GRANDES VILLES

Toutes les particularités de la vie municipale se manifestent, non seulement avec le plus d'étendue, mais encore avec le plus d'intensité, dans les villes xax' ï^oyyt (par éminence), dans les grandes villes (1). Plus la cité est importante, plus elle suppose un vaste territoire, dont elle paie les produits bruts avec des produits fabriqués, des services

-personnels, etc. C'est pourquoi les grands centres véritables ne deviennent possibles qu« lorsque la division du travail atteint un degré plus élevé {2). Les grandes villes favorisent d'ailleurs cette division au plus haut point. Chez les peuples en progrès, elles constituent d'ordinaire, pour ce motif, la partie dont la croissance est la plus rapide (3). Bien plus, l'intense réciprocité d'effets entre leur grandeur et la centrahsation de l'Etat, comme de toute la vie populaire, offre un caractère prédominant. Elle peut expliquer pourquoi, d? façon si fréquente, lorsque le déclin d'un peuple a déjà commencé, la croissance de ses grandes cités continue pendant un certain temps encore (4). Mais c'est toujours beaucoup plutôt par l'immigration que par l'excédent naturel des naissances sur les décès (5). Les environs de beaucoup de grandes villes permettent de distinguer un cercle immédiat, où la force d'attraction de ces dernières cause une augmentation surprenante de la population rurale. Dans un second cercle plus éloigné, la grande ville produit « un effet, non plus d'amenée, mais de succion » (6). Cette tendance au déplacement a fait assez souvent naître, pour les provinces et pour leurs campagnes surtout, les inquiétudes les plus graves, relativement à leur dépopulation (7). Elle est la cause, dans les grandes villes, d'un mélange des âges et des conditions s'écartant beaucoup de la moyenne ordinaire du pays tout entier^ Ce sont de préférence les classes de population les plus productives et les plus ambitieuses, en raison de leur âge, qui émigrent vers les grandes villes (8). Celles-ci ne renferment ainsi qu'un nombre relativement peu élevé d'enfants et de vieillards (9).

Ces considérations expliquent déjà beaucoup des particularités de la vie des grandes villes. Elles sont, aux points de ^^le intellectuel et économique d'une haute productivité (10). Elles inclinent aux progrès de toute nature, aussi

bien en haut qu'en bas, tandis qu'à côté, les éléments conservatifs demeurent très rétrogrades. La criminalité y est élevée, parce que l'âge de l'énergie et de l'indépendance les plus grandes est en même temps le plus accessible à la tentation ; parce que, d'autre part, tous les éléments criminels de la société peuvent davantage espérer découvrir une retraite dans la cohue des grandes villes. Les célibataires émigrent plus volontiers que les gens mariés ou pères de famille ; aussi, le nombre relativement inférieur des mariages et des naissances, celui plus important des naissances Ulégitimes, enfin la durée moindre de la vie moyenne, tous ces phénomènes habituels dans les grandes villes, sont-ils étroitement liés avec l'immigration que régulièrement elles attirent (Ù). Le contraste entre la richesse et la pauvreté s'y accentue davantage, parce que le motif de jouissance ne permet qu'aux gens très fortunés presque seuls, de se déplacer vers elles, et que le motif de production n'y dirige d'ordinaire que ceux surtout qui sont pleins d'espérances, mais sans aucun avoir (14). Beaucoup de particularités de la vie des grandes villes coïncident avec celles du monde colonial. On trouve pourtant à côté des différences importantes, qui résultent de la densité de population, faible chez celui-ci, élevée chez celles-là. L' « agglomération », avec ses conséquences bonnes aussi bien que mauvaises est justement, en effet, le trait caractéristique le plus frappant et le plus durable des grandes villes. Elles ont ceci de commun avec les colonies, qu'une très importante partie des habitants s'y trouve séparée de ses anciennes racines domestiques et locales (15), et que pour ce motif, les choses individuelles et momentanées doivent forcément y prendre la première place. C'est d'un cœur léger que l'on arrive, comme l'on repart, dès que le but spéculatif de la migration se trouve atteint, ou vient à être abandonné (16). Dans ces

§ 6. Particularités des grandes villes 65

conditions, on voit disparaître ce sentiment d'aisance, dont la force comme la faiblesse repose en grande partie sur le contentement que l'on éprouve à vivre dans son assiette habituelle. L'homme dépourvu de sentiment ou celui tout au moins qui n'ose le laisser paraître en face du « monde » étranger, n'attache très vite de la valeur qu'aux seuls objets universellement pratiques et tangibles : c'est, pour le paresseux, la jouissance sensuelle, pour l'énergique, le gain de son activité (17). Dans lés jeunes pays de colonisation agricole, cet atomisme et ce matérialisme sont en partie sans inconvénients, parce qu'ils se trouvent très rapprochés de la nature extérieure et permettent facilement de fonder une famille. Ces deux contrepoids manquent à nos grandes villes. L'ambition sans trêve rappelant le going ahead colonial, produit en outre, dans l'immense cohue des hommes, une agitation au plus haut point exclusive, non seulement de toutes les rêveries, mais encore du recueillement intérieur périodiquement si nécessaire. Tout repose sur l'individu, et pourtant il se forme sans cesse des groupes dus au hasard, aux allées et venues, sans autre durée qu'un moment, mais qui, dans l'éclair de leur existence possèdent souvent une force irrésistible (18). Comme le sable mouvant dans la tempête, tantôt tourbillonne, tantôt s'aplanit, ainsi le champ le plus libre est offert aux alternatives d'anarchie et de césarisme (19). Le danger principal, au point de vue de la morale comme de la police, consiste en ce que l'individu se cache dans l'immensité de la masse atomique, ce qui peut amener la suppression de toute responsabihté et rendre la grande ville aussi peu sûre que l'est, à son extrême opposite, le désert (20). La seule panacée de toutes ces maladies sociales susceptible de porter remède à ces dangers, consiste à relever, dans le peuple, la religiosité véritable, celle de la morale. Si ce Ro scher 5

moyen réussit, on peut célébrer les bienfaits des grandes villes (21). S'il échoue, leur prépondérance devient justement l'une des causes principales qui précipite, chez les nations trop mûres, la faiblesse de l'âge et la caducité (22). Il vient alors assez souvent à l'esprit de maintenir les grandes villes dans une sorte d'état de siège adouci, pour pouvoir gouverner le surplus du pays dans la liberté et dans l'ordre. On imagine, par exemple, de transférer de Paris à Versailles le siège des pouvoirs publics. Mais ce ne peut être qu'un palliatif tout au plus ; (comparer § 172, 18) (23).

(1) C'est pourquoi Riehl (Biirgerl. Gesellschaft, 216 et &uiv.), se réjouissait du recul récent des petites villes derrière les grandes : celles-ci, seules, seraient capables de former la bourgeoisie vraie, celles-là ne pourraient être que les capitales béotiennes d'une bourgeoisie de pacotille.

(2) [En l'an 1600, aucune ville de l'Europe chrétienne ne comptait plus de 200.000 habitants. Cent ans plus tard, Paris et Londres avaient atteint le demi-million, et douze autres villes, au moins 100.000 âmes (Beloch), L'Allemagne possédait, en 1871, 8 villes seulement au-dessus de 100.000 ; en 1880, 14 ; en 1890, 26 ; en 1900, 33 ; en 1910, 48. L'Angleterre, en

1871, en avait déjà 18 ; en 1901, 40. La France, par contre, en

1872, 9 ; en 1891, 12 ; en 1911, 15 ; les États-Unis, en 1880, 20 ; en 1890, 28 ; en 1900, 38].

{3) *[PIus l'économie sociale est développée, plus est importante la quote-part de la population totale qui habite les grandes villes. C'est ainsi, par exemple, que les villes au-dessus de 100.000 habitants renfermaient en Allemagne, en 1871, 4,9 0/0 de la population ; en 1890, 12,6 ; en 1910, 21,3 ; en France, en 1861, 8,6 ; en 1886, 10,9 ; en 1906, 13,6 ; en Italie, en 1871, 8,1 ; en 1901, 9,4]. Brooklyn et Chicago, qui toutes deux possédaient, en 1880, bien audelà du demi-million d'habitants, n'étaient guère vieilles alors de plus de cinquante ans. ♦[Les États-Unis comptaient, en 1850, une ville au-dessus d'uu

demi-million d'habitants ; en 1908, 16 ; en 1880, une ville audessus de 1 million d'habitants ; en 1908, 10]. La croissance des \'illes est donc gigantesque, même dans les colonies, comme déjà l'attestent, dans l'antiquité, Syracuse et Agrigente, [Ad. Wagner, Grundlegung der politischen Œkonomie, 3^ éd., 1893, I, 590 et suiv. ; Rohr, dans le Jahrb. f. Aat., 3^ Folge, II, 111].

(4) Ce n'était certainement pas à une époque prospère que Florence conquit toute la Toscane. A Naples, la lourde prépondérance de la capitale remonte à Charles-Quint, qui y réunit tous les tribunaux du pays (Rehfues, Gemnelde von Neapel, I, 28). A Palerme, on comptait au moins 20.000 personnes vivant aux dépens des plaideurs ; il fut même, entre temps, défendu aux villes de la province d'installer des abattoirs, afin que le marché aux bestiaux de Palerme fut plus abondamment pourvu (Bartels, Briefe, III, 161, 390).

(5) La population de Londres, en 1696, ne dépassait pas 530.000 âmes (Greg. King). Pendant la première moitié du xviri® siècle, elle s'accrut fort peu ; bien plus, il fallait un important afflux de l'extérieur pour combler les vides de la grande mortalité. Depuis 1763, et encore davantage à partir de 1780, il y a augmentation ; en 1796 commence l'excédent régulier des naissances sur les décès, par suite d'améliorations notables dans la police sanitaire. Les chiffres sont les suivants : 1801, 865.000 ; 1831, 1.427.000 (Macculloch, Stat. Account, I, 201) ; 1871, 3.254.260) ; *[1911, 4.522.961, et avec les faubourgs, 7.252.963. Selon Bxllod, {Lebensfaehigkeit derstaedtischen und laendlichen Becnelkerung, p. 49), Londres se trouve, ainsi que Cologne et Magdebourg, au nombre des grandes villes dont l'excédent de naissances est si considérable que leur population s'accroîtrait même sans l'immigration campagnarde. Le chiffre d'habitants de Berlin, de 1841 à 1900, s'est augmenté de 522.800 par suite de l'excédent des naissances, et par le gain dû à l'immigration, de 1.003.700 {Stat. d. Deutschen Reichs, 150, p. 190* à 191*). Le chiffre des naissances de la villp dp Berlin a, depuis 1876, où il atteignait 47,17 0/00, subi

un affaissement ininterrompu et était, de 1905 à 1910, tombé à 24,45, c'est-à-dire au-dessous du niveau le plus bas du siècle précédent, soit 29,8 en 1814. Mais le chiffre des décès est encore descendu davantage, à 16,41 pour la période 1905-1910, Aussi, grâce à l'excédent de naissances de 82.648, la perte due à l'émigration à la suite de circonstances économiques défavorables, et s'élevant, pour la même période, à 51.539, s'est trouvée, non seulement compensée, mais remplacée par une augmentation finale de 31.109 {Vierteljahreshefte zur Statistik des deutschen Reichs, 1911, fasc. 4, 150 et suiv.]

(6) *[S. Schott, Die grosstaedtischen Agglomerationen des deutschen Reichs, 1871-1910 ; Schriften des Verb, deutscher Staedtestatistiker, fasc. I, 1912].

(7) Jacques I^^ se plaignait, le 20 juin 1616, -devant la Chambre étoilée, de ce que Londres était alors devenu lien nostri corporis (la rate de notre corps), par suite de l'enflure de laquelle les autres membres maigrissent. Si tous affluent vers la capitale, il ne restera de la campagne qu'une solitude ; {0pp. Fol. 559 et suiv. ; Emerson, How the great city grew (1862), 42). En France, Paris au cours du xvi^ siècle, est estimé à 500.000 habitants {Relaz. degli amhasc. Veneti, I, 261). Son agrandissement, au delà d'une certaine limite, est défendu, en 1549, 1554, 1560, 1563, 1564, et, derechef, en 1672 : « étant très difficile, que Vordre et la police se distribuent commodément, dans toutes les parties d'un si grand corps » (Delamarre, Dict. de Police, I, 95, 104). Déjà, Fr. Myron avait attiré l'attention de Henri IV, en 1604, sur l'accumulation de fabriques à Paris : « Vous vous condamnez à leur bailler toujours de Vouvrage ; si « vous n'en pouvez mais, gare à la sédition. Votre trône est sur « un tonnelet de poudre » (Lazare, Rues de Paris, 48). En regard, citons l'éloge de Montchrétien : « Paris, pas une cité, mais une nation, pas une nation, mais un monde »{Traictéd'' économie politique, 1615, p. 46). Une belle défense des grandes villes se trouve dans Davenant, Essay on ways and means of supplying the war (1695), 115. En Allemagne, où les grandes villes véritables ne se formèrent que beaucoup plus tard, Gasser leur

était, sans aucune réserve, favorable (Einleitung zu den oekon. polit, und Kameralwissensch., 1729, introduction, 21, 14). JusTi allait jusqu'à penser qu'il serait difficilement possible d'agrandir une ville sans conférer des avantages particuliers à ceux qui viendraient y habiter {Ges. polit, und Finanzschr., 1761, III, 449 et suiv.). Par contre, Sonnenfels insiste de façon décidée sur les côtés fâcheux du système des grandes villes (Grundsaelze, 1705, II, 159); son traité sur le renchérissement dans les capitales (1769) se vit, pour cette raison, refuser par la censure de Vienne le permis d'imprimer. Les interdictions antérieures ont servi souvent de prétexte à des extorsions d'argent abusives (Sismondi, Histoire des Français, XXIV, 57).

(8) *[A Berlin on comptait, au 1" décembre 1900, 772.784 habitants nés à Berlin même, soit 40,91 0/0 et 1.116.064, ou 59,09 0/0 nés au dehors. Les Berlinois-nés forment donc encore les 2 /5 de la population, ce qui doit être attribué à la prépondérance des classes les plus jeunes. Parmi les Berlinois-nés, on en dénombrait au-dessous de 16 ans, 54,1 0/0, tandis que parmi les Berlinois natifs de l'extérieur, on n'en comptait audessous du même âge que 8,7 0/0 (Statistik des Deutschen Reichs^ 150, p. 157*, 170*)].

