BAUX ÉCRITS
Les baux à métairie étaient assujettis par la loi du 22 frimaire an vu (2), à la formalité de l'enregistrement et au payement d'un droit proportionnel, lorsqu'ils avaient fait l'objet
(1) Il est clair que, en pratique, lorsque cette soulte sera peu élevée, lorsqu'elle se rapprochera de la limite, on en fera abstraction pour plus de simplicité.
(2) Art. 15. « La valeur de la propriété, de l'usufruit et de la jouissance des immeubles est déterminée pour la liquidation et le payement du droit proportionnel ainsi qu'il suit, savoir : Pour les baux à ferme ou à loyer,
d'actes notariés ou sous signatures privées. Us étaient assimilés aux baux à ferme.
Nous nous proposons d'examiner les questions suivantes : Quel est le quantum de ce droit ? où, et dans quel délai ces actes doivent-ils être enregistrés ? A qui incombe le payement des frais d'enregistrement ?
[ IJ — Quantum du droit.
Le calcul de ce droit se fait en tenant compte de trois éléments :
I" — Il faut d'abord établir quel est le bénéfice que le propriétaire retirera de l'exploitation. Ce bénéfice ne se compose pas seulement de la quote-part de récoltes à laquelle il aura droit ; mais aussi de tous les profits accessoires qui lui échéeront. .
On devra déterminer la quantité moyenne de fruits qu'il recevra chaque année, et en apprécier la valeur d'après le taux commun des mercuriales des trois dernières années. A ce premier chiffre, on ajoutera la moitié du produit net de la vente des bestiaux, et le montant des prestations coloniques accessoires.
les sous-baux, cessions et subrogations de baux, par le prix annuel exprimé, en y ajoutant les charges imposées au preneur.
« Si le bail est stipulé payable en nature, il en sera fait une évaluation d'après les dernières mercuriales du canton de la situation des biens,, à la date de l'acte, à l'appui duquel, il sera rapporté un extrait certifié des mercuriales.
« Il en sera de même des baux à portions de fruits pour la part revenant au bailleur, dont la qualité sera préalablement déclarée et sur la valeur de laquelle le droit d'enregistrement sera perçu. S'il s'agit d'objets dont la valeur ne puisse être constatée par les mercuriales, les parties en feront une déclaration estimative. »
En pratique, l'administration de l'enregistrement s'en rapporte aux déclarations estimatives faites par les parties (1) ; elle ne les contrôle que lorsque les évaluations lui semblent notoirement inexactes.
IL — Le revenu de la métairie doit être multiplié par le nombre d'années que doit durer le bail ; par vingt-cinq si la durée est illimitée, par douze et demie si le bail est à vie (2).
(1) Voyez Arrêt de cassation, du 9 mars 1826.
(2) Loi du 22 frimaire an vu, art. 15, modifiée en ce qui concerne les immeubles ruraux, par la loi du 21 juin 1875, art. 2.
On trouve fréquemment dans la région lyonnaise des contrats de mariage contenant des clauses plus ou moins analogues à celles-ci : ' Les parents ont donné à leur fille une portion de leurs biens immobiliers, le quart par exemple, ils ont en outre stipulé :
« Qu'à partir de la célébration du mariage dont s'agit, jusqu'au 11 novembre qui suivra le décès du survivant des donateurs, et ce à titre de société civile, le futur époux devra cultiver tous les immeubles et parts indivises d'immeubles ci-dessus désignés restant aux donateurs.
« Le futur époux sera chargé de tous frais de culture, entretien d'outils et impôts à payer sur lesdits immeubles. Il occupera seul tous les bâtiments d'habitation et d'exploitation situés à ...
« Les grosses réparations qui deviendraient nécessaires à ces derniers bâtiments seront supportées dans les proportions de droit, soit 1/4 par le futur époux et les 3/4 par les donateurs ; tous les charrois de matériaux nécessaires à ces réparations seront faites par le futur époux.
« Toutes les récoltes en vin, blé, pommes de terre, légumes et fruits à provenir dudit domaine seront partagés entre les deux donateurs et leur gendre dans la proportion d'un quart aux premiers et de trois quarts au second.
« Le quart revenant aux donateurs leur sera rendu à leur domicile
par les soins et aux frais du futur époux.
« Ce dernier leur remettra en outre chaque année pour leur part des produits de la basse cour 26 k. de beurre, soit 500 grammes par semaine, quatre douzaines d'œufs, douze volailles et six douzaines de fromages »
Quel droit d'enregistrement est dû pour un tel contrat ?
Ce contrat contient la donation du quart des immeubles, et la concession à colonage des trois autres quarts. Pour le premier quart on payera
III. — Le produit ainsi obtenu est multiplié par 0,002. La loi du 16 juin 1824, qui nous régit aujourd'hui, a en effet fixé le droit proportionnel à vingt centimes par cent francs, sur le prix cumulé de toutes les années (1).
