CHAPITRE V

Dissolution du Contrat

Parmi les causes de dissolution du contrat de colonage, les unes agissent de plein droit ; ce sont : la perte totale de la chose, la mort du colon, l’arrivée du terme convenu entre les parties, la confusion. Les autres exigent, soit l’assentiment de l’une des parties (Vente, congé) ou le consentement des deux contractants (mutuus dissensus), soit l'intervention de la justice (perte partielle, inexécution des conditions).

ÿ I. — PERTE TOTALE OU PARTIELLE |

Ces deux cas sont prévus par l’article 8 de la loi de 1889. Relativement au premier, le texte précité porte : « Si pendant la durée du bail, les objets qui y sont compris sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; le contrat cesse faute d'objet. Le cas de perte totale est assez rare : cependant il peut se concevoir dans l’hypothèse d’une inondation, d’une expropriation pour cause d'utilité publique par exemple. Il y a une tendance à étendre cette disposition au-delà du champ d’application qu’elle paraît comporter ; déjà avant la loi de 1889, la jurisprudence était en ce sens : ainsi le tribunal de Marseille, dans un jugement du 99 août 1873 et la Cour d’Aix par un arrêt du 27 mai

1875, avaient décidé que la destruction des vignobles par le phylloxéra peut être assimilée à la perte de la chose entraînant la résiliation du bail, alors même que le preneur aurait pris à sa charge tous les cas fortuits, prévus et imprévus ( Sirey. 74. 2. 154 — 75. 2. 147). Ii n’y a pas de raison pour ne pas faire bénéficier le bail à colonage de cette interprétation extensive.

L'article 8 n’envisage que l’hypothèse de la perte totale par cas fortuit : il est bien certain cependant que, quelle qu’en soit la cause, cette perte entraîne la résiliation du contrat, sauf l’application de l’article 1382 si la perte a été causée par une faute du colon. Avant la nouvelle loi, on se demandait quelle était l’influence de la perte partielle sur le sort du contrat : il semblait plus rationnel alors de limiter la résiliation au cas de perte totale ; en effet, toute diminution survenue à la chose porte un égal préjudice aux deux parties; si le colon n’est pas suffisamment indemnisé de son travail, le propriétaire ne retire pas non plus un revenu suffisant de sa chose : il est donc naturel que le contrat subsiste puisque la situation des deux parties s’équilibre par suite de la communauté de perte qu’elles subissent.

Bien différente, ajoutait-on, est la situation des parties au cas de bail à ferme ; ici les risques, en cas de perte partielle, sont supportés en entier par le fermier qui, ne jouissant plus que d’une partie du domaine, doit néanmoins en principe payer la totalité du prix. On comprend dès lors la raison d’être de l’article 1722 aux termes duquel le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Quoiqu'il en soit et malgré la logique de ce raisonnement, le législateur de 1889 a accordé aux deux parties la faculté de résilier le bail.

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Cette faculté, il est vrai, n’est pas absolue : les parties devront s’adresser aux tribunaux qui n’accorderont la résiliation qu'au cas où la perte partielle serait suffisamment importante pour donner lieu à une mesure aussi radicale. L'interprétation que nous donnons résulte de ces mots de l’article 8 « suivant les circonstances ». On peut se demander pourquoi la faculté de résiliation est accordée au propriétaire de la métairie au lieu d’être restreinte au colon. Pourquoi, ajoute-t-on, cette différence avec ce qui a lieu au cas de bail à ferme ? Il est facile de répondre : le bailleur à ferme, touchant en principe l'intégralité de son prix au cas de perte partielle de la récolte, n’avait aucun intérét à demander la résiliation du contrat.

Il n’en est plus de même dans le contrat de métayage et l’intérêt du bailleur à demander la résiliation apparaît dans un certain nombre de cas. Supposons par exemple qu’une partie des terres de la métairie soit ravagée par une inondation : le propriétaire qui n’a pour tout revenu que le produit du domaine peut trouver insuffisante l’attribution de la moitié des fruits, et il peut avoir intérêt à prendre lui-même la direction de l'exploitation. De même, si une partie des bâtiments vient à être détruite, comment le propriétaire pourra-t-il la reconstruire si on ne lui laisse la libre et entière disposition de ce qui reste ?

