PERTE TOTALE DE LA CHOSE PAR CAS FORTUIT

Le bail prendra fin si la métairie concédée périt (1). Le contrat, n'ayant plus d'objet, cesse d'exister.

Les cas de perte totale sont assez rares. On peut cependaut citer les hypothèses suivantes : La métairie a été expropriée pour cause d'utilité publique ; elle a été submergée par suite d'un affaissement subit de la côte ; ou bien encore, les

(1) Voyez Code civil, art. 1234 et 1302.

terrains concédés sont des vignobles détruits par le phylloxéra (1).

La perte n'est-elle que partielle, le contrat subsistera. Nous croyons qu'il n'y aura pas lieu d'appliquer l'article 1722, suivant lequel le fermier peut, selon les circonstances, demander, ou une diminution de prix, ou la résiliation môme du bail (2).

La situation du colon est toute différente de celle du fermier. Tout amoindrissement de la métairie a pour conséquence une diminution de récolte, et partant un amoindrissement de part lors du partage; le revenu du propriétaire et le bénéfice du colon décroîtront suivant la même proportion. La perte partielle causera à l'un et à l'autre un préjudice identique. Ce préjudice serait tout entier supporté par le fermier, au cas de bail à ferme; il ne jouirait plus que d'une portion du domaine, et cependant, il devrait payer le prix total.

Nous ne voyons aucune bonne raison d'étendre à une espèce toute différente une règle édictée pour les baux à ferme.

Au reste, si la perte partielle doit être une cause de résiliation du contrat de colonage, on ne comprendrait pas que le colon pût seul en profiter. Le propriétaire dont la ferme est à moitié détruite et qui en touche cependant le fermage intégral n'a

(1) D'après un jugement du tribunal de Marseille et un arrêt de la cour d'Aix, la destruction des vignobles par le phylloxéra peut être considérée comme une perte totale de la chose louée, entraînant la résiliation du bail, alors même que le preneur aurait pris à sa charge la destruction des récoltes par cas fortuits et imprévus. Trib. de Marseille, 29 août 1873, (S. 74. 2. 154), Aix, 27 mai 1875, (S. 75. 2, 147.)

(2) Nous croyons que le propriétaire de métairie, pas plus que le propriétaire de ferme, n'est obligé de reconstruire et cela même dans le cas où le bailleur serait indemnisé, soit par une compagnie d'assurances, au cas d'incendie, soit par l'Etat, au cas d'expropriation, du dommage que la destruction lui cause. L'assurance, dont les primes sont payées par le propriétaire, est un contrat à côté du contrat de bail, étranger au preneur, et dont celui-ci ne peut se prévaloir pour aggraver les obligations dont le bailleur est tenu vis-à-vis de lui.

Au cas d'expropriation, la question est controversée; Voyez Guillouard, I, p. 412. Voyez Aubry et Rau, IV, § 366.

aucun intérêt à demander la résolution du contrat. Il n'en est pas de môme du propriétaire de métairie.

Souvent celui-ci a intérêt à demander la résiliation. Il peut se faire qu'un bailleur dont les bâtiments ruraux seraient détruits, par exemple, n'ait pas les moyens de les reconstruire. Il ne peut pas demander au preneur de contribuer à cette reconstruction. Comment fera-t-il pour y parvenir si on ne lui laisse la libre disposition de ce qui lui reste ? Dans ces conditions, comment le contrat peut-il continuer d'une manière utile? (1) La perte partielle d'une partie du sol peut avoir les mômes résultats. L'exploitation devenue trop exiguë n'est parfois plus lucrative et le propriétaire a avantage à mettre fin au bail, soit afin de vendre ses terres, soit afin de les ajouter au domaine qu'il possède tout à côté.

Il serait étrange, au cas de perte partielle, 'd'accorder à l'une des parties le droit de demander la résiliation du contrat et de le refuser à l'autre. Le Sénat l'a fort bien compris. L'article 8 du projet voté le 18 juin 1880 décide que, si les objets compris au bail à métairie ne sont détruits qu'en partie, le bailleur et le preneur peuvent demander la résiliation du bail (2).

Tant que ce projet ne sera pas devenu une loi, nous estimons que la perte partielle des objets compris au bail à colonage, ne sera pas une cause de résiliation. L'art. 1771 fournit un puissant argument d'analogie.

Cela, au reste, ne pourra guère entraîner de conséquences

(1) Voyez Amendement de M. le sénateur Laborde : Officiel, iôjuin 1880. p. 6548.

(2) Dans le nouveau projet de loi, un amendement, voté sur la demande de M. Lucien Brun, prévoit le cas où, ayant fait des dépenses et des améliorations sur la métairie, le maître serait, en cas de perte partielle, tenté de demander la résiliation du bail pour profiter seul des bénéfices avenir sur lesquels le métayer a le droit de compter pour une part. Cet amendement permet au juge, dans le cas où le bailleur demande la résiliation, d'allouer au premier une indemnité représentant le profit qu'il aurait pu retirer pendant la durée de son bail.

Voyez art. 8, § 3, du projet de loi voté par le Sénat, le 18 juin 1880.

fâcheuses, si, comme nous le croyons, tous les baux à métairie, dont la durée n'a pas été déterminée par les parties, sont annuels.

§ II