Ce droit était autrefois plus élevé : d'après la loi du 22 frimaire an vu, il était de un franc par cent francs sur le prix des deux premières années, et de vingt-cinq centimes pour cent francs sur le prix accumulé de toutes les autres. La loi du 27 ventôse an ix, l'avait réduit à soixante-quinze centimes par cent francs sur les deux premières années, et à vingt centimes par cent francs sur le montant déboutes les autres.
A ce droit, ainsi calculé, il faut ajouter les décimes créés par les lois de finances. Le nombre de ceux-ci a subi des variations. La loi du 23 août avait créé un double décime. Depuis la loi du 31 décembre. 1873, il faut ajouter au principal deux décimes et demi.
Les conventions de colonage pourront accidentellement donner lieu au payement d'autres droits d'enregistrement. Si le preneur a dû fournir caution, il sera dû de ce chef un droit qui est de dix centimes par cent francs (2).
Si le bail est fait pour une durée de plus de dix-huit années, il faudra le faire transcrire et, par suite, le droit sera augmenté de 1 1/2 pour cent (3).
le droit qui frappe les transmissions à titre gratuit, pour les trois autres le droit qui frappe le bail à colonage à vie. C'est à tort que l'administration de l'enregistrement voit là un acte de société et le frappe comme tel.
(1) Article 1er : Les baux à ferme ou à loyer des biens meubles ou immeubles, les baux de pâturage et nourriture d'animaux, les baux à cheptel ou reconnaissances de bestiaux, et les baux ou conventions pour nourriture de personnes, lorsque la durée sera limitée, ne seront désormais soumis qu'au droit de vingt centimes par cent francs sur le prix cumulé de toutes les années. Le droit de cautionnement de ces baux sera de moitié de celui fixé par le présent article.
(2) Loi du 16 juin 1824, art. 1".
(3) Loi du 28 avril 1816, art. 51, et loi des 23-26 mars 1835, art. 4.
Est-on obligé de payer immédiatement la totalité des droits d'enregistrement, ou peut-on, conformément à l'article 11 de la loi du 23 août 1871, requérir un fractionnement du droit en autant de payements égaux qu'il y a de périodes triennales dans la durée du bail ? Nous ne croyons pas qu'on puisse invoquer, en notre espèce, la disposition de l'article 11, puisqu'il est constant que cet article ne traite pas des conventions de colonage.
Nous devons dire quelques mots d'une controverse célèbre, qui est aujourd'hui définitivement tranchée.
L'Administration de l'enregistrement, s'autorisant des paroles dites à l'occasion de la loi de 1871, voulut appliquer aux baux partiaires écrits, et par suite soumis à l'enregistrement, non plus le droit proportionnel mis à leur charge par la loi de frimaire an vu, mais le droit fixe, transformé en droit gradué par la loi du 28 février 1872, applicable aux actes de sociétés (1).
De là, des réclamations d'autant plus vives, que ce droit gradué était souvent plus onéreux que l'ancien droit proportionnel (2).
Dans son jugement du 12 août 1873, le Tribunal de Brives
— - (1) Solutions du 20 janvier et du 12 avril 1873.
(2) Le droit gradué est de 5 fr. pour 5000 fr. et au-dessous ; de 10 fr., de 5,000 à 10,000, etc. Il est calculé sur le montant total des apports mobiliers et immobiliers dos associés, déduction faite du passif. Le droit proportionnel est de 20 centimes par 100 francs sur le prix annuel du bail ou la part de fruits revenant au bailleur. Les décimes sont les mêmes.
L'espèce suivante fera aisément comprendre les différences. Supposons un bail sous seing privé, fait pour cinq ans. Supposons que la valeur annuelle de la moitié des fruits revenant au bailleur soit de 862 fr. 30. Le receveur a perçu pour un droit de 0,20 sur 862,30 x 5 = 8,62 ; pour le double décime, 1,73. Total, 10 fr. 37. L'administration, appliquant le droit gradué, estime l'apport du propriétaire à 862,30 x 5 = 4,311,50, l'apport du colon sous la forme de travail au même chiffre : total, 8,623 fr. Le droit gradué est de 10 fr., décimes, 2 fr. ; en tout, 12 fr. (A cette époque le demi-décime supplémentaire n'existait pas encore.)
donna raison à l'Administration de l'enregistrement (1) et décida que les opinions émises par le Gouvernement et par la Commission, lors de la confection des lois du 23 août 1871 et du 28 février 1872, modifiaient en quelque sorte l'article 15 de la loi de frimaire an vu.
La Cour de cassation, par arrêt du 8 février 1875 (2), cassa le jugement du Tribunal de Brives et condamna la nouvelle pratique de l'Administration de l'enregistrement.
