BAUX VERBAUX

Avant la loi du 23 août 1871, on décidait que les baux à colonage, comme ceux à ferme, n'étaient passibles du droit proportionnel établi par la loi du 22 frimaire, an VII, que lorsqu'ils avaient fait V objet d'un écrit (1).

(1) La loi du 22 frimaire an VII, a assujetti au droit proportionnel les transmissions d'usufruit (art. 4). D'autre part, elle a permis d'établir la jouissance à titre de ferme, de location ou d'engagement d'un immeuble

En 1871, afin d'assurer au Trésor une nouvelle source de revenus, on décida d'astreindre tous actes, même non consignes par écrit, contenant mutation de jouissance, à la double formalité de la déclaration et de V enregistrement.

A ne s'en tenir qu'aux règles générales du droit, les baux à colonage auraient dû être soumis, comme les baux à ferme, aux obligations nouvelles. Les uns et les autres comportent, en effet, une mutation de jouissance.

Sans doute, le preneur à colonage acquiert sur le domaine à lui concédé une jouissance moins intense; il exploite sous la direction du bailleur ; à certains points de vue, il n'est qu'un valet de labour. Toutefois, on ne saurait oublier que la détention de l'immeuble lui a été livrée, tant dans son intérêt personnel que dans celui du propriétaire et que, sur une portion des fruits qui naîtront du sol, il a un droit de propriété et non un simple droit de créance.

pour la demande et la poursuite du payement des droits de baux ou engagements non enregistrés, par les actes qui la feront connaître (art. 13).

On avait conclu de la combinaison de ces deux articles que les baux verbaux d'immeubles, conférant une jouissance immobilière, étaient sujets, comme les transmissions de propriétés, à l'enregistrement dans un délai légal.

Cette interprétation a prévalu jusqu'en l'an ix. A ce moment, la loi du 27 ventôse an ix, désirant faciliter le recouvrement du droit proportionnel sur les mutations verbales de propriété, a disposé par son article ix que les nouveaux possesseurs devaient, lors même qu'il n'existerait aucun titre écrit de la mutation de propriété ou d'usufruit, en acquitter les droits au moyen d'une déclaration souscrite dans les trois mois. On a immédiatement pensé que, puisqu'il avait fallu une loi pour atteindre les mutations verbales d'immeubles, c'est qu'elles n'étaient point antérieurement assujetties à l'impôt. Et, comme la loi de l'an ix était spéciale aux transmissions de propriétés et d'usufruit, on en a conclu que les transmissions de simple jouissance, ou les baux, demeuraient affranchis du droit et de la formalité de l'enregistrement, quand elles n'étaient pas constatées par écrit. Voyez Garnier : Répertoire de l'enregittrement, v° Bail, n° 2613. Cassation, 24 juin 1811. — Dalloz, n° 120 ; Championnière, 114; Laferrière : Droit public, II, 134; Déniante, 99.

Le bail à colonage produisant, par suite, une mutation de jouissance, devait être assimilé au bail à ferme au regard de la loi fiscale.

Cependant, le législateur, soit dans l'exposé des motifs, soit dans le rapport de la Commission, a déclaré formellement que l'article 11 ne le concernait point ; il a proclamé que ce contrat était une association, par suite qu'il était et devait être traité comme tel (1).

Cette affirmation était d'autant plus surprenante qu'on avait toujours jusque là perçu sur les baux à colonage le droit proportionnel de bail et jamais le droit fixe de société.

Quoi qu'il en soit, en présence d'une intention aussi nettement manifestée, l'hésitation n'est point possible. Les baux partiaires sont dispensés des formalités nouvelles ; s'ils n'ont point fait l'objet d'un acte notarié ou sous signatures privées, il est inutile de les déclarer.

Lorsqu'il est verbal, le colonage est considéré par la loi fiscale comme une association (2) ; il serait, au contraire, traité comme un louage s'il était écrit.

Est-ce là le résultat d'une heureuse méprise? On l'a prétendu. Il est plus raisonnable de décider que le législateur a cédé à la préoccupation de favoriser les exploitations agricoles à mi-fruits. Le bénéfice qu'il accordait aux propriétaires loueurs d'appartements meublés (3), pouvait-il le refuser à l'agriculteur qui exploite sa terre à l'aide de colons.

