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les motifs de son refus. D'après une autre théorie admise par la cour de Colmar (1), la faculté réservée au propriétaire ne saurait dépendre de son pur caprice. Le refus devrait être basé sur des motifs sérieux et légitimes.

Quel sera l'effet d’une telle stipulation insérée dans le bail d’un failli?

Il est difficile de se prononcer entre les deux solutions, car il y a de bonnes raisons à donner pour l’une autant que pour l'autre. Nous croyons, néanmoins, qu'il faut appliquer la prohibition dans toute sa rigueur, malgré les arguments que l’on tire des articles 1157 et 1174 du Code civil, et bien que cette solution ait pour effet de mettre le locataire à la discrétion du locateur qui pourra spéculer sur le consentement qu'on lui réclame et se le faire payer. C’est là une convention parfaitement licite; ce serait la violer et méconnaitre la volonté librement exprimée des contractants, que de l’interpréter dans un sens restrictif que ses termes ne comportent pas. II ne saurait y avoir de doute, ce nous semble, en présence des dispositions de l’article 1717 du Code civil. S'il est permis de décider que la sous-location sera formellement interdite et si cette clause est toujours de rigueur, il est évident qu'à plus forte raison les parties sont entièrement libres de convenir que la faculté de sous-louer sera soumise à telle condition qu'il leur plaira d'indiquer, telle que la volonté ou le caprice même du. propriétaire. Il arrivera d’ailleurs souvent que le bailleur aura, pour refuser, des motifs sérieux et légitimes qu'il ne pourra pas révéler sans

inconvénient ou sans danger. Il résulte de là que, si le bail

(1) 12 avril 1864, D. P., 65. 2. 32.

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porte la clause dont il s’agit et si le bailleur refuse systématiquement tous les locataires présentés par le syndic, ceux-ci ne pourront ni sous-louer, ni céder le bail. On se trouve alors placé dans l'hypothèse prévue par le $ 6 de l’article 550 que nous étudierons infra.

Remarquons pour terminer que la continuation, la souslocation ou la cession du bail ne peuvent avoir lieu que pour le temps restant à courir. Dès lors, c’est l’ancien baïl qui continue dans les mêmes conditions et non un nouveau bail avec d’autres conditions.

Le droit des syndics est nécessairement limité par les clauses du baïl du failli qu'ils ne peuvent modifier et qu’ils sont obligés de respecter eux-mêmes ou de faire respecter par le cessionnaire ou le sous-locataire qu'ils se substituent. Ainsi la relocation ne peut avoir lieu que dans les termes mêmes du contrat originaire, à la charge notamment de faire les travaux qui ont pu être imposés par ce contrat ou de ne

pas changer la destination des lieux.

S I. De la prohibition de sous-louer ou de céder le bail.

« Dans le cas où le bail contiendrait interdiction de céder le bail ou de sous-louer, dit le $ 6 de l'article 550, les créanciers ne pourront faire leur profit de la location que pour le femps à raison duquel le bailleur aurait touché ses loyers par anticipation el toujours sans que la destination des lieux puisse être changée ».

Les meubles ayant été vendus et enlevés, le propriétaire a élé payé par privilège des loyers des deux dernières années

échues, de l'année courante et d'une année à échoir. De

24; re

loute justice, il doit laisser la jouissance de son immeuble aux créanciers pendant toute la période pour La durée de laquelle il a été payé par anticipation, nonobstant toute clause générale contraire.

C’est un principe d'équité, en effet, qu'on ne peut avoir à la fois la jouissance et le prix; ce principe avait déjà élé consacré implicitement par l’article 2102 du Code civil. Ainsi fondé, ce droit de relocation était, disait-on, entièrement distinct de celui de sous-location ou de cession du bail, et constituait un palliatif aux droits exagérément étendus du propriétaire. On faisait observer d’ailleurs que, s’il en était autrement, l’article 2102 n'aurait rien fait en réalité pour les créanciers puisqu'il est bien évident que le droit de relouer, si le bail ne le défend pas, existait déjà en leur faveur en vertu de la règle posée par l’article 1166 du Code civil. Dès lors, la disposition de l’article 2102 ne pouvait avoir une signification qui lui fut propre que si elle donnait aux créanciers un droit supérieur à celui de leur débiteur, tel que celui de relouer malgré la prohibition contenue dans le bail (1).

Mais ceci admis, on ne s’entendait plus sur les conséquences et sur les conditions exigées des créanciers pour exercer ce droit spécial. Des termes de la Loi, « à la charge de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû », les uns concluaient qu'il fallait une double condition : 1° prendre l’immeuble à charge pour toutes les années du bail restant à courir; 2° tenir compte au propriétaire de tous les loyers à

échoir.

(1) Jurisprudence générale, D., vo Privilèges et hypothèques, n° 276. — Pont, Privilèges el hypothèques, no 128. — Cass., 7 décembre 1858, D. P., 59. 1. 62. — Cass., 4 janv. 1860, D. P., 60. 1. 35, — Cass., 28 mars 1865, D. P., 65. 1. 201.

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Les partisans de ce premier système se divisaient encore. La doctrine admettait que les créanciers pouvaient se borner à payer les loyers à l'échéance de chaque terme, la Cour de cassation exigeait, comme nous l'avons dit, le paiement ou la consignation immédiate de tous les loyers à échoir.

