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faire, même des travaux d'amélioration, sous prétexte qu'en agissant de la sorte, il modifie la nature de la chose.

Pothier faisait la distinction suivante : « C’est pareillement un trouble, disait-il, que le locateur de la métairie apporterait à la jouissance de sun fermier, s’il voulait changer la forme d’une partie considérable des terres de ladite métairie, comme s’il voulait convertir une pièce de terre labourable en prairie ou la planter en bois ; le fermier est en droit de s’opposer à ce changement, quelque dédommagement que lui offre le locateur, car le locateur, par le bail qu’il a fait de sa métairie, a contracté avec son fermier l’obligation de le laisser jouir des terres en la nature qu’elles étaient lors du bail, pendant tout le temps qu’il doit durer ; il ne peut donc, sans contrevenir à cette obligation, en changer la nature ». « Mais, si ce changement de forme n’était que sur une partie peu considérable et que le propriétaire eût intérêt de le faire, il le pourrait faire en indemnisant le fermier (1) ».

Cette distinction admise par Pothier, discutable au cas de bail à ferme, serait arbitraire, appliquée au colonage. Nous aimons mieux laisser aux tribunaux le soin de régler la question, dont la solution est différente pour chaque espèce. En traitant du droit de direction qui appartient au propriétaire, nous y reviendrons. Disons pour le moment avec Guillouard, qu’en principe le changement de forme prohibé par l’article 1723 « ne s'entend pas seulement de la transformation matérielle qui substituerait un objet à un autre, mais de toute modification essentielle qui, sans détruire la substance de la chose, en change les conditions et la rend impropre à

(1) Pothier, Du Louage, 153

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l'usage auquel elle était destinée ». Gette interprétation

doit être étendue au bail à colonage. Lee Le fait par le maître de visiter les lieux loués, de les

faire visiter par des ouvriers pour constater les répara=

tions à effectuer, ou par des étrangers qui ont l’intention de prendre plus tard le domaine à colonage, ne saurait constituer un trouble pour le colon. Quid si le maître a apporté dans la jouissance du métayer un trouble quelconque ? Le preneurale droit de demander des dommagesintérêts et même la résiliation du contrat avec dommages-intérêts (article 1184).

2) Troubles causés par les tiers. — Revenons à la distinction posée plus haut entre le trouble de droit et le trouble de fait, à propos de la responsabilité du maître. |

Troubles de fait. — L'article 1725 qui prévoit cette hypothèse dispose : « Le bailleur n’est pas. tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. » La raison en est, nous dit-on, que ces voies de fait sont dirigées, non contre la propriété mais contre la jouissance de la chose, et l’on peut dire, dans une certaine mesure, que le colon a la jouissance exclusive de cette chose à charge par lui de laisser au maître la portion convenue.

Nous préférons mettre ces troubles sur le compte d’un défaut de surveillance du métayer, et dire qu’ils doivent être supportés exclusivement par lui, de même et pour la même raison que les réparations locatives sont à sa charge. Cette extension au colonage d’une règle particulière au louage a été consacrée par un arrêt de la Cour de Cassation du 6 août 1841 (Sirey, 41. 1.852).

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« Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action Concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire. » (Art. 1726).

Au cas de colonage, il ne peut être question de dimiaution du prix. Le bailleur devra seulement au preneur des dommages-intérêts ; celui-ci pourra même obtenir la résolution du contrat sans préjudice des dommagesintérêts si le trouble est tel que le colon, s’il l'eût prévu, n'eût pas contracté. Mais le preneur n’aura droit à une indemnité que s’il a dénoncé au propriétaire le trouble dont il était l’objet.

Deux moyens s'offrent à lui dès qu’un tiers vient troubler sa possession par une action en revendication : ou il sommera son bailleur en demandant sa mise hors de cause et, dans ce cas, il ne sera pas partie au procès qui se déroulera entre le tiers revendiquantette maître ; — où bien il restera lui-même en cause et, s’il succombe, il appellerason propriétaire en garantie.