(1) Voyez : Exposé des motifs, n° 14, in fine. Dalloz : Répertoire périodique, (1871 . 4. 55) ; Rapport de la Commission du budget, n° 27, in fine : (D. P. 1871. 4. 59) ; Instruction de l'Administration de l'Enregistrement, § 5, n" 1. (D. P. 1871. 3. 51.)

(2) Les sociétés tacites ou de fait dont l'existence n'est pas constatée par un acte enregistré, bien que reconnues par les parties, sont considérées par le Trésor comme constituant un simple acte d'indivision.

• (3) Ceux qui prennent en location, du propriétaire lui-même, des appartements meublés, ne sont pas considérés, au regard de la loi fiscale, comme des locataires. C'est dans l'intérêt du propriétaire que cette déro-

Qu;e faut-il décider lorsque, en outre d'une portion des fruits, le bailleur exige du preneur soit de l'argent, soit une quantité fixe de denrées?

Le preneur s'oblige à payer annuellement une somme d'argent à titre de loyer, de belle-main, d'intérêt du cheptel, ou bien il promet du lait, du beurre, des œufs, des volailles, des pommes de terre... Le contrat qui contient de telles clauses doit-il être déclaré pour partie ? La loi du 23 août 1871 est-elle partiellement applicable aux contrats de colonage ?

En pratique, la solution affirmative tend à prévaloir (1). Cette solution nous semble contraire au bon sens et, ce qui est plus grave, judiciairement parlant, à la. loi.

On a pris pour point de départ une solution donnée, le 20 janvier 1873, par l'Administration centrale, solution dont on a méconnu la portée exacte (2). Le contrat sur lequel on avait à statuer n'était pas, en réalité, un contrat de colonage. La redevance proportionnelle était de 25 francs, la redevance fixe dépassait 500 francs ; la première n'était que l'accessoire de la

gation aux règles ordinaires a été votée. Voyez Discussion de la loi et Expose des motifs dans l'Officiel.

Voyez aussi : Répertoire périodique de l'Enregistrement, n° 3360, p. 551 et 552 ; Garnier : Répertoire de l'Enregistrement, n° 2635.

(1) En 1887 il a été dressé de ce chef, dans Saône-et-Loire notamment, un nombre considérable de contraventions. Dans d'autres départements, la même prétention aurait été antérieurement émise par l'Administration. Ceux contre lesquels ces contraventions ont été relevées se sont soumis afin d'obtenir la remise des amendes encourues ; de 62 fr. 50, ces amendes étaient réduites à 6 fr. 25. Il est regrettable que les intéressés ne se soient pas syndiqués pour soutenir la lutte et faire condamner une théorie manifestement antijuridique et antirationnelle.

(2) L'Administration de l'Enregistrement, le 20 janvier 1873, avait décidé que le bail à portion de fruits d'un domaine pour trois, six ou neuf ans, moyennant un droit de cour de 100 fr. pour la jouissance des bâtiments de la ferme, 100 doubles décalitres de froment, 100 doubles décalitres d'avoine, 50 doubles décalitres d'orge, une part dans les cheptels et menus suffrages évaluée à 25 fr. par an, est passible :

1° Du droit fixe gradué sur la valeur à déclarer pour durée do trois ans seulement, de la jouissance des immeubles autres que les bâtiments con-

seconde. L'acte à enregistrer était un bail à ferme (1). On n'avait pas à se préoccuper de la qualification inexacte que lui avaient donnée les parties.

Supposons, au contraire, que la portion de fruits à laquelle le propriétaire a droit vaille quatre mille francs, et que. le montant des redevances accessoires soit de quatre cents francs seulement (2).

La première question qui se pose est celle-ci : y a-t-il dans cette hypothèse coexistence du coloriage et du fermage ? y a-t-il deux contrats ? n'y en a-t-il qu'un seul ?

En effet, si ces prestations accessoires sont une dépendance intime du contrat principal, si elles en sont partie intégrante, si la qualification de colonage ne s'applique pas à la plus importante des conventions intervenues, mais à l'ensemble d'entre elles, si, en un mot, Y ensemble ne forme qu\in tout, qu'un contrat unique, ce contrat échappant aux formalités nouvelles, l'opinion que nous avons adoptée s'impose.

Pour justifier la théorie admise par elle, l'administration de l'enregistrement nous dit : cette somme d'argent, promise par le colon, représente le loyer des bâtiments.

sidérés comme loués, de la jouissance du cheptel et de la valeur du travail du colon.

