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lièrement ses loyers et il ne faut pas qu'ils soient victimes d'un privilège trop étendu s'appliquant à une créance qu'ils supposaient éteinte.
À la vérité, le législateur de 1872 s’est inspiré de l’ancien article 2151 du Code civil qui accordait aux créanciers inscrits, pour un capital produisant intérêts ou arrérages, le droit d'être colloqués pour deux années échues seulement et pour l’année courante au même rang d'hypothèque que pour leur capilal (1).
Quoi qu'il en soit, s'il est dû davantage au bailleur, il sera simple créancier chirographaire.
Remarquons encore, au sujet de ce paragraphe, qu'il n’est pas question de loyers à échoir. Cela se conçoit, puisque le bail cesse avec la résiliation. Le baïlleur-ne saurait avoir en même temps la chose et le prix.
Il semble que, en compensation de la restriction du privilège, le législateur ait voulu, par l'imprécision de ces termes : « pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et les dommages-intérêts », laisser aux juges un pouvoir d'appréciation étendu en vue de l'allocation de dommages-intérêts plus considérables; ils peuvent donc tenir compte lant des loyers échus qui ne seront payés qu'en monnaie de dividende, que de la suppression, dans ce cas, des loyers à échoir.
Et les expressions de la loi doivent s'entendre dans le sens le plus large : elles s'appliquent à tout ce qui a trait à l'exé-
cution de bail ou s'y rattache, ainsi qu'aux dommages-iuté-
(1) Nous passons soûs silence la controverse grave qui s'élait élevée au sujet du point de départ des annéés ainsi accordées. La loi du 17 juin 1893 a fail cesser celte coulroverse en modifiant le susdit arlicle et en accordant une collocation de
trois années d inlérêls au même rang que le principal.
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rêts, quels qu'ils soient, qu'ils proviennent de la convention ou d'une condamnation. Les rédacteurs ont entendu donner à leur formule toute l'extension possible. Dans le principe, la loi portait : .. « pour les dommages-intérêts qui pourraient être alloués par les tribunaux ». En deuxième délibération, on modifia ce passage en faisant remarquer qu'il n'était pas possible de faire rentrer dans cette expression les dommagesintérêts dus par suite d'une convention, tout étant de droit étroit en la matière.
« D'habitude, dit M. Ganivet, on insère dans le bail une
clause aux termes de laquelle, à la fin du bail, il sera fait par le locataire au propriétaire compte pour la dépréciation résultant de l'usage du matériel, que parfois le propriétaire est obligé de fournir pour pouvoir louer son immeuble, d'une somme déterminée. Ou bien il est convenu qu'il sera fait à ce moment une expertise entre le propriétaire et le locataire, à l'effet de déterminer les indemnités de plus-value ou de moins-value dont ils auront à se tenir compte. La créance du propriétaire ainsi fixée, par le contrat lui-même, ne rentre pas dans les loyers, ni dans les dommages-intérêts qui pourraient être alloués par les tribunaux. C'est une indemnité conventionnelle qui a toujours été conservée par le privilège du locateur. En outre il y a les réparations locatives qui, aux termes de l'article 2102, formant actuellement le droit commun, sont garanties par le privilège et qui ne se trouveraient pas comprises dans la nouvelle rédaction de l'article 550 ». En conséquence, M. Ganivet proposait d'ajouter au texte présenté par la commission : « .… pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et les dommages-intérêts ».
M. Delsol, rapporteur, répondit que l'addition proposée
par M. Ganivet rentrait complètement dans les idées qui avaient été développées dans Le rapport de la commission, que celle-ci ne faisait aucune objection à son adoption.
Ainsi donc, au cas de résiliation, Le bailleur sort indemne au moins jusqu'à épuisement du gage : ainsi l’a voulu la loi de 1872.
