LA TAXATION DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES EN ALLEMAGNE

On s’est beaucoup préoccupé,en Allemagne,depuis quelques années, d'introduire sous le nom de Wert-

zuwachsteuer un nouvel impôt destiné à frapper l’augmentation de valeur, la plus-value des propriétés immobilières.

Pour établir cet impôt on fait deux parts de la plus-value. La première est celle qui a pour cause les améliorations apportées aux terrains où aux constructions par le propriétaire, celle qui provient du fait de ce dernier : ce n’est pas elle que doit atteindre la taxation nouvelle, La seconde est celle qui ne provient pas précisément du fait du propriétaire, mais plutôt des circonstances. Stuart Mill l’a qualifiée unearned increment. Elle est due par exemple à l’augmentation de la population dans la région où la propriété est située, au percement de voies de communication dans cette région, etc. ; c'est sur cette partie de la plus-value que porte le Wertzuwachsteuer. ;

Les auteurs de la loi française du 16 septembre 1807 sur le desséchement des marais s’appuyaient d’ailleurs sur le même principe en rédigeant l’article 30 ainsi concu :

Lorsque par suite des travaux déjà énoncés dans la présente loi, lorsque par l’ouverture de nouvelles rues, par la formation de places nouvelles, par la construction de quais Ou par tous autres travaux publics généraux, départementaux ou communaux, ordonnés ou approuvés par le gouver-

nement, des propriétés privées auront acquis une notable

augmentation de valeur, ces propriétés pourront être chargées de payer une indemnité, qui pourra s'élever jusqu’à la valeur de la moitié des avantages qu'ellee auront acquis.

Le tout sera réglé par estimation dans les formes déjà établies par la présence loi, jugé et homologué par la commis-

sion qui aura été nommée à cet effet,

Ces dispositions ne sont malheureusement guère appliquées. F

Les gouvernements et les conseils municipaux allemands, frappés des abus et des inconvénients de la spéculation immobilière, ont exprimé leurs inquiétudes à ce sujet dans les exposés des motifs des projets de loi ou des ordonnances fiscales ayant trait à ces taxes sur les plus-values.

La taxe sur les plus-values immobilières a été instituée jusqu'ici au profit de l'État, dans la possession allemande de Kiao-Tchéou, et comme taxe municipale, dans plusieurs villes importantes telles que Francfort-sur-le-Mein, Cologne, Gelsenkircher.

Les plus-values se produisant surtout dans les villes, il était naturel que la Watzwachsteuer fut envisagée d’abord comme une taxe municipale.

Ainsi que nous allons le voir, l’impôt sur les plusvalues immobilières est perçu à Kiao-Tchéou, à Francfort et à Cologne, sous forme de taxe additionnelle à l’impôt sur les mutations.

$ 1. — Son application à Kiao-Tchéou

Le gouvernement impérial expliquait son projet dans l'exposé des motifs joint aux ordonnances fiscales de 18y8, de la manière suivante :

Si la valeur du sol n’augmente pas dans l’année, le gouvernement n’en prend pas une part. Si elle augmente par le fait de circonstances qui ne sont pas l’œuvre des propriétaires, qui tiennent à l’essor de la ville créé par l’activité du gouvernement, ou par celle de la collectivité, le gouvernement, ou la collectivité (leurs intérêts fiscaux sont identiques), doivent se réserver une part de l’augmentation de valeur. Il paraît très modéré que le gouvernement se con-

tente d’un tiers, et abandonne les deux autres tiers aux par-

ticuliers.

Les ordonnances de 1898 peuvent se résumer ainsi :

1° Le gouvernement possède un droit de préemption pour l’achat de tous les terrains ;

2° D’après l’article 3 de ent fiscale, et

d’après l’article 8 de l'ordonnance relative à l’ acqui- sition des ierres, il est prélevé un impôt foncier de 6 0/0 de la valeur du sol :

3° Lors des ARR AUS de propriétaires, il est

perçu un impôt de fAniaLion de 20/0 de la valeur du sol ;

4° Une partie de l’augmentation de la valeur doit revenir au gouvernement.

ART.6. — Les acquéreurs s'obligentà remettre au gouver nement, lors d'une nouvelle transmission de la propriété foncière acquise par eux, 33 1/3 o/o du bénéfice net qu'ils réaliseront. Cette obligation sera inscrite au livre foncier (2° partie) comme une limitation permanente de la pro-

priété.

Dans ce but, les propriétaires ont à faire connaître au gouvernement, avant chaque aliénation nouvelle, le prix auquel ils sont disposés à vendre le terrain, Dans le calcul du bénéfice net, on déduit, d’après les indications du vendeur, la valeur de toutes les améliorations apportées par lui à la propriété foncière, ainsi que les intérêts à 6 o/o du prix demandé pour la vente prochaine.

Les indications du vendeur peuvent être soumises à l'examen d’une commission composée de 2 fonctionnaires et de » autres personnes résidant à Kiao- Tehéou. Les décisons de la commission servent de base à la détermination définitive du bénéfice net.

