échus.

11 n'en faudrait pas conclure que le législateur considérât pour cela le droit du preneur comme un droit réel. SU avait eu cette pensée, il n'aurait pas distingué entre les baux de plus ou de moins de dix-huit ans ; et, comme nous le rappelions au cours de ce travail, le rapporteur de 1855, M. Debelleyme, constatait, au contraire, que * la publicité donnée aux baux ^ quittances de loyer était une invasion Êiite dans le domaine

des droits personneîls, mais que c'était une coQdition

indispensable du but que la loi se proposait. »

Après avoir hésité entre les chiffres de vingt-sept, de douze et de quinze ans, on s'arrêta à celui de dix -huit : et l'obligation de transcrire ne s'applique qu'aux baux de plus de dix-huit années (art. %.) Mais tous les baux de cette durée y sont soumis, même ceux à colonage

partiaîre : il est vrai que le cas se présentera bien rarement pour ce genre de contrats, rjui sont faits généralement à Tannée. Il importe peu, pour admettre cette solution, de les considérer ou non comme de véritables baux, car ils rentrent dans l'esprit de la loi par leurs effets, qui sont « de gêner la liberté de la yente de la chose et la réalisation du gage. » (Troploag, de la Transcription^ n« 121.)

Faudrait-il déclarer soumis à l'obligation de la transcription un bail qui a été renouvelé avant son expiration pour une période qui ne dépasse pas dix-huit années nouvelles? — Nous ne le croyons pas, car il y a là deux baux successifs et non un seul bail, et aucun de ces baux n'a la dnrée exigée par la loi de 1855. Il en serait autrement dans le cas de fraude, et il appartient aux tribunaux d'apprécier les circonstances. — Cette opinion, adoptée par MM. Troplong et Verdier, est, au contraire, vivement combattue par M. Mourlon, qui prétend qu'il n'y a en réalité qu'une simple prorogation du premier bail et qu'il n'est pas nécessaire de prouver la fraude. [Revue prat.^ VIL, 150). « Peu importe l'intention, dit aussi M. Gauthier, c'est le fait qu'il faut voir. »

Il nous semble qu'on ne peut chercher de point de comparaison da ns le Code pour résoudre cette difficulté, la loi de 1855 n'ayant pas adopté la durée de neuf ans indiquée comme limite des pouvoirs d'administration dans les articles 1429 et 1430. et n'ayant fixé aucun délai dans lequel le renouvellement devait avoir lieu pour échapper à la transcription, ce qui eût été préférable ; mais puisqu'on cherche à y trouver un JK)int d'appui pour l'opinion adverse, nous dirons qu'on y renc-ontre au contraire la preuve que le Code voit àans ces baux successivement renouvelés, plusieurs jouissances

continuées et non pas une seule jouissance. — En outre, puisqu'on reconnaît que le bail fait, avant l'expiration du bail courant, avec un nouveau fermier, ne serait pas soumis à la transcription, pourquoi n'en serait-il pas de même du bail fait avec le premier fermier dont on est satisfait? Il est évident qu'il faudrait qu'il y eût bonne foi, et si ce renouvellement était fait trop longtemps avant l'expiration du bail courant, cette circonstance pourrait servir à montrer aux juges s'il y a fraude ou non.

Le fermier ayant le droit de céder son bail, l'acte de cession d'un bail doit-il être transcrit ?

Non certainement, si le bail a été transcrit. La loi ne s'occupe, en effet, que des baux h long terme et non de leur cession, et il n'y b,, en outre, que peu d'utilité pour les tiers à savoir qui, du cédant ou du cessionnaire, a le droit de jouir de l'immeuble. De plus et en principe, que le droit du preneur soit réel ou personnel^ la transcription de l'acte de cession ne saurait être exigée.

