CHAPITRE II

Bien qu'un immeuble soit l’objet d’un bail ou d’un contrat de rente dont la redevance, inférieure à 60 fr., soit liquide, il arrivera fréquemment qu'en cas de procès, le juge ne pourra statuer qu'en premier ressort.

Deux conditions, dérivant l’une et l’autre de l’essence même du critérium, sont en effet nécessaires pour qu’il puisse fonctionner.

Il faut :

1° Que le contrat soit produit en justice.

2° Qu'il ait été conclu entre les parties au procès.

[. — Du fait que la base du critérium de la loi du 11 avril 1838 est loujours une convention il résulte qu’elle n’est pas un fait notoire ni indiscutable. Les accords intervenus entre deux personnes restent, la plupart du temps, ignorés et parfois même leur existence est contestée par ceux qui les ont conclus.

Et, outre qu'il est indispensable, pour lutilisa-

tion des conventions indiquées à l’article 1% de la loi de 1838, qu’elles soient connues du tribunal, il faut donc encore que leur existence ne soit pas douteuse sous peine, de la part des juges, de s’exposer à violer la loi en statuant en dernier ressort dans des cas où celle-ci ne le permet pas.

D'où l'obligation pour les tribunaux de première instance de ne statuer sans appel qu’au cas où le bail est produit et ne peut par suite soulever aucune contestation.

A cela pas de difficulté.

Un arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation a d’ailleurs décidé en ce sens le 23 messidor an IT (4): « Attendu qu'il s'agissait d’une matière réelle ; que pour établir le compétence des juges et le droit de prononcer en premier et dernier ressort, l’objet en litige devait être déterminé d’un revenu de 50 francs ou au-dessous soit en rente soit par prix de bail, d’après un acte produit au procès.

Cette exigence est de nature à empècher plus souvent qu’il ne paraît à première vue le critérium d’être appliqué.

En effet le bail peut être verbal. Il peut plus simplement n'avoir pas été soumis à la formalité de l'enregistrement.

(D Rep. ;i0id. ne 459; n 1

De telle sorte que, soit pour impossibilité, soit par crainte d’une amende, il n’en sera pas donné connaissance aux juges et que la règle du dernier ressort restera sans effet.

Il. — Une autre conséquence résulte du caractère conventionnel du mode de détermination adopté par notre législation.

Il est de principe, en effet, qu’un acte n’a d'effets juridiques que pour les personnes qui y ont concouru. Le droit romain disait « Res inter alios acta, als nec nocere nec prodesse potest », et notre ancien droit s’était approprié cette maxime, reproduite de nos jours par le Code civil dans son article 1165 ainsi conçu:

« Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes, elles ne nuisent point aux tiers et elles ne leur profitent que dans Le cas prévu à l’article 1121. »

L'article 1° de la loi du 11 avril 1838, en prescrivant que le revenu des immeubles litigieux serait évalué par les rentes ou par le prix de bail, a-t-il entendu déroger à ce principe fondamental de notre droit ou au contraire la règle doit-elle être observée en cette matière comme en toute autre ?

LE. — La première opinion a été soutenue par un auteur considérable, M. Garsonnet.

I s'exprime ainsi : «Les actions qui ont pour objet des immeubles qu'on n’a jamais loués, affermés, ni aliénés à charge de rente, sont indéterminées et, comme telles, jugées en premier ressort, mais c'en est assez pour ne pas ajouter à la rigueur d'une règle déjà étroite et pour n'en pas donner une interprétation restrictive dont le résultat serait d'appliquer le double degré de juridiction, contrairement à l’intérêt bien entendu des parties, à des affaires qui n’en valent réellement pas la peine.

« On pourra donc déterminer le revenu non seulement à l’aide d’un bail en cours d'exécution passé entre les parties en cause et fixant le loyer ou le fermage en argent, nul doute sur ce point ; mais encore au moyen d'un bail conclu entre des tiers ou entre un liers et l'une des parties en cause ; la loi du 11 avril 1838 ne s'y oppose pas, car elle ne fait pas de distinction sur ce point.

« L'article 1165 du Code civil n’y fait pas non plus obstacle, car il ne s’agit pas d'exécuter contre une partie un contrat auquel elle est étrangère, mais seulement d’en tirer un renseignement de fait sur l'immeuble liligieux » (1).

