CORDES OP OUT UT

tacite du bailleur ne s'étendait pas de plein droit aux meubles « invecta et illata », il arrivait fréquemment que le fermier affectait, conventionnellement, à la sûreté de sa dette, son matériel d'exploitation. L'Edit du prèteur permit de bonne heure cette convention et ce fut même là, d'après les auteurs modernes, l'origine et le point de départ de l'hypothèque romaine (1). |

Il est à remarquer aussi, que l'hypothèque tacite, dans le cas où elle était admise, portait sur tous les fruits produits par l'héritage rural, c'est-à-dire non seulement sur la récolte de l'année, mais sur celle des années précédentes ; et d'autre part, cette hypothèque garantissait d'une manière générale toutes les créances, nées du louage, partant, non seulement la créance de fermages, mais aussi celles des dégradations commises par le conductor, etc.

La protection des droits du bailleur ainsi admise par le droit romain se retrouve dans notre ancien droit; et dans toute l’ancienne France la créance du bailleur d’un immeuble rural se trouva garantie par une sûreté spéciale : le principe est admis aussi bien dans les pays de coutume que dans les pays de droit écrit ; mais il ne l’est, dans les uns comme dans les

(1) GirarD. Manuel, p. 750.

autres, qu'avec certaines modifications qu'il importe de signaler.

Les pays de droit écrit admettent, comme le droit romain, que le privilège n'affecte que les fruits et récoltes du bien affermé ; mais sous l'influence des idées coutumières, ils arrivent également à admettre que la sûreté donnée au bailleur consiste, non plus dans une hypothèque, mais dans un simple privilège, dépourvu de tout droit de suite.

Ce fut là, sans aucun doute, une influence coutumière ; et nous trouvons ici une application particulière du principe admis d'une façon générale, en pays coutumier, que ( les meubles n'ont pas de suite par hypothèque ». Tandis, en effet, que le Droit romain, reconnaissant au profit du bailleur d'un fonds rural, une véritable hypothèque, armée du droit de suite, lui permettait d'exercer ce droit au moyen de l’action Servienne, le droit coutumier lui refusa, en principe, ce droit. Pothier signale en ces termes cette différence :

« Selon le Droit romain, ce droit {le droit « du locateur sur les fruits) était une hypothè- « que parfaite que le locateur conservait, en « quelques mains que passassent les choses qui (« y étaient sujettes ; mais dans notre Droit, lors- « que les fruits ont été déplacés de la métairie « où ils étaient, et que le locateur a manqué de

« les saisir dans le court délai qui lui est ac- « cordé pour celà, son droit s'évanouit.

« Cette décision a lieu quand même le fermier « demeurerait propriétaire desdites choses ; 1l « suffit qu’elles aient été déplacées de la métairie « et que le locateur ait omis de les suivre, pour « qu'il ne soit plus recevable à prouver que les « fruits qui se trouvent dans un autre lieu sont (« ceux qui sont nés dans sa métairie.…

« Cela a lieu à bien plus forte raison lorsque « ces choses ne sont plus en la possession du « fermier qui les a aliénées, par la règle générale « qu'en France les meubles n'ont pas de droit « de suite par hypothèque. » (1).

Il convient néanmois de remarquer que si Pothier, avec les coutumes et les anciens auteurs, refuse en principe au bailleur d'un fonds rural le droit de suite attaché à l'hypothèque romaine, 1l reconnait cependant que, pendant un délai très court à partir du déplacement, le propriétaire peut suivre hors des lieux loués les objets affectés à sa garantie. Ce délai, variable suivant les régions, était de quarante jours, suivant la coutume d'Orléans.

« Quoique par notre Droit français, dit-il, « les meubles n'aient pas de suite par hypothè- ( que, néanmoins on a conservé aux locateurs

() Pommier. Trailé du Contrat de louage, n° 229

mn:

ORIGINE ET FONDEMENT DU PRIVILÉGE If7

(de maisons et) de métairies, le droit de suivre les meubles qui leur sont obligés.

