I. — Fermages

La créance privilégiée du bailleur d'un fonds rural est, aujourd'hui, exclusivement déterminée par la loi du 19 février 1889, qui a modifié, sur ce point, l'article 2102-1° du Code civil.

Mais, avant d'aborder le commentaire de cette loi, 1l est nécessaire ou, en tous cas, intéressant de jeter un coup d'œil sur notre ancien Droit et sur les dispositions du Code civil qui ont été

appliquées de 1804 à 1889.

a) Ancien Droil

Dans notre ancien Droit, la créance de fermages était armée de notre privilège; mais on trouve entre certaines coutumes, notamment entre celle de Paris et celle d'Orléans, des divergences sur l'étendue de la créance garantie.

Pothier signale que, suivant les actes de notoriété du Châtelet de Paris, des 7 février 1688, 24 mars 1702 et 19 septembre 1716, on faisait une .distinction entre les baux passés devant notaires et ceux qui nont été faits que sous signature privée ou verbalement. Dans Île premier cas, le bailleur était préféré aux créanciers

du fermier pour toutes les obligations résultant

du bail, et, par conséquent, pour tous les termes échus et pour tous ceux qui restent à courir du bail; mais lorsque le bail n'était que verbal où sous signature privée, le bailleur n'avait de préférence que pour trois termes échus et pour le courant.

Denizart observe que, lorsque le bail sous seings privés avait été reconnu en justice, avant la saisie des meubles ou des récoltes du fermier, on adoptait la même règle que lorsque le bail était notarié.

Ces règles de la coutume de Paris n'étaient pas suivies à Orléans. Ici, aucune distinction entre les baux notariés et ceux qui ne l'étaient pas : le privilège était accordé dans tous les cas au bailleur pour tous les fermages échus et ceux restant à échoir. Pothier donne comme raison de cette coutume que les baux de la région d'Orléans étaient généralement passés sous signatures privées, et qu'on n'a pas cru nécessaire de prendre contre les fraudes les mêmes précautions qu'à Paris, où elles étaient beaucoup plus communes (1).

b) Régime du Code civil

Le Code civil s’est inspiré de la distinction admise par la coutume de Paris, d'après le

(d) PoTiER, Traité du louage, n° 253.

caractère du titre du bailleur: mais au lieu de s'attacher à l'authenticité de ce titre, il distinguait suivant que le bail avait ou non date certaine.

Ce système nous paraît préférable à celui de la coutume de Paris.

En effet, le danger que nos anciens jurisconsultes coutumiers et les rédacteurs du Code civil avaient voulu prévenir était celui d’une collusion entre le bailleur et le fermier : ils ont craint que tous deux, à la veille de la déconfiture du preneur, ne fissent un bail antidaté, stipulant un prix majoré, de manière à absorber la plus grande partie de l'actif mobilier du fichier LÉstébien Pévidéntèque tcontrence danger, la date certaine est un remède aussi efficace que l'authenticité du bail : dans les deux cas, on est assuré que le contrat a bien été fait à la date apparente qu'il porte.

Pour écarter d'une façon complète le danger que nous venons de signaler, 1l eût fallu aller jusqu'à refuser au bailleur, dont le titre n'avait pas date certaine, toute espèce de privilège; mais les rédacteurs du Code, comme les anciens jurisconsultes du Châtelet, s'étaient bornés à restreindre l'étendue de ce privilège, considérant sans doute que, dans un très grand nombre de cas, le bail, bien que n'ayant pas date certaine, pouvait être néanmoins sincère

et que, dès lors, 1l eùt été excessif de refuser tout privilège à un bailleur honnête.

L'article 2102 du Code civil est ainsi conçu : « Les créances privilégiées sur certains meubles « sont : 1° les fermages des immeubles; savoir, ( pour tout ce qui est échu et pour tout ce qui « est à échoir, si les baux sont authentiques, « ou si, étant sous signatures privées, ils ont « une date certaine. Et, à défaut de baux « authentiques, ou lorsqu'étant sous signatures « privées, ils n'ont pas une date certaine, pour « une année, à partir de l'expiration de l’année « courante }).

Il y avait, on le voit, deux hypothèses à considérer : 1° celle où le bail a date certaine, et 2° celle où il n'a pas date certaine;

lrehypothèse: LE BAIL EST AUTHENTIQUE OU A DATE CERTAINE

Remarquons tout d'abord que la date certaine s'acquiert conformément au droit commun, par l’un des moyens indiqués dans l’article 1328 du Code civil, et en outre qu'il est nécessaire que le bail ait acquis date certaine antérieurement à l'événement qui donne lieu à la distribution des deniers entre les créanciers. Cet événement sera: 1°, en cas de déconfiture, la saisie du mobilier du fermier ; 2°, en cas de déces du débiteur, l'acceptation de sa succession sous bénéfice d'inventaire.

Lorsque le bail est authentique, ou lorsqu'il a acquis date certaine, dans les conditions que nous venons d'indiquer, l'art. 2102 accorde leprivilège pour tous les fermages échus dansle passé, et pour tous ceux à échoir dans l'avenir.

Il semble à première vue que cette disposition ne prête à aucune équivoque et qu'aucune distinction ne soit à faire entre le bail authentique et le bail sous-seings privés ayant date certaine ; cependant une controverse que nous indiquerons très rapidement s'est élevée sur ce point.

Une première opinion a soutenu qu'il convenait d'exclure du privilège tous les fermages échus antérieurement au jour où le bail sousseings privés a acquis date certaine; cette opinion se fondait d’abord sur ce que la loi, constituant au profit du propriétaire un droit exceptionnel, devait recevoir une interprétation restrictive; d'où l'impossibilité d’assimiler, pour les fermages antérieurement échus, le bail ayant acquis date certaine au bail authentique. En outre, ajoutait-on, c'est un principe que les actes sous-seings privés ne sont opposables aux tiers que du jour où ils ont acquis date certaine ; or, ce serait méconnaitre cette règle, que d'accorder au propriétaire, à l'encontre des autres créanciers, un privilège pour les fermages antérieurs à la formalité ou à l'événement

qui à fait acquérir la date certaine au bail sous-seings privés (1).

