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séparé des magasins ou ateliers, le commerçant, en tant que locataire d'immeubles de cette nature, ne se distingue pas du non-commerçant. L'article 550 ne s’appliquera pas : il faudra s’en tenir, ainsi que nous l'avons déjà signalé dans une note, aux dispositions de la loi de 1889 sur les biens ruraux ou du $ 1° de l’article 2102 du Code civil.

Mais que décider pour certains négociants, comme les banquiers, les armateuts, Les commissionnaires, qui ont simplement des bureaux ?

Si ces bureaux ne dépendent pas de l’appartement du négociant, s'ils sont isolés, on distinguera les deux locations et la solution sera la même que l'appartement ou le bureau appartiennent ou non au même propriétaire. Le privilège du locateur s’exercera dans toute son étendue en ce qui concerne l'appartement seulement.

Un cas plus délicat peut se présenter et se présenter même fréquemment : le bureau du négociant n’est manifestement, par son peu d'importance, que l’accessoire du local personnel. IL y aura lieu d'appliquer l'article 2102-1°. Décider le contraire serait rendre nécessaire uae ventilation pour une ou deux pièces garnies Le plus souvent d'un mobilier insiguifiant ; ce serait, en outre, contrevenir à ce principe certain que la loi de 1872 s'applique seulement dans l'hypothèse où les immeubles affermés sont affectés principalement au commerce ou à l'industrie du failli.

Nous dirons de même pour le cas où les bureaux du failli ne feraient pas partie de son appartement, mais seraient situés dans la même maison et lai auraient été loués par le même acte que son appartement et pour un prix unique.

Ainsi donc le locateur de l'immeuble où le failli a son

SHORL

habitation personnelle séparée de ses magasins ou ateliers, le locateur de l'immeuble qui a même destination quand les bureaux du failli sont seulement un accessoire dudit immeuble, le locateur d'une maison de campagne se feront payer après faillite du locataire leurs loyers échus et à échoir conformément au $ 1” de l’article 2102 du Code civil ou de la loi du 19 février 1889 (1).

Une question toute nouvelle et fort intéressante s'est posée en 1892, devant la cour de Bordeaux : les dispositions res- trictives de l’article 550 sont-elles applicables quand le bailleur se trouve en présence d’un sous-locataire déclaré en faillite (2) ?

Le tribunal civil de Bordeaux, le 22 décembre 1890, condamna le syndic d’un sous-locataire à payer au bailleur sur les marchandises garnissant les lieux loués, la totalité des loyers dus jusqu’à l'expiration du bail par le locataire principal. |

Sur appel interjeté par le syndic, la cour de Bordeaux confirma le jugement, déclarant formellement que l’article. 550 ne pouvait êlre appliqué à la cause.

La Chambre des requêtes rejeta le pourvoi en cassation, malgré les conclusions contraires de l’avocat général.

[l'est certain, au sujet des droits qu'un propriétaire peut invoquer contre un sous-locataire failli, que l'article 550

doit s'appliquer si la sous-location à eu lieu en vertu des

(1) Baudry-Lacantinerie et De Loynes, Privilèges el hypothèques, t. I, no 414: Lyon-Caen et Renault, Droit commercial, L. VIT, n° 380. — Cpr. Génevois, n° 20 el 54.

(2) D. P., 92. 1. 845, avec note de M. de Loyness S., 92. 1. 433, avec nole de M. Labbé.

droits que la loi ou la convention confèrent au locataire principal. [l ressort, en effet, de l’article 1753 du Code civil que, dans celte hypothèse, les rapports du propriétaire et du sous-locataire sont réglés comme s'ils avaient contracté directement ensemble.

Par argument a contrario, le fait que la sous-location a eu lieu malgré une prohibition du bail écarte l'application de notre article entre le propriétaire et le sous-locataire. Le locateur ne connait que son preneur et non l'intrus, l’occupant failli, qui s'est mis à sa place, contre la volonté manifestée dans le contrat principal. La cession n’est pas opposable au propriétaire puisqu'elle est faite sans droit. Et l'article 550, de droit strict, ne restreignant le privilège qu’en cas de faillite du preneur, ne peut recevoir son application.

