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Au point de vue de l'équité cette solution se justifie d’ailleurs fort bien : le fermier dont le fonds se trouve diminué par cas fortuit, par l'érosion due au voisinage d’un fleuve, par exemple, a le droit de faire réduire ses loyers en proportion de la quantité enlevée ; n’est il pas juste qu’il subisse une augmentation sil veut jouir de ce qui ne lui a pas été loué, de ce fonds nouveau que le propriétaire sera libre d’ailleurs de ne pas lui concéder.

On objecte le trouble que ce système va permettre d'apporter à la jouisance du preneur ; mais c’est là une question distincte, à régler entre le fermier et le bailleur, et l'obligation de garantie qui pèse sur ce dernier l’'empéchera d’user du droit qui lui est reconnu d’une manière préjudiciable aux intérêts du locataire.

D. Il nous resterait à examiner à propos du bail un certain nombre de dispositions relatives aux risques renformées dans le Code.

Les unes onttrait à la manière dont le locataire se trouve libéré de son obligation d'entretenir la chose louée (art. 1754) ou même de son obligation de la restituer, principalement lorsqu'elle a péri par incendie. (Art. 1733.) Sur ces divers points le Code civil formule des décisions qui ne sont qu'une application des principes du droitcommun : il suflit de se référer aux explications données précédemment sur l'effet libératoire du cas lortuit,

et sur. la preuve qu’il comporte; les textes en question y ont trouvé leur commentaire.

D’autres sont relatives à la portée des clauses par lesquelles l’un des contractants se charge des cas fortuits (art. 1772, 1773). Elles formulent ce principe qu’en cette matière les conventions sont libres et doivent être interprétées d’après la volonté des parties en présence ; nous croyons par cela même pouvoir les passer sous silence, ayant eu précédemment l’occasion d'examiner le principe lui-même, et de signaler les applications qu'il y a lieu d’en faire, applications qui ne soulèvent aucune difficulté sérieuse dans le contrat de louage.

Bail à colonage partiaire.

Le bail à colonage partaire diffère du louage ordinaire principalement sous [0 rapport suivant : au lieu de consister en une somme d'argent, la redevance due pour la location consiste dans une portion des récoltes à provenir du fonds Joué, un quart, la moitié, etc.

Les principes qui viennent d'être exposés touchant le contrat de baïl ordinaire ne vont-ils pas par cela même se trouver modifiés ? et cette situation respective des contractants se partageant les produits du fonds n'aura-t-elle pas pour effet de rendre inutile et d’écarter l’application des

règles précédemment indiquées notamment en ce qui concerne l'indemnité due au fermier en cas de privation de jouissance ?

La loi du 18 juillet 1889 qui, dans notre droit, a organisé véritablement le bail à colonage partiaire, a résolu cette question en réglementant avec détail tout ce qui est relatif aux risques. Le Code civil lui-même ne contenait, en effet, au sujet de cette sorte de bail, qu'une seule disposition formulée incidemment dans l’art. 1771; il y réglait, relativement au propriétaire, les conséquences de la perte de la récolte survenue. Le législateur semblait ignorer les autres difficultés qui pouvaient s'élever, en tout cas il les passait sous silence, et par cela même les abandonnait aux controverses des interprètes.

Sous l’empire de la loi nouvelle les solutions applicables sont les suivantes :

Les choses comprises dans le bail viennentelles à périr en totalité par cas fortuit ? Le contrat est résilié de plein droit faute d'objet.

La perte est-elle partielle ? Le preneur peut, non pas demander une diminution de prix, ce qui serait un non-sens dans l'espèce, mais rélamer la résiliation du contrat (art. 8) conformément au principe précédemment rencontré dans l'art. 1722. Le preneur peut avoir, en effet, intérêt à jouir d’un fonds d’une certaine étendue, de bâtiments d’une certaine importance, condition indispensable pour Tui permettre de réaliser un bénéfice

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suffisamment rémunérateur ; la privation de jouissance qu'il lui faut subir légitime donc le droit de résiliation qui lui est accordé. A

Une innovation certaine, au contraire, et plus difficile à justifier est introduite en faveur du propriétaire :

Celui-ci est tenu de procurer et de garantir à son fermier la jouissance de la chose louée; il est tenu de pourvoir aux réparations nécessaires pour le mettre à même de continuer son exploitation ; et son obligation à cet égard cesse seulement en cas de perte totale ou partielle des choses louées qu’il n’est tenu ni de remplacer ni de rétablir. (Art. 3 et 8.) Jusque-là on peut soutenir que l’on se trouve dans les termes du droit commun, sauf peut-être une latitude plus grande laissée au bailleur de ne pas procéder aux réfections nécessaires pour remettre les lieux loués en état, réfections qui pourraient l’entrainer à des frais hors de proportion avec l'intérêt qu'il a à la continuation du bail.

Mais où l'innovation apparaît, c’est lorsque la loi accorde au locateur le droit de demander la résiliation du contrat lorsqu'une partie des choses louées a péri par cas fortuit. (Art. 8.) Que ce droit appartienne au fermier, on le comprend aisément, nous en avons indiqué la raison ; qu'il soit également concédé au propriétaire c’est ce qui se conçoit plus difficilement ; ce dernier n’a pas en effet les mêmes motifs de se plaindre si Pexploi-

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tation ne donne plus des résultats assez rémunérateurs ; en définitive il dépend de lui de remettre les choses en l’état et il sera bien obligé d'en venir là s’il veut retrouver le revenu qu'il retirait primitivement de son fonds. Quoi qu'il en soit, le texte est formel.

Lorsque la récolte périt en totalité ou pour une partie plus forte que la moitié, l'art. 9 de la loi de 1889 décide que le preneur n’a droit à aucune indemnité.

Cette solution qui a toujours été admise ei remonte jusqu'au droit romain ! est la conséquence même de la nature du bail dont il s’agit. Pour qu’il puisse y avoir lieu à une indemnité, c'est-à-dire à une remise de fermages, il faudrait que la redevance consistât en une somme fixe en principe ; consistant en une partie des fruits perçus, la règle n’a plus de raison de s'appliquer ; la perte qui atteint la récolte diminue d’autant le droit du propriétaire qui ne touche rien si tout a péri, et partage ainsi les bonnes et les mauvaises chances avec son fermier.

A vrai dire cependant les conséquences du préjudice éprouvé sont bien différentes pour Pun et pour autre. Le propriétaire, sauf le cas de perte totale recevra toujours quelque chose ; en tout cas il n'aura jamais rien à débourser. Le preneur au