« Plusieurs Coutumes en ont des dispositions : par exemple, celle d'Auxerre, tit. s, art. 120, dit : « Meubles n'ont pas de suite par hypothèque, si ce n'est pour louage de maisons. » « Mais le locateur doit exercer ce droit de suite dans un court délai, depuis que les meubles ont été transportés hors de la maison ou de la métairie ; sinon le droit qu'avait le locateur sur lesdits meubles est purgé ; et en celà notre Droit français est différent du Droit romain.

« Sur le temps dans lequel le locateur doit exercer son droit de suite sur les meubles déplacés de sa maison ou métairie, il faut suivre les usages des différents lieux. Suivant l'usage de notre province, le locateur d'une maison a huit jours pour suivre les meubles qui ont été enlevés, et le locateur d'une métairie en a quarante (1).

La transformation de l’hypothèque du Droit

romain en simple privilège mobilier, ne fut pas la seule innovation apportée sur ce point par nos anciennes coutumes ; l'objet même de la garantie donnée au bailleur de biens ruraux fut modifié et étendu. Certaines de ces coutumes,

(1) PoTHiER, rnème traité, n° 257.

Le]

notamment celles de Paris dans ses art. 161 et 171, et celle d'Orléans dans ses art. 415 et 416, accordent aux locataires des métairies, suivant l'expression du même Pothier (1). « Une espèce « de droit de gage, non seulement sur les fruits (« qui y naissent, mais même sur les meubles « que les fermiers ont dans lesdites métairies, tel « que l'ont les locataires des maisons de Ville.»

Les autres coutumes étaient au contraire UÉLLÉSASUTNCS point et une contreverse s'est élevée sur la question de savoir s'il convenait, dans le silence des textes, d'appliquer les règles du Droit Romain ou celles des Coutumes de Paris et d'Orléans. Cette difficulté se trouve relatée par Ferrière, dans les termes suivants :

« Brodeau, sur l’article 161 n° 8, dit que de « Droit français admet l'hypothèque tacite et « privilégiée sur les meubles et autres choses « qui se trouvent dans les fermes et maisons « des champs, pour les moissons aussi bien que « sur les fruits. Ricard, sur l’article 171, dit au « contraire que ce privilège ne doit point être « étendu à l'égard des maisons et des champs « dans les autres coutumes. |

€ M. Auzanet, sur cet article, dit que c'est € un droit singulier établi dans notre Coutume ; «eti1l dit que cela a été ainsi jugé en la Cou-

(1) POTHIER, 7néme traité, n° 258.

tume de la Rochelle, qui ne contient pour ce sujet aucune disposition, par arrêt du 26 mai 1637 » (1).

Nous trouvons également, dans l'ouvrage

précité de Pothier, l'indication des mêmes divergences de doctrine et de jurisprudence ; et

l’auteur constate que l'opinion prédominante dans le dernier état du Droit est celle de l’extension des Coutumes de Paris et d'Orléans : voici

du restele passage auquel nous faisons allusion :

« À l'égard des Coutumes qui ne s'en sont pas expliquées, il se trouve au premier tome du Journal des Audiences, VII, 25, un arrêt du 22 novembre 1655, qui a jugé que les locateurs des métairies et biens de campagne, n'avaient ce droit que sur les fruits, conformément aux lois romaines, et non sur les meubles , la Coutume de Paris qui l'accorde ne devant pas à cet égard faire loi hors de son territoire. Îl ne paraît pas que cet arrêt ait été suivi, car Basnage, en son Trailé des hypothèques, atteste que c'est un usage général de la France coutumière, que le locataire des métairies ait ce droit sur les meubles, comme sur les fruits » (2).

Enfin Loysel, dans ses /nslilules Coulu-

(1) FERRIÈRE, Sur la Coutume de Paris, titre VII, art. 171

(2) PorTuier, Louae, n° 228 in fine.

mières, admet cette règle comme certaine et la formule ainsi :

« Les grains et biens meubles d'un fermier et « locataire sont taisiblement obligés pour les « moissons et loyers du propriétaire » (1).

C'est dans ces règles du droit coutumier, fixées d’une façon si claire par Pothier dans le passage précité, que les rédacteurs du code ont puisé, lorsqu'ils ont organisé le privilège du bailleur d’un fonds rural: l’art: 2102-1° qui contient la réglementation de ce privilège dérive donc directement de la coutume.