Mais si le bail n'avait pas été transcrit, la transcription de l'acte de cession serait- elle suffisante vis-à-vis d'un tiers acquéreur qui ne ferait transcrire son contrat qu'après cette transcription ? On a dit que oui, le tiers étant de la sorte suffisamment averti. La plupart des auteurs admettent cependant qu'il n'en est pas ainsi, car il semble que le tiers pourrait répondre : « Le cédant, n'ayant pas fait transcrire son bail, ne pourrait s'en prévaloir pour une durée de plus de dix-huit ans : je pourrais l'évincer pour le surplus : or, le cessionnaire ne peut avoir plus de droits que son cédant. » (Rivière et Huguet, Qtcest. n** 151). Cette réponse n'est pas concluante, le cessionnaire ayant rempli une formalité que le cédant a négligée ; mais la vraie raison pour le décider ainsi, c'est la clandestinité du bail La transcrip-

tion de la cession est faite, en effet, sous le nom du cédant, et le bail, quoique relaté dans Tacte de cession, resterait ainsi clandestin au regard des tiers se mettant en rapport de droit avec le bailleur. Le seul remède à cet inconvénient serait que le conservateur des hypothèques fit mention de cette transcription dans un article ouvert sous le nom du bailleur : mais Tart. 5 de la loi de 1855 ne lui impose pas cette obligation. Le cessionnaire devra donc, dans son intérêt, faire opérer la transcription du bail.

Si le bailleur intervenait à Tacte pour accepter le cessionnaire au lieu et place du cédant, il se formerait un nouveau bail, qui devrait être transcrit s'il restait plus de dix-huit ans à courir. M. Mourlon a prétendu qu'il n'en est pas ainsi, parce que Tancien bail suffit à rendre publics le nom du propriétaire et toutes les charges à son compte, et qull importe peu que les tiers connaissent le véritable preneur. Ce raisonnement est inadmissible, car ce serait un système de publicité bien singulier et bien restreint que celui qui ne s'occuperait pas de signaler les noms de toutes les parties ! En outre un nouveau bail s'est formé, et il doit être transcrit comme devrait l'être la seconde vente dans le cas de deux ventes successives. Nous ajouterons qu'il ne saurait être indifférent pour les tiers de connaître le véritable titulaire du bail. Sans cela, le propriétaire aurait la plus grande facilité pour les tromper.

Il faut donner la même solution pour la sous-location que pour la cession de bail.

Nous avons décidé, malgré la controverse existant à ce sujet, que la concession d'exploiter une mine pouvait être l'objet d'un bail : on devra donc faire trans* crire, conformément à la loi de 1855.

Les locations verbales à long terme, pour être opposa-

blés aux tiers, doivent être coastatées postérieurement par un titre écrit ou par un jugement en tenant lieu, que l'on fera ensuite transcrire.

— Les paiements anticipés de loyers ou fermages sont presque toujours un indice de fraude envers les tiers acquéreurs ou les créanciers hypothécaires. Aussi, pour éviter les difficultés de preuve pouvant s'élever à ce sujet, la loi de 1855 a assujetti à la transcription tout acte ou jugement constatant, même pour un bail de 18 ans et au-dessous, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus. (Art. 2, n* 5.)

La présomption de fraude est établie par la loi dans ce cas ; mais quand il s*agit de paiements anticipés de moins de trois années, en rentre dans le droit commun : les autres seuls doivent être livrés à la publicité. On n'a pas adopté le terme d'un an au lieu de trois années, ainsi que cela avait été proposé, la quittance de fermages de moins de trois ans pouvant constituer un acte de bonne administration.

Il faut appliquer les dispositions de la loi à la cession faite par le bailleur des droits résultant du bail à son profit, l'intérêt des tiers à la connaître étant le même.

