CHAPITRE VI

De la continuation du baïl par la masse; du droit

de sous-location ou de cession du bail.

Le propriétaire a, nous le supposons, exercé les droits que lui confère son privilège. Que va devenir l'immeuble loué ? J1 nous faut envisager deux hypothèses :

1° Le bail ne contient pas interdiction de sous-louer ou de céder le bail ;

2° Le bail renferme une clause d'interdiction.

SI. Le bail ne contient pas interdiclion de sous-louer ou de céder le bail.

Le $ 5 de l’article 550 vise cette hypothèse :

« Les syndics pourront continuer ou céder le bail pour tout le temps restant à courir à la charge par eux ou leur cessionnaire de maintenir dans l'immeuble le gage suffisant et d'exécuter au fur et à mesure des échéances toutes les obligations résultant du droit ou de la convention, mais sans que la destination des lieux puisse être changée ».

Le bail n'ayant pas été résilié, les obligations qu'il

engendre continuent à recevoir leur exécution de part et

Let nee

d'autre. Les syndies exploitent le fonds de commerce: ils sous-louent ou cèdent le bail. |

Sous l'empire de l’article 2102 du Code civil, quand le bailleur exerçait son privilège, les syndics avaient ie même pouvoir. Ils faisaient leur profit des loyers et fermages dus par le cessionnaire ou sous-locataire, à la charge de payer au propriétaire tout ce qui lui était encore dù. La jurisprudence, dans le silence de la loi, avait étendu cette disposition à tous les baux indistinctement.

On n’a pas voulu, en 1872, que l'exercice du droit de sous-location ou de cession de bail se fasse sans garantie pour le propriétaire et on l'a sagement subordonné à trois conditions :

1° Que les créanciers garnissent les magasins d'un gage suffisant ;

2° Que toutes les obligations résultant de la loi ou de la convention soient exécutées au fur el à mesure des échéances ;

3° Que la destination des lieux ne soit pas changée.

La première condition se comprend d'elle-même, YŸ a-til ou non gage suffisant ? Cette appréciation est laissée souverainement aux tribunaux.

La deuxième a pour conséquence de désintéresser complètement le propriétaire sans nuire à la faillite. Si, comme la première, elle venait à ne pas être remplie, la sanction serait une demande en résiliation introduite par le bailleur.

La troisième condition exige plus de développement. Le sous-locataire ou le cessionnaire doit-il exercer nécessairement la même profession que le failli ?

Souvent le bail aura fixé ce point; s’il y est dit que le loca-

DENTIRE

taire pourra sous-louer à qui bon lui semblera, on n'aura qu'à appliquer cette clause. Mais que décider dans le silence du contrat ?

[! nous paraît difficile qu’on aille jusqu’à interdire de souslouer ou de céder pour l'exercice d’une industrie différente de celle du failli quand le propriétaire ou les autres locataires de la maison ne doivent éprouver aucun dommage par suite de changement dans le commerce exploité. Une trop grande rigueur d’interprélation aurait le plus souvent pour effet de paralyser entre les mains du syndic la faculté qui leur est réservée. Et la masse aurait grandement à souffrir de l'impossibilité de sous-louer pour son compte, tout en se trouvant obligée de payer quand même les loyers sans compensation.

Cette rigueur d'interprétation n’est d’ailleurs nullement nécessaire. La loi de 1872 ne fait que consacrer d’une manière formelle en cas de faillite les obligations imposées au preneur par le Code civil. A défaut de convention, il ne faut donc pas interpréter l'alinéa 5 de l’article 550 du Code de commerce d’une façon plus restrictive que le droit commun et notamment que l’article 1728 du Code civil.

En fait, la solution dépendra des circonstances : les juges: apprécieront, car les circonstances sont très variées et ne sont susceptibles d'être prévues par aucune loi. S'il fallait des espèces, nous admettrions que les syndics ou liquidateurs d'un marchand de nouveautés auraient le droit de souslouer ou de céder le bail à un libraire ou à un mercier, mais non à un restaurateur. [ls ne pourraient pas remplacer un marchand de vins au détail par un débit de consommation dans le magasin, mais ils sous-loueraient valablement à un

marchand de comestibles.

La cour de Rennes, dans un arrêt rendu le 4 juin 1870 (1), a parfaitement défini la situation en refusant au locataire d'un magasin de nouveautés la permission de sous-louer à un boucher : « Lorsqu'une clause formelle du contrat n'apporte pas de restriction expresse au droit de sous-louer, dit la cour, il n’en résulte pas que l’on puisse étendre à l'usage de tout commerce quelconque la faculté de sous-location, mais on ne peut pas non plus la restreindre à des négociants exploitant un commerce identique à celui des locataires principaux ».

C'est dans ce sens qu’il faut interpréter cette expression « sans que la destination des lieux puisse être changée ». Les tribunaux refuseront donc de sanctionner la sous-location toutes les fois que l'exploitation nouvelle sera de nature à occasionner un préjudice quelconque au propriétaire. Ils devront même, si ce dernier le demande, prononcer la résiliation avec dommages-intérêts.

Une autre question se pose au sujet d’une clause fréquemment insérée dans les baux et qui porte que le preneur ne pourra sous-louer sans le consentement par écrit du bailleur qui ne sera pas tenu, en cas de refus, d'en déduire les motifs. Comment interpréter une telle clause ?

D'après une théorie admise par la cour de Lyon (2), le droit du locateur de refuser tout sous-locataire qui ne lui

conviendrait pas est absolu et la justice ne saurait discuter

(1) Jurisprudence commerciale de Nantes, 71. 1.162. — Cass., {er juillet 1872, D. P., 75. 5. 275. — Paris, 20 février 1872, D. P., 74. 2. 22, — Cass., 27 mars 1876, D. P., 76.1. 263.

(2) 26 décembre 1849,-D. P., 50.2. 30. — Paris, 6 janvier 1880, D. P., 81. 2. 80. — Douai, 7 décembre 1881, D, P., 84. 520.