Mais cette opinion n'a pas prévalu et la plupart des auteurs s'accordent à décider que le privilège du bailleur s'étend, dans l'un et l’autre cas, à tous les fermages échus.

Les motifs sur lesquels on s'appuie généralement pour justifier cette dernière théorie sont les suivants : le texte de l’article 2102 place sur le pied de la plus complète égalité (les baux (« authentiques ou ceux qui, étant sous signa- « tures privées, ont une date certaine » ; or, en dehors d'une disposition précise et formelle de la loi, 1l est impossible d'introduire une distinction là où la loi ne distingue pas. Le but et le système du législateur paraissent du reste contraires à la distinction dont-il s'agit: il a voulu, au point de vue qui nous occupe, classer les baux en deux catégories: ceux ayant date certaine, bénéficiant pour ce motif d'une présomption de sincérité et auxquels le privilège est attaché, aussi bien pour tous les loyers échus que pour les loyers à échoir, et, d'autre part, les baux sans date certaine, qui lui paraissent suspects et dont 1l réduit les effets au point de vue du privilège (2).

(D) PONT, t: 2, n° 126; Prrsiz, sur l’art. 2102; parag.: 1% n° 15; MaAssE et VERGE. t. 5 parag. 791, note 11.

(2) Rennes, 8 mai 1850, Aer. arr. Rennes, 1850, p. 145:

AUBRY et Rau, t. 3, parag. 261: BauDRY-LACANTINERIE et DE LOYNES, !.1, n° 401 ; GUILLOUARD, t. 1, n° 312.

Il convient du reste de noter ici que, quelle que soit l'opinion à laquelle on se rattache sur la controverse que noùs venons d'indiquer, le bail, même authentique ou ayant date certaine, pourra être annulé et le privilège anéanti, s'il est établi qu'il est le résultat d’une fraude ou d'une collusion intervenue entre le fermier et le bailleur, en vue de faire échec aux droits des autres créanciers. C'est l'application pure et simple de l’article 1167 du Code civil (1).

En ce qui concerne les fermages à échoir, les termes si formels de l’article 2102 n'ont jamais donné prise à la même équivoque. On a cependant quelquefois trouvé singulier que le paiement des fermages non échus püt être exigé avant l'échéance. Certains auteurs ont essayé de justifier cette dérogation aux principes généraux, en invoquant la nature spéciale du privilège, « qui affecte tellement la chose pour la « sûreté du paiement, que le législateur a « mieux aimé anticiper le terme que de com- « promettre les intérêts du créancier privilégié ».

Cette explication, qui est celle de Tarrible et de Troplong (2), n'est peut-être pas des plus satisfaisantes, et nous pensons que l'explication plus rationnelle et plus juridique de cette disposition de notre article se trouve tout simplement

(A) GUILLOUARD, n° 312. in fine.

(2)8 T4; na t686!

dans cette considération que l'exercice du privilège suppose la déconfiture du fermier, et que cette déconfiture entraîne la déchéance du terme pour les loyers à échoir.

Ajoutons du reste que la rigueur de la loi sur ce point trouve un correctif très appréciable dans le droit de relocation reconnu aux créan-

ciers par le même article 2102-1°.

2me hypothèse : LE BAIL N’A PAS DATE CERTAINE

Notre texte plus haut rappelé a disposé pour cette hypothèse, en termes assez laconiques, que le privilège ne garantirait ( qu'une année de « fermage à partir de l'expiration de l’année (courante).

‘Cette formule, qui manque totalement de précision et qui laisse dans l'ombre le sort des années de fermages échues et celui de l’année courante, a fait naître une controverse et n’a pas donné lieu à moins de quatre systèmes différents :

Dans une première opinion, la seule créance privilégiée serait celle de l'année suivant l’année courante (1). Cette doctrine s'appuie surtout sur le principe général que les privilèges sont de droit étroit et que les textes qui les créent

(1) FENET, t. 15, n° 352; GRENIER. t. 2, n° 309: FAVARD, Rep. V° privil., seclion 1, parag. 2, n° 4: TARRIBLE, V° priv.,

sect. IT, parag. 2, n° 5. En ce sens : Douai, 16 décembre 1824; Bordeaux, 17 décembre 1839, S. 1840.2.902.

doivent recevoir l'interprétation restrictive ; or, en rapprochant la partie de l’article 2102 qui nous occupe de celle qui précède, elle prétend y trouver la preuve que, dans le cas d’un bail sans date certaine, le législateur s'est montré exclusif et a rejeté le privilège pour tous les fermages, sauf pour une année à venir.

Délaissée depuis longtemps, cette doctrine satisfait peu la raison, et on s'explique assez diMficilement que la loi accorde un privilège pour l'avenir, alors qu'elle le refuse pour le présent. Comme le fait remarquer M. Guillouard, il n'y a aucune fraude à craindre pour la jouissance actuelle du preneur.

M. Mourlon a préconisé une seconde théorie, qui a eu moins de succès que la précédente :

restreignant, lui aussi, le privilège à une seule année, 1l a soutenu que cette année se composerait, comme dans l’ancien usage du Châtelet, des trois derniers termes échus et du terme courant non achevé. Il suffit d'exposer cette opinion et de la rapprocher du texte même de l’article 2102 pour être convaincu qu'elle est opposée à l'intention du législateur.

Restent deux systèmes, dont l'un déclare privilégiée l’année courante et celle suivante (1),

(A) Dezvincourr, I, p. 273; Persiz, 1, sur l'art. 2102; parag. J, n° 22; VALETTE, n° 63; DEMANTE; Por, I, n° 627 : Bordeaux, 17 décembre 1839, S. 40.2.202.

et l’autre toutes les années échues, l’année courante et celle qui la suit. Nous adopterons cette dernière opinion, qui ralle la majorité des auteurs (1), et a triomphé en Jurisprudence (2).