(9) Selon Schwabe (Betrachtungen über die Volksseele von Berlin, dans le B. staedt. Jahrb., 1870, 130), il existe une personne au-dessus de 60 ans :

A Berlin par 13,6 enfants, 5,7 adultes

En Thuringe .7 a 3,9 ' .

En Württemberg .... » 7,"* » 4,2 •

*[I1 existait dans l'Empire allemand, comme pour cent de la population aux âges ci-aprés :

Dans les 33 plus dans le reste dans l'ensemble

grandes villes de l'Empire de l'empire

au dessous de 16 30,5 38,0 36,8

16 à HO 30,1 23,4 24,5

70 et au-dessus 1,9 2,9 2 7

La forte proportion du groupe d'âge de 16 à 50 qui apparaît dans les villes, et surtout dans les grandes villes, est principalement causée par l'immigration {Stat. d. D. i?., 150, p. 91*)]. La ville de Leipzig comptait, en 1871, 25,3 0/0 de 0 à 15 ans ; 53,1 de 15 à 40 ans ; 21,6 au-dessus de 40 ans ; les campagnes du cercle de Leipzig, 36,3, 25,6 et 38,0 0/0 (Hasse, Statist. Wanderungen durch Leipzig, 17). *[I1 existait en 1900 (1901) comme pour cent de la population aux âges ci-après :

Au-dessus de 15 de 15 à 4U de 40 à 60 60 et audessus

Berlin 25,7 ' 48,8 19,6 5,9

Hambourg 30.9 43,9 18,9 6,3

Empire Allemand . . . 34,8 39,5 17,9 7,S

Paris (1901) 18,8 4« ,8 23,9 • 7,9

France (1901) , . . . 26,1 38,8 22,6 " 12,5

Vienne 25,4 "^ ~' 68,7^*' " 5,9

Graz 20,4 70,0 9,6

Praguo . • 22,1 70,8 7,1

Autriche 34,4 5«<,4 7,2

Pour ce tableau, les calculs ont été faits d'après : Statistik des Deutschen Reichs, 150, p. 90* ; Bertillon, Des recensements de la population à Paris pendant le XI X^ siècle et les époques antérieures, 1907, p. 9 ; Œsterreichische Statistik., vol. LXIII, fasc. 3, tableau p. 34 et suiv.].

(10) [A Berlin, la population se répartissait, en 1895, à raison de 51,5 0/0, et en 1907, de 55,75 0/0 de personnes vivant de leur industrie, y compris les indépendants sans profession, d'une part ; et, d'autre part, à raison de 48,8 et de 44,25 0/0 de personnes dans la dépendance familiale des premières. Pour l'ensemble de l'Empire allemand, les chiffres correspondants étaient, en 1895, 46,85 et en 1907, 51,03 0/0 d'une part ; et, de l'autre, 53,15 0/0 et 48,97 0/0 (G. Neuhaus, Die deutsche Volkswirtschaft und ihre Wandlungen im letzten Viertel Jahrhundert, 1911, p. 23). Sur le groupement professionnel dans les grandes villes en particulier, voir Wilh. Stieda, dans le Jahrbuch /. Ges. à. Verw., 11, p. 128-154)].

(11) Le contraste entre Stuttgart et le Württemberg est fort

'4)ien exposé par Rumelix {Reden und Aufsaetze^ p. 333 et suiv.). La population des grandes villes est portée davantage à la folie et au suicide que celle du reste du pays (Voir Petermann, Dresdener Anzeiger, 29 déc. 1880). *[Dans l'Empire allemand, sur 10.000 personnes de la population civile ayant atteint leur majorité pénale, c'est-à-dire l'âge de 12 ans et au-dessus, il en avait été condamné pour crimes et délits contre les lois de l'Empire, comme moyenne pour les années 1898 à 1902 : 120,9, tandis que cette même moyenne atteignait, dans 55 villes au-dessus de 50.000 habitants, 152,4. Par rapport à la population, les chiffres les plus forts étaient ceux de Cologne, avec 230,1 ; Mannheim avec 227,5 ; Posen avec 214,3 ; Ess«i avec 209,4 (Statistisches Jahrb. deutscfier Staedte, 14, p. 341). Les faillites-déconfitures se produisent dans les grandes villes, qui sont surtout le siège du commerce et de l'industrie, avec une fréquence plus grande que dans le reste de l'Empire. En 1910, on comptait pour les 47 grandes villes, où se trouvait le domicile du débiteur commun, 33,1 0/0 de toutes les failhtes-déconfitures, soit sur un total de 10.783, un chiffre de 3.567, dont 508 à Berhn, 299 à Hambourg, 247 à Dresde, 177 à Leipzig, 157 à Munich. Sur les 2.396 demandes en déclaration de faillitedéconfiture, rejetées dans l'Empire pour cause d'insuffisance de l'actif à couvrir les frais, il y en avait 247, soit 10,3 0/0 à Berhn ; 147 ou 6,1 0/0 à Hambourg ; 90 ou 3,8 0/0 à Dresde ; 71 ou 3 0/0 à Leipzig {Viertelf. z. Stat. d. D. /?., 1911, III, p. 2-3)].

(12) *[A Berlin, sur 184.654 personnes immigrées en 1894, 24.366, soit 13,2 0,/0 étaient mariées. En 1906, la statistique accusait à cet égard les chiffres de 291.459 et 51.070 ou 17,8 0/0 {Statist. Jahrb. der Stadt Berlin, 21, p. 104-31, p. 124)].

(13) *[Dans la décade 1900-09, il y avait dans l'Empire allemand, sur 1.000 habitants, une moyenne annuelle de 8,1 mariages ; à Hambourg, 8,7 ; à Brème, 9,4 ; et à Berlin, 10,6. En face de ces données, la natalité des grandes villes reste en arrière. Elle comportait, pour l'ensemble de l'Empire, 34,5 pour i.OOO habitants ; à Brème, 30,7 ; à Hambourg, 27,3 ; à Berlin,

25,4. Les naissances illégitimes formaient comme pour cent de l'ensemble des naissances, dans l'Empire, 8,61 ; à Hambourg, 12,92 ; et à Berlin, 16,92 ; à Brème seulement, 7,89 {Statistik des D. i?., 236, p. 16 et suiv.). La durée moyenne de la vie de la population s'est augmentée à Berlin, de 1876 à 1900, passant pour le sexe masculin de 29,12 années à 38,02 années ; pour le sexe féminin de 34,09 années à 43,93 années. D'après les tablesde mortalité dressées pour la population de l'Empire, la durée moyenne de la vie probable était,pour la période 1871-1872, 1881- 82, pour le sexe masculin, de 35,58; pour le sexe féminin, de 38, 45 ; de 1891 à 1900, pour le sexe masculin de 40,56 et pour le sexe féminin de 43,97 {Stat. Jahrb. d. Stadt, Berlin, 27, p. 728-729; Stat. d. D. R., 200, p. 26 et suiv.). A Paris, de 1901 à 1905, la nuptialité était de 9,8 pour 1.000 habitants, et pour toute la France de 7,8 seulement. Bar contre, la natalité de Paris est moindre que celle de l'ensemble du pays. A Paris, on comptait, de 1901 à 1905, par 1.000 habitants, 20,7 naissances, en France, 21,6. Sur 1.000 femmes entre 15 et 50 ans d'âge on dénombrait dans la même période, en France, 84 naissances vivantes ; à Paris seulement, 61 (Bertillon, Des recensements de la population, etc., 1907, p. 10)]. [Sur la fréquence des maladies infectieuses dans dix-neuf grandes villes européennes, comparer : Statistique internat, des grandes cilles, 1876 ; J. Koeroesi, 6'/atist. d. infektioesen Erkrankungen 1881-91 in Budapest, 1894, p. 28 et suiv.].

(14) Pour la situation des immigrés au point de vue économique, il est caractéristique qu'en ce qui concerne les occupations, les Berlinois-nés sont le plus fortement représentés dans les arts, la littérature, la presse, et le plus faiblement dans les professions que l'on désigne de préférence sous le nom de services personnels (Schwabe, op. cit., 48).

(15) A Berlin, le chiffre des immigrés atteignait, en 1864, 50,4 ; en 1871, 56,2 [en 1890, 59,3 ; en 1900, 59,1] 0/0 de l'ensemble de la population. A Buda-Pesth, en 1870, 63,3 ; à Paris, en 1872, 65,3 ; à Londres, dès 1851, 53,3. [Dans le canton -de Bâle-ville, on a, par contre, observé que le chiffre des per-

sonnes nées dans la ville même croissait plus \'ite que celui des immigrés. En 1880, on comptait 34,8 0/0 de Bâlois-nés ; en 1888, 39,1 0/0 (Bûcher, Z)/e Bevoelkernng des Kantons Basel- Stadt^ 1890, p. 56)]. En Bavière, les grandes villes comptent aussi relativement beaucoup plus d'habitants nés à l'extérieur que les petites villes et les attirent aussi de régions plus éloignées (Voir InIayr, Bayerische Bevoelkernng nach der Ortsgebiirtïgkeit, 1876), Pour les communes rurales, la natalité au lieu même, croît avec leur importance, tandis qu'elle décroît pour les villes. Dans les villes « immédiates », on compte 46,7 0/0 de personnes originaires, dans les autres villes audessus de 2.000 habitants, 57,4 0/0, et dans les campagnes, 68 0/0. Dans ces trois séries de lieux la proportion des habitants nés en Bavière atteint respectivement 94, 95 et 98,4 0/0 (I, p. 9, 15, 26, 46). *[Le même phénomène se produit en Autriche. En 1890, sur 100 personnes habitant une même commune, il en était né dans la localité même : dans celles jusqu'à 500 habitants, 65,7 ; de 500 à 2.000, 73,5 ; de 2.000 à 5.000, 69,9 ; de 5.000 à 10.000, 55,6 ; de 10.000 à 20.000, 46,4 ; audessus de 20.000, 43,1 (H. Rauchberg, Die Bevoelkerung Oesterreichs auf Grund der Ergehnisse der Volkszahlung von 31 Dezember, 1890, p. 105)].

(16) Sur cette instabilité de la vie coloniale frisant la condition des gens sans patrie {Heimatlosigkeit), voir Roscher, Kolonien, Kolonialpolitik und Auswanderung, 3® éd., 1885, 73 et suiv. *[A Berlin, en 1906, on a dénombré 291.459 arrivants, et 218.768 partants. Des constatations analogues ont été faites au cours des années précédentes {Stat. Jahrb., 31, p. 123)].

(17) Roscher, Kolonien. \>. 77 et suiv. Nos grandes ville» sont, d'après l'expression de Riehl, les « encyclopédies de l'actualité » ; « villes mondiales », elles pourraient même passer un trait de plume sur leur nationalité ; suivant lui {Land und Leute, 97 et suiv.), elles mettent de plus en plus en relief lesdifférences seules qui séparent le riche du pau\Te, l'homme « cultivé » de celui qui ne l'est pas.

(18) « Lorsque tant d'hommes s'entassent les uns sur les

autres, les individualités disparaissent facilement pour se fondre entre elles. L'air que l'on respire, les paroles que l'on entend, celles que l'on répète, font naître une foule d'idées qui ne reposent que peu ou point sur des faits. Mais ces idées, par la voie des journaux, des assemblées populaires, des conversations de brasserie, se propagent, s'enracinent au point de ne plus pouvoir être extirpées. Il se crée une seconde nature, toute de fausseté, à côté de la première, une opinion des foules, une superstition des foules. On se persuade de ce qui n'est pas ; on tient pour un devoir de n'en pas démordre, on s'enthousiasme pour des inepties et des absurdités » (Paroles du prince de Bismarck rapportées par Busch {Bismarck und seine Leute, I, 312).

(19) La démocratie extrême a des liens étroits avec la mobilité de la population. C'est ce que démontre l'exemple de Paris. Depuis 1792 jusqu'à la chute de Robespierre, la population fixe diminua, la population flottante s'accrut ; plus tard, ce fut l'inverse (A. Schmidt, Pariser Zustaende, III, 70).

(20) Les condamnés libérés de leur peine se réfugient de préférence dans les grandes villes. C'est ainsi que Paris, en 1836, sur un chiffre de 80O.O(X) habitants au plus, comptait une «population vicieuse » de 63.000 personnes (Frégier, Des classes dangereuses^ I, 2, ch. i), comprenant 1.711 anciens criminels placés sous la surveillance de la haute police, indépendamment de plusieurs centaines en rupture de ban (II, 3, ch. vu, 2). En Angleterre et dans le Pays de Galles, la « population notoirement criminelle » (known criminal population) atteint 134.323 personnes et, sur ce nombre, largement un cinquième, soit 29.531, habite Londres {Quaterly Review, CXXIX, 90, 108),

(21) C'est en considérant cette seule hypothèse que C. Curtius a pu appeler Socrate un grandeviïliste incarné {eingefleischter Grosssiaedter). C'est ainsi qu'il a pu faire l'éloge des habitants des ^andes villes, en ce qu'ils réunissent tous les groupes sociaux pour les diriger vers les conceptions universelles de la patrie, et même de l'humanité {Rede über grosse und kleine .Staedte in Altertum und Gegenwart, p. 369 et suiv.). Même à les

prendre individuellement, leurs habitants gagnent, à circuler ■dans leurs rues, de la vigueur et de l'énergie, de l'attention, de Tadresse, de l'habileté à tirer parti des circonstances, etc. Un excellent élément de l'armée peut être fourni par les habitants bien disciplinés des grandes villes : c'est ce qu'ont montré les ■dragons de Balaclava, originaires de Londres, le régiment de Sir H. Havelock, originaire de Glasgow, les volontaires de "Vienne sous Radetzki, et plus récemment encore, tant de régi- ;ments allemands.

(22) Lorsque l'on réclame si fréquemment pour les grandes "Nulles une représentation plus nombreuse dans les Parlements, ■en raison de leur culture plus élevée que celle de la généralité <le la population, on confond la minorité certes très éclairée de leurs citoyens avec la moyenne souvent très grossière de l'ensemble de ceux-ci.

(23) C'est justement parce que, à Paris, l'indépendance communale ét-ait complètement disparue, que son réveil passager aux temps de Robespierre et en 1871 a produit des effets d'une horreur si terrible. L'ordre relatif qui a régné pendant le gouvernement de la Commune proprement dite, du 28 mars au 21 mai, a été attribué à l'action des vingt membres de r '( Internationale » qui formaient la majorité dans le conseil municipal.

