Tome II

à 52 millions en 1879, à 218 millions en 1880, à 278 millions en 1881, à plus de 330 millions en 1882. Pour peu que la progression continue, le Crédit foncier aura réalisé dans quelques années les espérances qu’on en attendait.

Pourquoi ces espérances n'ont-elles pas été réalisées plus tôt? Cela tient à plusieurs causes : 1° à la nature des choses, qui ne permet aux institutions nouvelles de prendre racine qu’avec le temps et après des essais et des tâtonnements ; 2° à la centralisation excessive du Crédit foncier, qui, jusque dans ces dernières années, rendait l’instruction des demandes d’emprunt trop longue et trop coûteuse. Comment, en effet, un emprunt hypothécaire de 1,000 à 2,000 francs, par exemple, qu’on peut considérer comme étantle type des emprunts de la moyenne culture, pourrait-il supporter des faux frais nombreux, ceux notamment d’une expertise préalable de 25 à 30 francs. Avec de semblables formalités, les emprunts de cette catégorie étaient déjà grevés de 3 p. 100 de frais au moins avant d’être réalisés. Aussi les opérations du Crédit foncier ont-elles pris une remarquable extension depuis qu’il a organisé des agences départementales, destinées à simplifier, à faciliter, à rendre moins onéreuses enfin les relations de l’agriculteur avec l’établissement central.

Le troisième obstacle, et de beaucoup le plus important, est celui qui consiste dans l’énormité des frais d’un petit emprunt. Ainsi on a calculé que d’après le tarif de 1807 un acte d’emprunt de 300 francs, rédigé dans l’étude d’un notaire de canton, reviendrait, en y

DU CRÉDIT FONCIER

comprenant l’établissement de propriété ou les frais d’état hypothécaire, à 28 fr. 95, soitplus de 9 p. 100 du capital emprunté, à raison surtout des droits d’enregistrement.

Ce n’est pas tout. Si l’intervention du fisc est onéreuse pour les petits emprunts, elle est plus onéreuse encore pour les ventes judiciaires de minime importance, lorsqu’il s’agit de la réalisation de ces emprunts. Ici lesjformalités de procédure qui surabondent offrent autant de proies à la voracité du fisc; la présence obligée d’un avoué, l’intervention du tribunal, le nombre des formalités, l’importance des droits de timbre et d’enregistrement, tous ces frais Sont dans une énorme disproportion avec la valeur des immeubles. C’est ainsi qu’ils s’élèvent à 370 francs environ pour les ventes donnant un prix d’adjudication inférieur à 500 francs, et il y a environ 1200 ventes de ce genre chaque année, avec un prix moyen de 275 francs h Comment dès lors prêter sur un gage immobilier dont la valeur sera consommée en frais de réalisation de gage, si, ce qu’il faut bien prévoir, cette réalisation forcée devient nécessaire.

Ces diverses causes expliquent que les opérations du Crédit foncier aient porté jusqu’ici sur la propriété urbaine plutôt que sur la propriété rurale, qu’elles aient mis du temps à s’étendre en dehors de Paris et des grandes villes. Pour qu’une institution de cette nature puisse pénétrer partout, pour qu’elle puisse