Seront privilégiées : les créances pour réparations localives, pour les détériorations survenues par la faute du preneur, — pour Les fournitures faites par le bailleur ou les travaux accomplis par lui dans les lieux loués en vertu d'une clause du bail, si le coût doit en être remboursé par le locataire (1); pour toutes avances faites par le même au locataire, à l'occasion du bail (2), — pour l'indemnité qui serait due au bailleur par suite de la résiliation et enfin pour tous autres
dommages-intérêts qui résulteraient de condamnations (3).
(1) V. D., Jurisprudence générale, v° Privilèges el hypolhèques, n° 245 et suivants.
(2) Ibid., n° 264 et Supplément eod. loc., n°s 108 et suiv.
(3) Ruben de Couder, Dictionnaire de droil commun, vo Faillite, no 820. — Cour de Paris, 14 juin 1875, cité par l'auteur. Le propriétaire ne peut réclamer le privilège pour les accessoires du bail lorsqu'il n'a pas exercé de saisie-gagerie et qu'il s'est borné à produire pour sa créance qui est devenue simplement chirographaire. Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Privilèges el hypothèques, no 415: Rousseau et Defert, Code unnolé des faillites, art. 550; Deglas, Guide des propriéluires, n° 503. — Gazelle des Tribunaux, 121 mai 1846, Paris, 25 avril 1846 : le privilège existe pour le remboursement de l'impôt des portes et fenêlres avancé par le bailleur. — Trib. de com. de la Seine, 22 décembre 1885, Journal des faillites, 1886, p 335, art. 676. « Le bailleur qui a donné au locataire la faculté d'utiliser une conduile d'eau amenant dans les lieux loués l’eau fournie par une compagnie concessionnaire à la charge de payer ou rembourser les redevances applicables à la quantlilé d'eau consommée ne peut, au cas de faillite du localaire, réclamer le privilège du bailleur pour le remboursement des redevances qu'il a
payées de ce chef à la compagnie concessionnaire ». Ce jugement ne nous parait
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N°3. De l'étendue du privilège dans le cas où le baïl n’est pas résilié.
Nous arrivons au cas où le baïl n’est pas résilié. Le législateur distingue alors deux hypothèses :
1° Les meubles garnissant les lieux loués ne sont pas vendus (1).
2% [1 y a vente et enlèvement des meubles.
Dans la première hypothèse, Le bailleur, une fois payé de tous les loyers échus, ne pourra pas exiger le paiement des loyers en cours ou à échoir si les sûretés qui lui ont été fournies lors du contrat sont maintenues ou si celles qui lui ont été fournies depuis la faillite sont jugées suffisantes.
Dans la seconde hypothèse, le bailleur pourra exercer son privilège comme au cas de résiliation (2) et, en outre, pour une année à échoir à partir de l'expiration de l’année courante, que le bail ait ou non date certaine.
Le législateur a ainsi tranché la question si controversée de l'exigibilité des loyers à échoir. On sait que la Cour de
pas faire une saine application des principes. — Trib. civ. de la Seine, 22 avril 1886, Journal des faillites, 186, p. 501, art. 724 — Trib. civ. de Sainle- Menehould, 18 octobre 1899, Journal des faillites, 1900, p. 89, art. 3390. « Le privilège du bailleur peut garanlir un prêt fait par ce dernier au locataire dans le contral même el dans des conditions telles que ce prèt a été une des causes déler- . minantes de la location ». Cour de Paris, 9 mars 1809 D. P., 1900. 2. 441. Les accessoires lels que l'abonnement à l'eau et les contributions font partie de la créance de loyers et sont couverts par le même privilège. — Cour de Besançon, 18 mars 1903, Journal des faillites, 1903, p. 154, art. 3871; Journal des faillites, 1906, p. 196; Journal des failliles, 1907, p. 465, art. 4542.
(1) Le privilège ne peut porter que sur des meubles corporels. En conséquence, lorsque l'aclif de la faillite consiste uniquement en une créance sur le successeur du failli, aucun privilège ne peut être accordé sur cet effet pour les loyers dus par ce dernier. Journal des faillites, 1890, p. 220, art. 1258 avec références.
(2) Nous avous précisé ce qu'il fallait entendre par celle expression.