IV. — Cependant il nous paraît difficile d'admettre que le législateur ait voulu aller jusque-là.

(1) Traité théorique et pratique de procédure (2e éd., n° 2019).

Lors de la discussion de la loi des 16-24 août 1790 la question ne fut pas soulevée. Au contraire au moment du vote de la loi actuelle, un député, M. Gillon, exposa la même théorie (1). Frappé des inconvénients du système de 1790 maintenu par le projet de loi, il en formula de vives critiques, et, au milieu de ses attaques, il donua à entendre qu'un bail pouvait être opposé, pour la détermination du ressort, par ou contre ceux qui n'y auraient pas figuré. Cette affirmation lui fournissait en effet de nouveaux arguments contre l’article 1% en lui permettant de faire ressortir quelles conséquences intolérables il entraînerait ainsi interprété.

Un autre député émit l'avis contraire contenu implicitement dans cette proposilion : «Il est à remarquer que les parties qui ont souscrit un bail sont convenues de l'estimation et par suite du dernier ressort. Elles sont prévenues. »

Mais ce sont ià des appréciations qui n’ont d’autre valeur qu’un avis personnel et puisque les Chambres n’ont laissé entrevoir, par aucun vote, leur avis sur la question, on en est réduit pour l'interprétation des textes, à l’étude de leurs termes et à l'examen des conséquences juridiques qu'entrainerait le système préconisé par M. Garsonnet, conséquences qu à notre avis n’a pu vouloir légitimer la loi.

(1) Mon. off., 22 février 1838.

Briot 5

66 DEUXIÈME PARTIE. — CHAPITRE Il

V. — S'il est vrai, comme le dit M. Garsonnet, que la loi du 11 avril 1838 prescrit dans son article 1°, sans faire aucune distinction, que le taux du dernier ressort sera déterminé par Ja rente ou le prix de bail, il n’ordonne nullement que le contrat dont s'agit sera soustrait, pour la circonstance, à la règle édictée par l’article 1165 du Code civil. Or celle-ci est un des principes les plus absolus de notre droit. Une disposition expresse est donc nécessaire pour y déroger.

Comme l'écrit M. Benech, avocat et professeur à la faculté de droit de Toulouse, dans son 7raté des jusñces de paix el des tribunaux civils de première instance d'après les lois des 11 avrilet 25 mai 1838 (1), « le texte de la loi de 1790 ne dispose ni ne préjuge rien sur ce point. Et puisqu'il ne dispose rien à cet égard, il s'en réfère done aux principes de droit commun. Il ne faudrait rien moins qu'une disposition expresse et dérogatoire pour que ces principes ne dussent pas être suivis. N’est-il pas de règle constante que les lois doivent s’interpréter et se tempérer les unes par les autres. La loi de 1790 disait : « le ressort sera fixé par le revenu déterminé en rente ou par prix de bail». Mais de son côté Le Droit romain et après lui l’ancienne jurisprudence ont dit: « les conventions ne

(1) P. 226 et suiv.

nuisent point aux tiers et ne sauraieut leur profiter (C. civ., art. 1165) ».

Et l’on ne saurait objecter que l'argument est sans valeur parce que faire état entre deux plaideurs, pour fixer le montant du procès, d'un bail étranger à l’un d'eux, ce n'est pas faire produire effet à la convention pour ou contre un tiers, mais seulement en tirer un renseignement de fait sur l'immeuble litigieux.

Le même auteur fait justice de cette subtilité dans les termes suivants que nous ne croyons pouvoir mieux faire que de reproduire (1) :

« Il est vrai, dit-il, que les conventions légalement justifiées prouvent, même à l'égard des tiers, L'existence de la chose elle-même, rem ipsam, comme l'écrivait Pothier. Nous ne saurions le contester. Mais lorsque vous vous armez contre moi d’un bail dans lequel je ne suis pas partie, pour me dire que le revenu de l’objet immobilier, au sujet duquel nous sommes en procès, n'excède pas 60 francs, et que vous en déduisez cette conséquence, que le jugement est rendu en dernier ressort, vous ne vous bornez pas à m’opposer l'existence du bail, vous allez beaucoup plus loin ; vous dites: « Je vous oppose la convention d’après laquelle le revenu de l'immeuble litigieux à été fixé à 50 francs. Eh ! bien. je m'en empare