En vain M. l'avocat général Reynaud a-t-il fort habilement fait remarquer qu'il lui paraissait difficile d'admettre « que le propriélaire ait le droit d’invoquer l’état de faillite d’un homme qu'il déclare ne pas connaître et sur les biens duquel il poursuit la dette d'un autre ». La Chambre des requêtes a estimé devoir s’en tenir à la rigueur des principes généraux

sur la matière (1).

(1) L'article 550 étant écarté, sur quels principes devaient être basés les arrêts de la cour de Bordeaux et de la Chambre des requêles? Le bailleur pouvait évidemment, du fail du manquement aux obligations du bail, exercer son droit de résolution et demander au surplus des dommages-intérêts, mais pouvait-il se baser sur les articles 1188 et 2102 du Code civil pour exiger le paiement des loyers à échoir ? C'est une question de pur droit civil qui n’a pas trail directement à notre malière et on comprend, dès lors, que nous ne la traitions qu’en note et très succinctement.

A la question ainsi posée, M. l'avocat général Reynaud a répondu négativement : avec beaucoup de force. Exiger le paiement par privilège de lous les loyers à

S Il. De l’élendue du privilège au point de vue des créances

garanties.

N° 1. Des années privilégiées.

L'étendue du privilège varie suivant que le bail est résilié ou non.

Si le bail est résilié, le bailleur a le droit d'invoquer son privilège pour les deux dernières années échues avant la prononciation du jugement déclaratif de faillite ou de mise en liquidation judiciaire et pour l'année courante.

Si, au contraire, il n'y à pas résiliation, une sous-distinetion s'impose : les meubles garnissant les lieux loués sont ils restés en place ou bien ont-ils été remplacés par des meubles de valeur équivalente et jugée suffisante ? Présentement, le propriélaire n’a droit qu'aux loyers échus; il ne peut demander le paiement ni des loyers en cours, ni des loyers à venir. I ne les percevra que le jour où ils deviendront exigibles, puisque le recouvrement lui en reste garanti comme par le passé.

Les meubles sont ils vendus et enlevés sans qu'ils soient

échoir implique, naturellement, a-t-il dit, la déchéance du terme à l'encontre du preneur. Or celui-ci n’est ni en faillile, ni en déconfiture. La faillite du souslocataire ne peut être prise en considération : la sous-location est non avenue visà-vis du bailleur qui, par suile de la vente des meubles et de la diminution de son gage, ne peut invoquer que les articles 1151, 1752 et 1760 du Code civil. Le preneur n'est pas déchu ipso facto du bénéfice du terme. Les loyers à échoir ne sont donc pas exigibles el la demande de collocalion formée de ce chef par le bailleur doit être repoussée.

Pour juger contrairement à ces graves considérations les arrêts cités invoquert les arlicles 188 et 2102 du Code civil (voir note de M. de Loynes).

Noires

remplacés? Le bailleur peut exercer son privilège comme au cas de résiliation et, en outre, pour une année à échoir à partir de l’année courante.

La loi a eu soin de préciser ce qu'il faut entendre par années échues. Ce sont les deux années qui sont échues avant le jugement déclaratif, en prenant comme point de départ la date fixée par le bail pour le commencement de la location. Ainsi le bail a pris naissance le 1° janvier 1906; la faillite est du 1° juillet 1910. Les deux années échues sont celles qui se placent entre le 1° janvier 1908 et le 1° janvier 1910. Si le propriétaire n'a pas été payé depuis 1906, il sera créancier ‘chirographaire pour les deux premières années 1906 et 1907.

Sur ce point, pas de difficullés, mais que faut-il entendre par année courante ?