Il est, à notre avis, Imadmissible que la loi ait garanti, par un privilège, une année à échoir, et qu'elle l'ait refusé a l’année en cours et aux années échues. Îl n'est pas davantage exact de dire que le privilège pour les fermages en cours et ceux échus ne reposent sur aucun texte, car le début de notre article déclare privilégiés, d'une manière générale, tous les fermages échus et tous ceux à échoir, et quand, dans la suite du texte, la loi envisage le cas spécial qui nous occupe d'un bail sans date certaine, elle restreint le privilège pour l'avenir : si elle reste muette pour les fermages en cours et ceux échus, c'est qu'elle entend maintenir, en ce qui les concerne, ce qu'elle vient de dire quelques lignes plus haut. L'article 819 du Code de procédure civile, qui organise la saisie-gagerie, mise en œuvre du privilège, permet d'y recourir

(4) DURANTON, 19, n° 92; TROPLONG, I, n° 156; AugrY et RaAU, IT], parag. 261, texte el note 27; COLMET DE SANTERRE, IX, n° 28 Dis; THEZARD. n° 341.

(2) Civ. Cass., 28 juillet 1824, S. 25.1.54; Req. 6 mai 1835, S. 35.1.433; Grenoble, 28 décembre 1838, S. 39.2.356: Douai, 29 août 1842, S. 43.2.416: L\on, 98 avril 1847, S. 48.2.129,

D. 48.2.86; Bourges, 21 juin 1856, D. 57.2.69; Melz, 5 janvier 189950592129 0059278:

« pour loyers ou fermages échus, soit qu'il y ait € bail, soit qu'il n'y en ait pas » ; c'est admettre implicitement que le privilège existe dans tous les cas pour tous les fermages échus.

Cette solution répond, du reste, au but que s'est proposé le législateur de l’article 2102. Ce qu'il a voulu faire, ce n’est pas punir le bailleur de laisser accumuler des fermages arriérés, ni empécher des fraudes pouvant résulter de la dissimulation des paiements faits dans le passé par le fermier, mais bien obvier au danger d'une collusion ayant pour but de donner au bail une durée exagérée ou fictive. « En vain, « remarquent MM. Aubry et Rau, dit-on que « le bailleur et le preneur peuvent aussi se « concerter pour élever le prix des loyers ou « pour imposer à celui-ci d’autres obligations « purement fictives:; que, dès lors, le législateur « a dù également chercher à déjouer et à pré- « venir de pareilles combinaisons. Il est, en « effet, certain que, s'il y avait une exagération « de quelque importance dans les conditions « du bail, telles qu'elles sont alléguées, la « fraude serait facilement établie, soit par « la notoriété des valeurs locatives, d'après « l'usage suivi dans le pays, soit au moyen « d'une expertise. »

Nous pouvons enfin ajouter que ce système est impliqué par diverses dispositions législa-

tives récentes, notamment par l'article 1% de la loi du 19 février 1889, auquel nous allons arriver dans un instant.

En rapprochant les diverses solutions applicables dans les deux hypothèses prévues par l'article 2102, nous arrivons à conclure que, sous le régime de cet article:

1° Le privilège garantit toutes les années échues et l’année courante, que le bail ait ou non date certaine;

2° Toutes les années à échoir dans le premier cas, et une année à venir seulement dans le second.

Voilà quel était le système qui régissait les baux de biens ruraux (comme du reste tous les baux d'immeubles en général) sous l'empire du Code avil, avant la loi du 19 février 1889, et qui continue encore aujourd'hui à régir, en principe, tous les baux autres que ceux de biens ruraux.

Mais, depuis cette loi, ces règles ont été modifiées, en ce qui concerne spécialement et exclusivement les baux d'immeubles ruraux. I] nous reste à étudier cette législation nouvelle, qui est venue restreindre, dans une large mesure, l'étendue que le Code civil assignait à notre privilège.

c) Regime de la loi du 19 février 1880

Cette loi, que nous avons rencontrée déjà dans le chapitre précédent, à propos de l'attribution des indemnités d'assurances, en cas de sinistre, se rattache à un projet de loi déposé au Sénat en 1882, beaucoup plus vaste, et qui avait pour but d'organiser le crédit agricole mobilier, c’est-à-dire de procurer aux agriculteurs, et principalement aux fermiers, le crédit qui leur est nécessaire pour emprunter l'argent que réclament les besoins de leur exploitation,

Deux dispositions principales étaient comprises dans le projet :

L'une avait pour but d'autoriser le prêt sur gage mobilier sans déplacement ; l’'agriculteur aurait pu, tout en conservant la détention de son mobilier (instruments aratoires, animaux servant à l'exploitation de la ferme, etc.), l'affecter à titre de gage au remboursement d'un emprunt intéressant l'exploitation agricole.

C'était, en réalité, créer, sous le nom de gage, une véritable hypothèque mobilière Cette proposition fut alors rejetée; mais l’idée dont elle procédait a reparu depuis, dans la loi du 18 avril 1898 et dans celle du 30 avril 1906, sur les warrants agricoles, qui autorisent, sous diverses restrictions et conditions, le gage sans déplacement sur les produits agricoles ou industriels,

non immeubles par destination, y compris les animaux.

Une seconde disposition du projet proposait l'assimilation, au point de vue de la compétence, des billets à ordre souscrits par les agriculteurs aux effets souscrits par les com- ImMercants.

Ce moyen ayant été écarté comme le précédent, la loi du 19 février 1889 aboutit, dès son article premier, à une réforme plus modeste qui consista simplement dans la restriction du privilège du bailleur de fonds ruraux, tel que l'avait organisé le Code civil dans l’article 2102. On pensa avec Juste raison que le crédit du fermier serait d'autant plus grand que son mobilier serait moins lourdement grevé du privilège du propriétaire.

