Du louage, n

En toutcas, dans l'une et l’autre hypothèse, le. mode de procéder, la manière de faire le calcul dont il s’agit seront identiques : il faudra faire entrer en ligne de compte toutes les années de jouissance, bonnes où mauvaises, et non pas seulement celles dont le produit a pu être supérieur à la moyenne, et rechercher si le total ainsi obtenu atteint ce qu'aurait donné une série d'années ordinaires ; dans ce dernier cas seulement le fermier pourra être considéré comme indemnisé ; autrement le droit à une remise lui sera définitivement acquis. Cela va sans dire, ce qu'il faudra prendre en considération pour établir cette compensation, ce sera la quantité de fruits produite chaque année et non pas le prix plus ou moins considérable qui a pu en être retiré ; la perte d’une certaine fraction de la récolte suffit, en effet, au moins dans le système que nous croyons ètre celui du Code, pour justifier une réduction de loyers, indépendamment de la valeur de la parte qui subsiste ; la même règle doit s'appliquer lorsqu'il s’agit d'établir la compensation.

Sans insister davantage sur les détails d’application des art, 1769 et 1770, ce qui précède suffit pour établir que nous nous trouvons bien dans ces textes en présence d’une disposition exceptionnelle, motivée par des raisons propres au bail à ferme pour lequel elle est écrite, et non pas en face d’une application régulière des principes ordinaires concernant les risques en matière de louage.

| CG. Ces principes, il faut y revenir au contraire dans l'hypothèse opposée aux précédentes où, au lieu d’une privation de jouissance provenant d’un accident quelconque, le locataire aurait vu le fonds loué s’accroitre, et, par suite d’une alluvion, d’un atterrissement, devenir, pendant le bail, plus considérable qu'il ne l'était au moment du contrat. Le cas se présentera rarement sans doute, mais encore est-il qu’en présence du silence du Code sur ce point, il importe de déterminer dans quelle mesure la situation respective des parties contractantes pourra se trouver modifiée par un événement de ce genre ; il faut rechercher si le preneur aura le droit de jouir de l'accroissement survenu au fonds sans aucune augmentation de loyer.

A cet égard les opinions les plus diverses se sont fait jour.

Pour un système, il faudrait distinguer d’après les termes mêmes du bail: € Celui-ei est-il fait à raison de tant la mesure? » le preneur aura fe droit de jouir de l'accroissement survenu en payant le supplément de prix correspondant à Paugmentation de contenance dont il-profite; le loyer est-il au contraire fixé à un prix déterminé pour le tout? le locataire pourra profiter de Palluvion sans augmentation de prix, le bail étant fait pour limmeuble envisagé en bloc.

Cette doctrine est inacceptable en raison de l'in-

terprétation qu’elle donne à la volonté des paries contractantes.

L'indication de la contenance peut en effet avoir eu simplement pour but de garantir au pre— neur une superficie déterminée; en tout cas si elle a été destinée à fixer le prix au moment du contrat, rien ne prouve que le bailleur ait entendu pour cela accorder au locataire la jouissance de l’alluvion qui peut s’ajouter à l’immeuble; et en sens inverse, en louant le fonds pour un prix fixé en bloc, il n’est pas démontré que le locateur ait par cela même consenti à laisser le preneur profiter, sans supplément de prix, des accroissements

survenus au fonds.

D'après une autre théorie, il y aurait lieu à une augmentation de prix lorsque lalluvion serait 1m— portante, et il en serait différemment lorsqu'elle serait minime; théorie inadmissible, qui répudie tout principe en faisant dépendre la solution de la difficulté d’une question de fait dont on cherche vainement le fondement.

Il faut choisir, en effet, et accorder en principe au bailleur le droit de réclamer une augmentation de prix, ou bien lui refuser ce même droit.

Dans ce dernier sens les arguments suivants

ont été présentés:

L'alluvion s'ajoute lentement au fonds loué,

elle s'y incorpore peu à peu, elle en fait parte, et

Hire

il est impossible de l'en distinguer; elle ne constitue pas un fonds nouveau distinct de l’ancien, elle doit donc suivre le sort de ce dernier. On objecte que le bailleur n’a pas loué ce qui n'existait pas

encore : mais reste à savoir si les parties, en trai-

tant, n’ont pas pris en considération cette augmentation lente mais régulière du fonds et si elles n'ont pas traité en conséquence. D'ailleurs avec le

système opposé on arrive à ce résultat que le lo=

cataire ne pourra jouir de la chose louée qu'avec le consentement du baïlleur. Celui-ci pourra refuser de lui louer la partie nouvelle qui s’est ajoutée à Pimmouble, et le priver ainsi de l’avantage résultant du voisinage du cours d’eau; en tout cas il pourra en demander un prix supérieur, toute proportion gardée, à celui exigé pour le fonds originaire. Et cette conséquence, on ne saurait l’éviter en attribuant sur le nouveau fonds un droit de prélérencee quelconque au locataire, sous prétexte qu'il ne saurait être troublé dans sa jouissance; ce droit de préférence n’est en effet écrit nulle part. I faut donc accorder au preneur le droit de profiter de l’alluvion sans supplément de loyer, si l’on ne veut pas accorder au propriétaire le droit de disposer librement de ce qui vient s'ajouter à son terrain.

C'est on ce sens qu’il convient cependant, croyons-nous, de se prononcer, mais en faisant une distinction.

Au momentoù le contrat a été passé le fonds

— 379 — Mc loué s'accroissait-il régulièrement par alluvion ? les parties ont traité selon toute apparence en tenant compte de ce gain annuel de l'immeuble loné, de cet avantage spécial que lui procure chaque année, d’une manière à peu près constante, le voisinage du cours d’eau; le prix, de quelque manière qu'il soit fixé, a dû être établi en conséquence, et, sanf convention contraire, le fermier aura le droit de jouir, sans augmentation, de cette alluvion, laquelle n’estplus, à proprement parler, le résultat d’un cas fortuit; elle a été en effet tacitement comprise dans le bail.

Mais dans le cas contraire, si lPalluvion necommence à se former que pendant le cours du bail sans qu'il y ait eu lieu de la prévoir auparavant, il faut décider en ce qui la concerne comme le faisait Pothier : « Lelocataire n'a pasle droitde jouir de ce qui ne lui a pas été loué. »

Le bail avait pour objet un fonds déterminé, d’une contenance donnée, il ne portait pas sur ce qui a pu l'augmenter par la suite, sur cette partie nouvelle dont les contractants ne prévovaient pas l'accession ; le locataire n’y a donc aucun droit, Cela est d’évidence pour les atterrissements considérables qui peuvent se former parfois dans un laps de temps très court; cela n’est pas moins vrai pour l’alluvion proprement dite qui se forme d'une manière plus lente et plus régulière, mais dont la jouissance doit être soumise aux mêmes prin-

cipes.