Nous supposons que le maître veut faire la réparation dans son intérêt ; au surplus, le colon n’aurait pas le droit de l’exiger ; la même solution prévaut pour le bail à ferme, même au cas où le bailleur serait indemnisé par une Compagnie d’assurances en cas de sinistre, ou par l’Etat en cas d’expropriation. « L'assurance dont les primes sont payées par le propriétaire, dit M.Rérolle,

est un contrat à côté du contrat de bail, étranger au preneur, et dont celui-ci ne peut se prévaloir pour aggraver les obligations dont le bailleur est tenu vis-à-vis de lui (1) ». En ce qui concerne le colonage, nous avons un texte, l’article 8: « S'ils (les objets donnés à bail) ne sont détruits qu’en partie, le bailleur peut se refuser à faire les réparations et les dépenses nécessaires pour les remplacer et les rétablir » ; d’où, comme conséquence, le droit pour chaque partie de demander la résiliation. |

On peut remarquer, entre l’article précité et l’article 1722 du Code civil, une différence au point de vue de la situation faite au colon et de celle faite au fermier : ce dernier peut demander la résiliation ou une diminution de prix ; le colon, au contraire, n’a que le premier terme de ce droit d'option : la raison en est qu’il ne peut être question de diminution du prix là où il n’y a pas de prix. La loi 25 du Digeste nous le dit : partiarius colonus quasi societahis jure et damnun et lucrum cum domino fundi partitur. Le métayer ne peut donc choisir qu'entre la résiliation et la continuation du contrat.

Il y avait une fraude à déjouer ou plus exactement une injustice à prévenir : au cas de perte partielle, le bailleur pouvait avoir intérêt à demander la résiliation afin de profiter seul des impenses extraordinaires faites par le colon ; l’article 8 a prévu cette hypothèse et dispose dans son alinéa final : « Si la résiliation est prononcée à la requête du bailleur, le juge appréciera l'indemnité qui pourrait être due au preneur conformément au 2 paragraphe de l’article T de la présente loi ». Ce texte accorde au colon une indemnité pour les

(1) Rérolle, p. 420, note 2.

ile à

impenses extraordinaires qu'il a faites, jusqu’à concurrence du profit qu’il aurait pu en tirer pendant la durée de son bail.

$ 11 — vENTE

Ce cas est prévu par l’article T, alinéa 1 ; cet article dispose que « s’il a été convenu qu’en cas de vente l'acquéreur pourrait résilier, cette résiliation ne peut avoir lieu qu'à la charge par l’acquéreur de donner

‘ congé suivant l'usage des lieux. » Précisons bien

l'hypothèse dont s’agit : l’article 7 envisage le cas où le bailleur partiaire s’est réservé par une clause du contrat le droit de vendre, et il suppose un bail écrit et ayant date certaine opposable aux tiers. Autrement, Pacquéreur pourrait en tout état de cause expulser le colon (art. 1750) qui n’aurait de recours que contre son bailleur, et au cas seulement où ce dernier ne se serait pas réservé expressément le droit de vendre.

En principe l’acquéreur ne peut, dans le bail à colonage pas plus que dans le bail à ferme, expulser le preneur au cas de vente : cela résulte pour le premier de l’article 8 ; ce texte rend applicable au bail à colonage la disposition écrite pour le bail à ferme dans l'article 1743 : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail. »

Ainsi, deux conditions sont nécessaires pour que la vente ne soit pas opposable au preneur. Il faut : 1° Que le bail ait été fait par acte authentique. 2° Que le bailleur ne se soit pas réservé la faculté de résiliation au cas de vente. A supposer même que le bailleur ait

gardé cette faculté, il doit néanmoins au colon une indemnité pour les impenses extraordinaires faites par ce dernier. Le droit à l'indemnité existe, dit M. Million, toutes les fois que la résiliation est inopinée et intempestive ; il est l’application de cette règle du droit commun que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui.

L'article 7 nous indique comment se calcule cette indemnité ; elle est due au colon jusqu’à concurrence du profit qu’il aurait pu tirer de ses impenses pendant la durée du bail ; il n’y aurait donc pas lieu, dans l’espèce, d'appliquer les articles 1744 et 1746 et d’allouer au métayer, à titre de forfait, une indemnité égale au tiers du prix du bail restant à courir. Mais alors, dit-on, le colon est dans l’espèce moins avantagé que le fermier : en effet, tandis que celui-ci a droit à l’indemnité du tiers par le seul fait de la résiliation en cas de ventc,:le colon ne peut prétendre à une indemnité que s’il a fait des dépenses extraordinaires. Cette différence s’explique, dit-on, par ce fait que le métayer n’est pas astreint aux mêmes avances que le fermier, ni soumis aux mêmes risques ; il n’y a, entre le maître et le colon, aucun prix de bail fixé et par conséquent, nous l’avons dit plus haut, le tiers du prix du bail ne répondrait à aucun chiffre.

Au cas où le colon a droit à des dommages-intérêts, il peut se refuser à sortir de la métairie tant que ceux-ci ne lui ont pas été payés par le bailleur ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur (Art. 1749). Enfin, aux termes de l’article 1751, l’acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d’expulser le preneur jusqu’à ce que, par l'expiration du délai fixé par le réméré, il devienne propriétaire incommutable.

En cas de vente, la résiliation ne peut avoir lieu qu’à

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