Tous les inconvénients de l'existence des grandes villes ■s'aggravent notablement lorsque la population s'accroit plus vite que l'espace habitable à elle destiné. Cette crise du logement peut survenir aussi ailleurs que chez elles (1), mais pourtant c'est là qu'elle sévit de préférence ; la demande s'y élève en effet, avec le plus de rapidité, à cause de l'augmentation particulièrement forte de la classe populaire, tandis que l'offre y rencontre le plus d'obstacles, en

raison du prix spécialement élevé du terrain (2, 3). A partir d'un certain degré d'étroitesse de l'habitation, le bien-être et la santé corporelle de l'homme ne sont pas seuls à souffrir (4). Bien plus, la pratique ou mieux l'éducation de toutes les vertus qu'embrasse dans son sens le mot « foyer », deviennent presque impossibles pour le commun. C'est pour les meilleurs sujets un malheur qu'ils ressentent avec une intensité aussi grande qu'est celle de la tentation et de l'abrutissement ininterrompus qu'éprouvent ceux d'une moralité inférieure (5). En dehors même de la défectuosité proprement dite de l'habitation, les déménagements répétés auxquels on est contraint, cette insécurité du nomade sans la liberté de celui-ci, aboutissent facilement à ce résultat, s'agissant du cadre extérieur de toute la vie familiale, de rabaisser une mentalité bourgeoise au niveau de celle d'un demi vagabond (6). La disparition de la maison familiale au profit de la caserne à locataires est déplorable, en ce qu'elle rend beaucoup plus difficile l'éducation des enfants et des domestiques, et affaibht la valeur de la belle maxime My hoiise is my castle (Ma maison, c'est mon château), (Vol. II, § 6) (7). Elle est pourtant difficile à éviter, parce qu'une grande maison revient généralement à bien meilleur marché que dix petites dont l'ensemble offre le même espace logeable (8). Au nombre des plus fâcheux effets de la crise du logement, se trouve la dépendance absolue où elle place le locataire vis-à-vis du propriétaire. Très souvent, le gain de celui-là le rive entièrement à la localité. Il court le risque en recevant congé, de rester un certain temps sans asile (9). Cette sorte de « féodalité du logement » {Wohnungsfeudalismus) est encore aggravée par le nombre relativement restreint des bailleurs. Elle produit des effets d'humiliation et de provocation d'autant plus considérables que les propriétaires sont souvent maléduqués, quelquefois

même dépourvus d'aisance, et que leurs changements répétés mettent obstacle à tout attachement personnel (10). Devant l'importance toujours croissante de nos grandes villes au point de vue absolu comme au point de vue relatif, une crise vraiment incurable des loyers y peut en fin de compte empoisonner toute la vie populaire. CetU crise est à ranger notamment, au même titre que les dégénérescences causées par la grande industrie et la Bourse, parmi les causes principales de fermentation des erreurs socialistes (il). Du reste, on pourrait aussi parler de crise du logement dans les endroits même où, sans que sa commodité diminue, son prix absorbe une proportion toujours plus écrasante du revenu des locataires (12).

(1) Ainsi, par exemple, à la campagne, lorsque le bien éque.tre {Rittergut) et le village constituent des communautés de bienfaisance distinctes et que le possesseur du Rittergut s'est efforcé d'établir dans le village de nombreux travailleurs dégagés de son service {Jahrb. f. Stat., 18, p. 316). Dans les localités stationnaires ou en décroissance, et principalement dans les campagnes, ce sont principalement la malpropreté et, l'indolence des habitants, ainsi que l'infériorité de la police des constructions et de la police sanitaire qui amènent la crise du logement (Schaefle, System, 3, II, 549). *[Sur les mauvaises conditions du logement à la campagne et dans les petites villes, {Voir Jahresberichte des grossherzoglich-hessischen Landeswohnungsinspektors, 1903 et suiv. ; voir aussi la Wohnungsstatistik saechsischer Staedte nach der Erhebung vom 1 Dezember^ 1905 ; Zeitschr. d. K. Saechs. Statist. Landesamtes, Jahrg., 53/54, 1907 et 1908)].

(2) [On a quelquefois attribué aux classes inférieures ellesmêmes la responsabilité de l'insuffisance de leur logement, en ce que, par négligence et manque d'ordre, elles feraient des économies mal placées. Il reste pourtant certain que la cause véritable de la crise des loyers doit être cherchée en ce que,

;ö introduction

par suite des tendances modernes à la centralisation dans les villes, on a recherché sur un espace restreint, un nombre d'habitations plus considérable qu'autrefoist. Plus la population ouvrière est rejetée de côté et d'autre, plus la crise du logement se développe avec faculté, apparaissant également lorsque pour des gares, des docks, des rues nouvelles, des promenades publiques, etc., il a fallu démolir des habitations existantes. A Hambourg, en 1883-84, par suite d'annexions au périmètre douanier, on a jeté bas 500 maisons. Dans la même v.'lle, pour le percement de la rue Empereur Guillaume, un nombre considérable de petits bâtiments de derrière et de boutiques qui abritaient chacun une famille, ont été rasés (Voir Stat. d. Hamburg. Staates, 16, p. 147 ; Lehr, dans le Handw. d. Staatsw., vol. VI, 737)]. *[A Strasbourg, un percement de rues effectué en 1911-1912 a supprimé 139 maisons, et privé 900 familles de leur domicile].

(3) *[Le prix du terrain n'est pas seulement sous la dépendance de la demande, mais il varie aussi suivant le degré auquel les ordonnances sur les édifices permettent d'utiliser le sol. Pour l'évolution du logement en Allemagne, un fait a été d'une importance extrême : jusqu'au cours de l' avant-dernière et de la dernière périodes décennales du xix^ siècle, la législation en vigueur pour les bâtiments n'imposait d'autres limites que celles que commandaient leur sécurité au point de vue de la construction, de l'incendie et de la circulation. L'entassement systématique des étages les uns sur les autres qui, dans l'intérieur de la ville, peut trouver sa justification, fut ainsi étendu même aux quartiers extérieurs, et l'on reproduisit sur un terrain neuf tous les maux que l'accumulation des logements et des hommes avaient produit dans les parties anciennes de la cité. Les larges rues et les gros blocs de bâtisses aménagés sans aucun égard aux besoins de l'habitation de la masse populaire mirent de même en faveur la grande maison à locataires avec bâtiments sur cours en profondeur. Aussi l'époque du plus fort accroissement de ce genre de constructions fijt-elle le dernier quart du siècle passé. Le rapport, au chiffre total de tous les-

logements, de ceux situés au troisième çtage et au-dessus, est monté,à Berlin, entre 1861 et 1900, de 18,6 0/0 à 40,4 0/0; à Breslau, entre 1875 et 1900, de 26,8 à 31,1 ; à Goerlitz, entre 1885 et 1900, de 22,1 à 28,9; à Hambourg, 1875-1900, de 16,0 à 20,0; t HanovTe, 1875-1900, de 20,2 à 26,2 ; à Koenigsberg, 1875- 1900. de 4,0 à 19,5 ; Vieux Leipzig, 1880-1900, de 33,9 à 37,4 ; Nouveau Leipzig, 1890-1900, de 25,0 à 28,9 ; Magdebourg, 1886-1900, de 16,2 à 20,9 (chiffres donnés par L. Pohle, Die neue Entwickelung der WohnangsverhaeUnisse in Deutschland in den letzten Jahrzehnten, 1905). La conséquence de cette évolution est un entassement extrême des hommes qui fait que l'.AJlemagne appartient aux pays dans lesquels le chiffre d'habitants par maison est le plus élevé. En 1900, parmi les 33 plus grandes villes, une seule, Brème, où s'est conservée la manière de bâtir traditionnelle, la petite maison habitée par son propriétaire, avait un chiffre d'habitants par maison inférieur à 10 (7,84) ; 13 villes avaient comme chiffre 10 à 20 ; 10 villes, 20 a 30 ; 8 villes, 30 à 55 ; et 2 villes au-dessus de 60 (Charlottenburg, 60,07 et Berlin, 77,0). Les chiffres pour 1905 montrent que, dans la plupart des grandes villes, tout au moins par rapport au nombre total des maisons, un recul du nombre des habitants par maison est devenu sensible (Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens, 2^ éd., 1910, p. 132). Dans les plus grandes villes de la Suisse, en 1900, le chiffre par maison oscillait entre 11 habitants à Winterthur et 18,4 à Genève. Des chiffres très faibles sont accusés par l'Angleterre et la Belgique où la préférence de la population pour la maison personnelle, en même temps que le développement précoce des moyens de transport et la différence de l'évolution du droit foncier par rapport à celle de l'Allemagne, ont conservé la petite maison comme forme prédominante du logement. Les districts urbains de l'Angleterre avaient, en 1901, un chiffre moyen d'habitants de 5,40 par maison ; Londres, de 7,93 ; Liverpool, de 5,55 ; Manchester, de 4,99 ; Birmingham, de 4,84 ; Scheffield, de 4,80 ; Bristol, de 5,65. En Belgique, en 1901, le chiffre d'habitants par maison dans les villes au-dessus de 10.000 habitants-

atteignait une moyenne de 5,5 ; à Bruxelles, sans les faubourgs, de 8,97 ; Anvers, 8,40 ; Bruges, 5,04 ; Charleroi, 4,67 (J. Fuchs, article Wohnungsfrage dans le Hdw. der Staatsw., 3^ éd., 8, p. 881). La différence dans le mode de construction entre l'Allemagne d'une part, l'Angleterre et la Belgique de l'autre, est exprimée clairement par les prix du terrain. D'après Pohlmann {Die Vorbedingungen des englischen und des deutschen Einfamilienhauses, Jahrb. der Bodenreform, 3, p. 94), en considérant des constructions semblables, la valeur de l'édifice par rapport au coût de son emplacement s'exprimerait à Berlin par 1 à 1 1 /2 ; à Londres, par 2 1 /3 à 1. A Berlin, le mètre carré de terrain à bâtir ayant atteint sa pleine valeur, destiné à de petits logements et situé dans un emplacement favorable, revient dans l'enceinte du chemin de fer de ceinture à 80 ou 90 marks ; hors de cette enceinte, dans les faubourgs limitrophes, et s'il s'agit de casernes à locataires, à 60 ou 70 marks ; à Hambourg, dans les districts de Hammerbrook et deBillwaerder, il atteint 50 à 60 marks ; à Munich, aux endroits les mieux placés des districts extérieurs, 90 à 95 marks, et, dans l'ensemble, 50 marks ; à Leipzig, districts extérieurs, 40 marks ; à Mannheim, 40 à 60 marks ; par contre, à Brème, avec la prépondérance des petites maisons, le mètre carré, dans les districts les plus favorablement situés, vaut 30 marks ; dans les districts moyens, 20 à 24 marks ; dans les districts extérieurs et les faubourgs, 12 à 15 marks. En Belgique, le prix du terrain pour les régions ayant atteint toute leur valeur dans les districts d'habitations ouvrières, s'élève, à Gand, à 10 francs ; à Bruges, à 8 francs ;à Liège, à 8 ou 10 francs (Eberstad, Handbuch des Wohnungswesens, 2^ éd., 1910, p. 128 ; Neue Studien über Staedtebau und Wohnwesen, 1912)].

(4) L'expression allemande de Gemach, c'est-à-dire « commodités » qui désigne un appartement, est proche par le langage de celle de Ungemach, dont le sens est « incommodité ». [Aujourd'hui encore, d'après les enquêtes récentes les plus minutieuses sur les logements, il règne sur une partie d'entre eux, dans les grandes villes et même dans les petites, une situatioa

effroyable. Il existe dans quelques cités des logements qui ne méritent pas ce nom, mais plutôt celui de tanières, et qui, parfois, « ont plus de ressemblance avec une étable qu'avec une demeure humaine ». Sous ce rapport sont caractéristiques les chiffres indiquant la densité suivant laquelle les personnes habitent en commun, ainsi que la quantité d'individus obligés de vi%Te sous des combles ou dans des caves, qu'ils ne recherchent certainement que parce que leur situation financière ne leur permet pas de louer un logement plus commode ou plus sain. La densité de l'habitation en commun est exprimée le plus clairement par le chiffre moyen de tètes par pièce. Elle varie suivant le nombre des chambres qui constituent le logement, de telle manière que plus ce dernier en comporte, moins on compte d'habitants en moyenne pour l'une d'elles. Ainsi, par exemple, dans les logements ne comprenant qu'une seule Tchambre à feu, les chiffres moyens des occupants étaient les suivants] *[en 1900, à .\ltona, 3,52 ; à Berlin, 3,41 ; à Breslau, 3,44 ; à Chemnitz, 3,73 ; à Hambourg, 3,55 ; à Koenigsberg, 4,10 ; à Magdebourg, 3,70. Par contre, dans les logements composés de cinq à sept pièces, les chiffres étaient : à Altona et Koenigsberg, 0,99; à Be,rn,0,-'0; à Breslau et Chemnitz, 0,98 ; à Hambourg et Magdebourg, 0,93 (Voir Pohle, op. cit.). A Berlin, en 1875, 11,6 0/0 de toute la population habitait au quatrième étage et au-dessus ; en 1900, 19,32 ; à Breslau, en 1875, 7,8 ; en 1905, 19,82 0/0 (H. Lindemann, Wohnungsstatistik, Sehr. d. V. f. Sozialpolitik, vol. XCIV, p. 273 ; Fuchs, op. cit., 885). L'habitation dans les caves, tout au moins par rapport à la masse de la population, a rétrogradé: à Berlin, en 1875, 10,2 0/0''et en 1890, 7,7 0/0 de tous les habitants s'en contentaient, et aujourd'hui, il n'y en a plus que 3 0/0. A Hambourg, les chiffres étaient : en 1885, 6,7 0/0 ; en 1905, 5,9 0/0, mais toutefois le nombre absolu des personnes logeant dans les caves est monté de 31.436 à 45.684 (Lindemann, op. eu., 272, 272 ; Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 440-441). C'est encore un signe de la crise des logements lorsqu'une très forte partie d'entre eux tous ne consiste qu'en une seule pièce à feu. En 1900, il se trouvait,