Voici au surplus comment l'innovation proposée fut justifiée au Sénat et à la Chambre des députés par les rapporteurs du projet :

« L'extension, dit M. Labiche au Sénat, que « notre législation a donnée au privilège du «€ baïlleur pour le paiement de ses (loyers (1)ou) « fermages est pour le (locataire ou) fermier un « affaiblissement de son crédit mobilier... La

(1) La commission du Sénat proposait la restriction du privilège au cas de bail à loyer, comme à celui de bail à ferme, mais cette proposition fut repoussée au cours de la discussion.

commission extra-parlementaire de 1866 avait déjà été unanime à reconnaître que l'étendue de ces privilèges dépasse ce qu'exige l'intérêt bien entendu du propriétaire et compromet les intérêts du fermier. Si le privilège du bailleur est restreint, d’une part le crédit du preneur ne sera plus grevé par une créance s élevant à une somme considérable, d'autre part, le fermier ne sera plus autorisé à solliciter autant de délais, et le propriétaire sera moins disposé à les accorder. »

D'autre part, on lit ce qui suit dans le rapport

de M. Maunoury, à la Chambre des députés:

Cette disposition a pour but d'améliorer éventuellement la condition des créanciers du fermier, ce qui permet à ce dernier de trouver plus facilement crédit. Une disposition identique et ayant la même base a été édictée par la loi du 12 février 1872, pour les loyers dus par les commerçants faillis. Il est certain que les propriétaires, qui restent garantis pour quatre années de fermages, ne peuvent se plaindre d’être sacrifiés. [ls ont eu tout Île temps, pendant les trois années qui suivent le dernier paiement, de mettre leur fermier en demeure de se libérer. On a objecté que les propriétaires seront portés à accorder moins de délais à leurs fermiers quand approchera

le moment où le montant du fermage ne sera plus garanti, en sorte que la loi tournerait contre le cultivateur. Cette objection n'a guère de portée. [Il est rare de rencontrer des propriétaires accordant plus de trois années de délai, à moins qu'ils ne soient décidés à renoncer au paiement. D'autre part, c'est une question de savoir si les fermiers ont intérêt à ce que leurs bailleurs les laissent s'endetter aussi longtemps, au risque de les exposer, au cas de changement de propriétaire, à des poursuites pour de fortes sommes exigibles.

Il suit de là qu'il n'y a aucun danger à restreindre la garantie du propriétaire à quatre années de fermages (1). »

La loi du 19 février 1889, à laquelle abouti-

rent ces travaux parlementaires, dispose dans son article premier, le seul dont nous ayons ici

nous occuper :

« Le privilège accordé au bailleur d’un fonds rural par l'article 2102 du Code civil ne peut être exercé, même quand le bail a acquis date certaine, que pour les fermages des deux dernières années échues, de l’année courante, et d'une année à partir de l'expiration de l’année courante, ainsi que pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages-

(4) Journal Ofjiciel, Doc. parlementaires de mars 1889, 517:

(intérêts qui pourront lui être alloués par les € Tribunaux. — La disposition contenue dans « le paragraphe précédent ne s'applique pas aux « baux ayant acquis date certaine avant la «€ promulgation de la présente loi. »

Il résulte d'abord de ce texte que la restriction apportée au privilège du bailleur concerne exclusivement le bailleur « d’un fonds rural ». Il a été question, au cours des travaux parlementaires, d'étendre la loi au bailleur d’un bien urbain; mais cette proposition n'a pas finalement abouti. C'est que le législateur de 1889 se préoccupait surtout et avant tout, nous l'avons vu, d'organiser le crédit mobilier agricole. En outre, le besoin de la restriction du privilège du bailleur se faisait moins sentir pour le locataire que pour le fermier. Celui-ci n'a souvent d'autre ressource que son matériel agricole, tandis que le mobilier du locataire d'une maïson ne représente très fréquemment qu'une partie relativement peu importante de son patrimoine.

Notre article restreint le privilège du bailleur d’un fonds rural quant à la seule créance pour fermages : les autres créances que nous étudierons plus loin, celles se rattachant à l'exécution du bail ou celles résultant des dommagesintérêts alloués au bailleur, et qui sont, nous le

verrons, garanties également par le privilège, \ 8

demeurent toujours soumises, depuis la loi de 1889, à la règle posée par l'article 2102 du Code civil.

En ce qui touche la créance pour fermages, la restriction admise par la loi est celle-ci : le bailleur ne pourra exercer son privilège que pour deux années échues, l’année courante et une année à échoir à partir de l'expiration de l’année courante ; et la loi ne fait ici aucune distinction entre les baux authentiques, ceux “ayant date certaine et ceux sans date certaine.

Le privilège est donc réduit à la fois dans le passé et pour l'avenir.

Que faut-il entendre par les deux dernières années échues ? Les auteurs paraissent d'accord pour décider que ce sont les deux années échues avant la vente des meubles, en prenant pour point de départ la date du bail (1). L'année courante est celle au cours de laquelle ont lieu la saisie et la vente du mobilier grevé.

En ce qui concerne la restriction du privilège dans l'avenir, 1l est bien évident qu'elle ne s'applique qu'autant que, pour une cause quelcon- “que, le bail ne prend pas fin à une date antérieure à l'expiration de l'année qui suit l’année courante. Si le bailleur a obtenu, par exemple, la résiliation de son bail pour une date plus

(D).AuBry et RAU, t. III, parag. 261, note 28 octies ; BaAUDRY-LACANLINERIE et bE LOYNES, n° 432.

rapprochée, il est certain qu'il ne peut plus être question de fermages à échoir pour la période qui suit la date de la résiliation.