Effets delà transcription. — Ces effets sont ainsi déterminés par l'article 3 : « Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. — Les baux qui n'ont point été transcrits ne p3uvent jamais leur être opposés pour une durée de plus de dix-huit années. »

Examinons les différentes espèces de baux, et nous nous occuperons ensuite des paiements anticipés de fermages.

l^imso de dix-Amt ans et au-dessatis. — Si le bail a été passé antérieurement à raliénation^ il sera maintenu, puisque la vente ne résilie pas le bail et que cette catégorie de baux n'est pas soumise à la transcription.

S'il a été passé postérieurement et que l'acte d'aliénation ait été transcrit, le bail tombe comme consenti à non domino. — Mais il en serait autrement si l'acte de vente n'avait été transcrit qu'une fois le bail conclu, le vendeur étant resté jusqu'au moment de la transcription propriétaire vis-à-vis des tiers. Bien que ce principe ne s'applique d'une manière générale qu'aux droits réels, il a été étendu par notre loi au droit de bail, quoique personnel. Nous avons eu déjà occasion d'indiquer ce point : nous rappellerons seulement que dans la discussion au Conseil d'Etat, M. Rouher fit précisément changer les mots « droits réels» en « droits sur l'immeuble», afin d'éviter les difficultés que cela aurait pu faire naître. (Flandin, Transcription^ n* 1263 et suiv.)

Vis-à-vis des créanciers hypothécaires, le bail tiendra toujours, qu'il ait été consenti antérieurement ou postérieurement à l'inscription hypothécaire, puisque le bailleur était toujours resté maître de son immeuble.

Baux de plus de dix-huit ans non transcrits. — Si le bail est antérieur à l'aliénation, il ne vaudra que pour dix*huit ans : cela résulte de l'article 3, Il en sera de même s'il est postérieur à l'acte de vente, mais antérieur à la transcription de cet acte. Il sera nul, au contraire, comme consenti à n,on domino^ s'il est postérieur à cette transcription.

Par rapport aux créanciers hypothécaires, le bail tiendra, qu'il soit antérieur ou postérieur à l'inscription de l'hypothèque, le bailleur ayant toujours eu le droit d'administrer; mais il ne vaudra que pour dix-huit ai^s,

Que décider lorsque les baux ont été passés et transcrits, mais seulement après l'inscription "^

A cette question, posée au Corps législatif par M. Duclos, il ne fut fait de réponse ni par les orateurs du gouvernement, ni parle rapporteur. Un député, M. Allart, répliqua seulement que « si le bail ou la quittance anticipée sont postérieurs à la transcription du contrat de vente ou à Tinscription de l'hypothèque, il est évident qu'ils ne peuvent avoir aucrni efet. » (Séance du 15 janvier 1855,)

Nous ne sommes pas de cet avis. Le débiteur propriétaire conserve le pouvoir d'administrer ; la limite de ce pouvoir n'est pas déterminée par le Code, il est vrai, puisque les dispositions relatives au mineur én^ancipé, à l'usufruitier et au mari ne lui sont pas applicables (Conf., art. 684 de Proc. civil.), mais elle ressort de l'esprit de la loi de 1855. Cette loi considère comme excédant les pouvoirs du débiteur, puisqu'elle les soumet à la transcription, les baux de p^us de dix-huit ans. « Mais par la raison contraire, dit M. FlanJin, n^ 1258, ces baux deviennent inattaquables par les créanciers inscrits pour une période de dix-huit années, puisque, en deçà de ce terme, ils ne sont pas sujets à la transcription, ce qui prouve que la loi les considère comme rentrant dans les pouvoirs d'administration du débiteur. »

Certains auteurs pensent au contraire que ces baux sont valables pour toute leur durée, en prétendant que Ton doit encore appliquer Tart. 684 de Proc. civ. Mais puisque la loi déclare que les baux non transcrits, quoique antérieurs à l'inscription, ne peuvent être opposés aux créanciers inscrits, il nous semble qu'il en est de même, à fortiori^ si l'inscription est antérieure non seulement à la transcription des baux, mais même à

leur date : si ce n'est pour une période de dix-huit ans.