Roscher 6

dans les villes suivantes, à peu près moitié des logements et même davantage, aussi bien qu'une proportion presque égale de la population, répartis dans les catégories ne comportant pas de chambre à feu ou seulement une (les chiffres proportionnels pour la population sont indiqués entre parenthèses) : Berlin, 50,38 (43,64) ; Breslau, 47,53 (45,84) ; Magdebourg, 50,53 (45,84) ; Rixdorf, 58,80 (54,07) ; Halle, 47,68 (42,98) ; Posen, 50,93 (44,81) ; Goerlitz, 53,11 (44,70). (Voir projet de loi prussien sur Famélioration des logements et leur création, 1904, p. 18, 19). Bien que depuis 1900, aussi bien le nombre de ces petits logements que celui de leurs occupants soit en recul par rapport au chiffre total, il faut cependant prendre garde que ces logements continuent toujours d'abriter une très grande partie de la population. A Berlin, il y avait, en 1905, sur un chiffre total de 524.441 logements, 249.457 avec une seule diambre à feu ; sur ces derniers, 677 ne consistaient qu'en une cuisine ; 34.000, à peu près, comprenaient uniquement la chambre à feu, et 188.000 environ comportaient, outre celle-ci, une cuisine sans autres dépendances. Sur l'ensemble de ces logements d'une pièce, il y en avait 58.935 occupés par 3 personnes ; 47.715, par 4 ; 27.120, par 5 ; 13.722, par 6 ; 6.117, par 7 ; 2.552, par 8 ; 1.345, par 9 jusqu'à 13 (W. Hegemaîîn, Der Staedtebau nach den Ergebnissen der Staedtebauaussteîlung in Berlin, 1911, abh. 5). Dans les logements d'une pièce en général avec ou sans dépendances vivaient, en 1905, sur 2.040.148 habitants, 820.071 (Sm. Jahrb. dentscker Staedte, 18, p. 444). Un grand inconvénient pour les petits logements résulte de l'absence de cuisine, qui rend presque impossible une organisation ménagère bien dirigée. Ces logements sans cuisine sont relativement nombreux. A Berlin, en 1905, on en comptait 7 0/0 de la totalité, soit 49.758 abritant 68.336 personnes. Les chiffres correspondants étaient, à Breslau, 36,4 0/0, 41.645 et 140.570 ; à Chemnitz, 46,9 0/0,27.461 et 97.758; à Goerlitz, 32,7 0/0; à Erfurt, 11,5 0/0 ; à Lübeelc, 13,0 0/0 (Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 452). La santé, comme la morale, peuvent subir des atteintes lorsque plusieurs familles doivent utiliser des

"lieux d'aisances uniques. A Augsbourg, il n'y avait que 40,4 0/0 des logements pourvus de lieux d'aisances particuliers et à l'usage des seuls occupants ; à Munich, 54,2 0/0 ; à Nuremberg, 61,9 0/0 ; à Fürth, 35,4 0,/0 ; à Essen, 36,0 0/0. Dans tout le reste des logements, il fallait partager les lieux d'aisances avec d'autres locataires (H. Rost, Dos moderne Wohnungsproblem:, 1909, p. 69). L'étendue du mal dans les villes est démontrée par le minimum d'exigences en ce qui concerne les logements familiaux, qu'il a fallu fixer très bas en raison de la situation existante. Dans le royaume de Saxe, la loi sur les constructions, du i^ juin 1900, a été complétée par l'introduction à l'ordonnance sur la législation locale en pareille matière. Elle stipule qu'un logement familial doit régulièrement comprendre au moins une pièce pouvant être aisément chauffée, une chambre à coucher et une cuisine, ainsi que les emplacements nécessaires à la conservation des ustensiles, du bois, etc. Les deux pièces destinées à l'habitation et au couchage doivent offrir ensemble une superficie d'au moins 30 mètres carrés. Si ce minimum d'exigences pour les logements nouveaux à construire est déjà fixé trop bas, quelle ne doit pas être la situation fâcheuse de ceux qui existent !] D'après Boeckh [Berliner Bevoelkerungsaiif nähme von 1875, 81), lorsqu'une vüle ne dispose que de moins de 54 mètres superficiels par tête d'habitant et qu'elle comprend plus de 48 habitants par journal (environ 25 ares), un million par mille carré (environ 7,5 kilomètres carrés), la densité de la population est déjà trop élevée.

(5) « Il est facile de boire et de manger trop bien, mais difficile d'être trop bien logé. » (Disraeli). Hersmann appelle la crise du logement un mal chronique, qui démoralise ; la crise des subsistances, un mal aigu, qui fait mourir {Staatswiss. Unters.^ 2« éd., 225). Le fait que beaucoup de locataires habitent ensemble chez un bailleur unique exerce une influence fâcheuse (71).

(6) *[Les baux des petits logements ne sont, en général, conclus que pour un trimestre ; dans les basses classes on rencontre souvent aussi la location au mois avec un égal délai de

congé. Le changement de domicile est le plus fréquent dans la. grande masse inférieure de la population. Souvent ce n'est pas. l'augmentation du loyer qui provoque le départ, mais l'espérance de trouver peut être à une autre place un logement meilleur. L'étroitesse, comme la tristesse des petits logements, dans les casernes à locataires, rendent difficile, chez les basses classes, l'éclosion d'un sentiment du pays natal. Sur 100 logements, il en existe, au l^^ décembre 1905, comme ayant une durée d'occupation inférieure à un an : à Berlin, 28,7 0/0 du total ; à Düsseldorf, 37,4 0/0 ; à Kiel, 37,5 0/0 ; à Leipzig^. 24,8 0/0 ; à Munich, 27,2 0/0 ; à Schoeneberg, 32,1 0/0 ; à Strasbourg, 25,9 0/0 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 450)]. Ce n'est pas up vain mot que ce dicton : « trois déménagements valent un incendie ». La fréquence des changements de locataires et de propriétaires compromet la stabilité de l'industrie (Engel, 7) ; la fréquence des changements d'école nuit à l'éducation de la jeunesse.

(7) [La situation est la pire dans les logements dits surpeuplés]. *[Sont considérés comme tels par la statistique urbaine allemande ceux à une seule chambre à feu occupés par six personnes ou plus ; ceux à deux pièces occupés par dix personnes ou plus. En adoptant cette échelle on comptait comme surpeuplés, en 1905 : à Berlin, 24.440 logements, soit 4,7 0/0 du total; à Breslau, 6.876, soit 6 0/0 ; à Hambourg, 5.662, soit 3,1 0/0 ; à Koenigsberg, 4.630, soit 9,3 0/0; à Leipzig, 3.987^ soit 3,5 0/0 ; à Plauen, 3.660, soit 16 0 0/0 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 449)]. [Il est tout aussi funeste que les prix' élevés des loyers incitent à prendre des co-locataires, en particulier des pensionnaires à la journée ou la nuit. Au point de vue moral, cet état de choses, où il n'est pas rare de voir plusieurs individus partager la même chambre, souvent aussi la même couche, où des femmes célibataires, séparées ou divorcées, acceptent des pensionnaires à la nuit, du sexe masculin ou même des deux sexes, produit des effets profondément nuisibles (Bûcher, Basier Wohnungsenquete, p. 154 à 180 ; voir dans cet ouvrage des informations remarquables sur les com-

pagnonnages à la nuit des ou^Tiers du bâtiment, italiens et tessinois)]. *[A Berlin il y avait, en 1905, 169.250 individus locataires de chambres ou y logeant à la nuit, formant 8,6 0/0 de Fensemble de la population ; les chiffres étaient, à Breslau, 24.223, soit 5,4 0/0 ; à Dresde, 30.120, soit 6,1 0/0 ; à Hambourg, 62.207, soit 8,0 0/0 ; à Leipzig, 44.291, soit 8,9 0/0 ; à Munich, 43.175, soit 8,5 0/0. Dans quelques villes on trouve jusqu'au cinquième et même au quart des ménages prenant des locataires à la chambre ou à la nuit ; à Berlin, 19,6 0/0 des ménages; à Breslau, 14,1 0/0 ; à Hambourg, 20,8 0/0 ; à Leipzig, 23,7 0/0 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 468-69). Le système de la sous-location présente d'autant plus d'inconvénients, que c'est principalement dans les petits logements que se rencontrent les locataires à la chambre ou à la nuit. A Leipzig, par exemple, il existait, en 1905, sur le nombre des ménages acceptant des sous-locataires, 51,2 0/0 occupant des logements de une à deux chambres à feu et 81,8 0/0 de une à trois (0. Meissgeieb, Zur Frage der U nter Vermietung in Leipzigs Stieda Festschrift, p. 336)]. L'éducation des enfants souffre, dans les grandes casernes à locataires, non seulement de la fréquentation sans surveillance d'autres enfants très nombreux, mais encore de l'autorité supérieure du propriétaire, qui surpasse l'autorité paternelle. Il en est de même de la discipline des domestiques. Dans le système anglais où chaque famille ■ccupe toute une maison, les domestiques n'ont que peu besoin «le sortir, parce que le boulanger, le boucher, etc., li\Tent à domicile. Cela supprime l'absence prolongée des domestiques, leurs majorations de prix lorsqu'ils achètent, etc. (Voir J. Faucher, dans la Berlinervierteljahrsckrift, 1866, 3, p. 142 et suiv., ^t, pour le contraste avantageux des villes anglaises, op. ciLy 1865, 4, p. 139 et suiv.). Dans nos casernes à locataires, l'entrée, la cour, l'escalier font souvent, de façon regrettable, à moitié partie de la rue. Pour peu que la construction n'en soit pas très solide, chaque bruit se propage d'un logement à l'autre. Leur édification même rabaisse facilement les artistes au rang d' « hommes de peine intellectuels » (V. Eitelberger, Kunst-

historische Schriften, II, 185). La beauté de leur architecture constitue un problème difficile à résoudre. En effet, de pareils édifices doivent, pour utiliser pleinement le terrain, être élevés et vastes, mais ne peuvent, à cause de la commodité qu'ils ont à offrir» présenter de grands corps, de grands portails, fenêtres ou balcons. *[En Allemagne, l'activité de3 constructeurs s'est notamment efforcée dans un but d'utilité générale de créer des prototypes de maisons de rapport susceptibles de donner également satisfaction aux exigences de l'architecture^ L'amélioration de notre manière de construire a, de même, été l'objet d'efforts suivis de succès de la part des Conseils de bâtiment institués par les autorités ainsi que par certaines organisations privées (Voir Schriften der Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtimgen, fasc. 29 ; Die künstlerische Gestaltung des Arbeiterwohnhauses, 1906 ; voir aussi Die Organisation und Taetigkeit der Bauberatungsstellen, Vorbericht für die Konferenz über Bauberatungsstellen am 6 Dezember 1910 in Berlin, édité par la Zentralstelle für Volks Wohlfahrt)].

(8) *[Le coût de la construction d'une maison n'est pas seul à déterminer l'élévation de son taux locatif. Avant toutes choses, il faut observer que la possibilité de tirer du terrain un parti plus intensif fait croître aussi les prétentions du propriétaire. Certaines économies qui résultent de la construction d'une grande maison de rapport comparativement à celle de plusieurs petites maisons, se trouvent, par suite, compensées. Ce serait naturellement toutefois une erreur de vouloir bâtir de petites maisons sur un terrain de grande ville d'un prix élevé. En dehors du bon marché du sol, les conditions nécessaires à la petite maison seraient une réduction des frais élevéa d'établissement de la rue par la diminution de sa largeur, ainsi que des facilités plus grandes apportées dans la manière de construire. La lutte de la petite maison contre la caserne à locataires a suscité une série de pubheations considérables. Les principaux représentants des deux écoles rivales sont : R. Eber- STADT {Rheinische Wohnverhaeltnisse, 1903;i)/e Spekulation in neuzeitlichen Staedtebau, 1907; Handbuch dee Wohnungswesens.

1910 ; Neue Studien über Staedtebau und Wohnwesen, 1912) ; et A, Voigt (Voigt-Geldner. Kleinhaus und Mietkaserne, 1905). Un exposé d'ensemble de la question a été fait par K. Keller, Die F rage « Kleinhaus oder Mietkaserne » in Deutschland, dans le Bericht über den JX Internationalen Wohnungskongress, 1910 (I, p. 519 et suiv.), qui contient aussi d'autres rapports sur l'étranger, par exemple celui de J. Fuchs, Kleinhaus {cottage") oder Miethaus {block) (II, p. 275 et suiv.). La grande maison de rapport n'a pas amené un abaissement du prix des loyers]. [Une statistique comparée du taux de ceux-ci dans différentes villes présente ce défaut, que le prix de la location ne représe];ite d'ordinaire presque jamais le total des indemnités diverses que le locataire doit acquitter pour l'usage d'un logement (Buecher, Basier Wohnungsenquete, p. 197 à 221). On se plaint universellement de la montée des prLx des loyers, qui résulte non seulement de l'augmentation de la demande, mais aussi des améliorations réelles apportées dans les logements], *[De 1895 à 1910, le taux du loyer pour une chanxbre à feu est passé, à Breslau, de 152 à 172 marks ; à Hambourg de 181 à 187 ; à Leipzig, de 153 à 168 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 17, p. 459 ; Fuchs, op. cit.ySSl). Le prix annuel moyen d'un logement net d'accessoires atteignait à Leipzig, en 1895,

339.4 marks ; en 1905, 406,1 marks ; le prix moyen d'un logement net, comprenant deux chambres à feu était, en 1895, de

252.5 marks ; en 1905, de 302,3 marks (\'oir Die Ergebnisse der Volkszaehlung vom Dezember 1905 in der Stadt Leipzig, 3^ partie, p. IX et X, 1908)].

(9) A Berlin, on calcule qu'il est nécessaire que 2 1 /2à 3 0/0 des logements restent constamment vacants, pour que la population ne soit pas embarrassée par des constructions, des réparations et des déménagements trop nombreux (Sehr. d. V. f. Sozialp., 31, p. 201). *[I1 faut se garder cependant de considérer cette proportion comme normale dans toutes les vules. La composition de la population et sa croissance détermineront toujours si cette proportion des vacances de logements suffit ou non à satisfaire le besoin qu'on a de ceux-ci. En présence

d'une période économique ascendante, une proportion même plus élevée ne signifie généralement pas qu'il existe une crise sur le marché foncier. Il faut, en outre, observer que la demande de petits logements est d'ordinaire plus forte que celle de grands, de sorte que même si 3 0 /O de tous les logements sont vacants, on peut en manquer de petits].

