Institutes, IL

une tradition ; il devait de plus justifier que la propriété avait appartenu à son auteur, à l’auteur de son auteur, et ainsi de suite en remontant toujours en arrière. L’usucapion, il est vrai, rendait beaucoup plus facile cette preuve de la propriété, mais c'était au précaire qu'était réservé la fonction la plus importante. Grâce à la concession en précaire, le vendeur pouvait sans avoir besoin de prouver son droit de propriété, réclamer au moyen de l'interdit de precario la possession dont il avait temporairement fait abandon à l'acheteur ; il conservait la faculté tant que le prix n'était pas payé, à défaut même de lex commissoria, de recouvrer ad nutum son droit de rétention (1), ainsi que le bénéfice de la jouissance (2). L'acheteur sérieux, menacé sans cesse de se voir reprendre la chose, était donc stimulé à payer le plus vite possible.

Les observations que nous avons présentées jusqu’à présent au sujet de l’application du précaire en matière de vente, ne se réfèrent qu'à une vente pure et simple ; nous ne devons pas oublier que son utilité a été non moins grande dans les ventes à terme. Nous avons dit ci-dessus, que par dérogation à l'exception de la traditio rei venditæ, la propriété était transférée à l’acheteur, lorsque le vendeur avait suivi sa foi. Cette intention se révélait principalement, à défaut de clause expresse, par la concession d’un terme fixe ou indéterminé pour le paiement du prix ; mais c'est une pure supposition, une

1. Loi 43 $ 8 De act. emp. et. vend. Dig. 19. 4. 2201 20-Disht

pure interprétation de volonté qui peut facilement disparaîitre devant une manifestation non équivoque d’une volonté contraire. Par un pacte adjoint au contrat principal, il peut être convenu que malgré la concession d’un terme, la propriété restera au vendeur, l'acheteur n'ayant que la possession précaire.

Un rescrit de l’empereur Alexandre ne permet pas de douter de l'emploi fréquent du précaire en semblable occasion, et de l’avantage sérieux qu'il offrait: « Qui ea lege prædium vendidit, ut, nisi reliquum pretium intra certum tempus restitutum esset, ad se reverteretur : sinon precariam possessionem tradidit, rei vindicationem non habet, sed actionem ex vendito (1) ». Un immeuble a été vendu à la condition suivante : le prix d'achat devra être versé entre les mains du vendeur dans un certain délai déterminé, faute de quoi la propriété fera retour à ce dernier ; l’empereur décide qu’il n'y a pas lieu à la rei vindicatio de la part du vendeur, s’il n’a pas fait une concession précaire, mais à l’actio ex vendito. On en conclut que si le vendeur a fait une concession précaire, il est resté propriétaire.

Terminons ce qui a trait à l'application du précaire dans la vente par une remarque de M. Machelard (2) qui prétend que quand le vendeur non payé remet la chose à l'acheteur il ne se dépouille pas de la possession. Il n'y a là, dit-il, qu’une tradition faite sous une condition tacite, restriction dont est susceptible ce mode de trans-

4. Const. 3. De pact. inter venditorem et emptorem. Code 4. 44. 2. Machelard. Théorie des interdits, p. 266.

HUE mission de la propriété suivant la loi 38 $ 1 de acq. poss. € Or tant que la condition qui affecte un acte de droit «est en suspens, les effets ordinaires de cet acte ne « peuvent pas se produire. La tradition étant condition- « nelle, la possession elle-même (car la tradition n'est « que la remise de la possession) reste en suspens au re- « gard de l'acheteur qui ne l’a que sub conditione ». Il s’en suivrait done que jusqu'à l’accomplissement de la tradition, la possession en réalité continuerait à résider sur la tête du vendeur. Le précaire, en suivant l'opinion de M. Machelard, conférerait donc une possession à lacheteur, possession qu'il n’aurait pas sans lui. Il ne nous semble guère possible, quant à nous, que le précaire, à l'encontre de son but habituel, ait pu augmenter les droits de l'acheteur à l'égard du vendeur, au lieu de les diminuer.

M. Demante (1) analysant les conséquences de l’introduction du précaire dans le contrat de vente, pense que le Juge de l’actio venditi, suppléa facilement cette convention si favorable à chacune des parties et que l’usage même s'établit de la présumer loujours, sauf à l’acheteur à faire la preuve du contraire.

On peut, croyons-nous, considérer le privilège du vendeur en droit français, comme remontant à la convention de précaire dont nous venons de parler en matière de vente,

1, Voir Demante. Revue critique 1854:

Application du précaire au louage

Le précaire dont la sphère d'applications se présente d’une manière très-nette dans le gage et dans la vente, se montre en matière de louage sous un jour beaucoup moins clair. Un texte d'Ulpien au Digeste est d’une interprétation difficile, surtout dans sa seconde moitié.

« Si quis ante conduit, postea precario rogavit videbitur discessisse a conductione, quod si ante rogavit, postea conduxit, conduxisse videbitur ; potius enim hoc procedere videtur quod novissime factum est, et hoc Pomponius ait (1) ».

Dans cette première partie de loi, il ne s’agit que de la substitution du précaire au louage et du louage au précaire. Si après avoir loué, on demande en précaire on appliquera les règles du prècaire en écartant celles du louage et inversement ; c'est le quod novissime factum est dont on doit appliquer les règles.

La portée de la seconde partie du texte d'Ulpien est moins facile à dégager. « Idem Pomponius bellissime tentat dicere numquid qui conduxerit quidem prœædium precario autem rogavit,— non ut possideret, sed ut in possessione esset ? — Est autem longe diversum : aliud est enim possidere, longe aliud in possessione esse. quod si factum est utrumque procedit ».

La question à résoudre est délicate; si à la convention de précaire le bailleur ajoute cette clause: non ul possi-

1, Loi 10 de àcq. vel amitt. poss. Dig. 41. 2.

… he deret sed ut in possessione esset, le concessionnaire n'aura pas la possession mais la simple détention, or cette simple détention, il en est déjà nanti par le contrat de louage ; on ne voit donc pas bien l'intérêt. Pomponius, ici comme dans l'hypothèse précédente conclut à la transformation du louage en précaire ; Ulpien, plus catégorique, combine les deux choses — utrumque procedit — dit-il, d'un côté donc le loyer sera dû et de l’autre la jouissance sera révocable au gré du concédant. D’après Bulling (1) c'eût été un moyen de permetttre au concédant de retirer un certain avantage précuniaire des concessions en précaire. Le precario rogatus aurait pu agir contre le rogans, par l'actio locati pour le paiement du loyer. Mais Bulling oublie dans son explication que le précaire est essentiellement gratuit. On a cherché encore à expliquer cette union du précaire et du bail en disant que la clause du précaire exemptait le créancier de la responsabilité qui incombe au bailleur. Quoiqu'il en soit, sous l’Empire, le bail et le précaire étaient très souvent réunis et les tenanciers cumulaient souvent la qualité de précariste et ce.le de fermier. Il faut que cet arrangement ait pris dans la suite une grande importance car une consütution (2) des empereurs Valens et Valentinien au IV° siècle emploie indifféremment les mots fermiers et détenteurs précaires.

On a prétendu que la combinaison du précaire et du