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taux inférieur — nous l’avons vu — car, si elles réalisaient leurs opérations au taux de 3 % %, par exemple, cet écart serait à peine perceptible pour l’ouvrier pris individuellement, alors que, sur la masse, il empêcherait la constitution d’une réserve suffisante. Aux coopératives surtout, l’application de ce principe rendra de grands services, car la réserve étant toujours employée conformément à l’objet que poursuit la société, elle servira à aider ur plus grand nombre d'ouvriers à devenir propriétaires de leur habitation, en procurant à la société elle-même les sommes nécessaires pour parfaire la différence entre le prêt qu’elle pourra consentir à l’ouvrier et l’avance qu’elle recevra de la Caisse.

Prenons donc une société prétant à 4 %.

Si Pemprunteur rembourse sa dette de 1.800 fr. en quinze annuités, les paiements mensuels seront de 13 fr. 49 ; en vingt annuités, de 11 fr. 04 ; et en vingt-cinq annuités, de 9 fr. 60.

Moyennant ces versements inférieurs à ceux d’un loyer normal, ouvrier deviendra propriétaire d’une maison de 2.000 fr. Cette somme pourrait peut-être paraître dérisoire pour des pays tels que la France,où les matériaux et le terrain sont plus chers qu’en Belgique; mais,si nous prenons une maison coûtant, avec le terrain, 4.000 fr., c’est-à-dire le double, l’ou-

vrier en sera propriétaire (son emprunt s’élevant en ce cas à 3.600 fr.) en vingt ans, moyennant 22 fr. 07 par mois ou 5 fr. 08 par semaine, et en vingt-cinq ans, moyennant 19 fr. 20 par mois ou 4 fr. 44 par semaine. Or, les enquêtes ont révélé que, dans des quartiers populeux, de misérables chambres se louaient CO Drixe

Du reste, des maisons ouvrières de 1.300 à 3.000 fr. ont été construites dans différentes villes, telles que Alost, Liège et Mons ; il en est de très confortables, avec un étage et soussol, dont le prix de revient, terrain compris, ne dépasse pas 2.500 fr.

Si, d’après notre exemple, l’ouvrier achète une maison construite, l'opération se réalisera entre le vendeur, l’acquéreur et la société, au moyen d’un acte de vente avec subrogation au profit de cette dernière. Si, au contraire, l’ouvrier veut construire lui-même, il achètera au vendeur le terrain à l’aide de ses économies

1. La Société coopérative d’Ixelles et la Société anonyme d’habitations ouvrières d’Etterbeek ont fait construire, pour leurs emprunteurs, des maisons de ce genre, avenue des Saisons et rue Marie-Henriette, à Ixelles, qui reviennent de 4.000 à 5.000 fr., terrain et taxes compris; rue du Printemps, àlxelles, la Société coopérative, sur l’initiative notamment de M. de Smet de Naeyer, Ministre des Finances, à fait édifier, pour quelques-uns de ses associés, des maisons qui ne dépassent pas, tout compris, 3.000 fr.,et qui contiennent une cave, deux pièces au rez-dechaussée, deux pièces à l’étage et grenier.

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(égales au moins au dixième de l’habitation), et la société lui prêtera la somme nécessaire pour la construction ; l'opération se réalisera par un acte de prêt, en vertu duquel la société prendra à son profit une inscription hypothécaire en premier rang sur l'immeuble à construire.

L’emprunteur est libre d'augmenter ses versements à son gré, et même il y a lieu de l’y engager pour qu'il arrive à rembourser sa dette dans le plus bref délai possible. C’est à cette fin que les paiements périodiques sont forcés : si l’ouvrier doit acquitter par semaine 2 fr. 87, on portera cette somme à 3 fr. Ce procédé a pour autre avantage, tout en facilitant la comptabilité, de permettre à la société d’accorder des délais pour les paiements (par exemple, en cas de maladie ou d’accident), sans augmenter les charges du débiteur.

Il va de soi que les intérêts cessent de courir sur toutes les sommes anticipativement remboursées par le débiteur. En d’autres termes, un véritable compte courant s'établit entre celui-ci et la société. La clause relative au remboursement et au compte courant est libellée de la façon suivante :

« Ce prêt est fait pour un terme maximum

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de. années, prenant cours aujourd’hui pour expirer de plein droit le...

« Le capital prêté produira intérêt, à partir de ce jour, à raison de 4 % l’an, jusqu’au remboursement effectif et intégral.

« En vue d’assurer le remboursement du capital prêté, en principal et intérêts, l’emprunteur S’engage à payer mensuellement, jusqu’à extinction totale de sa dette, à ladite société, la somme minimum de... francs.

« La société ouvrira à lemprunteur un compte dans lequel elle le créditera de tous les paiements effectués par lui, etle débitera du capital prêté.Chaque année, au 31 décembre, le débit seul sera augmenté'des intérêts dus pour l’exercice écoulé ; le compte sera arrêté et balancé, et le solde reporté à nouveau pour servir au calcul de l'intérêt dû pendant l'exercice suivant. »

Il est remis à l’ouvrier un livret contenant son. compte,et sur lequel s'inscrivent chaque fois les versements qu’il opère. De cette façon, il a constamment sous les yeux l’état de son compte, eb voit par lui-même dans quelles proportions s’amortit successivement sa dette.

Afin de prouver, en effet, à la classe laborieuse qu’elle pouvait avoir toute confiance dans les sociétés agréées par la Caisse générale d’épargne, il y avait un grand intérêt à initier

personnellement les emprunteurs aux rouages financiers des sociétés d'habitations ouvrières.

Les actes contiennent une interdiction absolue, pour les emprunteurs ou acquéreurs, d’affecter leur habitation, soit directement, soit indirectement, à un débit de boissons alcooliques, sous peine d’exigibilité immédiate et de plein droit du capital prêté : l’œuvre des habitations ouvrières — œuvre de préservation sociale — ne pouvait donner prise à l’extension des débits de boissons alcooliques.

Afin d'éviter que des charges pèsent encore sur les emprunteurs, dès qu’ils sont arrivés à un certain âge, le remboursement des prêts doit être effectué en totalité lorsque les emprunteurs ont atteint l’âge de 65 ans. Ainsi, une personne âgée de 45 ans devra rembourser sa dette en vingt ans, et ne pourra pas obtenir, comme une autre n’ayant que 40 ans,un délai de vingt-cinq années pour amortir sa dette.

Nous venons d’étud'er en détail le rouage de la société intermédiaire responsable des intéressés — création de la Caisse Générale d'Epargne —; nous avons pu admirer avec quelle sagesse, quelle minutie était réglementés ses rapports soit avec le prêteur, soit avec l’emprunteur. La Caisse, répondant au delà de toute espérance à l’appel du législateur, créait, propageait ainsi

des organismes locaux chargés de multiplier les habitations ouvrières et de rendre l’ouvrier propriétaire.

Mais l’œuvre était-elle complète ? Allait-on la livrer aux dangers d’un avenir incertain ?