Porter, De La vente, n

De la vente d'un immeuble à charge de rente foncière.

En principe la vente étant régulièrement

formée et exécutée, les cas fortuits qui peuvent survenir par la suite et atteindre l’objet vendu sont pour l'acquéreur devenu propriétaire; ils sont chose indifférente pour le vendeur en ce sens du moins que ce dernier conserve Île droit, nonobstant la perte arrivée de réclamer le prix convenu. = |

Il convientd’indiquer,cependant,au moins dans un intérêt historique, un cas spécial daliénation à titre onéreux où il en a été différemment, et où le cas fortuit postérieur à exécution du contrat pouvait avoir son influence sur le droit de Paliénateur primitif ou de ses ayants cause : il s’agit du contrat désigné dans notre ancien droit sous le nom de bail à rente foncicre.

En lui-même ce contrat se présentait dans Îles termes suivants : un immeuble était aliéné, mais sous réserve, au profit de Paliénateur, d’une rente, en général perpétuelle, consistant soit en argent, soit en nature; rente qui constituait un démembrement du fonds, un droit réel retenu sur lui, et constituait un immeuble à part. Nos anciens auteurs refusaient de voir dans une convention de ce genre une vente véritable, surtout par suite

de cette considération que la rente pouvait être stipulée payable non en deniers, mais en nature. Mais qu'importentles objections qui pouvaient être présentées en ce sens; le contrat offrait bien les caractères d’une vente, au moins lorsque la redevance consistait en argent, redevance qui constituait en définitive le prix de l’aliénation.

Seulement, et c'est ce qui lui donne un aspect tout particulier, la rente ainsi stipulée était due non par le preneur personnellement, mais par immeuble lui-même. En fait de dette personnelle le preneur ne devait en principe que les arrérages échus pendant le temps où il avait possédé immeuble ; pour la rente elle ne constituait pas une dette à lui personneile susceptible de passer à ses ayants cause à titre universel; elle passait au contraire avec le fonds à l’acquéreur à titre particulier, lequel demeurait hbre de s’en débarrasser pour l’avenir au moyen d’une nouvelle aliénation, où encore par l’exercice du droit de déguerpissement.

Cette manière de concevoir la rente foncière entrainait, quant aux accidents qui peuvent atteindre l’immeuble, les conséquences suivantes :

Si le fonds venait à disparaître pour le tout, la rente cessait par là même d’être due, exception faite pour le cas où une convention expresse intervenue sous la forme d’une clause de fournir et faire valoir en aurait décidé autrement et fait de la rente une dette personnelle du preneur

primitif, dette qui continuerait par là-mêème à grever ses ayants cause à titre universel; mais autrement, le fonds qui devait la rente n'existant plus, il ne pouvait être question de réclamer celleci à quelqu'un; la perte était donc pour le bailleur à rente qui perdait non pas à proprement parler le prix de laliénation consentie par lui, mais le droit, l'immeuble qu'il avait retenu en aliénant.

La perte partielle du fonds laissait intact au contraire le droit d'exiger la rente : celle-ci était due en effet par lPimmeuble entier, et chaque portion en répondait pour le tout; elle ne devait done subir aucune réduction tant qu’il restait une partie quelconque de l'immeuble sur lequel elle portait, sauf exercice du droit de déguerpissement par le détenteur.

Ces indications sur lesquelles nous ne croyons pas devoir insister davantage, n'ont plus qu'un intérêt rétrospectif. Dans notre droit le caractère des rentes foncières a changé; d'immeubles elles sont devenues meubles; la faculté de rachat existe en toute hypothèse au profit du débi-rentier; enfin et surtout elles constituent une dette personnelle de celui qui acquiert ainsi à charge de rente. La perte du fonds n'aura donc pas pour effet de le libérer lui ou ses ayants cause à titre universel, de l'obligation de payer le prix convenu, prix stipulé sous la forme particulière d’arrérages annuels ; les risques sont donc pour lui dans Îles

CHAP ITRE VI