2° Du droit de bail pour trois ans sur la jouissance de 100 fr. payés pour la jouissance des bâtiments de la ferme et sur la valeur des redevances fixes qui n'ont pas le caractère d'un partage de fruits. Voyez Garnier : Répertoire de l'Enregistrement, n° 2625 ; Dalloz : Répertoire périodique (1873. 5. 201.)

(1) Il faut remarquer, d'autre part, qu'il s'agissait d'un bail écrit et que la seule question était de savoir si ces redevances devaient être frappées du droit fixe ou du droit proportionnel.

(2) Si cette somme était inférieure àlOOfr., la question ne se poserait pas. En ed"et, le 5e alinéa de l'art. 11 est ainsi conçu :

» Ne sont pas assujetties à la déclaration, les locations verbales ne dépassant pas trois ans et dont le prix annuel n'excède pas 100 francs. Toutefois si le même bailleur a consenti plusieurs locations verbales de cette catégorie, mais dont le prix cumulé excède 100 fr. annuellement, ; il sera tenu d'en faire la déclaration et d'acquitter personnellement et sans recours les droits d'enregistrement. »

C'est là une erreur absolue. Les bâtiments servent à assurer la production, ils deviennent ainsi une dépendance intime du colonage.

Ce n'est pas tant dans son intérêt que dans celui de l'exploitation, que le cultivateur habite la métairie. La preuve, c'est qu'on peut le contraindre à y résider, s'il refuse de le faire ; tout au moins, il y aurait, incontestablement, là, une cause de résiliation du bail pour inexécution des conditions, et cela quand bien même il n'y aurait dans le contrat aucune clause y relative.

D'autre part, si cette prestation représentait le loyer, elle devrait être proportionnelle à la grandeur et à la commodité des constructions ; or, il n'en est presque jamais ainsi.

Représente-t-elle le loyer du jardin, le loyer des quelques ares de terre consacrés à la culture des légumes dont le métayer fera sa nourriture ? Il serait plus téméraire encore de le prétendre.

Ces redevances, en, apparence fixes, représentent exclusivement V écart qui existe entre les quantités de travail exigées par des domaines différents pour obtenir une même somme de produits (1). Leur but est d'établir, dans toute exploitation

(1) La généralisation du partage par égales portions eût été impossible comme nous le démontrerons dans la partie économique de cette étude, si Ton n'avait pas adopté ce tempérament; pour chaque domaine, il aurait fallu une proportion distincte ; proportion variant suivant la fertilité du fonds, sa situation, et sa composition ;. proportion subordonnée à des commodités et des inconvénients de toute nature, et provenant de mille causes diverses.

Pratiquer le colonage sous une forme unique, le métayage, admettre a priori que la moitié des productions formerait la rémunération du capital, que l'autre moitié serait celle du travail, décider qu'on ne tiendrait compte d'aucune considération locale, c'eût été absurde, si l'on avait créé aussitôt une sorte de contre poids destiné à rétablir l'équilibre tantôt sur l'un, tantôt sur l'autre des plateaux de la balance. On admit que, suivant les cas, ou le propriétaire ou le métayer, aurait droit à une soulle en argent.

par métayers, la proportionnalité entre la rémunération et l'effort.

Ce qui caractérise le bail à ferme, c'est la fixité des redevances, ce qui caractérise le bail à colonage c'est au contraire leur proportionnalité.

Les stipulations accessoires dont s'agit , n'ayant qu'un effet, maintenir cette proportionnalité, il est absurde de soutenir que, pour partie, elles constituent par cela même un contrat de fermage.

Nous ne saurions assez le répéter, ces stipulations sont le contre-poids obligé de tout bail à métairie. Mathématiquement (1), on ne comprendrait pas un tel bail, sans une soulte, soit au profit de l'un des contractants, soit au profit de l'autre ; donc ces stipulations en font partie intégrante. Le législateur en affranchissant ce contrat des obligations nouvelles, l'en a affranchi dans toutes ses parties.

Au surplus, ce que le législateur a voulu, ce n'est pas tant assurer au propriétaire un léger bénéfice pécuniaire que le dispenser de formalités plus ou moins minutieuses La théorie de l'administration de l'enregistrement va donc dire ctement contre le vœu de la loi.