BAS

en principe continuer à être versée, car elle constituait le prix de la chose qui lui avait été cédée.

Et d’autre part, en raison du caractère périodique de la redevance à laquelle il est tenu, comment ne pas considérer l’emphytéote comme un locataire, et ne pas lui accorder une remise totale ou partielle si le fonds dont il Jouit périt en tout ou en partie.

L'empereur Zénon fit cesser les discussions en décidant que l’emphytéose constituait un contrat ayant sa nature propre, et il régla la question des risques de la manière suivante {: Ja perte du fonds est-elle totale ? le canon cesse d’être dû par l’emphytéote qui ne peut plus jouir de l’objet de la concession ; la perte est-elle simplement partielle? le canon continue à être dû pour le tout, il est considéré comme une reconnaissance de la propriété du concédant ou de ses ayants cause, et non comme l'équivalent de la jouissance de l’immeublercéde?

Le contrat d’emphytéose passa dans notre ancien droit. Modifié souvent sous l'influence du régime féodal, il réussit cependant à se maintenir, surtout dans le Midi de la France, avec ses caracteres propres, et les principes romains concernant les risques y furent appliqués d’une manière générale. La perte totale était pour le bail-

INov., 120, 22 1, 2, 2. 3 3, Inst., De locat. conduct., 3, 24.

— 5% = leur qui cessait de pouvoir percevoir le canon ; la perte partielle était pour l'emphytéote dont la redevance n’était pas diminuée, puisqu'elle constituait surtout une reconnaissance du droit de propriété supérieur du bailleur *.

Toutefois il y avait une tendance à faire fléchir cette dernière règle lorsque la redevance payéc sous forme de canon était sensiblement proportionnelle au revenu du fonds. Elle était en pareil cas considérée comme l'équivalent de la jouissance procurée à l’emphytéote. Ilen était de même lors— que le canon n’était pas fixé en bloc pour la totalité de l'immeuble concédé, mais à raison de tant par arpent ou par perche; en semblable hypothèse une réduction du canon était possible en cas de perte partielle, le contrat d’emphytéose se rapprochant sensiblement dans l'espèce du bail proprement ditre.

Dans notre droit, le contrat d’emphytéose existe-t-il encore ?

L’'incertitude à cet égard provient, d’un côté de l'abolition des tenures féodales par les lois révolutionnaires, tenures au nombre desquelles on pourrait ranger l’emphytéose, et d'autre part du silence gardé sur ce contrat par le législateur moderne. En tout cas, et sans entrer dans les con-

4 TEE 09 INDESPEISSE, p. 192. — Lorser, Inst. cout, "1 4 ch 7 n8e0 Dexizarr, v° Emphytéose.