Nous avons vu, et nous verrons dans le chapitre 4 de ce travail, que les dispositions de l'art. 2102 1° ont reçu, en ce qui concerne le privilège du bailleur sur fonds rural, une importante modification de la loi du 19 février 1889 ; mais l'innovation introduite par cette loi ne concerne que l'étendue de la créance garantie par le privilège, étendue qu'elle est venue restreindre dans une large mesure.

Aujourd'hui encore, comme avant cette loi nouvelle, c'est l’art. 2102-1°, dont le texte est du reste demeuré intact, qui reste le siège.

principal de la matière que nous nous proposons d'étudier. [l'était bon de constater: que cet article est d'origine coutumière.

(1) Loysez, Livre IT, Titre VI, Règle 7.

La filiation historique du privilège étant connue, 1l nous reste à en rechercher la raison d'être et le fondement juridique.

Pourquoi le Droit romain, pourquoi notre ancien Droit, et notre Droit moderne ont-ils ainsi donné et conservé au bailleur d’un fonds rural une garantie spéciale pour le paiement de sa créance contre le fermier ? La concession de cette sûreté repose sur différents motifs d'équité et d'intérêt général, sur lesquels les auteurs paraissent être d'un accord unanime, et qui sont ceux-ci: c'est que tout d’abord la location des biens ruraux, des terres, des champs, avec le développement qu'elle a pris dans notre ancien Droit et de nos jours, présente un intérêt social de premier ordre, et la loi a dû la faciliter en garantissant au bailleur le paiement de ses fermages. — N'est-1l pas, de plus, parfaitement équitable que le propriétaire qui procure au fermier, en lui abandonnant la jouissance de sa terre, les moyens de s'enrichir et de pourvoir aux nécessités de l'existence, en même temps qu'il se prive de ces moyens, trouve dans une garantie spéciale la certitude d'être payé, avant tous autres, du prix de cet abandon ? Les créanciers du fermier, qui, grâce à la location consentie par le propriétaire, ont vu s'accroitre les ressources de leur débiteur, ne seraient-ils pas en équité bien mal venus à se

plaindre de ce que le bailleur soit payé avant eux ? Cette faveur du législateur pour la créance du bailleur s'explique d'autant mieux que cette créance est nécessairement une créance à terme, et que le bailleur est obligé de suivre la foi du fermier, qui d'ordinaire ne dispose que d'assez modestes ressources.

Le législateur français, après la loi romaine, a fait porter la garantie du bailleur d'immeubles ruraux sur les meubles du fermier et sur la récolte des biens loués. Il n'est pas difficile d'expliquer juridiquement cette décision de notre loi : en tant qu'il grève les objets qui garnissent la ferme et les ustensiles qui servent à l'exploitation, le privilège a pour fondement une constitution tacite de gage ; la loi présume qu'il a été entendu entre le bailleur et le preneur que ces meubles garnissants et ustensiles seraient affectés au paiement des fermages, et l'on considère que le bailleur a, en quelque sorte, la possession des meubles placés dans son immeuble ou sur sa terre.

Quant au privilège spécial sur les fruits et récoltes de l’année, il ne repose pas, suivant l'opinion générale, sur un nantissement présumé ou tacite. Comme le disent MM. Aubry et Rau : € Il est fondé sur ce que le locateur est censé « n'avoir abandonné les fruits futurs des « immeubles loués, qu'à la condition du paie-

« ment des fermages, et en avoir ainsi, en « quelque sorte, retenu la propriété » (1).

Certains auteurs, comme Laurent, cependant, assignent à ce privilège sur les fruits un fondement un peu différent : ils se refusent à admettre que, par ce droit censé retenu jusqu’au paiement des fermages, le propriétaire puisse prétendre exercer un privilège sur sa propre chose, et, pour eux, la seule raison qui explique le privilège du bailleur sur les fonds, c'est que les fruits sont produits par son fonds et qu'il en enrichit la masse : il est juste que, sur ces fruits, le bailleur soit payé par préférence aux autres créanciers, puisque sans lui, sans le bail consenti par lui, les fruits ne seraient pas devenus le gage des créanciers (2).

