RESOLUTION DU DROIT DU CONCEDANT

Le propriétaire vend sa métairie, ou il en est évincé ; que devient le bail contracté par lui ?

1° Vente. — Qu'arrive-t-il en cas de vente du domaine? Le contrat de métayage va-t-il prendre fin par le seul effet de la volonté de l'acheteur ; celui-ci pourra-t-il, dans tous les cas, expulser le métayer? Non. Il n'a ce droit que si le bail qu'on lui oppose n'a pas acquis date certaine avant l'acte qui l'a rendu propriétaire; ou, quand môme le bail aurait date certain* > si le bailleur avait stipulé qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait faire cesser le bail.

Dans le premier cas, le métayer aura un recours contre le bailleur pour cause d'éviction. Quant à l'acheteur, il n'est tenu d'aucune indemnité. Il ne pourra, toutefois, expulser le colon qu'à l'expiration de l'année culturale en cours et devra lui donner congé dans les délais usuels. Le métayer sera censé exploiter le domaine en vertu d'un bail verbal sans durée déterminée, et partant annuel.

(1) Voyez Loi du 25 mai 1838, sur les Justices de paix, art. 3.

Il est clair que si le métayer exploitait le domaine au jour de la vente, c'était en vertu d'un bail écrit, ou d'un bail verbal. L'acquéreur prétendant qu'il n'existe aucun bail écrit, on doit admettre l'existence d'un bail verbal , aux conditions usuelles.

Le bailleur avait-il stipulé qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait faire cesser le bail? Ce dernier pourra user du bénéfice de cette clause; dans ce cas, il devra prévenir le métayer aux époques d'usage (1).

Le nouvel acheteur devra- t-il indemniser le métayer? Il devrait au fermier le tiers du prix du bail pour tout le temps restant à courir; il devrait au locataire une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie. A quelle indemnité le métayer pourra-t-il prétendre ?

Il nous semble que le métayer qui, par bail, s'est obligé, au cas de vente, à quitter la métairie, sans stipuler de dommagesintérêts, si tel était le bon plaisir de l'acquéreur, ne pourra

(1) L'article 1748 décide que l'acquéreur qui veut user de la faculté, réservée par le bail, d'expulser le fermier ou locataire, en cas de vente, est, en outre, tenu d'avertir le locataire, ai temps d'avance usité dans le lieu pour les congés.

Il doit avertir le fermier de biens ruraux, au moins un an à l'avance .

Pour toutes les locations il n'y a pas une règle unique. Le congé doit être signifié au locataire quelques mois d'avance ; au fermier, un an d'avance. Le colon sera-t-il assimilé au locataire ou au fermier ? Nos adversaires sont fort embarrassés de formuler sur ce point une opinion et lui trouver un point d'appui. Nous estimons que le propriétaire devra prévenir aux époques d'usage.

Cette solution est la plus conforme à la pratique journalière et au bon sens. C'est la solution du droit commun.

Le Sénat l'a formellement reconnu en 1880. L'art. 7 du projet voté par lui est ainsi conçu :

« S'il a été convenu qu'en cas de vente, l'acquéreur pourrait résilier, cette résiliation ne peut avoir lieu qu'à la charge par l'acquéreur de donner congé suivant l'usage des lieux, o

Cette disposition est fort sage.

prétendre à aucune indemnité. Les articles 1744, 1745, 1746, contenant des dispositions exceptionnelles, ne sauraient être étendus à des hypothèses autres que celles pour lesquelles ils ont été édictés (1).

La vente était-elle faite avec facilité de rachat ? Le contrat de colonage subsistera tant que dureront les délais fixés pour le réméré. Jusqu'à leur expiration, la vente n'aura qu'un caractère provisoire (art. 1659).

2° Eviction. — Le bailleur est évincé. Son titre de propriété est rescindé ou annulé.

Le bailleur, héritier apparent ou possesseur de bonne ou de mauvaise foi, a fait un bail ; puis, l'héritier véritable ou le propriétaire se présente et évince le bailleur ; d'après l'opinion générale (2), si l'héritier apparent et le preneur ont été de bonne foi, le bail par eux consenti devra être respecté, pourvu qu'il n'excède pas les bornes dans lesquelles il reste un acte d'administration, c'est-à-dire, la durée de neuf années. A l'appui de cette opinion, on peut invoquer les articles 1429 et 1430 qui traitent de tous les baux, aussi bien des baux à métairie que des baux à ferme. Au contraire, si le possesseur évincé était de mauvaise foi, le bail qu'il aurait consenti tomberait avec son propre titre.

La résolution du titre du bailleur ne fera pas non plus en principe tomber le bail consenti par lui, si son titre lui donnait le droit de passer un bail et pouvait, au regard des tiers, le faire considérer comme le représentant de la chose louée (3).

(1) Dans le nouveau projet, le métayer ne sera indemnisé que de ses impenses extraordinaires. Art. 7, 2e paragraphe :

« Dans ce cas, comme dans celui qui est prévu par le dernier paragraphe de l*art. précédent, le colon a droit à une indemnité , pour les impenses extrordinaires qu'il a faites, jusqu'à" concurrence du profit qu'il aurait pu en tirer pendant la durée. de son bail. i

(2) Guillouard, I, p. 457; Demolombe, II, 237; Déniante, I, 176 bis; Troplong, I, art. 1713, n° 38.

(3) Guillouard. Louage, I, .58; Aubry et Rau, IV, 491 ; Duvergier, I, 83 et sq. ; Duranton, XVII, 134; Cassation, 11 avril 1821. (S. 21. 1. 254) ; Cassation, 16 janvier 1827. (S. 27. 1. 324)