I. — Obligations du Propriétaire

Consentir à un cultivateur un bail en métairie, c'est s'obliger à lui livrer la jouissance d'un domaine pour qu'il l'exploite dans l'intérêt commun ; c'est contracter une obligation de faire.

Le propriétaire remet son fonds au colon pour que ce dernier le laboure et l'ensemence ; comme au cas de bail à ferme, il livre la détention (1).

Pour que cette obligation soit exécutée d'une façon complète, il faut qu'au moment de la mise en jouissance, la chose soit munie de tous les accessoires qui doivent l'accompagner, d'après la convention des parties, ou, d'après l'usage des lieux. Ainsi, a-t-il été décidé que la propriété serait louée cum instrumente, c'est-à-dire avec tous les outils nécessaires à son exploitation, le concédant ne sera libéré que, si tous les outils se trouvent sur ce fonds (2). Cette hypothèse était peu fréquente, le propriétaire livrant d'ordinaire au colon le fonds nu (3).

Le colon pouvait-il exiger, lors de son entrée en jouissance, que le domaine fut en bon état de réparations ? Rien ne nous autorise à le penser.

Il y a erreur sur la contenance. Le fermier s'aperçoit que son exploitation est de contenance moindre que celle indiquée au contrat, il lui est loisible d'exercer l'action conducti et de demander que le montant de sa redevance subisse une réduction corrélative. On ne saurait, au cas de colonage, argumenter par analogie : la quantité de fruits à laquelle prétend le propriétaire étant proportionnelle.

(1) Il est clair que le partiaire pas plus que le fermier n'acquiert de droit direct sur la chose louée : « non solet locatio dominium mutare,» loi 39, Digeste, Locati conducti, liv. XIX, tit. 2. Le preneur n'aura jamais qu'une action personnelle pour obtenir l'exécution du contrat.

(2) Loi 19, % 2, Digeste, Locati conducti, liv. XIX, tit. 2.

(3) Voir Développements historiques.

L'obligation de faire jouir le colon n'est pas parfaite par le seul fait de la mise en possession, elle doit se continuer pendant toute la durée de la concession (1).

Il est nécessaire que le colon jouisse paisiblement : partant le propriétaire doit s'abstenir de tout fait qui troublerait sa possession ; notamment, il ne peut l'expulser s'il satisfait à ses engagements (2).

En matière de location urbaine, la loi romaine admettait une dérogation à ce principe que l'on ne peut par le seul effet de sa volonté se délier de ses obligations. Il était permis de chasser de sa maison le lcrcataire qui l'occupait quand on voulait l'habiter ou la réparer. Il serait peut-être téméraire d'étendre à notre espèce cette exception.

Le propriétaire est responsable de son fait. A-t-il troublé la jouissance de son colon, il lui devra une indemnité égale au dommage éprouvé et au gain manqué. « Quanti ejus interfuerit, frui, in quo etiam lucrum continebitur » (3).

Il garantit le partiaire contre tous les troubles de droit. Ainsi, s'il vend le domaine ou en cède l'usufruit à un tiers, il sera tenu d'indemniser son colon, au cas où ce dernier serait expulsé par l'acquéreur ou le cessionnaire.

Il est hors de doute que l'acheteur peut chasser le fermier. « Emptorem fundi necesse non est stare colono cui prior dominus locavit » (4). Sera-t-il contraint de subir le bail à métairie ? Oui, disent les glossateurs dans leurs commentaires sur les lois « emptorem » et « si merces. » Ils s'expriment ainsi : « Colono partiario stare tenetur emptor et quilibet alius singularis successor, cum locatio non sit sed societas. »

Même dans le système des glossateurs l'argument n'a qu'une

(1) Loi 15, § 1. Digeste, liv. XIX, tit. 2.

(2) Loi 15, au Code, liv. IV, tit. 65.

(3) Loi 33, Digeste, liv. XIX, tit. 2.

(4) Loi 9, Code, liv. IV, tit. 65.

faible portée, car la mise en commun peut avoir porté uniquement sur la jouissance du fonds et non sur la propriété (1).

Le propriétaire est-il responsable des vices de la chose ? Nous argumenterons par analogie. S'il livre des tonneaux avariés et que le vin se gâte ou s'écoule, il indemnisera le preneur (qu'il ait ou non connu le vice) in ici quod interest (2).

Le propriétaire rembourse au fermier certaines dépenses. « Le fermier peut répéter les dépenses qu'il a faites, si elles concernent l'utilité personnelle du fonds » disaient nos vieux auteurs (3), « seulement, ajoutaient-ils, in quantum fundus pretiosor factus fuerit, eu égard au temps de l'expiration du bail. » C'est là une application de ce principe : que nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui, qu'on ne s'étonne point de rencontrer dans un contrat de bonne foi.

Les impenses nécessaires ou utiles qui augmentent la valeur du fonds donnent seules lieu à répétition : « si... aliquid necessario vel utiliter auxerit » (4). S'agit-il d'ouvrages inutiles, on ne peut que les enlever, et encore ne faut-il pas commettre de dégradations, et est-on tenu de remettre les lieux dans leur ancien état (5).

On est d'accord pour donner au fermier l'action conducti pour obtenir ce remboursement ; la majorité des interprètes lui accorde même le droit de retentio jusqu'à parfait payement : argumentant par analogie d'un texte relatif au commodat (6).

Si le domaine a été concédé à un colon partiaire il y a,

(1) Ne serait-il pas étonnant que le successeur à titre particulier du concédant fût tenu de conserver le partiaire au cas de vente, de concession d'usufruit, de legs, alors qu'il lui était loisible d'expulser le fermier ? La solution donnée par les glossateurs n'avait point passé dans la pratique des pays de droit écrit.

(2) Loi 19, § 1, Digeste, liv. XIX, tit. 2.

(3) Lacombe : Recueil de jurisprudence, p. 229 ; en ce sens Fachin liv. I, cap. 85.

(4) Loi 55, Digeste, liv. XIX, tit. 2.

(5) Loi 19, § 4, Digeste, liv. XIX, tit. 2.

(6) Loi 18, § 4, et loi LIX, Digeste, liv. XLVII, tit. 2.

d'après nous, un a fortiori qui s'impose. Le fermier dont les dépenses ont rendu le fonds plus productif a retiré seul pendant la durée de son bail le profit exclusif de cette augmentation de fertilité et cependant, son bail fini, le prix de ses travaux lui sera remboursé. Le colon a-t-il fait les mêmes dépenses, le dominus fundi, qui partageait les récoltes, en a profité : ne doit-on pas en conclure qu'à plus forte raison il devra rembourser le prix de ces travaux ? Le partiaire exercerait à cet effet l'action prœscriptis verbis, qui était, au moins dans le dernier état du droit (1), la sanction de tous les contrats innomés.