(10) *[Dans les villes où prédomine la grande maison de rapport, le nombre des propriétaires, en proportion du reste de la population est restreint. D'après A. Baron {Der Haus und Grundhesitzer in Preussens St'aedten einst und jetzt, 1911, p. 37), on com.pte, sur 100 ménages, comme propriétaires de maisons, à Altona, 7,9 ; à Berlin, 3,6 ; à Breslau, 8,2 ; à Danzig, 8,1 ; à Koenigsberg, 7,5 ; à Magdebourg, 9,5 ; à Stettin, 3,7. Les propriétaires des grandes maisons de rapport n'habitent pas, pour la plupart, dans celles-ci, ni souvent même dans la commune où elles sont situées. Sur 4.715 maisons à Charlottenburg, il y en avait 1,874 habitées par leurs propriétaires ; on comptait 921 propriétaires n'habitant pas leur propre maison, mais établis cependant à Charlottenburg ; 1.148 demeuraient au dehors, dont une partie à l'étranger ; enfin 772 maisons avaient des propriétaires impersonnels {Soz. Praxis, 21, n« 48, Sp. 1533). Le changement de propriétaire est aussi fréquent ; à Berlin, on a dénombré, en 1906, 1.772 propriétés bâties, soit 6,60 0/0 de toutes les propriétés, vendues volontairement {Statist. Jahrb. der Stadt Berlin, 31, p. 65)*. En général, il n'est payé sur les propriétés que de 5 à 10 0/0 de leur valeur, et c'est ce qui fait que des gens n'ayant que de faibles ressources se trouvent en possession de maisons importantes, du revenu desquelles ils prétendent, dès lors, subsister. La propriété, en tant qu'il s'agit de maison de rapport, est devenue un métier. Les relations entre les propriétaires et locataires sont aujourd'hui de simples contacts d'affaires. Bien que les locataires représentent la masse de la population, ils forment vis-à-vis des propriétaires, qui sont constitués en de fortes organisations, la partie la plus faible. Ceci est surtout vrai à l'égard de la conclusion des baux. Le droit de louage, tel qu'il est prévu au nou-

veau Code civil allemand, assure, il est ^Tai, au locataire, comparativement aux anciennes lois locales, une protection plus étendue. Toutefois, comme la plupart des dispositions du Code civil sur le droit de louage ne sont pas d'ordre public, mais peuvent être modifiés par le libre consentement des parties, le locataire est généralement contraint de se soumettre aux conditions des baux établies par les syndicats de propriétaires (K. Baschwitz, Die Organisation der staedtischen Hausund Grundbesitzer in Deutschland 1909, p. 144 et suiv.). Les propriétaires ont su étendre fort loin leurs droits vis-à-vis des locataires, comme le montrent les règlements de maisons annexés aux baux,] où, entre autres dispositions, le bailleur se I '-serve le droit de faire immédiatement vider les lieux, en exigeant quand même le paiement du loyer jusqu'à l'expiration normale du bail, si, par exemple, quelqu'un se rend aux cabinets d'aisances avec une lumière à flamme libre et sans lanterne ; si les enfants jouent ou se tiennent devant les portes de la maison, dans les cours, sur les escaliers et paliers ; si les domestiques font inutilement du bruit ; si on claque le? portes, si on galope dans les escaliers, si les enfants crient dans la maison ou dans la cour, etc. Mais en dehors même de ces extravagances, le boutiquier par exemple, dont l'activité a fait produire un revenu élevé au magasin, se trouve vis-à-vis du propriétaire de celui-ci sous une dépendance beaucoup plus oppressive que le paysan du moyen âge vis-à-vis de son seigneur ; celui-ci n'avait pas du moins, en général, le droit de le contraindre à déguerpir si ses obligations, fixées une fois pour toutes, avaient été remplies (Ad. Wagner, AUg. V. II'. L., 3e éd., 478, § 207).

(11) Les concessions, à mon avis parfois trop larges, faites par Ad. Wagner au socialisme semblent, en grande partie se rattacher à ses observations sur la crise des loyers dans les grandes villes (I, § 352, 362). Mais il soutient cette idée parfaitement juste que presque tous les arguments en faveur de la propriété foncière privée s'appliquent beaucoup moins à la propriété urbaine qu'à la propriété rurale ; que notamment, la

constitution de capitaux par suite des seules circonstances etsans mérite aucun, sans travail ni économie personnels^ l'agiotage, l'absentéisme, avec leurs suites dangereuses pour lamorale, se présentent beaucoup plus fréquemment dans la propriété urbaine.

(12) *[A Hambourg, pour la classe de revenus de 900 à 1.200 marks, le loyer prenait sur le revenu, en 1867-68 : 19,8 0 /O ; en 1873-74, 20,9 0/0; en 1881-82, 21,9 0/0; en 1890-91, 24,1 0/0 ; en 1900-01, 24,7 0/0. Par contre, pour la classe de revenu de 9.000 à 12.000 marks, on trouvait les chiffres correspondants do 15,4, 16,4, 16,1, 14,2, 13,1 0/0 (voir dans la Reichsarbeitsblattj 1911, n^ 5, p. 366, un tableau d'ensemble des recherches actuelles sur le rapport des loyers au revenu^ p. 365-70 ; Eberst.vdt, Handbuch, p. 149-154 et Fuchs, op, cit^ p. 887-88)].

Les remèdes à la crise du logement supposent la distinctioii' préalable et obligatoire entre la cause de la maladie et ses suites, ainsi qu^entre sa nature et ses symptômes. La cause réside dans le développement de la demande de logements au delà de l'offre. Il ne manque, dans nos grandes villes, ni de capitaux, ni d'esprit spéculatif dirigé vers la constructioik de maisons (1). Aussi est-il nécessaire d'attirer surtout l'attention sur la demande de logements, sur cette tendance exagérée et souvent maladive du peuple à abandonner ledomicile d'origine pour émigrer vers les grandes villes. L'élévation des loyers n'est que la conséquence de cette cause : c'est une suite en elle-même favorable, parce que, cette élévation, d'une part n'est pas un encouragement à l'affluence dans les endroits déjà surpeuplés, et parce que d'^autre part elle pousse à des constructions nouvelles. Mais^ la spéculation sur les maisons et les terrains à bâtir est h

son tour une conséquence de la montée des prix qui ne peut être d'avance exactement calculée (2).

[La dernière cause de la fâcheuse situation des logementsréside dans le peu de satisfaction donnée par les règlementSr sur les constructions et par le lotissement des terrains à bâtir (3). — A. Il est donc d'une importance extrême de surveiller V aménagement convenable des noui^eaux quartiers d'une ville en vue de la construction (agrandissement, extension de la \ille). Il faut s'appliquer à ce que les arrêtés sur les bâtiments imposent un plan approprié aux exigences sanitaires. Ce plan ne peut naturellement pas être le même pour toutes les villes et ne doit pas davantage valoir indistinctement pour les parties urbaines anciennes, les nouveaux districts extérieurs ou les faubourgs. Il s'agit bien plutôt d'établir un certain nombre de types comportant des degrés différents d'utilisation du sol, et de suivre le principe général que la densité des constructions doit aller en diminuant du centre de la ville vers la périphérie (4). L'accroissement doit être dirigé plutôt en largeur qu'en hauteur et en profondeur. On y arrive surtout en aménageant des rues et des places spacieuses et en faisant de préférence en sorte que la ville ne grandisse pas à la façon d'un arbre, par l'adjonction de couches annulaires, mais suivant le mode d'une ruche d'abeilles qui essÊiime des colonies, afia d'empêcher le surpeuplement autrement inévitable du centre (5, 6). Les inconvénients des distances dans le sens horizontal sont le plus naturellement atténués par le perfectionnement des moyens de transport des personnes : fiacres, omnibus, tramways à chevaux, bateaux à vapeur fluviaux, enfin même chemins de fer à vapeur en souterrain ou en superstructure (7), et, pour les besoins ménagers, voitures de livraison. Non moins logiquement se joignent à tout ceci des mesures d'un autre ordre, tendant à écarter.

par des adductions d'eau, des canalisations, etc., les effets sanitaires fâcheux d'une agglomération considérable d'individus. — B. Il n'est pas sans inconvénient d'adopter des mesures constituant un encouragement unilatéral à Vojfre de maisons (8), ou même de tenter un abaissement des loyers, en instituant une concurrence aux pratiques usuraires en matière de logement (9). Il serait d'un succès plus certain de parvenir à la régularisation simultanée de la demande^ en obligeant, par exemple, celui qui provoque une immigration à pourvoir aussi au logement de l'immigrant. Si l'on en ariivait à ce que tous les fonctionnaires de l'Etat, des communes, des églises et des écoles reçussent une partie de leur traitement sous forme de logements officiels, à ce que toutes les entreprises particulières importantes logeassent leurs ouvriers permanents, la crise des loyers perdrait une grande partie de son acuité dangereuse. On créerait ainsi, en même temps, une base excellente pour un sain esprit de corps, aujourd'hui si vivement regretté, et un grand pas serait fait vers la solution de la question sociale (10, 11, 12). On pourrait obtenir des résultats dans un sens identique, en empêchant par des mesures de police la persistance et plus encore l'édification nouvelle de logements malsains et surpeuplés, et en contraignant ainsi la demande, soit à relever ses prétentions quant à ceux-ci, soit à renoncer totalement à s'établir à l'endroit choisi (13, 14, 15). — C. Ce n'est pas seulement par des socialistes, mais aussi par des économistes éminents, partisans même du libre échange (16), que la proposition a été faite d'exproprier au profit de l'Etat ou de la commune, les terrains convenant à la construction de maisons ; celles-ci auraient ensuite été bâties et louées, soit par l'Etat ou par 3a commune eux-mêmes, soit par des particuliers auxquels Je sol n'aurait été affermé qu'à long terme. Ce système au-

rait certainement l'avantage de réserver la plus value non personnellement méritée de la rente du sol, non pas à des spéculateurs individuels, mais aux représentants de Futilité générale. Mais alors si l'immigration continuait, la fixation du prix des loyers et le choix entre plusieurs postulants ne relèveraient plus désormais que de l'arbitraire administratif. La remise d'un pareil pouvoir aux mains de l'Etat constituerait un grand pas vers la toute-puissance gouvernementale ou socialiste ; aux mains de la commune dont les écarts soit soumis au contrôle de l'État, die pourrait servir de base excellente à l'autonomie corporative. — D. Une compression directe exercée par l'Etat sur les prix des loyers à la façon des lois contre l'usure atteindrait probablement, comme tout étouffement brutaldes symptômes d'une maladie, un résultat contraire à son but : elle découragerait radicalement toute pensée de construction nouvelle. L'idée de peser indirectement sur les prix par un relèvement de taxes sur les maisons de rapport vacantes, serait un arrangement des plus avantageux, par comparaison à une aggravation d'impôts frappant les chômeurs (17). — E. Si Ton ne veut apporter à'entraves à l'actuelle liberté d' établissement, comprise pour la plupart comme exclusivement négative et individuelle, les remèdes à la crise des loyers ne demeureront, en général, que des palliatifs. Le droit de quitter le milieu où l'on a vécu jusqu'alors peut être un droit naturel de tout individu indépendant (18). Mais il n'entraîne pas encore pour n'importe quel autre miheu l'obhgation d'accepter l'émigrant. Malheureusement, pour nos grandes villes, l'idée s'est presque entièrement perdue de leur personnalité propre constituant un tout rigoureusement fermé. On peut vouloir vraiment remédier à leur crise du logement parmi tant d'autres de leurs maux, et non pas seulement, dans un accès de vanité

enfantine, se réjouir de leur croissance absolue et relative. Mais on devrait alors tout au moins supprimer les avantages positifs que des lois récentes confèrent à la population nouvellement immigrée et flottante, aux dépens de la population plus anciennement établie (19).

(1) Il existait à Vienne, à la fin de 1872, 19 sociétés de constructions ; dans le premier trimestre de 1873, 15 autres s'ajoutèrent et 66 concessions nouvelles furent accordées. Le capitalactions des premières était supérieur à 250 millions de florins. Une violente hausse des loyers ne s'en produisit pas moins (Neuwirth, s pekulationskrisis^ 28 et suiv.).

(2) *[Le sol tient dans l'économie sociale une place à part sur laquelle ont fortement insisté les partisans de la réforme foncière (Henry George, Progress and poi>erty, 1879 et suiv. ; A. Damaschke, Die Bodenreform, 7^ éd., 1912). La question de Ja formation du prix du sol a fait l'oJajet, pour une sme de villes, de recherches approfondies. Un ouvrage fondamental est celui de P. Voigt, Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin und seinen Vororten, 1901. Un exposé plus vaste du problème, tenant compte des travaux parus sur les villes en particulier, a été fourni par K. v. Mangoldt, dans son ouvrage: Die staediische Bodenfrage, 1907. Voir aussi R. Eberstadt, Handbuch^ 2* partie. Die Preisbildung der staedtischen Bodemx^erte, p. 68 et suiv. ; Du MÊME AUTEUR, Die Spekulation in neuzeidicJien Staediebau, 1907 ; A. Weber, Bodenrente und Bodenspekulation in der modernen Stadt, 1904 ; Bibliographie plus complète dans J. Fuchs, article Vohnungsfrage, dans le Handw. d. Staatsw.j -3e éd., 8, p. 924 et suiv.]. •

(3) [Cette opinion est soutenue avec raison par Run. Eber- ■STADT, Staedtische Bodenfragen, 1894 ; Die staedtische Bodenj)arzeUierung in England und ihre Vergleichung mit deutschen Einrichtungen, 1908].