(1) Le tribunal statuait en ces termes : « Attendu que le demandeur invoque l'article 15 de la loi du 22 frimaire an tu, qui soumet expressément les baux à moitié fruits à un droit proportionnel de 20 cent, par 100 fr. — Mais, attendu que l'article 15 de la loi du 22 frimaire an vu, a été forcément modifié par les dispositions des lois des 23 août 1871 et 28 février 1872, relatives à l'enregistrement des baux; qu'il résulte, en effet, des travaux préparatoires et des discussions législatives que le bail à colonage est considéré, en doctrine et en jurisprudence, pour l'application de la loi fiscale, comme une association entre le propriétaire et le colon ; qu'à ce titre, il rentre dans la catégorie des associations passibles, quand il y a un acte écrit, d'un droit fixe et gradué; que, par suite, il a été fait une juste application des articles 1 et 2 de la loi du 28 février 1872.
(2) La Cour. — Vu les articles : 15 n° 1, de la loi du 22 frimaire an vu, 1er de la loi du 16 juin 1824, 1 et 2 de celle du 28 février 1872 ; — Attendu que si des divergences ont pu se produire au point de vue du droit civil, sur le caractère propre du bail à colonage, ou à portion de fruits, spécialement sur le point de savoir si la convention constitue un véritable bail à ferme ou une sorte d'association entre le propriétaire et le colon, ces mêmes divergences ne sauraient exister en droit fiscal ; qu'en effet, aux termes des dispositions précises et positives, le bail à colonage ou à portion de fruits rentre pour la perception du droit d'enregistrement dans la catégorie des baux à ferme ou baux ordinaires, et, en conséquence, est soumis au tarif de 0 fr. 20 pour 100 francs, sur les bases déterminées par l'article 1er de la loi du 16 juin 1824 ; — que cela résulte nettement du n° 1 de l'article 15 de la loi du 22 frimaire an vu, lequel, posant la règle de liquidation du droit proportionnel précisément en ce qui concerne les baux à ferme ou à loyer en général, mentionne expressément le bail à portion de fruits, en prescrivant de percevoir le droit d'enregistrement sur la part de fruits revenant au bailleur ; qu'en présence de ces dispositions auxquelles il n'a été dérogé par aucune des lois survenues depuis sur l'enregistrement, il n'est pas possible de considérer les baux de l'espèce pour l'application de la loi fiscale, comme partici-
Le système du Tribunal de Brives était peu juridique. Les lois des 23 août 1871 et 28 février 1872 ne pouvaient avoir modifié l'état de choses établi par la loi de frimaire, puisqu'elles ne traitaient pas du colonage. D'autre part, ni l'une ni l'autre ne renfermaient de dispositions incompatibles ou inconciliables avec l'ancien tarif des baux. Or, il est de principe qu'une loi n'est abrogée que lorsque le législateur a exprimé sur ce point sa volonté expresse, ou qu'il a édicté des dispositions contraires.
Sans doute, le Gouvernement, et après lui la Commission du budget, avaient affirmé qu'au regard de la loi fiscale, le métayage était une association ; sans doute, cette affirmation, manifestement inexacte, avait été reproduite lors de la discussion de la loi devant l'Assemblée Nationale ; mais ces considérations ne pouvaient suffire. Il est un principe constant, c'est qu'on n'abroge pas une loi par de simples déclarations faites dans des exposés de motifs, ou dans des rapports parlementaires (1). 11 faut que cette abrogation soit prononcée par une loi postérieure.
pant en une manière quelconque du contrat de société ; — qu'à la vérité, le jugement attaqué s'appuie, pour décider le contraire, sur quelques incidents de la discussion de la loi du 23 août 1871, et spécialement sur les affirmations produites à propos des articles 11 et suivants de la dite loi ; mais que ces affirmations, émises à propos de dispositions ayant pour objet d'atteindre les locations verbales, n'ont pu, en tout cas, avoir pour objet de changer soit la quotité, soit la nature des droits établis par les lois préexistantes sur les baux en général. Qu'il suit de là qu'en décidant que le droit fixe établi sur les actes de société, et, converti en droit gradué par la loi du 28 février 1872, avait été justement appliqué au bail à colonage constaté par l'acte du 25 octobre 1872, et en rejetant, en conséquence, la demande en restitution formée le 24 avril 1873, le jugement attaqué a faussement appliqué les articles 1 et 2 de la dite loi, et expressément violé les articles 15, n° 1 de la loi du 22 frimaire an vu, et 1er de celle du 16 juin 1824 : casse, etc. — Du 8 février 1875, — ch. civ. MM. Mercier, prés., Pont, rapp., Blanche, 1er av. gén. (concl. conf.), Massénat-Deroche et Monterd-Martin, av. (Sirey, 75. 1. 182).
(1) La Chambre des requêtes avait décidé ce point, en matière fiscale, par arrêt du 26 novembre 1873. V. Réquisitoire de l'avocat général.
