SECTION I

Droit de disposition du débiteur-propriétaire.

En principe, avons-nous dit, le propriétaire de l'immeuble grevé conserve le droit d’en disposer. SAN

Du droit d'aliner qui appartient au débiteur, et des

restrictions qu'y anporte le droit de surenchère des créanciers hypothécaires.

Le débiteur-propriétaire conserve le droit d’aliéner l'immeuble grevé. Nous allons voir cependant que ce droit n’est plus entier, absolu.

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Lorsqu'un individu a seulement des créanciers chirographaires, il peut aliéner ses immeubles comme il l'entend. Il peut les vendre moyennant un prix inférieur à leur valeur; il peut, à ses risques et périls, les vendre à un insolvable; il peut encore échanger un immeuble contre un autre; stipuler un prix ferme, ou le paiement d’une rente viagère. Enfin, s’il lui plait de le donner, il en est libre. Tant qu'il est solvable, il peut agir à son gré.

Il en est tout autrement s’il s’agit d’un individu ayant des créanciers hypothécaires. Ceux-ci, lorsqu'ils ont prêté sur hypothèque, par exemple, ont proportionné leur prêt à la valeur du fonds qui leur à été affecté. Dès lors, le débiteur ne peut plus le vendre au prix qu'ik veut; il lui serait trop facile de préjudicier aux droits de ses créanciers.

Quand limmeuble hypothéqué a été aliéné, l'acquéreur peut, ainsi que le lui permet l’art. 2180-30, faire la purge des privilèges ou des hypothèques inscrites. À cet effet, il fait transcrire son titre d’acquisition (art. 2181, al. 1) qu'il notifie ensuite aux créanciers inscrits (art. 2183, al. 1). Il leur fait ainsi connaître son prix d'acquisition, ou bien la somme qu’il offre comme représentant la valeur de l'immeuble, sil à acquis à titre gratuit. Ces créanciers se trouvent ainsi mis en demeure d'opter entre deux partis : ou bien le prix offert par l'acquéreur leur parait suffisant, et ils acceptent ses offres; ou bien il leur paraît trop faible : ils le refusent alors et requièrent la mise aux enchères de l'immeuble. C’est le droit de surenchère

résultant de l’art. 2185, al. 1 : le créancier qui la poursuit est en effet tenu de mettre lui-même une première enchère d’un dixième sur le prix de vente. Ce droit est nécessaire aux créanciers hypothécaires pour leur permettre d'obtenir un prix représentant la valeur réelle de leur gage.

Sur la réquisition de mise aux enchères aura lieu la vente en justice de l'immeuble surenchéri, et l’adjudication sera prononcée soit au profit de l’acquéreur, soit au profit d’un tiers.

Lorsque c’est l'acquéreur qui s’est porté adjudicataire, l’adjudication ne fait que confirmer son droit préexistant, sans être translative de propriété. Aussi l’art. 2189 le dispense de faire transcrire le jugement d’adjudication.

Il est donc propriétaire sans que son titre primitif soit modifié; il conserve tous les avantages qui y étaient attachés. Or, on sait que le vendeur est tenu de l'obligation de garantie, l’acquéreur pourra donc exercer son recours. L'art. 2191 consacre d’ailleurs cette solution : « L’acquéreur qui se sera rendu adjudicataire aura son recours tel que de droit contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre, et pour l'intérêt de cet excédant, à compter du jour de chaque paiement. »

C'est qu’en effet, si acquéreur primitif est resté adjudicataire, il n’en n’a pas moins été obligé de payer un prix plus élevé que celui qu’il avait consenti. Et comme il n’est lié envers son vendeur que dans les termes du contrat d'acquisition, il est équitable que ce

dernier lui rembourse la différence. En serait-il encore de même si le vendeur avait fait insérer au contrat une clause de non-garantie? Il faut distinguer : si l’excédant de prix a servi à désintéresser les créanciers personnels du vendeur, il ne sera pas libéré de son obligation de garantie, car sa dette a été diminuée d'autant ; il en serait autrement cependant si la cause d'éviction avait été déclarée au contrat. Si, au contraire, le vendeur était tenu hypothécairement comme tiers détenteur envers les créanciers de précédents propriétaires de l’immeuble grevé, il serait protégé contre le recours de son acquéreur. L'action en garantie résultant de l’art. 2191 est, en effet, régie par les principes du droit commun. Or, si aux termes de l’art. 1628, le vendeur est garant, malgré la clause de non-garantie insérée au contrat, de l’éviction résultant de son fait personnel, il ne répond que de cette seule éviction. Ces règles, vraies au cas de vente de l’immeuble hypothéqué, le sont dans tous les cas où il s’agit d’un contrat à titre onéreux.

Le nouveau propriétaire n'aura pas de recours s’il était acquéreur à titre gratuit, à moins que la garantie n'ait été stipulée expressément, ou qu'elle ne résulte de la loi, s’il s’agit notamment d'une constitution de dot. (Art. 1440, 1547.)

Dans le cas où le nouveau propriétaire ne pourra pas recourir en garantie contre son vendeur, il ne sera pas cependant dépourvu de tout moyen. Tout d’abord, lorsqu'il a payé les dettes de son vendeur, ou même des précédents propriétaires, il a agi en qualité