(4) *[D6Ux organisations surtout ont provoqué un revireanent dans les opinions sur les agi-andisïements des villes. L'as-

sociation des architectes et ingénieurs aüemaiids {Verband Rutscher Architekten und Ingenieure), d'une part, a, dès 1874, îore de son assemblée générale, établi les principes des extensions urbaines, et, au renouvellement de 1906, pris position en ce sens. La Société pour la prés«:^'ation de la santé publique (Verein für oeff entliche Gesundheitspflege), d'autre part, s'est occupée de la question en 1895, lors de sa vingtième assemblée annuelle. Un progrès essentiel a été accompli dans les aspirations réformatrices se manifestant sur ce terrain, grâce encore à la société allemande pour la réforme du logement {Deutscher Verein für Wohnungsreform) fondée, en 1898, comme Société pour la loi d'empire sur les logements {Verein Reichswoh- Hungsgesetz). Quoique les plans d'alignement et les règlements sur les constructions continuent d'être, dans beaucoup de villes ^ conçus de façon purement schématique et de tenir un compte encore trop grand des intérêts des propriétaires de terrains, il faut, en général, pourtant constater un progrès. Les communes reconnaissent Timportance croissante du plan d'alignement et des règlements sur les constructions, non seulement pour Taménagement urbain, mais encore pour les conditions des logements. Elles font, par là même, la part la plus large aux exigences modernes de l'édification des \'illes. Le nombre des communes faisant établir leur plan d'alignement, non plus par le géomètre, mais par des artistes éprouvés en la matière, est en augmentation. Certaines ont même créé des offices particuliers de l'extension urbaine (Munich, Leipzig, Dresde), Le principal objet de ces plans d'alignement est de réunir de façon convenable au point de \'ue social, les besoins divers auxquels le« constructions doivent répondre. Les quartiers d'affaires, de fabriques et de logements ne doivent pas seulement être matériellement séparés l'un de l'autre, mais être, de plus, diversement traités au point de vue de la manière de les construire. Sous le rapport de Tair et de la lumière, il faut édicter des pres- -criptions différentes suivant que l'on envisage une situation existante requérant une amélioration, ou une situation future. La hauteur des bâtiments demande une graduation allant de

l'intérieur de la ville à la périphérie. Des dispositions particulières fixeront la manière de construire, fermée, avec des bâtiments continus sur tous les côtés de l'îlot, ouverte, au cas contraire, suivant les régions (Réglementation des zones de constructions). Les quartiers extérieurs s'épanouiront dans le sens de la plus grande étendue possible. Le plan d'alignement sera dressé en ayant soin, dès le début, de ménager des espaces destinés à demeurer libres pour des terrains de jeux, des parcs et des promenades. Il faudra, plus que jamais, distinguer entre les rues trafiquantes et les rues destinées à l'habitation. Cellesci, pour faciliter la construction de petites maisons, seront établies aussi étroites que possible, et les frais de leur aménagement restreints. On englobera même les abords de la ville dans le plan d'extension urbaine, en les traitant dans le plus large esprit quant à l'étendue. Lorsque des annexions limitrophes seront impossibles, il sera bon, pour la réalisation du plan d'extension urbaine, de constituer des associations aux fins voulues entre les communes intéressées. La ville ne bornera toutefoia pas son travail à des plans d'alignement et des règlements de constructions. Afin de maintenir à un niveau peu élevé le prix du terrain, elle s'assurera une influence déterminante sur l'ouverture des régions extérieures. La propriété foncière existante devra, autant que possible, se maintenir et s'accroître. La création de rues en temps utile assurera une réserve suffisante de terrains à bâtir. A l'égard de la mise en valeur de la propriété foncière, la commune ne procédera pas selon le point de vue de la pure économie privée : elle cédera, au contraire, le sol au" prix le plus bas possible, et le mieux qu'elle puisse faire sera d'exclure la spéculation, en conférant le droit d'exploitation en propre, ou en se réservant le droit de réméré. Cette politique du sol devra être soutenue par la commune au moyen d'une politique sociale de circulation à tarifs très bas, facilitant tout d'abord la décentralisation populaire. Pour atteindre ce but de l'agrandissement de la ville, la commune aura besoin de l'appui de l'Etat, particulièrement en ce qui touche à la création de bases juridiques permettant de dresser des plans d'ali-

cément et des règlements de construction (loi sur les alignements, loi sur les constructions) ; en ce qui a trait encore à lextension du droit d'expropriation aux fins d'établissement des immigrants, à l'introduction générale d'une procédure de remaniement pour les terrains à bâtir, à la faculté, en cas de morcellement très considérable de la propriété ou de percement de rues, d'exproprier aussi les immeubles adjacents (expropriation par zones). Des lois sur les constructions, répondant aux exigences de la construction urbaine moderne, ont été promulgués en Saxe (Loi générale sur les constructions pour le royaume de Saxe du 1«^ juin 1900) et dans le Grand-Duché de Bade (Ordonnance nationale sur les constructions du 1«^ septembre 1907). La loi saxonne sur les constructions donne, par son § 54, la possibilité de constituer des parcelles appropriées au moyen d'une di\àsion nouvelle forcée des propriétés. Une disposition identique existe dans la loi badoise de 1908 sur les rues des localités. Poiir Francfort-sur-le-Mein, il a été promulgué, en 1902, une loi spéciale pour le remaniement des propriétés {Lex Adickes). Cette loi a été, plus tard, étendue à Po- -sen et à Cologne. Pour Hambourg, c'est la loi du 30 décembre 1892 qui a édicté des prescriptions sur le remaniement des propriétés. Pour Mayence, l'agrandissement de la ville a fait Tobjet d'une loi de 1895. — Bibliographie: R. Baumeister, Stadter weiterlingen, 1876; J. Stubbex, Der Stnedtebau,2^ éd., 1907 ; Fr. V. Gruber, Anhaltspunkte für die Verfassung neuer Bauordnungen, 1893; Berichte des Ausschusses für oeff entliche Gesundheitspflege, 1893, 1894, 1895 ; F. Adickes, Umlegung und Zonenenteignung, dans la Archiv für soziale Gesetzgebung und Statistik, C>, p. 429 ; Article : Staedterweiterungen, Zusammenlegung staedtischer Grundstücke und Zonenenteignung, dans le Handw. d. Staatsw., 3« éd., 7, p. 780, 8, p. 1133 ; A. Kuester, Die Erschliessung von Baugelaenden und die Bildung geeigneter Baustellen durch Umlegung der Grundstücke, 1903 ; L. Her- CHER, Grossstadterweiterungen, 1904 ; L. Bauer, Der Zug nach der Stadt und die Stadterweiterung, 1904 ; K. v. Mangoldt, Die slaedtische Bodenfrage, 1907 ; J. V. Brebt, Die Zonenenteignung

Röscher 7

und üire Zulaessigkeü in Preussen, 1909 ; R. Eberstadt^ op.cit., Schrift, d. Ver. f. Sozialp., 30-33, 1886-87, 94-97, 1901 ;. Denkschriften des Verbandes deutscher Architekten und Ingenieure ;, Die Umlegung staedtischer Grundstücke und die Zonenenteignung, 1897 ; Denkschrift über Grundsaetze des Staediebaus 1907 ; Neue Aufgaben in der Bauordnungs-und Ansiedelungsfrage, eine Eingabe des deutschen Vereins für Wohnungsreform^ 1906 ; Bericht des II deutschen Wohnungskongresses,. 1911].

(5) Ratkowsky,. dans son ouvrage : Die zur Reform der Wohnungszustande in grossen Staedten notwendigen Massre:geln, 1871,. p. 76 et suiv., donne le conseil de n'accorder aucune exemption d'impôts pour l'édification de nouveaux étages oti l'adjonction de bâtiments dans les cours, etc:, mais de réserver cette mesure pour les constructions neuves de la périphérie urbaine. On poussera tout particulièrement à la décentralisation de certaines autorités publiques et de certains établissements, vers les nouveaux quartiers. Une mesure d'un même esprit fixera les heures des affaires pour les négociants, etc.^ de façon qu^iîs n'aient plus besoin de denseurer d^ans le voisinage immédiat de leurs magasins. C'est ainsi qu« Londres a évité la crise du logement, grâce à la très grande influence exercée en ce sens par sa division en trois parties : la Gté, Westminster et les Docks. Il serait très heureux pour l'Université de Berlin de n'être pas située à proximité du Château royal, mais dans ua quartier de la périphérie, comme à Paris le Quartier Latia.. ' J. T. Danson donne le conseil d'installer les ouvriers par groupes à la campagne, dans le voisinage des stations de chemins de fer, d'où ils pourraient tous les jours se rendre le matin à la vifle pour leur travail, et en revenir le soir ; d^s restaurants établis à proximité des Ueux de travail pourvoiraient aussi à la garde des sacs qui seraient apportés. Les familles, au dehors,, s'occuperaient de la lessive et des travaux agricoles facüesy etc^ Qu^oû ajroute à tout cela les beaux dimanches en famiUe ! {Stor tist. Journ., 1859^ p. 36, 2 et sulv.). *[Le mouvement en faveur de la cité- xardin tient conapte de cette pensée. LL a pour but decréer des colonies constituées méthodi-quement suc des terrains-

§ 8. REMÈDES A. LA. eWSE DU LOGEMENT 99

il boû nxapcké-. Ceiix-«! seraient maintenus à demeure dans 1« domaine direct de la coUeetivité, qu'eik soit l'Etat, la eömmune, la corporation ou toute autre. D« cette façon, toute spéculation sur le sol et les terrains serait exclue pour toujours,, efe r augmentation de valeur resterait assorée à la collectivité. Ce mouvement est parti de l'Angleterre, où également la première cité-jardin véritable a été créée à LetcJiwortk, près de Londres. En Aliemagae,. on peut noter des cités-jiaréins à HeUerau^ pjrès de Dresde, à Nuremberg, à Garfenahe, à Hüttenau, ainsi qu'une série de faubourgs- j,ardinSy le tout reposant sur des principes identiques (Voir E. Howard, Gartenstaedte in Siehty 19.07 ;. H. KAMPFütEYEa, Die GajrtenstadLbevueping, 1909),].

(6) Si c'est dans les vieux quartiers d'une ville que ce plan d'aligneiaent amékoré doit être L'objet d'une exécution ultérifi«fe> ii ea c©.ûte à la vérité beaucoup)-.. I^es deux nouveaux parcs mumcipaux que Napoléon III a créés dan& Pari» ont coûté 1.190i)0ô et 3.400.000 francs; 1" agrandissement des bois de Bouiegne et de Vinjcennes, 3^694.000 et 5*695 i)00 francs, tandis que leu£ entretien exigeait annueUement 62S.0Q0, et 35QJ0OO fr. Parmi les vingt squares établis par Napoléon,, le meuleur mareb-é est revenu à 135.000, Le plus ei.er à 320.000 francs. Au total, Paris- a dépensé; eatre 1850 et 186.2^ 18.60ôi)00 francs pour ses aménagements de jardioÄ {Oest. Aiisst.. Bßr. von 1867,4, p. 378 et suiv.)l *[LeC.entral-Park, établi à New- York, de 1853 à 1863, a 340 hectares de superficie et a coûté à la viLLe, 21.121.145 mk. ; Dans. les. années 1895 à 1905, on a cherclié, dans la partie sud de New- York, à rattraper le retard apporté jusque-là à l'aména^ment de parcs. On a payé pour trois petits parcs de 4 bectaresy 2i.9â&925 mArks. On a subi par suite en 1905 pxjuir 4 kectares, un prix: supérieur' à celui de 340 en 1863. (Voir* W. }iTt.GEyis^^.y,Amerikanisc]iâ Parkanlagen, 1911]..

CZ), A Beriia,. les fiacres, ont été institués en 1739 ;. ils ont,, en 1794,. temporairement disparu, pour être, de 1815 à 1837,. rétablis sous la forme d'un monopoLs?,. parce qu^on ne trouvait pas opportun, au poini de vue de la circulation dans les rues,, d'accorder sans plus de façon la liberté da métiec {Preuss. sta-

tist. Zeitschr., 1865). On y comptait, en 1836 seulement, de 300 à 400 fiacres, et, en 1879, 4.584. Quant aux omnibus, il y en avait, en 1848, 19 ; en 1877, 182, indépendamment de 264 autres et de 227 tramways à chevaux. [La grande société par actions des tramways à chevaux de Berlin a ouvert son exploitation le 8 juillet 1873, avec la ligne Gesundbrunnen- Kreuzberg ; elle possédait, en janvier 1895, 44 lignes; elle transportait, en 1875, 42.123 personnes par jour, et, en 1894, 360.505 {Stat. Jahrb. d. Stadt Berlin, 8, p. 166 ; 21, p. 286-88). Il faut encore ajouter à ces données, l'activité du tramway Berlin- Charlottenbourg, créé en 1865 et entretenant, en 1894, cinq lignes, puis celle de la Société nouvelle des tramways de Berlin, qui a porté, de 1877 à 1894, son exploitation à huit lignes]. *[Avec la croissance de la ville, mais surtout depuis l'introduction de la traction électrique pour les tramways et la construction du métropolitain, le trafic a formidablement augmenté. A la fin de 1907, il y avait 99 lignes de tramways en service avec une longueur d'exploitation de 367 kilomètres. Les tramways transportaient un total de 362,6 millions de personnes, le métropolitain, 41,4 millions ; les chemins de fer intérieurs et de ceinture, 148,9 millions. En outre, un service d'omnibus comportant 41 lignes était en exploitation et acheminait 140,6 millions de voyageurs ; indépendamment de ceci, la circulation était assurée par 7.444 fiacres, dont 529 à traction mécanique {Stat. Jahrb. der Stadt Berlin, 31, p. 109-110)*. Grâce à ce perfectionnement des moyens de transport, une forte décentralisation de la population a été rendue possible. Un progrès essentiel, en ce sens, a été constitué, d'autre part, par l'introduction des cartes ouvrières mensuelles ou hebdomadaires à tarifs réduits. Toutefois, le développement opéré sous ce rapport en Allemagne est encore bien loin d'atteindre les conditions modèles qui existent en Belgique et en Angleterre (Voir Clemens Heisz, Wohmingsreform und Lokalverkehr, 1903 ; R. Petersen, Di^ Aufgaben des grosstaedtischen Personenverkehrs und die Mittel zu ihrer Loesung, 1908 ; G. Kemmann, Der Londoner Verkehr, 1909)].

§ 8. REMÈDES A LA CRISE DU LOGEMENT lOl

(8) L'exemption d'impôt pendant plusieurs années pour les constructions nouvelles s'applique en Autriche indifféremment aux sols les plus propres à bâtir comme aux plus mauvais, au centre aussi bien qu'à la périphérie. D'après Rat- KOWSKY {op. cit., 14), cette exemption a pour unique résultat de surélever le prix de tous les terrains à bâtir du montant capitalisé qu'elle représente. La déclaration d'exemption survenant brusquement produit les oscillations les plus nuisibles dans l'industrie du bâtiment : on attend qu'elle arrive, on se précipite lorsqu'elle a lieu, pour le plus grand enrichissement des briquetiers (17 et suiv.). *[Pour empêcher l'inutilisation improductive des terrains à bâtir achetés d'avance par les spéculateurs, les partisans de la réforme foncière recommandent d'appliquer l'impôt foncier diaprés la valeur communément atteinte par le terrain. Parmi les 54 villes prussiennes comptant, en 1905, plus de 50.000 habitants, 31 avaient introduit ce mode d'impôt. Sur l'importance de ce dernier, voir A. Da- MASCHKE, Aufgaben der Gemeindepolitik, 5« éd., 1904, p. 126 et suiv,].

(9) Très souvent à Londres, les associations qui se sont constituées dans le but de procurer aux classes les plus pau^Tes de bons logements, ont pu rémunérer leur capital, grâce à une administration pratique, au taux de 5 0 /t), tandis que les capitaux engagés dans les chemins de fer, de 1851 à 1870, rapportaient difficilement au-dessus de 4 1 /2 0 0 {Quart. R., CXXXII, 277).