D'après une seconde opinion, les créanciers pouvaient s'affranchir de la charge du bail pour toute sa durée, surtout quand le prix des meubles ne suffisait pas à désintéresser le propriétaire de tous Les loyers futurs. Ils pouvaient restreindre, dans son exercice, le droit de relocation en le limitant aux années à échoir dont le prix du mobilier avait procuré le paiement par avance.

Cette discussion n'a plus sa raison d'être en présence des termes précis du $ 6 de l’article 550. C'est la seule disposition qui ait été l’objet d’un débat sérieux à l'Assemblée uationale. En résumant ce débat, nous préciserons la portée de ce paragraphe.

Celui-e1 a été surtout critiqué par M. Hèvre qui formulait les objections suivantes :

On conçoit très bien que, lorsque les loyers sont payés par anticipation, on ne puisse pas reconnaître au propriétaire le droit de reprendre l'immeuble, mais pourquoi attribuer aux syndics le droit de sous-louer ou de céder le bail pendant le temps qui aurait été payé par avance ? N'est-il pas plus juste, plus logique que les syndics continuent le bail eux-mêmes ? Pourquoi violer inutilement le contrat qui interdit la souslocation et cela au détriment du propriétaire qui seul en supporte les conséquences?

Il ajoutait que les loyers payés par anticipation ne repré-

senteraient jamais que quelques mois et que, pour un laps de

De As

temps aussi court, on ne trouverait que des sous-locataires de passage qui n'auraient pas, pour les lieux loués, les soins, le respect sur lesquels le propriétaire avait compté en louant au failli et en lui interdisant de mettre à sa place une personne, prise au hasard, une personne sans consistance ; que, d’ailleurs, ces sous-locataires ne devant faire qu'un court séjour dans l’immeuble, seulement pour écouler quelques marchandises de même nature que celles du failli, sans les remplacer à mesure qu’elles s'écouleront, ils ne présenteraient aucune garantie au bailleur et ne pourraient jamais répondre des indemnités auxquelles il aurait droit.

Ces objections n’ont pas été admises. On a répondu avec raison que, du moment qu'on n’abandonnait pas au propriétaire la jouissance des lieux loués pendant toute la période pour laquelle les loyers avaient été payés d’avance, du moment où les créanciers peuvent en faire leur profit, on ne devait pas les obliger à occuper eux-mêmes les lieux.

Si on empêchait les syndics de sous-louer, ce serait leur faire une concession inutile que de leur permettre de faire leur profit de l'immeuble.

Quant aux dangers que peut courir le propriétaire, on a démontré qu'ils étaient chimériques. En effet, il n’a rien à craindre pour ses loyers puisqu'ils sont payés par anticipation. IL pourrait avoir à redouter un préjudice quelconque seulement pour abus de jouissance. Mais on a fait observer à cet égard que le bailleur a le droit de s'opposer à tout changement dans le mode d'exploitation des lieux loués, que les conditions du bail devant être remplies, le locataire, quel qu'il soit, sera tenu de garnir les lieux de marchandises

ou meubles suffisants pour répondre des indemnités aux-

np

quelles le propriétaire pourrait avoir droit. Celui-ci aura donc une base sûre pour le privilège qui garantit la créance qu'il pourrait avoir de ce chef.

Si toutes les obligations du preneur ne sont pas exécutées, le locateur est toujours fondé à faire résilier le bail et à obtenir des dommages-intérêls, soit pour inexécution du contrat, soit pour abus de jouissance et pour le montant de ces dommages-intérêts, il peut invoquer le privilège que la loi lui accorde. Il ne court donc aucun risque : sa sécurité est complète (1).

Il faudrait en dire autant de tous les cas où le bailleur serait censé avoir accepté le nouveau locataire et par là renoncé à se prévaloir de l'interdiction contenue dans le contrat de bail. C’est là une question de fait laissée à l’appréciation des tribunaux (2).

Le projet de la commission ne portait pas les derniers mots du paragraphe « et toujours sans que la destination des lieux puisse être changée ». Cette addition a été faite lors de la troisième lecture du projet de loi, toujours dans l'unique but de bien sauvegarder les droits du propriétaire. Quelle que soit la durée de la relocation, qu'elle ait lieu dans l'hypothèse du $ 5 pour tout le temps qui reste à courir ou dans l'hypothèse du $ 6 pour tout le temps pendant lequel les loyers ont été payés par anticipation, la destination des lieux ne peut être changée : elle doit rester la même.

On a même dit dans la discussion de ce dernier paragraphe

que Le sous-locataire choisi par les syndics devait nécessaire-

(1) J. off., 13 février 1872.

(2) Colmar, déjà cité.

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ment exercer la même profession que Île failli. Mais nous adoptons à ce sujet la théorie que nous avons exposée en étudiant l'alinéa 5 de l’article 550. Les raisons de décider sont les mêmes puisqu'on se trouve dans une position absolument identique. [| y a même ici une raison de plus parce que, s'agissant d’une relocation pour un temps limité et fort court, il sera beaucoup plus difficile de trouver un souslocataire exerçant la même industrie. C’est donc interpréter le texte dans un sens pratique et raisonnable que de décider que la destination des lieux n'est pas changée quand même les syndics passeraient le bail à une industrie différente de celle du failli, si cette sous-location ou cession n’amène aucun changement dans l’état des lieux et ne porte aucun préjudice au propriétaire ni aux autres locataires de la maison.

Savoir si les nouvelles garanties apportées par le bénéficiaire du bail sont suffisantes, est un point de fait laissé à

l'appréciation souveraine des tribunaux.