(1) Benech, loc. cit.

pour faire rejeter votre appel. » N'est ce pas là vous prévaloir contre moi de la convention elle-même ? Et dans quel but ? Pour me priver d’un avantage appréciable, le droit d'appeler ; et je serais forcé de subir les conséquences de cette évaluation qui m'est tout à fait étrangère, que je n'ai pu combattre ! »

VL — Des arguments de M. Garsonnet à l'appui de son système, il ne reste donc, en réalité, que la crainte de voir appliquer trop rarement le crilérium instilué par la loi de 1838 si on exige que les personnes en procès aient été parties au bail. Quelque inopérant qu'il devienne en effet, la raison nous paraîtrait insuffisante pour permettre la violation des textes, si le résultat de son fonctionnement, dans de pareilles conditions, ne conduisait, d’ailleurs, à faire préférer son inefficacité.

« I faut convenir, écrit encore M. Benech, que la loi qui aurait sanctionné un système aussi fécond en de si graves inconvénients, serait {out à fait anormale, en dehors de toutes les habitudes reçues, contraire à toutes les idées juridiques. Quel étranges pectacle ! un usurpateur du bien d’un interdit, d’un absent, qui aurait loué le bien usurpé pour moins de 60 fr., et qui fournirait à son locataire, le moyen de priver du bénéfice de l'appel le propriétaire spolié qui revendique !'un intimé qui, étranger au contrat de bail, s’en

Le

armerait contre l'appelant qui seul aura figuré dans cet acte et réciproquement ! le premier et le dernier ressort mis ainsi à la merci de l’une des deux parties, sans que l’autre puisse prétendre aux mêmes avantages ! » (1). :

C'est ce qu'exprimait M. Bonfils plus explicitement encore dans son Traité élémentaire de procédure (2) : « La posilion des parties litigautes ne serait pas égale. L'une d'elles aurait la faculté d'étendre ou de restreindre le pouvoir du juge du premier degré en produisant ou en recélant son contrat. La partie adverse, ne jouissant pas de la même faculté, serait à la discrétion de la première quant au droit d'appel. »

En résumé, il faut donc considérer que la loi du 11 avril 1838 et l’article 1165 du Code civil combinés ne permettent, soit au demandeur, soit au défendeur de recourir, pour estimer le montant du litige, au bail ou au contrat de rente dont l'immeuble contesté a été l'objet, qu'au cas où l’un et l’autre, ou leurs héritiers ou ayants cause, ont concouru à sa formation.

En outre des auteurs que nous avons cités, M. Rodière (3) et M Crépon, conseillers à la Cour de cassa-

tion (4), partagent aussi cette opinion.

(1) Benecb, loc. cit.

{3) Cours de compétente el de procédure en matière civile, éd. 1878, t. IT, p. 58.

(4) Traité de l'appel en matière civile, t. I, p. 78.

VIT. — Telle est d’ailleurs celle qui a été consacrée par la jurisprudence. Elle résulte de trois arrêts, les seuls qui existent à notre connaissance sur la question. Ces décisions avaient sans doute tranché la difficulté d'une manière suffisamment nette pour qu'il n’y eût plus lieu de la soumettre aux tribunaux.

La première fut rendue par la Chambre civile de la Cour de cassation le 23 messidor an II. L’un des plaideurs invoquant, pour déterminer le revenu d’un immeuble dont s'agissait au procès, un baïl passé avec un tiers, la Cour suprême déclara :

« Attendu qu'il s'agissait d’une matière réelle ; que pour établir la compétence des juges et le droit de prononcer en premier et dernier ressort. l’objet en litige devait être déterminé d’un revenu de 50 francs ou au-dessous,soit en rente,soit par prix de bail, d’après un acte produit au procès ; que le défaut de représentation d'un tel acte n’a pu être suppléé par une estimation arbitraire où par une comparaison quelconque quin'est pas autorisée par la loi, que l'évaluation de terrain contentieux donnée par Ribaut (plaideur) par analogie avec le prix stipulé au bail à rente passé à son profit par Fournier ne peut être d'aucune considération, parce que cet acte, outre qu'il est étranger à Laperruque (autre plaideur), contient encore une plus grande quantité de biens que celle

réclamée et un prixexcédant 50 francs de rente » (1).