Notons encore que la loi nouvelle s'applique au cas de bail à colonat partiaire, comme à celui de bail à ferme. Le privilège de l’article 2102 existant dans cette hypothèse, la restriction de la loi de 1889 doit également s'y appliquer (1). | à

Enfin, il est hors de doute que la restriction apportée au privilège profite à tous les créanciers du fermier et non pas seulement à ceux dont la créance a un caractère et une cause agricoles: un amendement en ce sens de M. Barthe a été repoussé lors de la discussion de la loi.

Les règles qu! précèdent conduisent à accorder au bailleur un paiement anticipé de fermages à échoir, ceux de l’année courante et ceux de l’année à suivre. Ce paiement va être nécessairement préjudiciable aux autres créanciers du fermier dont le dividende sera souvent, de ce fait, très sensiblement réduit.

D'autre part, le fermier, dont le matérie] agricole aura été vendu, va se trouver hors d'état de continuer son exploitation. La loi, qui a permis au bailleur de toucher par avance une

(4) GuiLLouARD, n°329; AuBry el RAU, Loc. cit., note 28, sexties : Poitiers, 18 décembre 1890, S. 91.2.101, D. 92.11.3877.

partie de ses fermages, va-t-elle le laisser reprendre possession de ses terres où de sa ferme ? Cette solution serait excessive et, comme compensation au préjudice que leur cause Île paiement anticipé des fermages, le Code civil (art. 2102) accorde aux créanciers le droit de relouer l'immeuble, dans les termes suivants :

« Les autres créanciers ont le droit de « relouer (la maison ou) la ferme pour le res- « tant du bail et de faire leur profit des baux « ou fermages, à la charge toutefois de payer « au propriétaire tout ce qui lui serait en- « core dü. »

Bien qu'elle ne soit pas reproduite dans l'article 1° de la loi du 19 février 1889, cette faculté de relocation existe néanmoins dans l'hypothèse ‘régie par cette loi : notre texte, qui n'a pas été inséré dans l’article 2102 du Code civil, a laissé intact, en principe, cet article qui doit continuer à recevoir son application dans les cas où il n'y a pas été dérogé.

Cette solution est admise en doctrine sans contestation (1).

Si l’on considère les termes précis de l’article 2102 du Code civil, il semble que le droit de relocation des créanciers ne doive exister que dans le cas où il existe un bail authentique ou

(1) BAUDRY-LACGANINERIE et DE LOYNES, n° 435 in fine.

CRÉANCES GARANTIES PAR LE PRIVILÈGE Ii?

à date certaine. L'article s'exprime, en effet, ainsi : « ...Dans ces deux cas, les autres créan- « ciers ont le droit de relouer.. »

Cette solution n'est cependant pas admise, et cest avec raison, selon nous. Même dans l'hypothèse d’un bail sans date certaine, le motif d'équité, qui a fait admettre le droit de relocation, existe, et les créanciers doivent être fondés à l'exercer par cela seul que le bailleur s'est fait payer des fermages par anticipation.

C'est à tort, suivant nous, que M. Laurent a objecté le caractère restrictif et « tyrannique » des textes relatifs aux privilèges : l’interprétation restrictive est de rigueur lorsqu'il s’agit d'établir un privilège; mais ici il s'agit, au contraire, de tempérer les effets d’un privilège établi (1).

Nous savons que l’article 1717 du Code civil permet d'insérer dans les baux une interdiction de sous-louer ou de céder le bail, en tout ou en partie, et que cette clause est toujours de rigueur. Si les créanciers du fermier en déconfiture se trouvent en présence d'une clause prohibitive de cette nature, peuvent-ils encore user de la faculté de relocation de l’article 2102 ?

Nous le croyons avec la très grande majorité des auteurs et des arrêts.

(1) En ce sens, GuicLouARD, n° 322; BauDRy-LAGANTINE- Rix et DE Loyn's, n°435; AuBry et RAU, parag. 261, note 29.

Un arrêt de la Cour de Paris du 24 février 1825 (1), rendu en sens contraire, s'appuie pour décider ainsi sur ce que l’article 2102 s'applique au droit commun et doit fléchir devant la prohibition insérée dans le bail en vertu de l’article 1717, et l’on a, d'autre part, soutenu que les créanciers du fermier ne sauraient avoir plus de droit que leur débiteur.

On a répondu avec raison à cette argumentation, que ce n'est pas dans le bail que les créanciers du fermier puisent leur droit de relocation, mais bien uniquement dans la loi, dans l’article 2102; et ce droit est indépendant des stipulations du bail. La loi à permis au bailleur de se faire payer, par privilège, de certains fermages à échoir, mais sous la condition restrictive que les autres créanciers, lésés par ce paiement anticipé, pourraient profiter de la jouissance corrélative du bien affermé. Leur droit de relocation apparaît comme la contrepartie du droit privilégié du bailleur. Du reste, ne peut-on pas dire, comme l’a fait en termes excellents un arrêt de la Cour de Cassation du 4 janvier 1860 (2), que « lorsque le bailleur se (Ç fait attribuer par imputation sur les loyers à «€ échoir le produit de la vente de tout ce qui « garnit les lieux loués, ?/ aliène le droit de

HORS Tr A CIre DESMODMANENID A00MESS:

(€ jouissance dont il reçoit ainsi le prix, et qui « rentre, dès lors, dans l'actif du fermier pour « tous les termes payés par anticipation (1). Examinons maintenant à quellés conditions les créanciers du fermier, voulant user de leur droit de relocation et faire leur profit des baux et fermages, seront autorisés à le faire.