(A) T. II, parag. 261, 5"° édition, p. 234, texle et note 13; GuiLLOUARD, t. I, n° 256.

(2) LAURENT, T. 29, p. 409, & 379.

L'article 2102-1° déclare privilégiée la créance des (loyers et) «fermages des immeubles ». De l'avis de tous, 1l résulte des termes de notre texte que le privilège, avec l'étendue que lui donne l’article 2102 et que nous déterminerons aux chapitres suivants, est accordé à tout bailleur d'immeubles.

Cette proposition implique pour l'existence du privilège deux conditions nécessaires et suffisantes : 1° il faut tout d'abord qu'une personne ait la qualité de bailleur; 2° il faut de plus qu'il s'agisse de la location d'un immeuble rural. Nous laisserons bien entendu de côté tout ce qui pourrait concerner le bail des biens autres que les biens ruraux.

A) L'article 2102-1° paraît ne viser, dans quelques-unes de ses parties, que le privilège du propriétaire du bien affermé; mais il est unanimement admis, en doctrine et en jurisprudence, que le terme « propriétaire », dont se servent les alinéas 1 in fine, 31CF din est qu'énonciatif et que la loi n’a statué dans ce texte que deo quod plerum que fit; habituelle-

ment, c'est le propriétaire du fonds qui en est le bailleur. Mais le locataire principal, l’usufruitier, aurait droit au privilège, au même titre que le propriétaire. Il y a, pour le décider ainsi, à la fois un argument de texte et un argument rationnel : le premier résulte de l'article 819 du Code de procédure civile, relatif à la saisiegagerie, qui vient rectifier, dans ce qu'il a de trop étroit et de trop peu compréhensif, l'article 2102. La saisie-gagerie est, en effet, la procédure, la voie d'exécution qui sert à mettre en œuvre le privilège du bailleur d'immeubles; elle n'est permise qu'à ceux qui peuvent invoquer ce privilège. Or, l’article 819 la donne aussi bien au locataire principal qu'au propriétaire; quant à l'argument de raison, il repose sur la raison d'être et le fondement même du privilège qui nous occupe. Comme le disent fort bien MM. Aubry et Rau : «C'est au fait de « la location et non au droit de propriété, que « la loi attache la garantie spéciale du privi- «ulègel sr)

La généralité du texte conduit à décider que le mode de détermination du fermage importe peu pour l'existence du privilège; que les parties aient stipulé une somme d'argent où un paiement du fermage en nature, le privilège

(1) Augry et Rau, t. III, paragr. 261, p. 226.

existe dans l’un et l'autre cas; mais il faut, bien entendu, que la convention réunisse bien Îles traits caractéristiques du louage d'immeubles. I appartient au juge de décider, en pareil cas, s'il y a louage ou société (1).

C'est à ce propos qu'on s'est demandé fréquemment, avant la loi du 18 juillet 1889, si le bailleur à colonat partiaire avait privilège sur les meubles: de son colon pour l'exécution des créances résultant du contrat. Cette question ne faisait pas de doute dans l'ancien Droit. Pothier disait (2) : « Les locateurs de maisons et de « métairies ont le droit d'être préférés, pour les « créances résultantes du bail, aux autres « créanciers de leurs fermiers ou locataires sur -« les fruits et sur les meubles qui garnissent la « mélairie ou la maison. »

Un arrêt du 7 ventôse an XII de la Cour de Nimes a reconnu ce privilège, et l’article 3 de la loi du 25 mai 1838 reconnaissait de même, non seulement le droit du propriétaire de métairie d'agir par voie de saisie-gagerie contre le colon partiaire, mais réglait l'application de droits qu'implique l'existence du privilège. Cependant, on remarquait une certaine hésitation en doctrine et en jurisprudence; c'est qu'on n'était pas

