PACTES QUI PEUVENT ÊTRE AJOUTES AU BAIL

On appelle pacte ou convention, le consentement de deux ou plusieurs personnes. Bien que le mot pollicitatio soit employé parfois comme synonyme de pactum^ il ne désigne habituellement qu'une offre non acceptée, et, par conséquent, dépourvue en général de tout effet.

Toute convention ne constitue pas un contrat : il n'en est ainsi qu'autant que, déjà d'après l'ancien droit, il peut en dériver une obligation suivie d'une action. Or, pour engendrer une action, il faut qu'au simple accord de volontés vienne se joindre un autre élément, tel que la tradition d'une chose, des paroles, une écriture : cet élément, qui, joint à la convention, la rend obligatoire, est ce qu'on appelle proprement la cama civilis (Démangeât),

Certains pactes ont été rendus obligatoires dès le premier état du Droit romain, sous le nom de contrats consensuels. Ces pactes qui, contrairement à la règle

ex nudo pacto actio non oritur^ étaient suivis d'une action, ne conservaient pas leur nom : sed iraiiseunt in nomen conûraclûs. Le préteur attacha à certains pactes une action, par exemple aa pacte de constitut et à celui d'hypothèque, et on nomma ces pactes 2)actaprœ' toria. Les Constitutions impériales firent de même pour la convention par laquelle une personne s'engage à donner une dot et pour d'autres conventions, et ces pactes, auxquels était attachée la conditio ex lege, furent appelés jpa^;^ légitima.

Mais en principe les pactes ne produisaient qu'une exception, Nuda pactio obligalionem non parité sed parit exceptionem (L. 7, § 4, Dig.). Cependant, par le fait même de cette exception, il était certain qu'il y avait les éléments d'une obligation : aussi de nombreux auteurs pensaient que les pactes engendraient une obligation naturelle. Ulpien le dit, en effet, pour le pacte d'intérêts, et il est facile de voir qu'il ne cite pas là un cas spécial; et d'ailleurs, il en était ainsi pour les promesses d'un esclave, qui ne valaient pourtant que comme pactes.

Tels sont les effets des pactes isolés, pacta nuda; nous allons examiner ce qu'il arrive lorsqu'ils sont ajoutés à un contrat ou à une dation, pacta adjecta.

Tous les pactes adjoints à une dation étaient valables à l'époque classique, mais il n'en était pas ainsi dès le début, et nous croyons que, sous l'empire de la Loi des xn Tablçs, ces pactes ne valaient que lorsque l'acquéreur ne devait rendre que ce qu'il avait reçu, ou lorsqu'ils limitaient les effets de la cession. (M. Cuq, à son cours). Celsus présente l'exemple suivant : je vous ai donné de l'argent à la charge par vous de me donner l'esclave Stichus ; faut-il voir là une vente ou non? Il n'y a pas vente, et, si Stichus meurt, j'ai le

droit de réclamer Targent. (Celsus, 1. 16, Dig. 12, 4). (Je système ne répondant pas aux besoins de la pratique, la jurisprudence romaine décida que lorsque ce pacte serait exécuté par une des parties, il y aurait obligation : c'est de là qu'est sortie la théorie des contrats imiommés.

Quant aux pactes adjoints à un contrat, nous ne nous occuperons que de ceux adjoints à un contrat de bonne foi, ce qui est notre sujet.

Ils peuvent être adjoints in continenM, c'est-à-dire sur-le-champ, ou ex intervallo^ c'est-à-dire au bout d'un certain temps.

Un pacte joint ex intervallo^ n'opère jamais que par voie d'exception. Il n'en est pas ainsi cependant quand ce contrat de bonne foi est un contrat consensuel et que la modification apportée par le pacte porte circa substantialiay sur un élément essentiel du contrat. Il opère alors ipsojure^ et est sanctionné par l'action du contrat. Il y a ici, en effet, deux conventions distinctes se suffisant à elles-mêmes; le premier contrat est dissous et un nouveau se forme. La conséquence est qu'un nouveau pacte ne saurait faire revivre le contrat, tandis qu'il suffit d'un pacte pour faire renaître une obligation éteinte, cxceptionis epo.