L'article 2102 alinéa 1 dit, à cet égard, qu'ils le pourront... (« à la charge de payer au pro- « priétaire tout ce qui lui serait encore dùû. » © L'on s'est posé, en présence de ce texte, avant la loi de 1880, et l'on se pose encore depuis cette loi, la question de savoir si les créanciers sont tenus de payer préalablement au propriétaire tous les fermages à échoir, ou sil suffit qu'ils présentent un sous-locataire solvable qui garnisse la ferme de meubles et matériel suffisants, ou bien encoré qu'ils s’engagent personnellement à répondre de l'exécution du bail. | Quelques auteurs ont soutenu que, pour faire leur profit du bail, les créanciers pouvaient se borner à fournir des garanties d'exécution suffi-

11) En ce sens. Cass. 28 déc. 1858, S. 59.1.495, et D. 59.1.63; Rouen, 29 juin 1859, D. 60.2.21; Persir, Régime hypoth., 1, art. 2102, parag. 1, n° 20; GRENIER, Des hypot., I, n° 309; DurANTON, 19, n° 99; TroPLONG, t. TI, n° 155; VALETTE, n° 64: AuBRY et Rau, parag. 261, texte et note 32, p. 244; PonT, I, n° 128; LAURENT, t. 29, n° 405; BaAUPRY-LACANTI- NERIE et DE Loynes, I, n° 440; GuiLLouaRe, I, n° 325.

santes. M. Valette, notamment, a tenté de justifier cette thèse de la manière suivante :

« L'article 2102 ne dit pas à quelle époque « les créanciers devront faire le paiement des « (loyers ou) fermages à échoir, et 1l paraît « raisonnable que ce soit au fur et à mesure « des échéances. Ici, les créanciers se substi- « tuent au preneur et fournissent un nouveau « fermier (ou locataire), dont le mobilier donne « au propriétaire toute süreté pour l'avenir. En « un mot, la perte du gage, laquelle avait « donné lieu à l'exigibilité des créances non « échues, se trouve réparée pour l'avenir.

« Peut-être même pourrait-on soutenir que le « propriétaire n'a pas le droit d'exiger le paie- « ment actuel et immédiat des loyers à échoir, « par collocation sur le mobilier saisi, lorsque « les créanciers prennent la charge de la relo- « cation et fournissent les sûretés conve- « nables (1). »

Nous pensons que la solution proposée n'est pas admissible en présence des termes formels de notre texte: les créanciers ont le droit de relouer et celui de faire profit du bail en cours, à la condition de payer au propriétaire « tout ce qui lui resterait encore dû ».

M. Laurent, qui adopte cette opinion, entend

(1) n° 64. Sic : DURANTON, 19, n° M; MOoURLON, Ex. crit., I, n° 95; Ponr, I, n°129: Marrou, Prio. et Hypot. IL, n° 400.

la justifier en disant que la loi subroge les créanciers aux droits (du locataire ou) du fermier ; or, dit-il, la condition essentielle de toute subrogation, c'est le paiement de la dette. Cette explication nous parait donner prise à la critique : nous avons déjà vu que le droit de relocation ne résulte pas d'une subrogation dans les droits dérivant du contrat de bail: il a sa source, en dehors de ce contrat, dans la loi : c'est elle qui, de toutes pièces, a créé ce droit, et, en le faisant naître, elle a pu en régler les conditions.

Comme le fait remarquer M. Guillouard «il « suffirait, en législation, d'exiger que les « droits du bailleur fussent garantis par le « sous-locataire où par les créanciers, mais la « loi actuelle exige davantage et sa solution « précise doit être respectée (1) ».

La controverse que nous venons d'examiner suppose que les créanciers ont pris le parti de profiter du reliquat entier du bail laissé en sus-

(4) Dans le sens de cette opinion: Paris, 4 mai 1857. S. 57.2.727 ; 7 décembre 1858, D. 59.1.62; Cass., 28 décembre 1858, S. 59.1.493 et D. 59.1.63 ; Rouen, 29 juin 1859, D. 60.11.21 ; Paris, 26 janvier 1860, D. 60.V.298; Orléans, 22 août 1860, D: 621148 1Cass PS mars 865 S"601201Met D 051-201 Orléans, 10 novembre 1865, D. 65.11.227 ; Cass., 15 juillet 1868, S. 69.113 et D. 72.1.95; Cass., 16 février 1870, S. 70.1.318 ; Augry et RAU, loc. cit. texte et note 30; LAURENT, t. 29, n° 403; BaUDRY-LACANTINERIE @t DE LOYNES, [, n° 438: GuiLLOUARD, Ï, n° 323.

pens par leur débiteur ; mais une autre hypothèse peut se présenter et, en pratique, elle se présentera le plus souvent: le baïlleur n'aura touché que l’année courante et l'année à échorr en sus de l’année courante; les créanciers ne peuvent ou ne veulent payer de suite au bailleur les années de fermages à échoir jusqu'à la fin du bail; pourront-ils limiter leur droit de relocation aux deux années pour lesquelles le bailleur a reçu un paiement anticipé ?

On l'a contesté et on a dit pour le soutenir que les termes impératifs de l’article 2102 ne permettaient pas de scinder ce bail et qu'il fallait le continuer pour toute sa durée ou ne pas le reprendre du tout (1).

Cette opinion n'est pas généralement admise et on a très justement répondu à l'objection tirée du texte que les termes de l'article 2102, examinés de près, ne faisaient nullement obstacle à une relocation partielle par les créanciers : ce que l'article. dit, :c'estt que, pourd relouer pendant tout le temps restant à courir sur le bail, les créanciers devront verser préalablement tous les loyers à échoir ; et, en réalité, le cas que nous examinons est resté en dehors des prévisions du législateur. Le refus du droit de relocation partielle serait, au surplus, contraire

(1) DURANTON, t. 19, n° 91.: MALETTE.. n°64: MARTOU, ALL enes00

à l'esprit de la loi et son admission aurait pour résultat de rendre illusoire, dans la plupart des cas, le droit de relocation. L'objection tirée de ce qu'il ne doit pas être permis de scinder le bail ne résiste pas à cette considération déjà rencontrée que les créanciers ne sont pas subrogés au preneur et tirent leurs droits de la loi, ni à cette autre idée que le droit de relocation est une compensation du préjudice causé aux créanciers par le bailleur réclamant une collocation pour des fermages non encore échus ‘1).