Lorsque le bail est résilié, le rapporteur, M. Delsol, a indiqué que l’année courante est celle qui est en cours au moment de la résiliation (1). Dès lors, c'est cet événement qui fixe l'année courante, et celte dernière comprend uniquement le laps de temps écoulé entre la dernière dale anniversaire de l’entrée en jouissance et le moment où s’accomplit l'événement qui motive l'exercice du privilège, c’est-à-dire la date de la résiliation du bail. L'année courante n’est donc pas une année enlière, car le bailleur ne saurait réclamer l’exercice de son privilège pour la période pendant laquelle, par suite de la résiliation prononcée, il est rentré en possession de son

immeuble (2).

(1) Rapport de M. Delsol, D. P., 72. 4. 37, col. 1. (2) Ruben de Couder, Diclionnaire de droil commercial, vo Faillite, n° 817 ; Valabrègue, Nouveau Cours de droit commercial, n° 387 in fine; Aubry et Rau,

D'après cette théorie, qui nous paraît juste, le propriétaire ne touche donc qu'une fraction d'année. On a soutenu, à son encontre, qu'il fallait bien entendre par année courante l’année pendant laquelle l'événement qui donne lieu à l'exer-cice du privilège s’est produit, mais celte année prise dans son entier, de telle sorte que le propriétaire aurait privilège pour trois années pleines (1).

Un auteur, M. Génevois (2), soutient même que le propriétaire pourra être privilégié pour plus de trois années, parce que l’année courante pourra, quelquefois, se prolonger au delà de 365 jours, quand, par exemple, il s'écoule plus d'une année entre la déclaration de faillite et la résiliation. M. Génevois tire argument du texte même de l'article 550 contre les auteurs de la théorie précédente. Si le législateur avait entendu accorder privilège au propriétaire toujours pour trois années pleines, pourquoi ne l’aurait-il pas dit franchement? De plus, l'esprit de la loi n'est-il pas de garantir le privilège des loyers tant que le bail n'est pas résilié aussi bien dans le cas où la résiliation intervient avant l'expiration de l’année de bail courant lors de la déclaration de faillite que dans celui où elle intervient après cette année ? Et l’auteur de citer une phrase de M. Delsol (J. of. du 5 janv.

1872) : « Cet article (550) accorde au propriétaire un privi-

9" édit, t. LIT, Privilèges el hypothèques, $ 251, note 34 sexties ; Lyon-Caen et Renaull, Droit commercial, t. VIIT, n° 872; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Privilèges el hypothèques, t. 1, n° 417; Thaller, Traité élémentaire de droit commercial, n° 2029. — Nantes, 6 novembre 1886, Journal des failliles, 1888, p.504, n° 1039. — Cour de Douai, 15 juillet 1896, D. P., 97. 2. 187, Journal des f'ailliles, 1898, p. 25, art. 3085; Journal des failliles, 1903, p. 188, art. 3882.

(1) V. D., Supplément, vo Faillile, n° 1120 in fine.

(2) Du privilège du propriélaire, n° 62 et suiv.

lège pour deux années échues, pour l’année courante jusqu'au moment de la résiliation ».

Le propriétaire pourrait donc être privilégié pour plus ou moins d'une année; il devrait être payé par privilège pour tout le temps qui s’écoulerait entre l'expiration des deux années échues et le moment où le bail résilié prendra fin.

Nous répondons à M. Génevois que, quelle que soit la rigueur de son raisonnement, il ne peut faire qu’une année se compose de plus de trois cent soixante-cinq jours, qu’elle puisse, en d’autres termes, se prolonger au delà d'une année. En fait, d’ailleurs, il parait presque impossible qu’il puisse s'écouler plus d’une année entre la déclaration de faillite et la résiliation. Celle-ci sera demandée hâtivement par le propriétaire en présence des mauvaises affaires de son locataire. Sans doute, la notification exigée des syndics suspend pour un certain temps la résiliation, mais on sait que le délai est simplement de huit jours, à partir de l'expiration des vingt jours accordés aux créanciers pour produire.

