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produire à la faillite en concurrence avec la masse aussi bien pour les loyers à échoir jusqu'à la fin du bail que pour les loyers échus non payés, est surtout un droit théorique et dont il n’usera guère, car il aurait pour corollaire de laisser jusqu'à la fin dudit bail le jouissance des lieux loués au failli ou à la masse, puisqu'il serait payé valablement en monnaie de faillite.

Au moment de la confection de la loi, quelques membres de la Commission avaient proposé de décider que le bailleur, quand il produit à la masse chirographaire pour les loyers à échoir, verrait ses dividendes totalisés et aurait le droit de prélever sur cette somme, année par année et jusqu’à épuisement complet, l'intégralité de ses loyers. Une fois cette masse épuisée, le bail aurait pu être résilié à défaut de paiement. Cette proposition fut justement repoussée car elle aurait eu pour résultat de reconstituer par voie indirecte le privilège étendu que la loi refusait au bailleur.

Dans ces conditions, mieux vaut pour le propriétaire user de la faculté de résiliation et exploiter l'immeuble loué à son profit ; il touchera ainsi l'intégralité de ses loyers.

Dans un cas cependant il usera de la faculté plutôt théorique qui lui est laissée de produire pour les loyers à échoir, c'est lorsque l'exécution du bail a été, dès avant la faillite du locataire, garantie par une caution solvable. [Il demandera à celle-ci le surplus de ce qu'il n'aura pu toucher comme chirographaire, faisant partie de la masse.

Mais l’article 550 prête à sérieuse controverse lorsque, le bail n'étant pas résilié pour des causes antérieures à la faillite ou à la liquidation judiciaire, le contrat de louage suit

son cours et si les meubles, les marchandises et le matériel

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garnissant les lieux loués étant vendus et enlevés, il est résilié dans la suite. La résiliation étant postérieure à la vente et à l'enlèvement, est-ce le second ou le quatrième alinéa de l’article 550 qui doit recevoir son application?

On voit clairement l'intérêt pratique de la question. Si on applique l'alinéa 2, le bailleur ne pourra exiger que deux années échues et l’année courante. Si c’est l'alinéa 4, il aura en plus une année à échoir.

Le tribunal civil de la Seine (10 novembre 1891) a décidé que si, à la suite de la vente, le bailleur a engagé une procédure tendant à reprendre possession des lieux, on se trouve dans le cas prévu par l'alinéa 4 (1).

Au contraire, le tribunal de commerce de Montbrison (5 décembre 1890) a jugé que lorsque le syndic ou le liquidateur judiciaire n'use point de la faculté qui lui est accordée de continuer le bail, le privilège doit être réglé comme au cas de résiliation (2).

Mais la cour de Paris a jugé comme le tribunal de la Seine (3).

Nous ne croyons pas que le jugement du tribunal de Montbrison soit appelé à faire jurisprudence. D'après lui, La loi n'ayant édicté aucune formalité quand le syndic ne déclare pas continuer le bail et quand le bailleur ne demande pas la résiliation, il faut conclure de son silence sur ce point que la

résiliation est une conséquence naturelle de l'état de faillite -

(1) Journal des faillites, 1892, p. 30, art. 1931.

(2) Journal des faillites, 1893, p. 187, art. 1603.

(3) D. P., 1908. 2. 377 déjà cité et Douai, 15 juillet 1897 déjà cité, D. P., 97. 2.

et traiter le bailleur comme si le bail avait été résilié à l'amiable ou judiciairement.

C'est aller directement à l'encontre du principe maintes fois consacré que la faillite n'entraine pas par elle-même la résiliation du contrat. De plus, le jugement rapporté raisonne comme s’il n'y avait que deux hypothèses possibles : la conlinuation du bail ou la résiliation. Or, l’article 550 indique une troisième hypothèse : celle où syndic et bailleur se sont abstenus de faire connaître leur intention soit quant à la continuation, soit quant à la résiliation. Dans cette situation deux cas peuventse présenter : il sé peut que l'exploitation continue et que les meubles nécessaires à cette exploitation continuent eux aussi de garnir les lieux loués. Il se peut également que la vente de ce mobilier ait lieu. C'est cette dernière éventualité qui est prévue par l'alinéa 4. Le tribunal de Montbrison a jugé contrairement à son contenu.

On ne saurait d’ailleurs prétendre sérieusement que l’on peut appliquer le deuxième paragraphe de l'article 550 en dehors du cas où le bail est résilié pour causes antérieures au jugement déclaratif de faillite ou à celui qui a prononcé la mise en liquidation judiciaire du locataire débiteur.

Le contexte de la loi de 1872 en est une première preuve. - Dans celles de ses dispositions où, déterminant les restrictions que reçoit le privilège du bailleur au point de vue de la créance garantie, elle suppose qu'il y a résiliation du bail, elle attribue certainement à cette expression le sens qu'elle lui a reconnu précédemment quand elle a fixé les conditions dans lesquelles le propriétaire de l’immeuble peut la faire prononcer (nouvel art. 450 al. 3 et 4). Or, comme l'indique

le texte même de l'alinéa 4 dans sa partie finale, elle ne

s'occupe alors que de la résiliation du contrat pour causes déjà existantes à l'expiration du délai pendant lequel doit être introduite la demande en résolution.

De plus, si le législateur, quand il y a lieu à cette résiliation, n’a pas accordé privilège pour les loyers à échoir, c'est évidemment parce que, dans sa pensée, la cessation du bail étant presque immédiate, le bailleur reprend possession de l'immeuble dans un délai très restreint. Quand il ne doit reprendre possession que plus tard, après que de nouvelles causes de résiliation se seront produites et quand, dans l'intervalle, les meubles affectés à sa garantie ont disparu, il n'y a pas de raison de lui enlever le bénéfice de son privilège dans la mesure où le comporte le K 4 de l’article 550.

Mais alors le bailleur devra demander que le bail soit résolu non pas immédiatement, mais à l'expiration de l’année à échoir garantie par le privilège qu'il invoque. S'il ne le faisait pas et si la résiliation opérait de suite, il ne serait créancier de loyers que jusqu'à cette date et ne pourrait pas faire valoir son privilège dans une mesure plus considé-

rable (1).

(1) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, op. cil., 3e édit., E. I, n° 484; M. Levillain, note précitée.