Il nous reste, quant au droit de relocation, un dernier point à examiner : ce droit existe-t-il lorsque le bailleur, au lieu de réclamer collocation pour ses fermages non échus, fait prononcer la résiliation de son bail ?

Nous ne le pensons pas, et la raison en est que le droit de relocation n'est que la conséquence du paiement anticipé des fermages ; si le propriétaire ne reçoit pas ce paiement, il ne peut être obligé de subir le droit de relocation des créanciers, à qui 1l ne porte, en somme, aucun préjudice.

Mais les créanciers du fermier peuvent avoir

(ÉSIC PERS ASUnR LAN 2102, parag. 1%, n° 18 ; MOURLON, n° 96: LAURENT, t. 29. 402: THÉzARD, 339; BAUDRY- LACANTINERIE et De Lovves, I, 440 ; GuiLLouanp, I, n° 324 ;

Civ. Rej., 4 janvier 1860, S., 60.1.17; Aupry et Rau, eod. loc. note 31.

intérêt à relouer l'immeuble : pourront-ils intervenir dans l'instance en résiliation pour s'y opposer, en offrant de payer les fermages à échoir ?

On reconnait sans contestation qu'ils n'ont pas ce droit lorsque le bail contient une interdiction de sous-louer.

Mais si cette interdiction n'a pas été stipulée, la question est controversée.

MM. Valette et Pont soutiennent que les créanciers peuvent, usant de l’article 1166 du Code civil, offrir le paiement des fermages et faire repousser la demande en résiliation du bailleur, de manière à sous-louer l'immeuble pour le restant du bail.

Cette opinion est critiquée, et MM. Aubry et Rau ont démontré préremptoirement que l'article 1166 ne peut être invoqué dans l'espèce dont il s'agit. «Il est certain, disent-ils, que le preneur « ne peut user de la faculté de sous-louer qu'en « restant personnellement obligé au paiement « des (loyers ou) fermages. Or, comme le « bailleur ne saurait être contraint à accepter « pour débiteurs les créanciers du preneur « devenu insolvable, ces derniers se trouvent « dans l'impossibilité de remplir la condition « sous laquelle seule la faculté de sous-louer (thpeutétrerexercée (thin

(1) AurRy et RAU, loc. cit., note 33 ; GuiLLOUARD, t. I, n° 326 : BAUDRY-LACGANTINERIF et DE LOYNES, t. I, n° 440; MARTOU, t. II, n° 401 ; LAURENT, t. 29, n° 400.

Il. — Créances résultant de l’exécution du bail

Après avoir déclaré que le privilège du bailleur garantit les fermages, l'article 2102 ajoute: (Le même privilège a lieu pour les «€ réparations locatives et pour tout ce qui con- « cerne l'exécution du bail ».

De même, l’article premier de la loi du 19 février 1889, après avoir restreint, dans les proportions que nous avons vues, le privilège du bailleur d'un bien rural, quant à la créance pour fermages, dispose que le bailleur pourra exercer ce privilège ( pour tout ce qui concerne « l'exécution du bail et pour les dommages « intérêts qui pourront lui être alloués par les « tribunaux ».

Le rapprochement de ces deux dispositions montre que la loi du 19 février 1889 n'a pas modifié la législation antérieure et a, au contraire, laissé intact le privilège qui nous occupe, en tant qu'il garantit les diverses créances du bailleur, autres que celles pour fermages.

Avant de commenter ces deux textes, et d'entrer dans le détail des diverses questions qui s’y rattachent, il est indispensable de rechercher dans le Droit romain et dans l’ancien Droit les dispositions et les règles d'où elles tirent leur source.

Déjà, en Droit romain, l'hypothèque tacite accordée au bailleur garantissait, outre les fermages, toutes les créances qui pouvaient découler du contrat de bail, notamment les indemités dues pour abus de jouissance de la part du fermier.

« Pomponius scribit non solum pro pensio- « nibus, sed et si deleriorem habitationem « fecerit culpa sua inquilinus, quo nomine ex « locato cum eo erit actio., invecta et illata « pignort erunt obligata (1). »

Même règle dans notre ancien Droit : cette disposition de la loi romaine était suivie pour les diverses obligations du fermier et aussi pour les dommages-intérêts qu'il pouvait devoir à raison de leur inexécution (2).

Notre droit actuel n'a donc fait que suivre, au point de vue qui nous occupe, les règles précédemment admises.

Les diverses créances, que nous avons réunies dans cette section, peuvent être distinguées de la manière suivante :

a) Créances pour abus de jouissance, détériorations, pertes, restitutions.

b) Créances résultant de l'incendie des batiments loués.

(1) L. 2. Dig. /n quibus causis pign., vel. Hypot., XX, 2. (2 POTHIER, Introduction au titre XIX de la Coutume d'Orléans, n° 33.

c) Avances faites par le bailleur au preneur.

d) Créances de dommages-intérêts résultant de l’inexécution des obligations du preneur, de la résiliation du bail: frais.

a) Abus de jouissance, détérioralions, perles, restilulions

Le privilège s'applique tout d’abord aux indemnités qui peuvent être dues au bailleur pour les réparations locatives de l'immeuble, qui sont visées expressément par l’article 2102, ou pour détériorations ou pertes d'objets mobiliers (instruments agricoles, pailles, fourrages, etc.) qui devaient être restitués à la fin du bail.