A partir de quelle époque court le délai de dix-huit années pendant lequel les baux non transcrits peuvent être opposés aux tiers (art. 3, n* 2) ?

Relativement au tiers acquéreur : du jour de la transcription de la vente, dit M. Mourlon, du jour de l'acte de vente, disent MM. Rivière et Huguet, Une opinion intermédiaire est généralement admise, ne reconnaissant au preneur que le droit d'achever la période de dix-huit ans qui se trouvera en cours d'exécution au moment où la vente est transcrite. « Obliger l'acquéreur, dit M. Troplong, à subir le bail non transcrit jusqu'à concurrence de dix-huit ans, ce serait se montrer favorable au preneur qui est en faute et ne pas ménager les intérêts du nouveau propriétaire. » [Transcr. n* 203). Nous sommes en outre dans un cas analogue à celui de l'art. 1429, C. civ., et nous devons décider de même. Si l'on adoptait les opinions contraires, il arriverait presque toujours, contrairement à la volonté de la loi, que le preneur jouirait pendant plus de dix-huit ans.

Relativement aux créanciers inscrits, le principe est le même. Le débiteur ayant le droit d'administrer jusqu'au commandement à fin de saisie immobilière, ce sera de cet acte, le premier par lequel le créancier manifeste l'intention de réaliser son gage, que nous ferons partir le délai, et non du jugement d'adjudication. La transcription, n'ayant pas pour but de protéger les créanciers cliirographaires, les baux leur seront opposables pour toute leur durée.

— Bav^ de plus de dix-huit ans transcrits. — Ils sont opposables aux tiers pour toute leur durée et doivent être exécutés dans leur entier : c'est incontestable.

Il en est ainsi lors même que le bail n'aurait été consenti qu'après la vente, s'il a été transcrit, avant que

l'acquéreur ait soumis son contrat à la formalité. C'est la transcription qui, d'après la loi de 1855, fixe les droits des parties, et il importe peu qu'il s'agisse de droits réels ou personnels ; la loi a assimilé le droit du prenenr à un droit réel, lorsque le bail est excessif.

Nous remarquerons que la transcriptiom n'ayant été introduite que dans l'intérêt des tiers, le preneur ne pourrait se prévaloir du défaut de transcription du bail pour se refuser à l'exécuter.

Si deux fermiers se trouvaient en concours par suite de deux baux consentis successivement, celui qui aurait le premier fait transcrire devrait être préféré, par application des principes de la loi de 1855. Il n'en serait plus ainsi si l'un des baux n'était pas déplus de dix-huit années; les règle? de la transcription n'ayant plus d'objet, on déciderait selon les principes généraux. Nous avons adopté à ce sujet l'opinion des auteurs qui règlent la préférence par l'antériorité des actes ayant date certaine sans s'occuper de la prise de possession.

Il résulte de l'art. 3, combiné avec la disposition finale de l'art. 2 de la loi de 1855, que toute quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de fermages non échus qui n'a pas été transcrite, ne peut être opposée aux tiers qui ont des droits acquis et légalement conservés sur l'immeuble. Mais il s'agit de savoir si ces quittances ou cessions sont nulles pour le tout ou seulement réductibles à moins de trois ans.

Nous pensons qu'elles sont nulles pour le tout. Le législateur, en effet, a cru devoir s'expliquer à ce sujet relativement aux baux ; la clandestinité a pour effet seulement de les faire réduire à dix-huit ans, mais il n'a au contraire rien dit quant aux paiements anticipés ; il les a laissés sous l'empire des dispositions générales des articles 1 et 2. « C'est avec raison, et par suite

d'un dfesseinprémédîtô, que la loi a gardé le silence et n'a pas reproduit pour les quittances et les cessions la disposition relatire aux baux. Bile a considéré que les quittances et cessions devaient être frappées de suspicion coiûme n'étant pas le résultat d'une transaction légitime et faite de bonne foi. « (Verdier , Transcript hyp. !!• 398.)