(10) L'Eglise, depuis fort longtemps, n'a pas ignoré ces principes, dont l'Etat s'est également inspiré pour le casernement de ses soldats. Il est \Tai de la plupart des fonctions qu'elles sont exercées plus utilement à égalité de fatigue, lorsque leur titulaire habite le local où elles s'accomplissent et même, abstraction faite du gaspillage de forces produit par les allées et venues lointaines. Ceci est surtout exact à l'égard des fonctions qui exigent principalement de ceux à qui elles sont confiées, qu'ils soient constamment prêts à les remplir. Un État, qui reconnaît la nécessité d'assurer à ses fonctionnaires un traitement en rapport avec les circonstances, peut difficilement employer

i'Q2 IN'TTWDDUCTION

3e produit des ventes -domaniales et même oeîwi <ies emprunts ■d'ime laçon plus productive qu'en construisant, dans Jes viîies à O'ois&aiioe rapide, -des habitations pour fönctiöTinaires. L«s indeannités de logement auraient bientôt fait d'être «engiouties par les propriétaires (Roscher, Ansichten der Vdkswirtschaft, S* M., p. 363 et suiv.). *[M y va donc du propre intérêt ée VÈt^t 4e diriger sa sollicrtude vers le logement d« ses fonctionnaires et ouvriers. L"'Einp3re et la Prusse <mt affecté à ce b\ît des ress<î)urces 'considérables. L'Empire a, de l'QOl à 1908, déff&am 33 millions de marks pour aider à îa -oomstroetion de lo- ^m«nts pour les ou^'Ti€rs et employés subalternes de ses exploitations. Sur ce cbiîft:'e, 24,6 millions de marks ont été confiés à titre d'avan-oes à des entreprises de construction d'utilité ^nérale ; 5,4 mêlions ont servi à Ta-cquisition de terrains à bâtir destinés à faire l'objet de concessions de droits d'exploitation au profit d'associations oonstructives, ainsi qu'à l'améïfâgement de rues. En Prusse, 3e fisc avait, jusqu'««! 19G7, ■construit pour les ouvriers et pour les fonctionnaires à petits traitements des exploitations et administrations publiques, 12.c59 logements d« fonctionnaires appartenant en propre à 3'État. ïl avait consenti des avances pour 13.684 logements d'associations. En outre, le fisc a encore encouragé ia ooitstriiaction de 878 äoge-ments bâtis par des ouvriers, de sorte qu'aa total 27.150 logements se sont trouvés préparés i(EsERSTADT, Handhuch, p. 367 et suiv.)].

(11) *[La création de logements par les •oommunes au profit de ieurs ouvriers et •ejnployés, en tant que la nécessité s'en fait »«ntir, r>e présente guère d'inconvénients, à moins que la commune n« veuille satisfaire au besoin de logements particuliers dans uiîe mesure plus étendue. Abstraction faite de ■ce -que la commune ferait alors concurrence à l'act/ivité privée en matière d-e constructions, le danger consiste] [en ce qu'elle exeroe- TÄit, par là même, une force d'attraction encore plus grande sur les immigrants. Son intérêt est, aoa ocsntraire, d'#oigner ces éléments qui sont incapables de payer l'impôt, et manifestent des prétentions fort grandes vis-à-vis de la boiffse communale.

Le risque à courir est aussi, au point de vue local, trop considérable. L'ouverture d'une très vaste entreprise industrielle occupant de nombreux ouvriers pourrait amener la xiHe à construire des logements qui resteraient vacants, si un recul se manifestait dans rindustrie envisagée, ou si même elle fermait ses pOTtes {ArbeiterwoM, 1897, p. 66)]. *[Une enquête a été faite par r Office impérial de statistique sur la sollicitude témoignée par les villes allemandes à F égard des logements {Beitraege zur Arbcuersîaiistik, nP 11, 1910). EDe a embrassé 106 Ailles, tant au-dessus de 50.000 habitants que quelques autres moindres, qui s'étaient distingués sur ce terrain. Parmi celles-ci, 42 avaient édifié des habitations pour les ouvriers municipaux. La construction de petits logements à l'usage des classes moins fortunés en général n'a été entreprise que dans quinze Ailles. Parmi celles-ci, Fribourg-en-Brisgau avait édifié 66 maisons avec 222 logements ; Mulhouse d'Alsace, 35 avec 166 ; Düsseldorf, 20 avec 141 ; Strasbourg d'Alsace, 13 avec 134 ; Essen, enfin, 170 logements. Plus fréquente que la construction de maisons restant la propriété des villes est Faide financière par elles apportée à l'activité constructive se manifestant dans un but d'utilité générale, tandis qu'elles fournissent des avances à bon compte ou des cautionnements. Au point de vue de la pohtique des logements, une mesure précieuse entre toutes €st constituée par la remise de terrains sous la forme de concession du droit liéréd.'taire de bâtir, notamment à Francfort- sur-Mein, ou moyennant droit de réméré à Llm (H. v. WAG>-ER,i)i« Taetigkeit der Stadt Ulm a.D. auf dem Gebiet der Wohnungsfürsorge y 1903 ; V. Berlepsch-Valendas, Bodenpolitik und WoJinungsfürsorge einer deutschen Mittelstadt, 1909)].

(12) [Les sociétés de constructions édifient des maisons suivant deux systèmes : ou bien elles en transfèrent la propriété à leurs membres, ou bien elle la conservent d'une manière permanente pour louer les logements à leurs associés moyennant des conditions leur conférant presque un droit de possession]. *[Les Building- S ocieties anglaises étaient, à l'origine, des sociétés d'épargne. Leurs membres se réunissaient pour se prêter

une aide réciproque fondée sur l'épargne collective, dans le but d'acquérir une maison]. La première Benejit Building Society fut établie à Birmingham en 1835, et VAct for ihe régulation cf. B. S. fut promulgué le 14 juillet 1836. Jusqu'en 1846, toutes, les associations de cette nature suivaient le terminating principle, c'est-à-dire que le lien social subsistait jusqu'à ce que,, par les versements et par la capitalisation, le montant à réaliser,, fixé généralement à 120 livres sterling par part, se trouvât atteint et qu'une partie des membres pût alors recevoir des maisons, l'autre partie touchant des intérêts capitalisés. Depuis, la plupart des sociétés ont été organisées d'après le permanent principle, c'est-à-dire que la société continue de durer et que ce sont seulement les membres qui en sortent isolément,, dès que le but se trouve atteint pour chacun d'eux. [La loi du 14 juin 1836, qui réglementait en droit ces sociétés, a été,. en 1874, remplacée par une loi nouvelle amendée elle-même en 1875. C'est VAct ta consolidate and amend the laws relating to building societies du 30 juillet 1874 et du 22 avril 1875. Aux termes de cette loi, les sociétés inscrites sont astreintes à fournir leurs bilans au Registrar qui les rassemble dans les Returnspour les soumettre à la Chambre des Communes. D'après une loi nouvelle de 1894, toute société doit indiquer, dans son arrêté de comptes annuel, le montant de ses créances hypothécaires. Le Registrar doit, sur la réquisition de dix membres de ces sociétés, charger un inspecteur de comptabilité ou un agent technique d'assurances de réviser les livres et de rendre compte du résultat de son examen {Soz. Pr., 4, p. 665)]. *[I1 existait, en 1906, 2.012 sociétés de cette nature, parmi lesquelles 1.964 avaient adressé des rapports. Ces dernières comprenaient 616.729 membres, dont les participations atteignaient 42.044.374 livres sterling (Voir article : Baugenossenschaften^ dans le Hdw. d. Staatsw., 3^ éd., p. 665)]. [Il faut distinguer do ces sociétés celles qui ont pris naissance seulement à une époque ultérieure, les Land and building societies, qui acquièrent ellesmêmes le sol et bâtissent les maisons pour faciliter dans lesdeux cas à leurs membres l'accession à la propriété. Ces der-

nières sociétés n'ont pas su se créer par leurs efforts une situation eminente : en 1906, on en comptait 118, parmi lesquelles 116 groupaient 13.874 membres. C'est le même principe de se tirer soi-même d'affaire qui sert de base dans l'Amérique du Nord aux Building and Loan Associations ; celles-ci facilitent également à leurs membres l'acquisition de maisons personnelles. Il doit en exister environ 5.326 avec 1.686.611 membres et plus de 646 millions de dollars de capital. (Comparer le Hdw. d. Staatsw., 2, p. 666 et suiv.). En Allemagne, le mouvement en faveur des sociétés de construction ne se manifeste qu'à une époque relativement tardive, et les premières prennent naissance en 1869. Après que Schulze-Delitzch eût commencé de s'intéresser à elles depuis 1872, leur fondation s'accéléra, et, en 1888, on en comptait 28. Il est \Tai que de 1869 à 1888, 46 sociétés de construction s'étaient vues contraintes de liquider]. *[C'est seulement lorsque la loi sur les sociétés de 1889 autorisa leur responsabilité limitée et lorsque également les ressources des caisses d'assurances contre la vieillesse et l'invalidité furent mises à leur disposition, que leur nombre s'accrût rapidement. En 1903, il en existait 491, en 1909 déjà 847, et en 1910, elles étaient parvenues à 1.056. Le chiffre de leursmembres s'élevait, en 1909, à 162.469, et le total de leurs responsabilités atteignait 51.701.078 marks. Parmi les 182 sociétés de construction affiliées à l'Union générale Schulze-Delitzch, il y en avait 136 avec 41.581 membres qui, depuis lafondation, avaient édifié 4.691 maisons d'une valeur de 86.999.369 marks. Parmi 193 appartenant à l'Union des sociétés de construction allemandes fondées sur le principe de la propriété collective, qui édifient exclusivement des maisons de rapport, on en comptait 188 avec 72.797 membres ayant bâti 2.543 maisons d'une valeur de 155,000.903 m^arks {Zeitschr. f. Wohnungswesen 10, n^s 4,5). Comme bailleurs de fonds pour les so(îiétés de construction viennent à côté de l'Empire et des Etats confédérés, en première ligne les caisses nationales d'assurances {Landesversicherungsansialten). Aux termes du § 164 de la loi sur l'assurance contre l'invalidité, ces dernières sont auto-

.106 IKTitODUCTlON

rkées à placer le quart de leurs fonds avec l'assentimenï de ieur coTiseil de surveillance, ou même la moitié avec le consentement des Unions de garantie, dans des entreprises profitaîit -«xolfosivement ou principalement à la p-opolation assujettie à i'a-s&urance obligatoire. Comme parmi ces entreprises se place en première (Mgne l'édification des logements ouvriers, les caisses nationales d'assurances ont, de façon croissante, prêté leurs •cap-itaux moyonnant un intérêt modeste à faOtiviïé cön^tructive se manifestant dans un but d^ut-ilité générale. Jusqu'à la fin de 1910, les caisses avaient consacré aux logements ouvriers 320,1 millioTis de marks, do-nt 301,3 miOions «ffectès à la construction de logements familiaux et 18,8 à celle àe homes pour -célibataires. Les sociétés de construction éprouvent certaines -difficultés à eropî^unter sih* second-es liypï)tî>èqwes lorsque ceJies-oi sont refusées par des -caisses publiques. En Autriche, '<m a, pour en facfliter la oon^ructïon, créé un fonds de pré- VHDyanee des logeiments, destiné à donner sécurité aux second«» hypothèques au moyen d'une acceptation de garantie (W. \-gs- BERG, Die deiitscke Baug€nassenschaftsbe(^'egung, 1911 ; S. Frcras, J)as neue Wohnungsfürs&rgegesetz, dans les Annalcn für soziule Folitîk wnd 'Gesetzgekmng, 1911, I, Jahrg., p. 94 et sui%\)],

(13) *[M-ême si l'activité constructive des sociétés augnvent-e ■ée façon très considér-able, elle ne sera pourtant pas en m^ure •de satislaire à elle seule le besoin de logements. La création ée «eux-oi restera touj'OTO^, «pour la plus grande partie, u'œuvre ée l'entreprise de constructions privées. De très grandes difficultés sont rencontrées par cette dernier« pour se procurer des capitaux. Les particuliers entpepreneiars ne possèdent, la plupart du temps, que peu de fonds personnels et sont obligés de payer des intérêts et des commissions très élevés pour obtenir de Fargent pour construire et pour contracter des hypothèques. En -outre, en période •d'ascension économique, l'argent destiné à ractivité constructive est, en général, impossible à se procurer, parce qu'à ces moments les banques hypothécaires voient s'ara-êjer le placement de lexrrs 'lettres de gages, et q-ae les caisses •d'épargne assistent à des retraits de fonds très importants. Les

institutions qai entrent en ligne de ûompt-e poiir les premtères liypothèques, ne refus-ent d^ ordinaire de F argent que dans le «^ cas d'une forte tension du crédit. Par contre, ies secondes hypothèques, naérae îorsque ïes circonstances favorisent le marché mronétAire, ne peuvent être trouvées que sous des conditions onéreuses. Parmi les moyens qui ont été proposés pour remédier à œs difficultés, îe pîos accessible paraît être la fondation d"'instituts municipaux ée crédit en secondes hypothcquîKS. Un grand nombre -de communes ont déjà créé des instituts h\-pothécaires semblables. Ceux-ci servent principalement à favoriser ia petite maison et la maison bourgeoise, et ie prêt n'est pas consenti lorsqu'il s'agit de -casernes à locataires. A côté de ces instituts municipaux de crédit en secondes hj'pothèques, il faudrait créer, d'autre part, des instituts hypothécaires pubîtes et reposant sur des bases plus larges. L^État et avec lui également ies provinces, les cercles et les syndicats communaux leur serN-iraient de soutien. Même au cas de tenian monétaire, ces instituts pourraient se procurer !es moyens l'exercer leur activité créditrice plus facilement et à meilleur ompte que les ban<jues hypothécaires et les caisses d'épargne. Quelques communes ont déjà pris les devants poiff la fondation de semblables instituts municipaux de crédit, et, parmi elles, Düsseldorf, Magdebourg, Dresde, etc. Pour obvi«* aux difficultés des prêts sur les terrains concédés à lit: e de droit héréditaire de bâtir, on a proposé de fonder des banques spéciales pour cet objet. Une caisse municipale de prêts sur concessions en propre fonctionne déjà avec le plus grand succès à Francfort-sur-le- Mein {Schriften 4. V. /. Soziaip., 96, 1901 ; Bericht über den II leutschen Wohnungs^'ongress, 1911 ; H. Kruschwitz, Die Baugeidbeschaffung für st atdtische Wohnhausbauten in Dresden und Baut:xn, 1911 ; J. Feig et W. Mewes, Unsere Wohnungsproduktion und ihre Regdung, 1911 ; A. PoRi.Mk^s, Erbhanrecht und Kredit, Jahrb. d. Bodenreform, vol. \, fasc. 4., 1909)]. (14) [L'idée de remédier, au moyen d'une l^islation convenable sur les logements, à la misère sanitaire et morale, a ren- <ontré à Fépoque moderne de plus en plus de succès. Cette lé-