Le 1° floréal an IV la Cour de cassation jugeait dans le même sens :

« Vu l’article 5 du titre 4 du décret des 16-24 août 1790 ;

« Considérant... que Cazenac repoussant l'arrentement de 1770 comme étranger, uul et contenant lésion, et ne pouvant l'invoquer pour fixer la compétence, la valeur des hérilages et leur produit actuel se trouvent réel/lementindéterminés ; d’où il faut conclure que le tribunal du district de Rodez ne pouvait juger en dernier ressort (2). »

Enñn le 2 juillet 1831 la Cour de Bruxelles se prononça dans le même sens (3).

VIE. — Commandée par les textes et par l'équité, admise par les auteurs, el sanctionnée par la jurisprudence, celte interprétation restrictive de l’article 1° de la loi du 11 avril 1838 a été récemment confirmée par le législateur qui, lors du vote de la loi, n'avait pas cru devoir envisager directement la difficulté.

Au cours, en effet, des travaux préparatoires de la loi du 12 juillet 1905 qui a étendu la compétence des

(1) V. D. Rép., V° Degré de juridiction, n° 439, n. 1. (2) Ibid., n° 452, n. 1.

(3) Ibid., n° 315, n. 2.

72 DEUXIÈME PARTIE. — CHAPITRE Il

juges de paix en matière mobilière, on songea à leur soumettre, à charge d'appel, les procès immobiliers de faible importance. A cet effet, il importait d'instiluer un moyen distinctif des actions qui ressortiraient à leur tribunal et, à cette occasion, la question se posa très nettement de savoir si un bail, étranger à l’un des plaideurs, pouvait servir à déterminer le revenu d’un immeuble litigieux. Le projet de loi déposé en 1885 par le Gouvernement éludait la difficulté en attribuant aux juges de paix « la connaissance en premier ressort de toutes les actions tant personnelles et mobilières qu'immobilières qui sont de la compétence en dernier ressort des tribunaux civils de première instance aux termes de la loi du 11 avril 1838 ».

M. Labussière, qui avait déjà fait à la commission plusieurs rapports sur la réforme, pour démontrer la vanité du système que l’on proposait, s'exprima ainsi, à la séance de la Chambre des députés du 19 février 1891 :

« Comment voulez-vous déterminer cette valeur avec la base de la loi de 1838. Il est de jurisprudence constante — c’est une règle de droit — que les actes n'ont de valeur qu'entre les parties qui y ont concouru, et alors vous ne pouvez pas opposer à Pierre le bail qui est intervenu entre Paul et Jacques. Il faut donc que l’acte soit intervenu entre le demandeur et le défendeur, ce qui n'arrive jamais, car ce

n'est pas entre un bailleur et son fermier que s'agitent ces questions de propriété (1). »

Et le 24 du même mois, par son vote, la Chambre des députés restreignait, pour ces motifs, aux demandes mobilières la compétence des juges de paix.

Cependant la loi ne put être votée en temps utile. La Chambre eut donc à s'occuper de nouveau de la question dans la législature suivante, et dans sa séance du 17 mars 1894, M. Vallé (depuis ministre de la justice) lui disait encore :

«Comment, d'autre part, un bail passé entre un propriétaire et son locataire peut-il être opposable à un voisin, à un tiers ? »

« Votre commission n’a pas accepté de ce chef le projet du Gouvernement (2). »

Depuis il n’en fut plus question jusqu’au vote de la loi du 12 juillet 1905 qui, par le fait même qu'elle s’abstient de donner une compétence immobilière aux juges de paix, vu les molifs qui ont fait échouer cette réforme, consacre de nouveau le principe qu'un bail étranger à l'un des plaideurs ne peut pas servir à déterminer le revenu d’un immeuble litigieux.

(4) J. of. Déb. Parl., 1891, p. 364.

(2) J. off., Déb. Parl., 1894, Ch. p. 726.