Le gouvernement se réserve le droit de préemption pour l’achat des biens-fonds aux prix indiqués par le propriétaire.

En outre, le gouvernement s’est réservé le droit

de taxer au bout de vingt-cinq années la plus-value

des propriétés qui n'auraient fait l’objet d'aucune mutation.

ART. 7. — Pour les biens-fonds qui n’auraient pas changé de propriétaire par vente volontaire dans l’espace de vingt-cinq années, le gouvernement se réserve le droit d'appliquer une taxe spéciale, une fois payée, qui ne doit pas dépasser le bénéfice net dont il est parlé à l’article 6.

La valeur des biens-fonds doit être déterminée dans ce

but par la commission spéciale prévue au même article 6.

Les résultats financiers de cette réglenientation fiscale n’ont pas été très brillants.

Cela tient principalement à ce que le mouvement de la propriété foncière entre les parüculiers est relativement faible: la plupart des acheteurs peuvent en effet acquérir encore directement du fisc des terrains qui n’ont pas été précédemment aliénés.

. Mais on peut soutenir que la législation de la colonie à aîteint son but, qui était d'empêcher une spéculation foncière malsaine, et de retenir des terrains suffisants en possession de la collectivité pour salisfaire les besoins de terre successifs des colons.

$ 2.— Son application à Francfort-sur-le-Mein

À Francfort, la législation fiscale tend d’une part à s'opposer à la spéculation, et d’autre part à com-

battre l’immobilisation de la propriété foncière dans cette ville et dans ses environs. Les terrains étaient en effet groupés entre les mains d’un petit nombre de propriétaires qui profitaient largement du monopole de fait dont ils étaient investis, et ne se souciaient pas d’aliéner leurs biens-fonds. De là l’introduction dans l’ordonnance fiscale du 19 février 1904 de l’article 3, qui frappe de surtaxes progressives ajoutées à l’impôt sur les mutations, les propriétés qui ont été plus de vingt ans entre les mains du même propriétaire.

Les principales dispositions de l'ordonnance relative à l’impôt sur les plus-values sont les suivantes :

ARTICLEPREMIER.— Pour tout bien-fonds ou partie de bienfonds situé dans la circonscription municipale de Francfort, tout changement de propriétaire qui ne provient pas directement d’un cas de succession, est soumis à une taxe municipale de 2 o/o de la valeur calculée selon l’article 2 {prix d’ac-

quisition).

A cet impôt viennent s'ajouter des surtaxes dans le cas où plus de vingt années se sont écoulées depuis le dernier changement de possesseur s’il s’agit d’une propriété bâtie, et dans le cas où plus de dix années se sont écoulées s’il s’agit d’une propriété foncière non bâtie.

Ces surtaxes consistent en 1 o/o du prix d'acquisi-

tion et s'élèvent à :

1° Pour les biens-fonds bâtis :

I 0/0 après une durée de 20 à 3o ans 1 1/3 o[o — 30 à 4o — 2 0/0 — plus de 4o —

2° Pour les biens fonds non bâtis :

1 0/0 après une durée de 10 à 20 ans 2 o/o — 20 à 30 — 3 oJo — 30 à 4o — 4 oJo pes 40. à 160 5 o/o — 5o à 60 —

o/o — plus de 60 —

Enfin, l’article 4 de l'ordonnance établit un impôt sur la plus-value de la propriété immobilière.

Si depuis le dernier changement de propriétaire, il s’est écoulé un laps de temps inférieur à cinq années pour les propriétés bâties et dix années pour les propriétés non bâties, et dans le cas où il existerait une augmentalion de valeur d’au moins 30 o/o relativement au précédent prix d’achat, y compris les frais prévus à l’article 5, une surtaxe sera levée en plus de l'imposition prévue à l’article premier,

Cette surtaxe s'élève à :

5 o/o dela plus-value quand elle s’élèveà 30-35 o/o

6 o/o — à 35-4o oJo

7 oo — à 40-45 oJo 8 oJo — à 45-bo oo 9 oJo — à 5o-55 o/o 10 o/o —— à 65-60 o/o

et ainsi de suite avec augmentation de surtaxe de 1 0/0 par chaque 5 0/0 de plus-value jusqu’au taux maximum de 25 0/0.

L'article 5 dit qu’on doit comprendre dans le prix d'achat primitif les améliorations permanentes apportées par le propriétaire, les frais de viabilité, et pour les propriétés non bâties les pertes d'intérêts ; et il définit la plus-value : la différence entre le prix auquel la propriété a été transmise antérieurement y compris les frais précités, et le prix auquel elle est transmise présentement.

La personne qui vend et celle qui achète sont solidairement tenues du paiement de l'impôt et des surtaxes.

Mais le vendeur est seul tenu au paiement de la

taxe sur la plus-value.

$ 3. — Son application à Cologne

Pour trouver des ressources correspondant à l'accroissement de ses dépenses, la municipalité de Cologne, en 1905, proposa diverses nouvelles taxes

P. Parenteau 12

et en particulier un impôt sur les plus-values immobilières. L’exposé des motifs s’exprimait ainsi au sujet de celte nouvelle taxe : l’impôt sur les plusvalues doit être considéré au point de vue social, et doit servir à juguler la spéculation sur la propriété foncière qui a pour la collectivité une action si néfaste.