Une distinction est cependant à faire, et elle se trouve faite expressément dans un arrêt de la Chambre civile du 7 avril 1857 (1), lorsque les objets mobiliers, laissés au fermier à son entrée en jouissance, consistent dans des choses fongibles, telles que pailles, fourrages, etc. Si ces choses fongibles consistent en marchandises brutes ou matériaux nécessaires à l'exploitation du fonds affermé, la stipulation que le preneur remettra au bailleur, à l'expiration du bail, des choses de même nature, en pareille quantité et valeur, ou le prix de leur estimation, doit être

considérée comme une convention accessoire au louage, faite dans l'intérêt du fonds affermé ; et, dans ce cas, la créance du bailleur concernant les choses dont il s'agit participe au privilège résultant à son profit du contrat de bail. Mais si, au contraire, les choses fongibles, livrées au preneur, consistent en objets fabriqués, prêts à être vendus, bien que le bail contienne une convention semblable de restitution, elles ne doivent pas être considérées comme remises accessoirement au contrat du bail, dans l'intérêt du fonds affermé, mais à titre de vente; et, dans ce cas, la créance du bailleur ne serait pas garantie par notre privilège.

[l arrive fréquemment, dans les baux, que le bailleur impose au fermier l'obligation de payer, en sus des fermages, tout ou partie des contributions auxquelles sont assujettis les immeubles loués. Si, au cours du bail, le propriétaire les acquitte aux lieu et place du fermier, la créance qui en résulte pour lui sera privilégiée.

b) /ndemnilé résultant de l'incendie

L'article 1733 du Code civil rend le fermier responsable de l'incendie qui survient dans les locaux loués : cette responsabilité découle du bail lui-même ; les dommages-intérêts dus, de

ce chef, au bailleur, constituent une créance

privilégiée (1). s

c) Anances faites par le bailleur au preneur

Lorsque des avances ont été faites au fermier, en exécution d'une clause du bail et dans l'intérêt de la culture, par exemple pour permettre au fermier d'acquérir un cheptel ou d'ensemencer les terres affermées, etc., il n’est pas douteux que cette créance a un caractère privilégié ; et il n'y a pas lieu de distinguer suivant que les avances ont lieu en nature ou en argent, ni suivant qu'elles sont réalisées à l'entrée en jouissance ou dans le cours du bail {2).

Mais les avances peuvent ne pas avoir été convenues dans le bal et elles peuvent être faites en vertu d’une convention postérieure au bail : sont-elles alors privilégiées ? La question est plus délicate parce que, dans ce cas, il ya un contrat de prêt séparé et distinct du bail et

(4) GuiLLouARD, I, n° 330; BAUDRY-LACANTINERIE et DE LovnEes, 394: Aupry et RaAu, parag. 261. lexte p. 238;

Amiens, 10 nov. 1859, D. 61, V. 387; Rouen, 20 avril 1880, Hi Supp NV APTE ét A VD. T0; L

(2) Cass., 19 janv. 1880, D. 82.1.79; Bordeaux, 17 août 1833, D. Rep. V° Priv. et Hypot, n° 245; Douai, 18 avril 1850, S.51.2.77: Alger, 25 juin 1578, S. 78.2.321; loitiers, 18 déc. 1890; Alger, 28 mars 1892, D. 93.2.414; AuBrY el Rau, parag. 261, texte et note 25; GUILLOUARD, I, n° 331; BAUDRY-LACAN- TINERIE et DE LOYNES, [, 394.

qui nen fait pas partie Cependant, ind admettre, selon nous, le privilège. La convention d'avances, quoique postérieure au bail, s'y rattache et en est la suite : c'en est une clause additionnelle ; qu'importe le moment où une avance est faite, pourvu qu'elle ait pour objet l'exécution du bail? La tradition est dans ce sens. Pothier (1) dit d’abord que Îles avances convenues par le bail sont privilégiées, puis il ajoute qu'il y a plus de difficultés si les avances n'ont été convenues que depuis le bail. « Néan- « moins, dit-il, 1l paraît que l'usage a étendu à « ces avances le droit des seigneurs de métai- « ries; car le seigneur de la métairie avant « fait les avances dans l'intérêt de sa métairie, «il y a même raison que pour le bail. »

La jurisprudence et les auteurs sont, en ce sens (2).

Cette solution est également admise au cas de bail à colonat partiaire 13).

(1) Louage, n° 254.

(2) Cass., 3 janv. 1837, S. 37.1.151: 19 janv. 1880, précité : Angers, 27 aoûl 1821, S. et P. chr.; Limoges, 26 août 1848, S. 49.2.321. En ce sens : TROPLONG, t. I, n° 151: VALETTE, n° 60; PONT, 1. 1; n°125: LAURENT, XXIX, nt4109- CFE ZARD, N° 342; BAUDRY-LACANTINERIE et DE LOyxEs, I. 394 à 396; GUILLOUARD, 1, 331. En sens contraire : DEMANTE et COLMET DE SANTERRE, IX, 28 bis, XII én Jine.

(3) Rapport de M. MILLION à la Chambre des députés, pour la loi du 18 juillet 1889. V. Paris, 26 décembre 1871. S., 73.2.13 ; Limoges, 26 août 1848 précité.

d) /nexécution des obligations du fermier.

Résiliation: — Frais.

Le privilège du bailleur doit être étendu encore à l'indemnité allouée à ce dernier pour le cas où, le fermier n'exécutant pas les obligations de son bail, le contrat est résilié contre lui. Cette solution résulte aujourd'hui des termes mêmes de la loi du 19 février 1889. Elle doit être admise d’ailleurs aussi bien de le cas d’une résiliation amiable, que dans celui d'une résiliation judiciaire (1}.

Enfin, le privilège garantit les frais avancés par le bailleur, soit pour poursuivre le recouvrement des fermages, soit pour obtenir la résiliation du bail. ATTLS

(1) Nancy, 16 avril 1877, S., 79.2.325 ; Rouen, 20 avril 1880, S., 81.2.245 ; Sic.Augry et Rau, parag. 261. p.238, note 24”; GuiLLouArRD. 332; BaitbRy-LACANTINERIE et DE LOYNES, PAPE S07