M. Flandin est d'un sentiment opposé. Il soutient d'abord que l'on ne trouve pas dans la discussion de la loi la preuve de cette suspicion , « généralement parlant du moins, » et que l'argument tiré du n*' 2 de l'art. 3 est insuffisant. « L'argument : qui de uno dicit negat dealterOj dit-il, n'est pas toujours bien concluant. • . Ce qu'il faut consulter avant tout, c'est l'esprit de la loi. » Et de ce que la loi n'a pas jugé utile de soumettre à la transcription les paiements anticipés de moins de trois ans de loyers, il résulte que les quittances de plus de trois années doivent valoir, sans transcription, pour trois années moins un jour, les fruits civils s'acquérant jour par jour.

Nous répondrons que l'esprit de la loi nous paraît au contraire favorable à notre opinion. On a toujours vu d'un œil défavorable les quittances de loyers non échus et supposé qu'elles cachent une fraude, tandis qu'on est porté à favoriser les baux à longs termes si favorables à l'agriculture. Ces baux, en outre, n'atteignent pas en général les tiers gravement dans leurs intérêts et parfois même leur sont profitables. Cette opinion a été consacrée par un arrêt de la Cour de Paris, du l*' avril 1862, et un de la Cour de Caen, du 21 décembre 1874.

MM. Rivière et Huguet ayant soutenu que la disposition finale de l'article 3 ne s'appliquait qu'aux baux qui ont précédé, et non à ceux qui ont suivi la constitution d'hypothèque ou l'inscription, en ont déduit que,

dans Tespèce dont nous nous occupons, le législateur n'a en vue que les actes antérieurs aux hypothèques. D'après eux, les actes contenant quittance seraient donc opposables aux créanciers pour toute leur durée, s'ils avaient été passés et transcrits postérieurement aux hypothèques. (Quest. n** 231). Nous avons déjà réfuté cette opinion, dont les conséquences seraient inadmissibles.

Lorsque les quittances ou cessions de fermages sont inférieures à trois années, la transcription n'a pas été jugée nécessaire, et elles sont régies par le droit commun. Elles sont opposables même aux créanciers hypothécaires inscrits antérieurement à leur date. (Cass. 6 mai 1867, D, 67, 1,308.)

Nous constaterons enfin que les dispositions de la loi de 1855 s'appliquent aux cessions ou remises faites à titre gratuit aussi bien qu'aux quittances ou transports faits à titre onéreux, l'article 11 n'étant nullement un obstacle à cette solution.

TACITE RECONDUCTION.

Lorsqu'à l'expiration des baux ruraux écrits, le fermier reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'art. 1774.

L'art. 1776, qui nous donne cette règle, doit s'appliquer à tous les baux ruraux, puisque de par ce même article 1774, auquel il renvoie, il n'y a pas de baux ruraux non écrits : tous ont une durée déterminée par une présomption légale à défaut de stipulation expresse.

La loi suppose qu'il y a une convention nouvelle,

tacitement intervenue entre les parties, qui donne naissance à un nouveau bail. Les Eoraaîns et nos anciens auteurs avaient admis ce principe, comme nous avons déjà vu, en décidant qu'un nouveau contrat avait pu se former, puisque le bail n'exigeait que le consentement et aucune formalité préalable. La loi de 1791 supprima la tacite réconduction en ce qui concerne les biens ruraux, comme doniiant lieu à des difficultés et à des surprises, mais le Code l'a rétablie avec raison ; le bail, disait Cambacérès, pouvant, dans notre loi. se former sans écrit, comment ne pas reconnaître qu'un bail nouveau s'est formé lorsque toutes choses detoeurent en état entre le preneur et le bailleur ?