Les principaux articles de l'ordonnance fiscale énumérés ci-dessous nous donnent une idée exacte du régime municipal des mutations.

ARTICLE PREMIER. — Quiconque acquiert, par suite d'une aliénation ou d’une vente aux enchères forcées, la propriété d'un bien-fonds bâti ou non bâti, doit acquitter une taxe communale de 2 0/0 de valeur du bien-fonds acquis.

Si le vendeur d’un bien-fonds a acquitté un impôt sur la plus-value, l'acquéreur doit être autorisé à faire entrer limpôt ainsi payé en ligne de compte dans le calcul de l'impôt de mutation dontil est redevable pour l'acquisition de ce bien. |

Cependant la somme à déduire de ce chef ne doit pas

dépasser 50 0/0 de celle dont il est lui-même redevable.

ART. 3. — En plus de l'impôt fixé par l’article premier, pour toute transmission de propriété d’un bien-fonds bâti ou non bâti effectuée dans les conditions prévues par l’article

premier, une taxe spéciale (impôt sur la plus-value) est

— I 79 A2 prélevée sur le vendeur, conformément aux dispositions suivantes.

ART. 4. — Le calcul de cette taxe a pour base la plusvalue acquise par la propriété.

Est considérée comme plus-value, la différence entre le dernier prix d'acquisition augmenté des frais prévus en l’article 5, et le prix actuel d’aliénation, déduction faite des frais prévus par l’article 5.

ART. 5. — Il faut ajouter au dernier prix d’acquisition

a) Pour les biens-fonds non bâtis, ies intérêts à 4 o/o du dernier prix d'achat depuis l’époque du paiement ou bien les intérêts de ce même prix sans intérêts composés jusqu'à la conclusion du contrat de vente actuel ;

b) Toutes les dépenses dont il est justifié pour améliorations du bien-fonds, notamment les dépenses de viabilité ainsi que les frais de construction et de reconstruction des bâtiments, y compris les intérêts de la construction, et les honoraires de l'architecte, si ceux-ci n'ont pas été couverts par les indemnités allouées à raison des contrats d'assurances. Pour les dépenses de viabilité, il faut compter les intérêts à 4 0/0 sans intérêts composés ;

c) 5 0/0 du dernier prix d’achat comme compensation pour les frais d'acquisition (timbres, mutations, frais d'actes, frais judiciaires, cautions, etc.).

ART. 6. — Une plus-value de 10 o/o reste dans tous les

cas exempte d'impôts.

Pour la détermination du taux de l'impôt, c’est

toute la plus-value, y compris la fraction non imposable qui sert de base.

La plus-value supérieure à 10 o oo est imposée ainsi qu'il suit :

10 0/0 pour une plus-value supérieure à 10 o/o et allant à 20 0/0 ;

11 0/0 pour une plus-value supérieure à 20 o/o et allant à 30 o/o

12 0/0 pour une plus-value supérieure à 30 o/o et allant à

Go oo;

24 0/0 pour une plus-value supérieure à 150 0/0 et allant à 160 0/0; 25 0/0 pour une plus-value supérieure à 160 0/0, sans limi-

tation.

Ces taxes ne sont cependant appliquées qu’autant que cinq années au plus se sont écoulées entre la précédente transmission et la transmission actuelle.

Si ce laps de temps est supérieur à cinq années et inférieur à dix années, il n’est prélevé que les deux tiers des taxes sus-indiquées ; s’il est supérieur à dix années il n’est prélevé qu'un tiers.

Dans le cas où le prix de vente et la valeur courante d’un bien-fonds non bâti ne sont pas supé-

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rieurs à o mark 60, le mètre carré au moment de la transmission actuelle,la plus-value n’est pasimposée.

L'article 7 prévoit un certain nombre de cas où la spéculation r’étant plus à craindre, l'impôt n’a pas sa raison d’être et ne doit pas être perçu.

ART. 8. — Le débiteur de l’impôt prévu par l’article 1° est l'acquéreur. C’est le vendeur qui doit l'impôt établi par

l’article 6.

$ 4. — Possibilités d'application en France

Ces principes fiscaux pourraient, semble-t:il, être appliqués en France: les surtaxes à l'impôt de mutation, sur les terres qui sont restées plus d’un certain laps de temps entre les mains du même propriétaire, sont parfaitement justifiées, et pourraient peut-être constituer l’une des recettes susceptibles de permetttre le dégrèvement des mutations de petites propriétés rurales.

Aurait le même but, s’il était toutefois manié avec suffisamment de prudence, l'impôt sur les plus- . values immobilières, quoiqu’on ne puisse guère en espérer des résultats vraiment intéressants. La spéculation immobilière est en effet fort rare en France, sauf dans les grands centres. Elle ne se pratique vraiment qu’à Paris et dans la banlieue.