gislation devrait comprendre à la fois des dispositions de droit public, par exemple sur le minimum d'espace de logement, sur l'obligation patronale de pourvoir à celui-ci, et des dispositions de droit civil relatives au contrat de bail, aux droits et aux obligations du bailleur, aux effets du non accomplissement des. obligations de part et d'autre. La France et l'Angleterre ont pris les devants sous ce rapport, mais sans toutefois obtenir avec leurs lois, non cependant dépourvues de toute utilité, des. succès bien éclatants. En Angleterre, on a institué dans les communes les plus importantes un droit d'expropriation pour les logements malsains, avec, comme corollaire, l'obligation d'affecter l'espace devenu libre, en totalité ou en partie, à des logements ouvriers {Torrens Act de 1868, modifié en 1879 et 1882 et 1885 ; Cross Act de 1875, 1879, 1882). Le Public Health Act de 1875 a introduit la surveillance et l'inspection des logements. On a cru apercevoir la raison du peu de succès obtenu, dans la composition des autorités locales, formées de propriétaires de maisons, et dans la circonstance que les fonctionnaires chargés d'appliquer les règlements, les Médical officers of healthy et les Inspectors of nuisances se trouvent sous la dépendance de ces autorités]. *[Ge sont seulement les lois promulguées dans les dix dernières années du xix^ siècle, le Public Health Acts Amendment Act (1890) et le Housing of the Working Classes Act (1890) qui ont amélioré la situation. La première loi a étendu la compétence des autorités sanitaires, la seconde a édicté des prescriptions sur l'assainissement des quartiers insalubres et a donné aux autorités locales la possibilité d'encourager la construction de maisons de rapport à l'usage des classes laborieuses]. [En France est en vigueur, depuis le 13 avril 1850, « la loi relative à V assainissement des logements insalubres. Aux termes de cette loi, il peut être institué dans les communes où le conseil municipal l'aura déclaré nécessaire, des commissions chargées de rechercher et indiquer les mesures indispensables d'assainissement des logements et dépendances insalubres mis en location. Au nombre des membres doivent figurer un médecin, un architecte ou tout autre homme de

Fart, ainsi qu'un membre du bureau de bienfaisance et du conseil des prud'hommes. Sont réputés insalubres les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants. Les logements malsains de cette nature peuvent être interdits à titre- d'habitation, ou des travaux d'assainissement peuvent être enjoints aux propriétaires. Le peu de succès obtenu par cette loi est ramené à quatre causes : à son caractère facultatif ; à ce qu'elle ne considère que l'insalubrité du logement au point de vue de sa construction, de sorte que son surpeuplement laisse la commission désarmée ; à ce qu'elle n'a trait qu'aux logements en location, de sorte que de nombreux autres endroits servant à l'habitation ne peuvent être atteints par elle ; enfin aux lenteurs de la procédure et à l'insuffisance des moyens de contrainte. Le 1^^ décembre 1894 a été promulgué une loi relative à l'encouragement à la construction de maisons salubres et à bon marché. Dans chaque département peuvent être créés un ou plusieurs comités locaux, ayant pour mission d'encourager la construction de maisons salubres et à bon marché, susceptibles de recevoir des subventions à cet effet, d'ouvTir des concours d'architectes et de distribuer des prix. Il a été constitué auprès du ministre du Commerce et de l'Industrie un Conseil supérieur des habitations à bon marché. Des facilités sont accordées pour contracter des emprunts et des exonérations d'impôts consenties aux constructeurs d'habitations à bon marché {Soz. Pr.^ 4, p. 204). En Belgique, une loi de 1889 a institué des comités de patronage provinciaux, qui, toutefois, n'exercent leur activité qu'à titre d'intermédiaires, notamment ce qui concerne l'édification de maisons ouvTières]. *[En Allemagne, on a déjà, lors de l'assemblée générale de la Société de politique sociale {Verein für Sozialpolitik), en 1886, réclamé l'intervention de l'autorité pour réglementer l'occupation des logements. Cette réclamation a été ensuite présentée surtout par la Société pour la préservation de la santé publique ( Verein für oeffentliche Gesundheitspflege) qui a demandé que la législation sur les conditions des logements et leur occupation soit unifiée pour l'en-

110 I^JTRODUCTION

semble de rEmpire ou, tout au moins, pour ckacuii des. Étaty confédérés. Pour arriver à la solution de ces questions par l'Empire, il s'est fondé,, en 1896, une société pactiiîulière pour la loi d'Empire sur les logements {Venein Reichsivohnungsgesetz). Obéissant à cette imp-ulsion, le Reiclistag a formulé avec insistance des réclamations en ce sens près du gouvernement imp^ïial,. mai& celui-ci a observé j,us<^Ui'à pjiéseat une attitude négative q.uant à la question de la création d'une Loi d'Empire sur les logements. Les États conféd-érés sont euxmêmes fort loin d'avoir tou» pris des disp/osition^ laniforme» pour l'ensemble de l'Etat, en ce qui touche la surveillance des^ logements. C'est seulement dans le (irand-Ducké de Hesse,, à Hambourg et à Lübeck, qu'il existe des. lois nationales particulières organisant ceEe-ci. Dans le Gj?aiwi- Duché de Bade, I'obdonnance nationale sur les constructions de 1907 a toutefois édicté des prescriptions générales et réglementé cette suc^ veiJlance idaus^ les coBamunes auf-dessws de lO.OQÔ. habitants^, il est institué des inspections permanentes de logements. En Württemberg,, une ordonnance du 21 m^ti 1901 a introduit la suEveillajice obligatoÈre des logements dans tottlies les, villes^ chefs-lieux de sous-préfectiu;e et dans toMes les auAres communes de plus de 3.000 habitants. En Bavière, l'ordonnancedu 10 février 1901 prévoit, pour les plus grandes villes et les^ localités çyù la population est particulièrement dense, des coEOfmissions de logements particulièpes, auxquelles peuvent être adjoints des inspecteurs des logements. En Saxe,, lia loi sur lescoa^tructions donne aux communes la pos^thiuté d'étabup la surveillance ; mais parmi les grandes viMes saxonnes,, seules^ Dresde et Chemnitz avaient,, en 1912, fait usage, de cette faculté. Ea Prusse^ ime réglementation unifotme fait déiaut sur la ittatière. Un p$©|et de loi sur ks logemeübts a été déposé,. ea 1903, mais il a été retiré par le gouvernemeût. La plupart des villes de Prusse ne possèdent pas de surveillance organisée, des iuspectioas sont seulement faites à l'oecasioffl. par le» commissions sanitaires. C'est seulement dans les diit.icts de Düsseldorf, Lünebourg, Münster et Coblence qu'ü a étér

§ 8. REMÈDES A LA CRISE DU LOGEMENT lit

rendu des ordonnances sui i-^s cjnlitior.s des logements et leur occupation. Le meilleur systtiù a-l'jpté est celui du Gfaad-Duché de Hesse, où cka.({ue logemenl souims à la siir- TeiUance doit être in^^té une fois tous les deux ans. En Hesse, ainsi qu'en Bavière, ea >\ürttemberg et dans le Grand-Duclié de Bade, il existe, pour exercer la surveilknee, des inspecteurs nationaux particuliers des logements, qui s'occupent également de la pirévo\-ance à l'égard de ceax-ci (Voir Die Wohnufigsfür^ sorge im Reklw und in Bundessiaalen,. mémoire éiBAnant du ministère d'Enapire de l'intérieur, 1904 ; Woknungsßirsorge in deutschen. Sinedùen {B^iiraege zur Arbeiter- ' n« 11, 191(>)1.

(15) [Pour rapplication d« disposition^ . aves sur les logements, des offices <Us la^ginents {WeJinungsoiemier) et des inspecteurs des logements {Wohnungsinspektoren) sont indispemables. Les attributions des premiers ont été l'objet d'une série de principes élaborés par la Société allemande po^ur lai p réservation de la santé public|ue ( Veeein für oeffenüiche Gesui " ■ ' \ (17« Vers, zu Leipzigs 1891, p. 58-61). Ils sers nés aux autorités administratives communales, 'iraieirt tout au moins chacun un meminre pris danaia pruioision médicale et dans cdles touchant à la technicfc» de la construction. A des époques déterminées, ils organiseraient une inspection des logwnents, aussi bien à Tégard deleur sifeoi^Lioa au point de vue construction, qu'à eeJui de leur occu{)âtiQn, en particulier de leur surpeuplement éyentueL Usne devraient fonctionner à titre d'institution obügatoire que» dans les villes de plus de lo.QOO habitants.. Oa peafe. toutefok faire observer que des localités iadu^iiiajyies ayant une densité de population moindre, et vaèmtt \9& csnpagneä souffrent de la crise des logements. La France et la B^^qu» possèdest, dans les comnùssioas ci-dessus mentionnées, des oi&ees des logements analoguos. En. Suède, les commissionssanitaises sont, aux termes des lois du 25 décembre 1874 et 6 novembre 1885, responsaJbles de roceupatkm des k>g8nieats^ inealabres ; elles peuvent s'opposer à leur location et prescrire des améliorations. Comme organe de l'office des logements^ il

112 ITRNODUCTION

faudrait créer un inspecteur des logements qui serait un employé salarié au courant de la technique des constructions ; des surveillants bénévoles, recrutés parmi la bourgeoisie par analogie avec le système d'Elberfeld pour l'assistance, seraient en effet insuffisants]. *[La surveillance des logements ne doit avoir aucun caractère policier, il faut qu'elle soit à la fois protectrice et éducatrice dans ses effets. C'est pour cette raison que la collaboration de l'élément féminin, à titre actif aussi bien qu'honoraire, est à recommander en ce qui la concerne. La ville de Halle-sur-Saale et le cercle de Worms-campagne ont attaché à leur office principal des inspectrices de logements. Pour servir de base à la surveillance de ceux-ci, il sera rendu des ordonnances spéciales, déterminant le minimum d'exigences quant aux conditions qu'ils devront remplir. Dans le but d'en faciliter aux locataires la recherche et de contrôler constamment leur marché, on a souvent adjoint aux offices des logements avec bureau municipal de location. Dans quelques villes, ces offices se sont transformés en organes de prévoyance locative (W. v. Kalckstein, Die im Deutschen Reiche erlassenen Vorschriften über Benutzung und Beschaff enheit von Wohnungen^ 1907 ; Das Charlottenburger Wohnungsamt, 1911)]. (16) Une théorie excellente sur la crise des loyers a été formulée par ScHAEFFLE daus son System (3, II, 475, 548 et suiv.). Il y recommande instamment que les terrains à bâtir, propriétés de la ville ou expropriés pcir elle, soient ou construits par elle-même ou donnés par elle à bail (555). *[K. v. Man- GOLDT propose de combiner le droit d'expropriation avec une taxe d'extension urbaine. Tout le terrain situé dans la zone d'extension et généralement estimé comme devant être bâti dans l'intervalle de cinquante ans sera taxé dans le présent selon sa valeur actuelle. Puis, lorsque l'extension urbaine rendra l'expropriation nécessaire, la valeur généralement déterminée par la taxe d'extension urbaine, augmentée d'un supplément modéré, sera admise lors de l'expropriation, comme chiffre d'indemnité maximum {Staedtische Bodenfrage, p. 478 et fiuiv.)].

§ 8. REMÈDES A LA CRISE DU LOGEMENT ll3

(17) Une opinion publique teintée de socialisme peut produire chez les propriétaires de maisons une inquiétude susceptible d'aggraver encore la crise des loyers. A Paris, les grèves multiples des ouvriers du bâtiment ont amené un renchérissement de 40 0/0, non seulement sur les logements nouveaux, mais naturellement aussi sur les anciens (Leroy-Beau- LiEU, Répartition, etc., 193).

(18) Au moyen âge, l'essentiel, dans la liberté d'établissement, était la faculté de déguerpir. Aujourd'hui c'est la faculté de s'installer qui est devenu le principal. Ad. Smith appelle le refus d'admission d'un étranger une violation manifeste de la liberté naturelle et de la justice {Wealih of Nations, I, ch. x, 2, p. 219 bas).

(19) La loi fédérale pour l'Allemagne du Nord du 1^^ novembre 1867 interdit aux communes toutes taxes d'immigration, et non seulement ainsi celles que dicterait un esprit de chicane dans l'intention de barrer le chemin aux nouveaux venus, mais encore celles parfaitement justes dont ceux-ci de- ^Taient acheter le droit de profiter des augmentations du capital urbain constitués par les citoyens plus anciennement établis. L'exemption même d'un trimestre d'impôts au profit des immigrés (art. 8), dont les « liquidateurs » de terrains ont fait un si pernicieux usage, doit être mise au nombre des primes attribuées à la partie flottante de la population aux dépens de la partie sédentaire. Adolphe Wagner {Allg. V. W. Lehre^ 3® éd., II, 135, § 70) a exprimé fort justement cette idée que l'ère des chemins de fer n'aurait pas dû assister à la suppression totale des restrictions anciennes, mais à leur atténuation seule. [Il faut pourtant considérer au fond comme douteux, que l'amélioration des logements puisse justement accélérer d'une manière artificielle l'immigration urbaine. Ce n'est pas, en effet, la liberté d'établissement qui a causé la crise des loyers. Cette liberté n'était que la suite nécessaire des changements survenus dans l'économie, la conséquence de la généralisation des chemins de fer et des machines à vapeur. Un fait expérimental est que l'immigration, dans ces dernières dizaines

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d'années, a été partout très importante, et même en présence de logements misérables. La cause de ce phénomène réside dans les circonstances économiques générales. Si, pour ce motif, on ne peut justement empêcher l'afflux des immigrants, l'intérêt général commande certainement de combattre la transformation des classes populaires en prolétariat, en maintenant celles-ci dans des conditions sociales aussi saines que possible].

premii::re partie

Industrie au sens étroit