Un pacte adjoint in cantinenti fait corps pour ainsi dire avec le contrat, inest contractui^ et n'en est en quelque sorte qu'une clause particulière; il façonne dans certains cas l'action et exerce une influence décisive sur le consentement. Les obligations qu'il crée sont sanctionnées par l'action du contrat, et celles qu'il supprime sont censées n'avoir jamais existé. Si le pacte a pour objet de dissoudre le contrat, c'est l'action du contrat elle-même qui sera donnée, conformément

à Topinion des Sabiniens, et non pas seulement Taction prcBSCinptis verbis^ comme le demandaient les Proculiens. Il en est ainsi, par exemple, dans le cas d'une vente accompagnée d'un pacte commissoire.

Tels sont les principes qu'il faut appliquer aux différents pactes que nous allons énumérer et que l'on ajoute habituellement au bail à ferme.

On peut convenir, comme clause pénale, qu'une certaine somme sera payée au fermier s'il est expulsé de la ferme avant la fin du bail ; le fermier a alors l'action du louage pour exiger cette somme. Mais si cette expulsion est causée par la faute du fermier, par exemple, parce qu'il n'a pas payé ses fermages depuis deux ans, le propriétaire sera-t-il tenu de payer la somme convenue ? Le jurisconsulte Paul a décidé que non, parce qu'il est vraisemblable que la convention de ne point expulser le fermier supposait son exactitude h remplir ses obligations. Le propriétaire aurait donc l'exception de dol à opposer à la réclamation du fermier.

Si un propriétaire a loué un fonds sous la condition qu'il pourrait le louer à un autre si le fermier ne cultivait pas bien, et qu'en outre le fermier l'indemniserait de ce qu'il le Jouerait en moins, que faut-il décider au cas où il l'a reloué davantage *? La règle à suivre est toujours de rechercher quelle a été l'intention des parties. Puisque Ion n'a rien stipulé pour le cas où le prix de la seconde location serait supérieur à celui de la première, cela indique que les conventions avaient été faites en général dans l'intérêt du propriétaire, et qu'ainsi il doit bénéficier de l'avantage procuré par la seconde location.

On considère qu'il y a une vente dans le cas où un fermier a reçu des meubles avec estimation, absolu-

ment comme pour les meubles qui seraient donnés à un mari en dot pour sa femme ; il y a vente et ces meubles sont aux risques et périls du fermier.

Supposons que, dans un bail à ferme, on ait inséré l'obligation pour le fermier de ne pas couper les arbres et de ne pas permettre qu'on les coupe Faut-il interpréter strictement cette défense, et décider, par exemple, que le fermier remplira ses engagements en s'opposant à la coupe de ces arbres lorsqu'il s'en apercevra par hasard? Non, nous sommes ici dans un contrat de bonne foi, et il faut interpréter ex œquo et lono cette clause du contrat. Le fermier devra non seulement empêcher qu on ne coupe les arbres, mais encore garder les bois et donner tous ses soins pour empêcher qu'on essaie de le faire ; telle était l'intention des parties en stipulant une semblable clause.

Les jurisconsultes romains décidaient que, si un propriétaire avait affermé un bien à condition qu'on lui donnerait une certaine quantité de froment à certain prix, il pouvait refuser de le recevoir et de faire aucune déduction sur le prix du bail, et exiger en entier le montant en argent des fermages ; il appartenait au juge, cependant, dans ce cas, de rechercher quel intérêt avait eu le fermier à convenir qu'il paierait plutôt en froment qu'en argent telle portion des fermages, et d'estimer le quantum de cet intérêt.

Voilà les modifications les plus fréquentes apportées au bail à ferme au moyen de pactes adjoints : Possunt efpacfa adjici^ quiius jus^ quod natur aliter inestlocationi et conductioni^ matalur vel proprius definitur^ vclut commissoria lex. (Mulenbruch, Doctrina Pamdectarum^ 412.)

CHAPITRK DEUXIÈME.