Déterminer ce qu’on doit entendre par année courante, au cas de non-résiliation, lorsqu'il y a eu vente et enlèvement des meubles garnissant les lieux loués est plus délicat. Faut-il adopter le même mode de computation ?

Est-ce encore le moment de la prononciation du jugement déclaratif de faillite qui doit être pris comme point de repère en vue de la fixation des deux dernières années échues, de l’année courante et de l’année à échoir ?

Il est possible qu'il en soit ainsi par le fait même des circonstances. Dans l'exemple que nous avons pris, supra, la faillite est du 1° juillet 1910. Supposons que les meubles se

vendent le ‘7 octobre de la même année. Les deux années

Dupont-Laversanne 3

échues pour lesquelles le propriétaire a privilège expirent le 31 décembre 1909. L'année courante est l’année 1910 et l'année à échoir 1911. Quand la question se présente ainsi, elle n'offre ni difficulté, ni intérêt. Mais il se peut, et c'est ce qui arrivera souvent en fait, que, soit à la suite d’un retard dans les opérations de la faillite, soit parce que la faillite est déclarée presque à l'expiration d'une année de bail, la vente et l'enlèvement des meubles n'aient pas lieu la même année que celle du jugement déclaratif de faillite où de liquidation Judiciaire. Et c'est alors qu’il devient plus délicat de trouver une solution rationnelle et juridique.

Une espèce, empruntée à la jurisprudence (1), permettra de saisir sur le vif l'intérêt pratique qu'offre le problème suivant le critérium choisi pour le résoudre.

Un sieur Pélissier avait donné à bail à la société Cléry Réaumur, à partir du 1° janvier 1903, divers locaux, moyennant un loyer annuel de 10.000 francs. La société tomba en liquidation judiciaire le 28 novembre 1903 (2). La vente des marchandises et du mobilier ainsi que l'enlèvement n’eurent lieu que dans le courant de 1904. Suivant le mode de computation que l’on adoplera, les deux dernières années échues auront expiré le 31 décembre 1902 ou 1903. l'année courante sera 1903 ou 1904 et l'année à échoir 1904 où 1905. D'après

les uns, en effet, il faut raisonner comme en cas de résiliation;

(1) Paris, 22 mars 1908, D. P., 1908. 2. 377, Affaire Pélissier coutre syndic faillile Cléry Réaumur, avec nole de M. Levillain, professeur à la Faculté de droit de Bordeaux.

(2) La liquidalion judiciaire fut transformée en faillite Le 25 juin 1904, mais cette rausformalion n'avail aucune importance pour le propriélaire dont les droits

élaient déjà ouverts par la liquidation.

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d'après les autres, il faut prendre comme point de repère, autour duquel gravitent les années, la date de la vente et de l'enlèvement des meubles.

Les premiers s'appuient sur le texte : le privilège, dit l'alinéa 4 de l’article 550, s'exerce comme au cas de résiliation. Or, dans cette hypothèse, l'année courante est celle pendant laquelle à été rendu le jugement déclaratif.

Donc il doit en être de même dans le cas dont il s’agit. Les partisans de cette opinion invoquent aussi une raison de principe que M. Levillain fait clairement ressortir dans la note très complète dont il accompagne au Dalloz l'arrêt de CALE POPRURER

La location, disent-ils, s'étant perpétuée après la déclaration de faillite, profite à la masse qui est substituée au failli dans les obligations qu'engendre le contrat. Le bailleur est alors à la fois créancier dans la masse et de la masse et, en cette dernière qualité, même abstraction faite de son privilège, il obtient le paiement de ses loyers à l'exclusion de celle-ci pendant tout le temps qui s'écoulera depuis la déclaration de faillite jusqu'à l'enlèvement du mobilier. Le privilège n’a pas à intervenir. À supposer que quatre ou cinq ans se soient écoulés entre les deux dates dont nous parlons sans que le propriétaire n'ait rien touché, est-il admissible qu'il soit préféré pour trois années seulement? Il l’est nécessairement pour tout ce qui lui est dû depuis la faillite, sans quoi il n'aurait aucune action efficace contre la masse.

