AU USE

authentique, sous seing privé ou même purement verbal.

Notre article se sépare ainsi, à ce point de vue particulier, de l'article 2102 C. civ. qui, si le bail a date certaine, accorde privilège pour tous les loyers à échoir et, s'il n'a pas date cerlaine, ne l’accorde que pour une année seulement. L'arlicle 2102 à eu pour but évident et utile d'éviter, quand le bail n’a pas date certaine, les fraudes auxquelles peuvent donner lieu les baux au point de vue de la durée, du prix, des slipulations en général qui y sont contenues. Ce point de vue n'a pas échappé au législateur de 1872, mais il a, en quelque sorte, supprimé l'utilité de la distinction du Code civil, en réduisant, alors même que le bail a date certaine, la créance privilégiée à ce qu'elle est dans le cas où il n’a pas date certaine d’après l’article 2102.

D'ailleurs, depuis la loi du 23 août 1871 qui prescrit l'enregistrement des baux, le plus souvent ceux-ci seront enregistrés et auront par cela même date certaine lors de la déclaration de la faillite. :

Par son assimilation entre tous les baux, l'article 550 C. comm. a supprimé la controverse qui s'était établie sous le Code civil sur l'étendue du privilège quand le bail n'a pas date certaine, mais, en fait, par suite de l'application restriclive de la loi de 1872 à une certaine catégorie d'immeubles seulement, il y a encore de nombreux cas où la situation du propriétaire et des créanciers du locataire failli sera réglée par l’article 2102 GC. civ. La controverse qui s’est élevée sur l'interprétation de cet article, quand le bail n'a pas date certaine, subsiste donc. Il ne nous convient pas, ainsi que nous l'avons déjà dit, de traiter du privilège du propriétaire

en général et de refaire notamment le commentaire de l’ar-

SN Q ee

ticle 2102 du C. civ., à propos de la loi du 19 février 1872. Qu'il nous suffise de faire remarquer qu'il n'y a ni dans le texte, ni dans la discussion de cette loi, aucun argument qui puisse éclairer le débat (1).

Mais on ne saurait oublier que, même restreint comme il l'est par l’article 550, le privilège du propriétaire ne porte que sur les meubles et marchandises qui garnissent les lieux loués. Or, il se peut que l'insuffisance du prix de réalisation l'empêche d’être couvert complètement. Il est hors de doute que, pour la partie de la créance privilégiée non payée, le bailleur a le droit de produire comme simple créancier chirographaire et de recevoir un dividende sur l'actif de la faillite. 11 subira une perte, mais moins importante ; il a donc, semble-t-il, intérêt à faire valoir sa créance même chirographairement.

Cet intérêt, cependant, n'existe plus pour les loyers non

garantis par le privilège. Le droit pour le propriétaire de

(4) Pont, Privilèges et hypothèques, n. 127 et suiv. Un premier système accorde privilège au propriétaire pour les loyers échus, les loyers de l'année courante et d’une année à échoir. C’est le système qui prévaut en jurisprudence. Un deuxième système supprime le privilège pour les années échues, mais le maintient pour l’année courante et celle qui la suit. Un troisième système limile le privilège à celte dernière année.

La coutume d'Orléans restreignait à trois termes échus et deux lermes à échoir le droit d'exécuter qui était altribué aux « maistres d'hôtel », aiusi que le droit de suite. Elle accordait cependant le droit de préférence pour toutes les obligations résultant du bail, conséquemment pour tous les loyers échus el à échoir, encore que le bail fut sous seing privé ou même verbal.

À Paris, au contraire, les fraudes étant plus communes, il était de jurisprudence suivant les actes de notoriété du Châtelet des 16 février 1688, 24 mars 1702 et 19 septembre 1716, de n’accorder de préférence au bailleur que pour trois termes échus ei pour le courant lorsque le bail n’était que verbal ou même sous signature privée (Pothier, cilé par Pont, Privivilèges et hypothèques, LT, ne 127.