(1) Augry et RaAU, ibid. p. 225. GUILLOUARD, I, n° 267. (2) Traité du contrat de louage, 4” partie, chap. I", art. 2, HAE 2 MD OU:

bien d'accord sur la nature de la convention de bail à colonat partiaire. Une opinion ne voyait dans le colonat partiaire qu'une forme de la société et lui refusait le caractère d'un bail proprement dit: partant, l'article 2102 ne devait pas garantir la créance du propriétaire. Suivant d'autres au contraire, et c'était l'opinion dominante, le colon partiaire était un véritable preneur à bail. On faisait remarquer que la loi le dénomme comme tel à diverses reprises art. 1763 et 1764); qu'elle lui interdit de « souslouer »; quelle lui applique en général les règles du bail. Au surplus, ajoutait-on, les motifs qui ont fait instituer le privilège dans le bail à ferme se rencontrent dans le colonat ou le métayage : de part et d'autre, en effet, même nécessité d'assurer au propriétaire le paiement de sa créance: dans un cas comme dans l'autre, le propriétaire a dû compter pour obtenir le paiement de sa créance sur les fruits à provenir de l'immeuble loué, sur les meubles garnissant et sur les ustensiles servant à l'exploitation (1).

La question a été tranchée législativement en

(1) Aix, 6 fév. 1822; Limoges, 26 août 1848, Sir. 49.2.321. Lyon, 9 juil. 1860, Sir. 1860.2.520; Paris, 26 décembre 1871, S. 73.213: Cass. 8 fév. 1875, S. 75.1.182; Alger, 25 juin 1878, S. 78.2.326; Cass. Rome, 28 déc. 1882, S. 83.4.39; Poitiers, 148 déc. 1890, S. 91.2.101 ; Aupry et Rau, tbid, p. 226, texte et note 3 bis; GUILLOUARD, I, n° 268.

ce dernier sens, par la loi précitée du 18 juillet 1889. Cette loi, qui doit constituer une des parties de notre Code rural, décide que le bail à colonat partiaire est bien un louage; elle lui déclare applicable les règles ordinaires du contrat de bail et elle dispose notamment, dans son article 10, que «le bailleur exerce le « privilège de l'article 2102 du Code civil, Sur « les meubles, effets, bestiaux et portions de « récoltes appartenant au colon pour Je paie- « ment du reliquat du compte à rendre par « celui-ci » (1)

B) Le privilège qui nous occupe est attaché à toutes les locations d'immeubles; cela résulte encore de la généralité des termes de l’article 2102 : 1l garantit donc la créance de tout bailleur d'immeubles ruraux; ce sont les seuls qui nous intéressent ici.

Nous avons vu rapidement plus haut (Introduction) ce qu'il convient d'entendre par « fonds rural ». [| importe ici de revenir d'une façon un peu plus complète sur cette question et de préciser par quels caractères les fonds ruraux se distinguent des immeubles urbains qu'on leur oppose. L'intérêt de cette distinction réside du

(1) SiREY, Lois annotées de 1889, p. 562, note 19. — Adde : MM. HERON DE VILLEFOSSE, Loi du 18 juillet 1889, (Bail à colonat partiaire), p. 10; DE L'ÉPINE, Commentaire de la loi du 18 juillet 1889 Sur le bail à colonat partiaire, n° 41.

reste, non seulement dans l'application des règles concernant le privilège — nous verrons que ce privilège n'a pas la même étendue dans les deux cas, — mais aussi au point de vue des règles particulières tracées au titre du louage pour les baux à ferme.

La base de la distinction se trouve indiquée dans un rapport du tribun Mouricault au Fribunat : & Le louage d'un bien rural, dit-il, « c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits « naturels ou industriels, est appelé bail à « ferme. Le louage d'une maison ou d'un « bätiment qui produit des fruits civils ou « loyers est appelé bail à loyer » (1)

Dans l’ancien Droit, Denizard adoptait une distinction identique et nos auteurs modernes adoptent la même solution.

