Le rapport possessoire dans la superficies

Comme on le sait, la question de savoir si le supèrficiaire a la possession réelle ou la. juris possessio est controversée. Il est hors de doute qu'il était protégé au pétitoire et au possessoire; le Préteur avait établi pour lui un interdit particulier (L. 1 p. de superf. 48-18) dans lequel l'expression possidere était intentionnellement évitée et remplacée par frui [uti. , ,fruimini), La question de savoir s'il est possesseur réel ou juris possessor ne présente qu'un intérêt théorique.

A mon avis, tout dépend des circonstances de fait, lesquelles peuvent varier. Dans le cas que prévoit la L. 3 § 7 uti poss. (43-17): si svpra aedes, quas possideo, coenacu- LUM sit^ in quo alius quasi dominus (c.-à-d. comme superficiuire) moratur^ on ne peut attribuer une possession réelle au supèrficiaire, parce que les juristes romains ne reconnaissent point comme possible en droit la division horizontale de

la propriété, et par suite aussi de la possession d'un édifice. Il ne restait donc pour le superficiaire que la. juHs possessio. On peut lui appliquer les mots dont se sert Papinien, dans la L. 27 de don. (89.5) en parlant de la concession à vie du droit de demeurer dans un coenaculum : Quasi loco possessoRis constitutuSy qui usum coenaculi accepit. Aussi le juriste refuse-t-il dans ce cas au superficiaire Vinterdictum uti possidetis et le réduit-il à Vinterdictum de superficieius qui» ainsi qu'il l'ajoute, le met complètement en sûreté vis-à-vis du propriétaire, intentant contre lui Vuti possidetis. Le juriste cite encore dans le même passage, à titre d'exemple de cette superficie partielle^ les demeures souterraines [ytpûifrcu). Notre vie actuelle ofire encore une masse d'autres formes semblables; je citerai à titre d'exemples, les caves taillées dans le roc et les boutiques ménagées entre les piliers des églises ou d'autres édifices.

Mais la superficies peut aussi se rencontrer comme totale^ c.-à-d.de telle sorteque tout l'édifice et avec luilesolse trouve tenu exclusivement par le superficiaire ('**). Ici encore la juris possessio aurait complètement suflî à assurer la position du superficiaire, et il n'y avait point, par conséquent, de motif pratique de lui donner la possession réelle. Néanmoins l'opinion que les Romains se sont ici décidés pour la possession réelle, pourrait bien l'emporter L'argument que plusieurs auteurs tirent de la L. 1 § 5 de vi (48-16), dans laquelle on accorde au superficiaire Vinterdictum unde vi^ n'est pas concluant, car cet interdit est également accordé à l'usufruitier et même à l'usager (L. 3 § 13, 16 ibid^J, lesquels n'ont, comme on lésait, que la y^^m joo^^emo.'";?^ attache au contraire du prix à la concordance qui existé^, entre ce rapport et celui de Vager vectigalis et de l'emphyi^ose.

(*8 4) x^es sources se servent ici des expressions superficiaria insula (L. 9 § 4, L. 39 § 2 Damni inf. 39-2). Superficiarium praedium (L. 16 § 2 de pign 18-7). Supëbficiem imponere (L. 18 § 4 Banni inf.).

Nous trouvons ici le même aspect extérieur du rapport avec la chose : pouvoir de fait exclusif, et la même situation juridique : complète protection juridique assurée et libre droit d'aliénation. Il n'y avait pas le moindre motif pour les juristes romains d'organiser le rapport possessoire dans la superficies^ autrement que pour Yager vectigalis. En admettant qu'à l'époque où ils ont dû se prononcer à cet égard, la superficie partielle ne fût pas encore connue, ce qui est éminemment vraisemblable (v. plus loin), ils n'avaient pas le moindre motif d'inventer pour la superficie la notion de \dijuris possession ou si elle était déjà établie pour les servitudes personnelles (p. 120), de l'y étendre. S'ils ne trouvent rien de choquant à admettre la possession réelle pour Vager vectigalis^ pourquoi ne l'auraient pas admise également pour la. superficies? Lsijuris possessio ne devint nécessaire que lorsque surgit, dans la superficies partielle, une forme nouvelle à laquelle la possession réelle ne pouvait s'appliquer. Quelle est celle de ces deux formes qui a en sa faveur la probabilité de la priorité historique? La superficies est chose artificielle. Celui qui veut bâtir une maison, achète le terrain; louer un terrain pour y bâtir est une opération si peu ordinaire que l'on se voit obligé de chercher le motif qui peut y avoir poussé. On a vu ce motif, et avec raison à mon avis, dans la construction sur le sol public. Nous savons qu'à Rome il se trouvait des boutiques sur le sol public [tabernae publicae L. 32 de cont. emt. 18-1), même sur Xeforum^ p ex. des boutiques de changeurs. L'idée de louer le sol était ici inévitable. L'État, pour des motifs qui n'ont pas besoin d'explication, se réservait la propriété du sol ; celui-ci n'était pas vendu, mais seulement loué. Seulement abstraction faite de la seule obligation de payer le solarium, il était impossible d'admettre ici les suites d'une location ordinaire. La situation était exactement celle que nous avons vue tout à l'heure (p. 316) dans le bail héréditaire. Le locataire du fonds de l'État devait avoir les mêmes garanties que le fermier

hëréditaire. Sinon, il se serait bien garde de bâtir. Il devait lui être accordé, comme au fermier, un droit qui ne pût lui être arraché, qui fût protégé, comme il le fallait, au péti-, toire et au possessoire, et qui fût en même temps transmissible, bref un y^^^ in re. Il était ainsi rendu indépendant et l'État se trouvait dispensé de devoir intenter des actions à sa place. Tout cela répondait à l'intérêt des deux parties, comme dans le bail héréditaire.

L'origine publique de la superficie nous donne ainsi une explication très claire du caractère particulier de cette institution, que nous ne comprendrions guère sans elle. Plus tard, la superficies a été transportée toute faite aux terres privées, de la même manière que l'emphytéose (p. 319). Le parallélisme des deux institutions se montre non seulement dans leur origine mais encore dans leur développement ultérieur. Ce ne fut qu'après qu'on se fut habitué à la superficie, dans cet aspect originaire, c.-à-d. à la superficie totale, qu'on retendit à la superficie partielle. Comme, pour les motifs indiqués ci-dessus, Vinterdictum uti possidetis ne pouvait y trouver application, il devint nécessaire d'établir un interdit possessoire particulier. Ce fut l'interdit de superficiebus qui employait à la place de possidere le mot frui. La jurisprudence considère le rapport possessoire comme une juris possessio au même titre que Vusus fructus de la femme mariée.

Pour la téléologie de la possession dérivée l'antithèse du locataire héréditaire et du locataire à temps est aussi instructive que celle du fermier héréditaire et du fermier à temps, du remplaçant et du représentant; l'influence déterminante qu'exerce ici le but des parties, ne peut se manifester plus clairement que lorsque dans un seul et même rapport obligatoire il y a tantôt possession et tantôt détention selon la différence des circonstances.