Cette distinction résulte implicitement de l’article 1727 ainsi conçu : « Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie et doit être mis hors d'instance s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède. » (Art. 1727).

Des deux procédés indiqués plus haut, le premier est celui de la garantie par voie principale ; c’est de beau-

coup le plus sûr pour le colon : en l’employant, il n’en-

S'RTOIRESS

court aucune espèce de responsabilité ; si, au contraire,

il agit par voie de garantie incidente, c'est-à-dire en engageant lui-même l'instance, il assume en principe la responsabilité du procès : le propriétaire pourra être à l’abri de toute action en dommages-intérêts de la part du colon s’il prouve que ce dernier n’a succombé que par sa faute et qu'il avait, lui, propriétaire, les moyens voulus pour repousser l’action en revendication du tiers. Si le maître, averti du trouble, ne parvient pas à

Je faire cesser, il ya lieu à l'application de l’article 1726

avec le tempérament indiqué plus haut relativement à la diminution du prix. Cu

L'hypothèse suivante peut se présenter : le preneur est troublé par un tiers qui, d’une part, n’élève aucune prétention sur la chose et qui, d’autre part, ne fait qu’user de son droit. Par exemple, un tiers dont les propriétés bordent de toutes parts une terre de la métairie fait planter en bois les dites propriétés. Le colon pourra-t-il attaquer le propriétaire et le rendre responsable du dommage que la proximité du bois viendrait à causer à ses récoltes ?

Pour la négative, on dit que le métayer a une action directe contre le voisin et que, dès lors, il ne saurait avoir de recours contre le bailleur ; mais, que l’on suppose l’insolvabilité du voisin ou encore l'insuffisance de l'indemnité allouée au colon, dans cette hypothèse le bailleur échappera-t-il encore à l’action en recours du preneur ?

Nous répondons affirmativement : il ne s’agit pas ici en effet d’un trouble de fait, car il ny a pas voie de fait ; nous prétendons rendre le bailleur responsable parce qu'il s'était engagé à faire jouir le colon et que, dans l’espèce, il à manqué à cette obligation. La juris-

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prudence qui admet cette solution pour le cas où le trouble provient du fait de l’administration, la rejette

daus le cas où il provient du fait d’un tiers. Cette dis-

tinction n’a pas, Croyons-nous, sa raison d’être. L'exemple que nous avons choisi ne se présentera guère au cas de colonage, hâtons-nous de le dire : le

propriétaire est en effet aussi intéressé que le colon à

tout procès ayant trait à la jouissance ; en fait, il sera presque toujours seul en jeu et prendra fait et cause pour son colon dès que celui-ci sera pris à partie ou devra agir en justice.

Le bailleur est-il responsable indistinctement et au même degré, de tout trouble apporté par des tiers à la jouissance du preneur ? Oui, en principe, sauf les dommages-intérêts. La cause du trouble existait-elle avant la conclusion du contrat, plus généralement le maître la prévoyait ou la connaissait-il, il est coupable de dol de n’en avoir pas averti le colon ; dès lors, il est garant vis-à-vis de ce dernier de tous dommages pouvant être considérés comme « une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention. » (Art. 1151). Dans le cas contraire, c’est-à-dire si le maître n’avait pu prévoir le trouble, il ne sera tenu que des dommages-intérêts prévus ou qu’on aurait pu prévoir lors du contrat. (Art. 1150).

Nous venons de passer en revue les trois obligations principales auxquelles est assujetti le maître : on en ajoute généralement une quatrième, celle de payer Pimpôt foncier. Ce dernier est, croyons-nous, à la charge du maître parce qu'il grève la propriété du fonds et que dès lors il doit être supporté par le propriétaire. C’est aussi l'opinion de ceux qui assimilent le colonage au louage ; il y a en effet un texte (lois du 23 novembre