Si le législateur avait voulu admettre que les deux années échues privilégiées sont celles qui étaient exigibles avant la prononciation du jugement déclaratif, et l’année courante

celle où on se trouvait au moment de la vente {et c'était en

SAR: Ed

, somme un système admissible), il l'aurait déclaré ou laissé entendre (1).

Aussi ne croyons-nous pas devoir admettre celte manière de voir et eslimons-nous plus logique et plus juridique d’admettre que l’année courante est celle durant laquelle a lieu la vente des meubles et des marchandises du failli.

Si le bail a continué depuis la déclaration de faillite, c'est que les sûretés primitives ont été maintenues. L'événement qui donne lieu à l'exercice du privilège, c'est la vente et l'enlèvement des meubles. N’est-il pas rationnel de décider qu'ils servent également à déterminer ce qu'on doit entendre par année courante? S'il en était autrement, le locateur serait privé pour les années qui suivent le jugement déclaratif et pendant lesquelles il n'a pu demander la résiliation parce qu'il a été exactement payé des loyers échus, de la garantie que le législateur a voulu lui assurer.

L'argument liré du texte paraît si formel et si décisif que la Cour de Paris, dans l'arrêt de 1906, n’en a point invoqué d'autres; nous ne le croyons pas cependant irréfutable.

Ea effet, Le $ 2 de l’article 550 vise le cas de résiliation du bail, les K 3 et 4 celui de non-résiliation. Un même membre de phrase s'applique à ces deux derniers paragraphes : « Le bailleur une fois payé de tous les loyers échus.. ». [l n'est

donc plus question, en cas de non-résiliation, de loyers échus

(1) V. en doctrine dans le sens de la première opinion : Lyon-Caen et Renault, op. cil., t. VIIT, n° 876; Thaller, op. cté., n° 2024.

En jurisprudence : Trib. civ. de la Seine, 10 mars 1891, Journal des faillites, 1892, p. 30, art. 1531. — Cour de Douai, 15 juillet 1896, D. P., 97. 2. 487. — Cour de Paris, % chambre, 22 mars 1906, Journal des faillites, 1906, p. 196, n° 4309; D, P., 1908. 2. 377 déjà cité.

avant la déclaration de faillite, puisque le bailleur qui les a touchés ne peut plus présenter aucun titre de créance de ce chef. Et alors, ou la loi n’a voulu rien dire en parlant de deux années de loyers échus, ce qui est inadmissible, ou bien elle a voulu dire : le privilège garantit deux années qui sont nécessairement celles échues avant la vente et l’enlèvement des meubles garnissant les lieux loués. Alors, sous peine de dénomination inexacte, il faudra appeler courante l’année qui suit les deux dernières années échues ainsi entendues, c’est-à-dire l’année pendant laquelle a lieu la vente et non celle du jugement déclaratif. L'année à échoir sera celle qui vient après l’année courante ainsi entendue ; elle ne peut être l’année consécutive à celle de la déclaration de faillite puisqu'elle est échue, ou tout au moins en cours, au moment où le bailleur produit à ce titre (1). |

Le législateur, en décidant que le privilège s’exercerait comme au cas de résiliation, a entendu simplement le restreindre et le limiter d’abord à deux années échues, à l’année courante, ce qui suffit à légitimer l'expression employée.

Il reste une objection de principe plus grave : avec une pareille théorie, a-t-on dit, vous donnez au propriétaire une double garantie. Pour les loyers échus depuis la faillite, le propriétaire est incontestablement créancier de la masse et il la prime comme tel sans limitation de durée. Vous lui accordez, dès lors, un privilège sans efficacité (2).

Est-ce vrai? Nous ne le pensons pas. Le privilège aura

toujours pour effet de permettre au bailleur de primer ceux

(1) V. note 8, M. Levillain, arrêt cité.

(2) D. P., 1900. 2. 441 avec note.