Malgré les efforts de M. Tronchet et les observations de quelques Cours d'appel, la tacite reconduction fut donc rétnblie, mais 'on n'inscrivit pas dans le Code le délai nécessaire pour qu'on présume qu'elle a eu lieu. Les magistrats décideront selon les cas et apprécieront si le fermier est resté en possession pendant le temps nécessaire pour faire présumer le consentement du baillcmr ; la plupart du temps Us se guideront, pour cela, sur les usages locaux.

De ce que nous avons dit plus haut, que c'est un nouveau bail qui se forme par l'accord des volontés des parties, il faut conclure que la tacite réconduction ne pourrait avoir lieu si une des parties était, au moment de l'expiration du bail, incapable de consentement, par exemple si elle était interdite et non pourvue d'un tuteur : il en était ainsi à Rome, si furere ccepit dominus. De même si l'une des parties était décédée. — Il en résulte encore qu'il en serait de même si l'une des parties avait signifié un congé à l'autre, ou avait fait tout acte qui indiquât^ de sa part, l'intention de ne pas concourir à un nouveau contrat.

Le nouveau bail est censé lait aux mêmes conditions que te précédeat, qu'il s'agisse de baux h loyer ou de baux à ferme: mais Tart. 1774 nous donne les règles spéciales à la réconduction des baux à ferme.

Il est, comme le bail primitif, censé fait pour le temps nécessaire afin que le fermier puisse recueillir tous las fruits de l'héritage affermé. Il faut appliquer ici )ea principes que nous avons exposés ci- dessus. — Dans ïaooiea droite cette durée donnait lieu à des difficuites. Coquille et un arrêt de 1625, d'Amiens, décidaient qu^e la tacite réconduction des terres labourables Qe devait jamais avoir lieu pour plus d'un an, attendu quii oe serait pas juste qu'un propriétaire demeurât jMrivé plus d'un an de son héritage : sauf à lui à indemniser son fermier de ses façons. La plupart des auteurs, au contraire, pensaient qu'il fallait tenir compte du temps nécessaire pour la récolte de tous les fruits et que s- iL s'agissait déterres soumises à un assolement triennal, la réconduction devait durer trois années. iBartole, Bmncmann, Pothier.) — C'est cette opinion qu'a consacrée le Code civil.

Que décider si un fermier a pris à bail pour un an les terres composant une seule des deux soles inégales d'une fetme, et si à la fin de l'année il s'est mis, au vu et sans obstacle du propriétaire, à cultiver les terres de Vautre Qolel — Malgré l'avis opposé de M. Duvergier, il hui reconnaître qu'il n'y a pas ici de tacite réconducti^o, puisque la nouvelle jouissance ne porte pas sur des biens déjà loués ; mais la durée du nouveau bail serat^le d'un an eu de deux ans? Elle ne sera que d'un an ; en^ fl&t, le bail précédent a rompu l'unité de l'héritage, puiiqull n'a porté que sur une seule sole ; il y a donc, d%ns rintentioiL des parties, autant de choses distinctes que de sples. — Quant au prix, il ne sera pas le mô«e

que celui du bail précédent, puisque les soles sont inégales; il devra donc être déterminé par des experts. (Pothier, Troplong.)

De ce que ce n'est pas l'ancien bail qui continue dans la tacite réconduction, il s^ensuit que le cautionnement donné pour garantir l'exécution du bail primitif ne garantit pas celle du second. Il faudrait une nouvelle convention à laquelle prendrait part la caution.

Les hypothèques fournies pour la sûreté du bail sont de même éteintes ; en droit romain, elles subsistaient ou plutôt étaient censées renouvelées par le consentement tacite des parties ; il n'en est pas de même sous remfîiede BOire(}Qde, puisqu'il faut un acte notarié pour do&ner natesance à une hypothèque conventionnelle.

On pemt convenir, par une clause expresse dans le bail, qu'il n'y aura pas de tacite réconduction àl'expiratmi; do terme fixé par le bail.

APPENDICE