Suivant Troplong (2), les biens ruraux « sont « ceux qui sont destinés à l’agriculture et au « pâturage, ceux qui font vivre l'homme des « biens de la terre. »

M. Guillouard dit « que le fonds rural est « celui qui est loué pour servir à une exploi- « tation agricole. »

Nous comprendrons donc, sous la dénomination de « fonds rural », les terres, les jardins productifs, les prés, les bois, les pâturages, les

(4) FENET, XIV, p. 322.

vignes et autres lieux de campagne qui produisent des fruits naturels ou industriels, qu'un fermier ou colon partiaire a le droit de percevoir. Les autres biens, tels que maisons, appartements, usines, moulins, chantiers, scieries, maisons de campagne, maisons d'habitation, même situés à la campagne, doivent être considérés comme des fonds urbains et font l'objet de baux à loyer.

Cependant, il peut arriver dans certains cas, et 1] arrive même souvent, qu'une même location comprenne, à côté des fonds de terre, les bâtiments nécessaires à leur exploitation et à l'habitation du preneur. Le bail ne cesse pas d'être considéré comme bail à ferme, lorsque, du moins, ce sont les terres et les fonds ruraux proprement dits qui présentent l'importance la plus considérable (1).

Tout bailleur d'immeubles ruraux, avonsnous dit, a droit au privilège de l'article 2102. [Il n'y a, à notre avis, aucune distinction à faire entre les fonds bâtis, c'est-à-dire ceux qui, à côté des terres, comprennent les constructions nécessaires à l'exploitation, et ceux qui sont loués seuls, sans bâtiments.

La question, cependant, ne laisse pas que

(1) Pau, 14 janvier 1894, S. 99.2.80; GuiLLouarD, Louage, t. IT, n° 451; Jug. Trib. civ. Gien 1‘ déc. 1896; Paud. fr. per. 97. 2. 178; Journal Za Loi du 24 déc. 96.

d'être discutée en doctrine et en jurisprudence. Sans vouloir entrer ici dans le vif de la controverse, qui trouvera sa place dans le chapitre relatif à l'assiette du privilège, nous devons signaler qu’on a contesté au bailleur d'un terrain dépourvu de construction, tel qu’un herbage où une prairie, le droit au privilège sur les meubles morts ou vifs qui y sont placés par le preneur. Quelques décisions Judiciaires se sont prononcées en ce sens (1). Mais l'opinion contraire triomphe, à juste titre, nous semble- Pantin 10-ctyentefet/oénéral:. il déclare privilégiés les loyers et fermages des immeubles. Tout bailleur d'immeubles a donc droit, à notre avis, à un privilège, quil s'agisse d'un terrain nu ou d'un terrain construit. Aussi bien, les motifs qui ont fait admettre le privilège qui nous occupe se rencontrent avec autant de force dans le bail d'un herbage ou d'une prairie, que dans celui d'une ferme bâtie. Enfin, comme le fait très justement remarquer M. Guillouard, l'opinion contraire aboutit à des conséquences inacceptables : si l'on refuse d'admettre le privilège au profit du bailleur d'un terrain nu, il faut le refuser également au bailleur d'une

1) Bourges, 1" juin 1886, S. 88.2.185 et Dalloz Supp' V° Priv. et Hypot. n° 90: Trib. d'Amiens, 4 décembre 1886, S.87.2.140. D. P.94.1.129, note b; Trib. d'Arbois, 14 juin 1888, SRE SUIRE

grange, d'un magasin, d'une cave ou d'un grenier, sur les objets que le locataire y dépose. Ces divers locaux ne peuvent être, en effet, considérés ni comme une maison, ni comme une ferme. Or, personne n'est jamais allé jusqu à admettre cette conséquence, qui est contraire au but du législateur.

Nous avons vu plus haut de quelle manière le Droit Romain et le Droit coutumier ont réglé l'assiette de la garantie hypothécaire où privilégiée offerte au bailleur. Le Code Civil s'est inspiré de leurs dispositions : l'article 2102-1° décide, en effet, que le privilège du locateur porte : « sur les fruits de la récolte de l’année, « sur le prix de tout ce qui garnit la maison « louée ou la ferme et de tout ce qui sert à « l'exploitation de la ferme. »

Dans l'hypothèse d'un bail à ferme (ou plus largement d'une location d'un fonds rural), trois éléments distincts du patrimoine du preneur se trouvent donc grevés. Nous les examinerons successivement sous trois sections différentes.